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Phemick

Prêt immo à taux variable modifié en taux fixe

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Bonjour,

En 2006, j’ai souscrit un prêt immobilier à taux variable à moins de 3% pour une durée de 20 ans. Au début de cette année, le taux a été révisé et est passé à 5,4% avec un allongement (provisoire ?) de sa durée de 5 ans.

J’ai demandé à ma banque, en mars 2008, si je pouvais transformer ce prêt en taux fixe. Elle m’a conseillé d’attendre que les taux baissent.

Ce mois ci, j’ai renouvelé ma demande. Même discours, il faut attendre jusqu’en mars 2009, prochaine date de révision de mon taux.

Autour de moi, j’entends que des prêts à taux fixe se signent aux alentours des 4,8% pour des montants similaires au mien.

J’envisage de faire racheter mon crédit par un autre organisme financier, sur la base d’un taux fixe, et ainsi rembourser par anticipation mon prêt initial.

Qu’en pensez-vous ?

Merci pour vos conseils ...

Cordialement

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Bonsoir,

 

- Sur la durée d’allongement du prêt

Pour savoir si la durée peut encore augmenter, il faut vérifier ce qui est mentionné dans votre contrat de prêt. Dans certains contrats, l’augmentation de la durée comporte une limite (ex : + 5 ans par rapport à la durée initiale) ; si les taux augmentent beaucoup et que la durée maxi est atteinte (durée initiale + 5 ans par exemple), c’est alors l’échéance qui augmente. Même en France (ne parlons pas des USA ou de l’Espagne), ce type de clause existe.

 

- Sur la conversion du taux variable en taux fixe

Vérifier, là aussi, ce que mentionne le contrat. A quel moment peut intervenir cette conversion ? Dans quelles conditions ?

 

- Sur la baisse des taux

Compte tenu du fait que les taux étaient très bas au moment où vous avez souscrit le prêt et compte tenu de la situation économique actuelle, personne ne peut dire quand les taux vont baisser (dans 5 ans ? dans 10 ans ?).

Une fois que la durée de votre prêt aura été allongée au maximum (voir contrat), ce sont les mensualités qui vont augmenter. Il faut vous demander jusqu’à quel niveau vous pourrez supporter cette augmentation des échéances.

 

- Des prêts à taux fixe à 4,80%

Si vous trouvez aujourd’hui un prêt à ce taux sur une durée supérieure à 15 ans… je vous offre des cerises !

On dit beaucoup de choses… et leur contraire !

Les taux remontent depuis le début de l’année. Pour obtenir un taux nominal inférieur à 5%, il faut un excellent dossier et une durée courte.

Ce n’est pas le montant du prêt qui détermine le taux ; c’est la durée, ajoutée à la solvabilité du client (ce que représente le remboursement du prêt par rapport à ses revenus).

Il faut analyser toutes les composantes du coût du prêt (le taux nominal, le coût de l’assurance et celui des garanties, les frais de dossiers, les parts sociales que certains établissements vous obligent à acheter,…)… afin de calculer un TEG (taux effectif global). Même si on vous propose un taux nominal alléchant, soyez attentif au taux de l’assurance notamment.

Il faut savoir qu’en matière de prêt immobilier, la banque gagne très peu d’argent sur le prêt… et beaucoup sur les assurances.

Je vous conseille de surveiller (sur les sites publics Banque de France ou MINEFI), les taux moyens pratiqués ainsi que les taux d’usure afin de vous faire une idée.

 

- Faire racheter le prêt par une autre banque

Rien ne vous empêche de prendre des contacts avec d’autres établissements afin d’étudier ce qu’ils peuvent vous proposer à taux fixe (comme vous avez actuellement un prêt à taux variable, votre contrat ne doit pas comporter de clause vous obligeant à payer une indemnité de remboursement anticipé).

Sachez néanmoins qu’il existe parfois des « accords de non agression » conclus entre certaines banques et que, même si votre dossier est très bon sur le plan de la solvabilité, certaines banques peuvent refuser de faire affaire avec vous du fait qu’il s’agirait de racheter un prêt consenti par une banque avec laquelle elles ont conclu un accord (occulte, bien sûr… puisqu’il s’agit d’une atteinte à la concurrence).

 

Je suis désolée d’être aussi pessimiste (je travaille dans ce secteur depuis de nombreuses années).

Je reste à votre disposition.

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Bonjour,

Merci pour toutes ces précisions ... je vais étudier tout cela attentivement ...

Merci encore ... Bonne journée.

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