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Steph5975

Une facture de travaux fournie par le propriétaire peut elle remettre en cause l'EDL d'entrée

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Bonjour,

 

Je viens de présenter mon dossier devant le juge de proximité:

Mon propriétaire me retient 100% du dépot, me réclame 86% en plus pour des dégradations que l'on ne constate pas sur l'EDL de sortie.

 

Il a présenté au juge une facture de travaux réalisés pendant la durée du bail et s'appuie sur la facture pour prouver qu'il avait "remis à neuf la pièce" et conteste l'état des lieux d'entrée sur cette base. J'étais donc tenu de remettre l'appartement à neuf selon lui (il me reproche 20 trous rebouchés)

 

Cet argument est-il recevable juridiquement? La facture n'étant pas contradictoire?

J'ai dans l'idée que les états des lieux sont vraiment les pièces de base du travail du juge en la matière. Quelqu'un peut confirmer? Une jurisprudence sur le sujet?

 

Merci pour votre avis. C'est vraiment trop dur d'attendre le jugement un mois sans se triturer les méninges :D

 

PS: j'ai déjà été en commission de conciliation qui a rendu un avis largement en ma faveur sur la base des EDL.

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Ce sont les EDL qui font foi !! :eek:

 

Ils sont CONTRADICTOIRES, donc, votre bailleur a tacitement ACCEPTE celui d'entrée en le signant :D

 

PAR CONTRE : c'est quoi cette histoire de facture de travaux réalisés durant le bail ????

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Le bailleur s'autorise à me réclamer 1500 euros pour la "rénovation" d'une pièce et 500 euros pour le parquet.

 

Comme ce n'est pas justifié par les EDL, il produit une facture de réparations qui avaient été faites suite à un dégat des eaux juste après l'entrée dans les lieux (nous y sommes restés 4 ans).

La facture a été payée par mon assurance en plus!

 

Son argumentaire: j'ai fait des travaux de remise à neuf après l'EDL d'entrée, donc il n'est plus valable...

Le juge peut-il recevoir cette facture ?

 

PS: sur l'EDL de sortie, ce qui m'est reproché, c'est 20 trous rebouchés (pour suspendre mes meubles) et une trace de salissure derrière la porte... =>devis de 1500 euros pour remettre à neuf!

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Si c'est une facture suite à un DDE, c'est donc pour une remise en état seulement, pas pour un embellissement ! :eek:

 

SI les 20 trous sont notés sur l'EDL de sortie, il ne peut que vous refacturer la mise en peinture de ce mur là, et que celui là !

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Je suis d'accord avec vous!

Cependant, je voulais savoir s'il existait une jurisprudence quelque part qui permettait de prendre en compte ce type de pièce en dépis de l'EDL de sortie...

Savez-vous comment condamne le juge? Peut-il fixer un montant de retenue sur le dépot de garanti par lui même? Sachant que les devis fournis ne sont pas recevables (refaire toute la pièce). La demande du propriétaire est-elle rejetée en bloc dans ce cas?

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Bonjour,

 

Quelqu'un sait-il comment un juge de proximité traite une affaire de retenue manifestement abusive sur un dépôt de garantie alors que l'état des lieux de sortie ne permet pas au bailleur de retenir l'ensemble des sommes réclamées via devis?

Le propriétaire est il débouté de sa demande intégralement?

La juge peut elle réduire la retenue suivant un montant qu'elle fixe elle même?

 

Dans ce cas, il s'agit d'un devis de remise en état complet d'une pièce suite à "20 trous rebouchés" dans EDLS. Le juge réduit-il le devis par lui même?

Est-ce du tout ou rien?

 

Merci pour vos réponses!

 

 

PS: j'avais déja posé cette question à la fin d'un précédent sujet mais ce n'était pas l'objet principal du post. D'ou la création d'un nouveau sujet sur cette question précise en vous priant de pardonner mon insistance!

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le juge n'est pas là pour donner des montants ...

 

il va regarder ce que dit l'EDL de sortie par rapport à celui d'entrée.

 

si une annotation est mise montrant bien la responsabilité du locataire dans un "degat" occasioné, (qui n'etait pas mentionné a l'entrée), alors il va valider la demande de dédommagement.

la retenue se fait par devis ou facture.

 

le juge n'a pas pouvoir de dire si le devis (ou facture) est élevé ou non.

ce n'est ni son rôle, ni son métier, ni sa compétence ;)

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Si je vous suis, cela signifie que s'il est mentionné "20 trous rebouchés" sur l'un des murs sur l'EDL de sortie et que le bailleur me réclame une revitrification du parquet d'une autre pièce + une réfection de toute la pièce avec les trous pour une somme astronomique justifiée par un devis quelconque, le juge n'a que 2 possibilité:

- Accepter mes arguments et débouter le bailleur. Je récupère alors mon DG

- retenir une réparation locative non effectuée malgré les trous rebouchés et me condamner à payer la somme des devis fournis même s'ils sont sans rapport avec le préjudice subi par le bailleur ?

 

:confused::confused::confused:

 

Dans ce cas il suffit, en tant que bailleur, pour récupérer le maximum d'un locataire, de fournir des devis volontairement gonflés ayant un rapport même lointain avec le dégat?

 

Avez-vous des exemples en tête qui vont dans ce sens? Des textes?

 

Ca parait hallucinant mais si c'est vraiment le cas, je ne vais pas tarder à être déçu de la justice...

 

PS: désolé pour le doublon... C'est noté, je n'utilise plus que ce fil

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pou rmoi : 20 trous rebouchés ... ce n'est pas une dégradation ... justement parce qu'ils sont rebouchés :rolleyes: ou alors il aurait dû préciser mal rebouchés, ou de couleur différente ou ... je ne sais quel commentaire prouvant que c'est bien un dégat.

 

un trou est un degat

un trou .. rebouché n'en n'est pas un, si il n'y a pas d'autres justificatifs sur l'etat du rebouchage ... :D

 

 

je ne vois pas ce que la revitrification vient faire avec des trous ou l'état d'un mur!

si rien n'est noté sur l'etat du sol: aucun devis de revitrification ne doit être accepté.

 

Dans ce cas il suffit, en tant que bailleur, pour récupérer le maximum d'un locataire, de fournir des devis volontairement gonflés ayant un rapport même lointain avec le dégat?

:eek: mais non !

 

Puisque vous allez à l'audience (?), argumentez sur ces points là: vous ne devez considérer que les elements pour lesquels il y a eu une annotation.

 

si rien n'est noté comme degradation a propos du sol, c'est que l'EDL de sortie est dans le meme état que celui d'entrée - point final: pas de discussion possible.

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Merci à Golfy pour ce signalement.

Discussions fusionnées.

Merci de respecter notre charte et de ne pas multiplier les sujets;)

 

Cordialement,

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Je reviens juste sur un point.

 

un locataire rentre en 2000 avec parquet en ME

 

le proprio refait le parquet a neuf en 2007.

 

en 2008, a lieu l edl de sortie.

je regrette mais si le parquet est en ME le proprio aura gain de cause

 

bon il n a pas fait les choses dans les regles, normalement il faut refaire un EDL

 

mais il a quand meme le droit d imputer

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mais ricbaux, l'EDL ne parle pas de degats au parquet ... d'apres ce que j'ai compris. il ne parle que de trous rebouchés, et le bailleur vient avec sa facture de parquet ....

 

si aucun degat n'est constaté sur EDL, le bailleur ne peut pas invoquer un parquet degradé.

 

d'accord ? :)

 

 

Je reviens juste sur un point.

un locataire rentre en 2000 avec parquet en ME

le proprio refait le parquet a neuf en 2007.

en 2008, a lieu l edl de sortie.

je regrette mais si le parquet est en ME le proprio aura gain de cause

 

bon il n a pas fait les choses dans les regles, normalement il faut refaire un EDL

mais il a quand meme le droit d imputer

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hum golfy

 

j ai bien relu.

un des sujets est bien la validité d une facture pour une remise a niveau pendant le bail.

et je repondai dessus

 

apres c est vrai que ca depend de l EDL de sortie

 

mais steph ne rentre meme pas dans le detail de son edl.

 

il poise meme la question sur la recevabilité de la facture, auquelle question je repond oui :D

 

cest meme le titre :-)

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RICBAUX, le souci c'est qu'il n'y a pas eu d'avenant à l'EDL d'entrée...

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oui c est bien le point qui gene

 

mais une facture avec un bon de passage montre bien que ca a été refait/

 

mais normalement le locataire a du signer un truc, au moins l avis de passage ou la prise de rendez vous

 

cela prouve certainement que ce n est pas une fausse facture

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Je reprends à la question du début à laquelle on ne peut pas répondre directement mais à laquelle on peut donner des éléments de réponses ou arguments qui vont aider Steph5975 pour se défendre.

 

Son historique est :

- Etat des lieux d'entrée, avec certainement quelques défauts notés,

- Dégâts des eaux, pris en charge par les assurances, les réparations sont faites par un professionnel qui émet une facture. le propriétaire paie la facture. C'est l'assurance du locataire qui a indemnisé le propriétaire. Le locataire a donc entièrement assumé la réparation de cette dégradation par dégât des eaux. Le locataire a rempli son devoir de locataire.

- Le propriétaire et le locataire ont tous les 2 bénéficié de cette réparation, le propriétaire qui a vu son bien remis à neuf dans la partie ruinée par le dégât des eaux, le locataire qui a jouis de cette remise à neuf.

- Le locataire a quitté les lieux et il y a quelques dégradations dont il est redevable.

 

Au départ du locataire, le premier document de référence est l'état des lieux d'entrée. Mais il est normal de prendre en considération des preuves de modification de l'état des lieux en cours de bail. Refaire un état des lieux ne semble pas obligatoire. Avoir les preuves par facture me semble parfaitement recevable. Exemple le plus courant, chaudière ancienne avec une belle rayure à l'entrée dans les lieux. Rayure notée. Remplacement de chaudière par le propriétaire en cours de bail. La rayure ne doit pas exister à l'état des lieux de sortie.

 

Mais la facture de l'époque de la réparation du sinistre subi par Steph5975 ne peut servir que pour justifier du bon état à prendre comme repère et de l'âge pour appliquer la vétusté. Cette facture ne peut en aucun cas être un justificatif de la somme à imputer au locataire sortant s'il a dégradé la chose réparé. Et même s'il l'avait dégradée à 100 %.

 

Et si le locataire refait un trou signalé dans l'état des lieux d'entrée, ce trou peut lui être reproché !

 

Si le locataire avait tout simplement eu envie de se trouver dans une pièce refaite à neuf, s'il avait payé sur ses propres deniers une remise à neuf, sans en avertir le propriétaire comme la loi le lui permet, le document de référence, tant pour citer les dégradations que pour la vétusté reste l'état des lieux d'entrée. la, le repère de remise à neuf ne "profite" pas au propriétaire.

 

La loi ne demande pas de "rendre les lieux" dans l'état trouvé en entrant ou rénové en cours de bail puisque la vétusté n'est pas opposable au locataire, mais la loi impose au locataire de prendre en charge ses propres dégradations.

 

Quand un propriétaire veut justifier des frais de réparation des dégradations d'un locataire, il doit en justifier le montant par un document neutre ==> devis ou facture... mais pas sa propre estimation.

 

Le propriétaire produit au juge une facture.... mais je la considère comme non recevable pour justifier la valeur actuelle des dégradations citées en état des lieux de sortie.

 

Pour moi, le juge est en droit d'utiliser cette facture présentée par le propriétaire comme preuve de "remise en cause de l'état des lieux d'entrée" mais pas comme une preuve du coût des réparations à imputer à Steph5975.

 

Passons maintenant aux dégradations reprochées :

 

1. 20 trous rebouchés ==> s'il est écrit 20 trous rebouchés sur l'état des lieux de sortie, il est écrit que le locataire partant a rempli son devoir et n'est redevable de rien puisqu'il a rebouché les trous et la loi demande de reboucher les trous ! S'il n'est pas écrit que ces "rebouchages" sont inacceptables parce que insuffisamment dissimulés, le propriétaire ne peut rien demander au locataire sortant.

2. tache derrière une porte ==> le locataire est redevable du coût des travaux à faire pour faire disparaître la tache, nettoyage ou repeindre uniquement la partie tachée, pas toute la pièce ! La facture de la réparation du dégât des eaux ne peut pas être un justificatif exploitable pour calculer la somme à retenir du le DG. Le propriétaire doit faire faire un devis spécifique pour cela, maintenant, après état des lieux de sortie de Steph5975 .

3 parquet ==> Steph5975 n'a pas précisé la dégradation reprochée sur le parquet, je ne peux pas répondre exactement. Cela dit, la théorie est de présenter un devis (de maintenant) se rapportant exactement à la réparation à faire sur le parquet et il faut y appliquer la vétusté.

 

Alors, je pense que le juge devrait conclure en diminuant la "douloureuse" pour Steph5975. Mais il faut savoir que le juge manque de temps. Il est important de lui souligner que la facture présentée par le propriétaire date d'avant l'état des lieux de sortie.

 

Le risque n'est pas que le juge considère cette facture comme preuve de remise en cause de l'état des lieux d'entrée mais comme preuve de la valeur des réparations à faire car il n'est pas technicien et il ne se mêle pas d'analyser les montants. Steph5975 l'a bien remarqué. Steph5975 a tout intérêt à souligner que sur la facture et ancienne et qu'elle présente des "postes de prestations" qui n'ont rien à voir avec les dégradations notées sur l'état des lieux de sortie.

 

Si le juge considère la facture comme remise en cause de l'état des lieux d'entrée, ce qui me semble logique, il faut veiller à ce qu'il considère que ce n'est pas la totalité du logement qui a été remise à neuf mais une pièce très précise.

 

Qui est à l'origine de la mise au tribunal ? Comment est formulé le grief ? Si on veut obtenir un jugement correct sur le fond, il est impératif de fonder son dossier en fonction du grief. les juges sont formatés pour ne s'occuper que du coeur de la cible. On perd trop souvent des procès qu'on aurait pu gagner parce qu'on a mal formulé le grief ou parce qu'on ne s'est pas attaqué à la bonne cible. Là, je viens de répondre sur les théories liées à l'historique exposé par Steph5975 or, le juge va se prononcer selon ,e grief et les pièces de dossier en sa possession.

 

Le cas de Steph5975 est simple quant à son historique mais il est assez compliqué quant à ses "preuves juridiques" et son issue n'est pas certaine.

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Il était en "plume" notre FREDVAL :D :D :D ;)

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Rac8 est taquine ! et Steph5975 ne nous dit pas de quoi souffrait le parquet !:D;):)

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Waw! Quelle analyse! Cela fait avancer ma réflexion. Merci!

Malheureusement le procès a eu lieu et je ne peux plus revenir dessus. Ces questions sont plus liées à mon angoisse du délibéré. Je précise donc les hypothèses de base:

 

- 2 devis fournis par mon adversaire: une refection enduis, revêtement, peintures complète de la cuisine. Une vitrification complète pièce 1.

La somme réclamée est de 186% du DG.

 

- La facture de réparation DDE fournie au procès date de 6 mois après le début de la loc (4 ans passés dans les lieux au total). Elle ne concerne pas le parquet mais concerne bien les murs de la cuisine. Cette facture n'a pas été signée par moi et aucune "réception" de travaux n'a été faite. Elle n'est pas utilisée par mon adversaire pour demander le montant des travaux mais pour "prouver une remise à neuf de l'appartement".

 

- Différentiel d'EDL:

Cuisine: ajout de "20 trous rebouchés", "traces de salissure derrière la porte"

+ passage des peintures de "bon etat" à "etat d'usage"

Pièce 1: passage de "parquet en bon etat" à "parquet en état d'usage"

 

C'est tout.

 

Pour le procès, j'ai fourni mes "conclusions" s'appuyant sur les articles 22 et 7d de la loi du 9 juillet 86 et le décrêt du conseil d'état pour prouver que le propriétaire ne me demandait pas de réparations rentrant dans le cadre des réparations locatives et injustifiés par rapport à l'EDLS. J'ai ajouté à mes conclusions un peu d'article 700 du NPC (démonstration de résistance abusive, demande de 400 euros pour les dépens non pris en compte) car je n'ai pas eu de nouvelle du proprio de ma mise en demeure jusqu'au procès (6 mois).

Je peux faire un copié-collé de mes conclusions en MP.

 

J'ajoute que la commission de conciliation a siégé en ma faveur (bailleur absent sans demande de report) ce qui ne constitue tout de même qu'un avis. Le conciliateur de justice que nous avons vu avant le juge semblait également pousser dans notre sens.

 

Par contre, je n'ai pas produit de contre argumentaire écrit ou oral (audience trop rapide...) concernant la pièce fournie par mon adversaire (le fameux devis de dégat des eaux payé par MON assurance.

 

Voila! Vous savez tout.

Si vous avez un complément de réponse...

 

Sachant qu'effectivement la question de fond est de savoir si:

- une facture de 2004 (3 ans avant la fin du bail) de remise en etat suite DDE peut remettre en cause une pièce contradictoire: l'EDLE et prouver une remise à neuf des peintures

- les mentions sur l'EDLS (trous rebouchés et "etat d'usage") peuvent donner lieu à des productions de devis de rénovation complète .

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Erratum dans mon msg précédent, bien lire "facture DDE" et non "devis DDE"

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Bonjour à tous!

 

Des suites de mon action pour info à ceux qui ont bien voulu me répondre.

Le tribunal a condamné mon ancien proprio à me rembourser 500 euros sur les 1316 de DG (dont 100 euros que je ne contestais pas).

Je n'ai pas encore le détail du jugement ni comment le juge arrive à cette somme qui m'étonne beaucoup car, contrairement à ce qui a été dit ici, ce montant ne correspond à aucun devis fourni par mon proprio mais à une somme qui semble avoir été fixée de manière plus ou moins arbitraire...

 

En fait, au tel, on m'a presque dit: "le juge a fait fifty/fifty"!!!

Je commence à partager les doutes de certains sur le juge de proximité!

En tout cas, vu que le proprio me réclamait 1200 euros en plus du DG, je m'estime gagnant !!! Peut être avec quelques regrets de n'avoir pas pu caser tous mes arguments à l'oral... Une bonne expérience ceci dit sur les états des lieux, la nécessité de les soigner à la virgule près et la procédure judiciaire...

A l'avenir, j'éviterai les bailleurs non mandatés par une agence, ce sont les plus rapias...

 

Petite dernière question: On m'a aussi dit que "les parties étaient condamnées à leurs dépens respectives". J'ai bien compris que mes 400 euros d'article 700 s'envolaient mais quid des frais d'huissier si mon cher et indélicat ancien proprio ne s'exécute pas?

 

 

Merci pour vos réponses!

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A l'avenir, j'éviterai les bailleurs non mandatés par une agence, ce sont les plus rapias...

 

 

alors là, sympa pour ces bailleurs .... :mad:

Ils ne sont pas plus rapias qu'une agence !!! :eek:

 

il suffit que vous connaissiez vos droits (et obligations) et que vous les rappeliez en temps et en heure.

 

c'est comme si moi je disais que TOUS les locataires sont des mauvais payeurs ... parce que j'en aurai eventuellement un qui ne paie pas regulièrement !

 

pas tres sympa pour les bailleurs pro qui vous évitent de payer des frais d'agence (entre autre) ....

 

lisez les histoires sur les pbl avec les agences sur ce forum --- vous changerez surement d'avis :D

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