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Forum juridique de Net-iris

Bail meublé /étudiant /indemnités


Marieke

Messages recommandés

Rappel des textes et réponses ministérielles

 

La combinaison de la Loi Borloo et de l'article L 632-1 du code de la Construction et de l'Habitation autorise le locataire qui occupe un logement en résidence principale à partir à tout moment avec un préavis d'un mois

 

Version actualisée le 24 /01/20 14

Article L632-1 du CCH

 

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 69

 

Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.

 

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.

 

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

 

Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

 

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

 

Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.

 

Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

 

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

 

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.

 

Régime applicable aux logements loués meublés aux étudiants 12 ème législature

Question écrite n° 15798 de M. Jean-Pierre Demerliat (Haute-Vienne - SOC)

 

* publiée dans le JO Sénat du 03/02/2005 - page 263

 

M. Jean-Pierre Demerliat appelle l'attention de M. le ministre délégué au logement et à la ville sur la réglementation applicable à la location meublée. L'article 115 de la loi de cohésion sociale n° 2005-32 du 18 janvier 2005 rend applicable, dès le premier logement meublé loué par le bailleur, au lieu de quatre précédemment, la règle du préavis d'un mois lorsque le locataire veut donner congé à quelque moment que ce soit. Cependant, ce régime ne s'applique qu'aux logements qui constituent la résidence principale du locataire. Or les bailleurs professionnels de meublés considèrent que les étudiants, de par leur attachement familial, n'occupent pas leur logement meublé à titre de résidence principale. Ils s'estiment donc exonérés du nouveau régime et proposent alors des baux d'une durée fixe égale à l'année universitaire sans que les étudiants puissent s'en libérer avant leur terme notamment pour cause de stage, réorientation, voire emploi dans un autre lieu que celui du logement meublé. Ces étudiants aux ressources la plupart du temps modestes se trouvent ainsi très souvent pénalisés. Il souhaiterait donc savoir si les logements loués meublés aux étudiants constituent ou non leur résidence principale et sont ou non, de ce fait, visés par le statut de la location meublée.

 

Réponse du ministère : Logement

 

* publiée dans le JO Sénat du 28/04/2005 - page 1213

 

La loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a généralisé des dispositions existantes encadrant la location de logements meublés et destinées à apporter une protection aux locataires. Désormais, toute personne occupant un logement meublé à titre de résidence principale doit bénéficier d'un contrat de location écrit d'une durée minimale de douze mois. Le non-renouvellement du bail par le propriétaire doit être motivé par la décision de vendre ou de reprendre le logement pour l'habiter, ou par un autre motif légitime et sérieux. Par ailleurs, le bail peut être résilié à tout moment par le locataire, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. Les bailleurs propriétaires de plus de quatre logements, en particulier les bailleurs professionnels, étaient déjà tenus d'observer ces dispositions avant l'entrée en vigueur de la loi de programmation pour la cohésion sociale. Ce régime s'applique bien à tous les étudiants locataires d'un logement meublé pendant l'année universitaire, quel que soit le nombre de logements loués par le bailleur. Dans une telle situation, le logement meublé est, en effet, considéré comme la résidence principale de l'étudiant. Aussi, le Gouvernement a-t-il décidé d'apporter quelques adaptations au régime de la location meublée, afin de prendre mieux en compte la situation particulière des étudiants. Dans le projet de loi « Habitat pour tous », qui sera présenté au printemps en Conseil des ministres, il sera ainsi proposé d'abaisser de douze mois à neuf mois, soit une durée correspondant à celle de l'année universitaire, la durée minimale des baux conclus avec des étudiants par les propriétaires de logements meublés.

 

 

 

Nouvelle jurisprudence très intéressante :

 

Numéro de Pourvoi : 07-20980 en date du 04/02/2009

La Cour de Cassation vient de débouter un propriétaire qui avait fait stipuler au bail que le logement meublé occupé par une étudiante n'était pas sa résidence principale pour faire échapper le bail à l'article L632-1 et imposer le paiement du loyer sur la durée du contrat soit un an.

L' étudiante avait déposé un préavis d'un mois par LRAR au bout de 9 mois

Considérant qu'il s'agissait bien de sa résidence principale vu que ses parents habitent dans un autre département éloigné, elle a obtenu gain de cause

De plus le bailleur ayant refusé de faire l'EDL en sortie au bout des 9 mois, elle avait fait effectuer ce dernier par Huissier avec remise des clefs à celui-ci et en avisant le propriétaire, ce qui a été accepté par les Juges

Ce dernier point étant également important

Le premier jugement donnant raison à l'étudiante émanait du Juge de proximité et le propriétaire avait fait appel donc en Cassation et son appel a été rejeté

 

Anil.org : Location meublée / notion de résidence principale du locataire étudiant

 

 

Détail d'un texte

 

 

Donc si le logement est bien votre résidence principale , préavis d'un mois et pas d'indemnités exigibles en sus, cette clause est abusive.

 

Seuls les logements CROUS ont encore un statut spécial et le bail est contractuel

Néanmoins cela dépend des académies et du type de logement

Le bail est établi pour l'année scolaire et prévoit qu'on ne peut partir en cours d'année mais vu la demande on peut souvent obtenir un accord avec eux

 

Egalement les Résidences para hotelières avec services (cas particuliers) ==> voir ce dossier INC au sujet des locations etudiants et autres residences avec ou sans services : http://www.conso.net/bases/5_vos_droits/1_conseils/conseil_1167_036-logement_etudiant.pdf

 

Voir aussi cette discussion :

redevance complémentaire et résiliation de bail mmeublé dans résidence "de services" | Propriétaire et Locataire (question 73909)

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  • 9 months later...
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Voir l'ajout de la nouvelle jurisprudence récente sur la "requalification" du bail en "résidence principale" pour un étudiant, ainsi que le détail de cette actualité commentée par Net-Iris sur

Les mesures de protection des occupants de certains meublés sont impératives nonobstant les clauses du contrat de location | actualité n°21534 de Net-iris

 

Encore une récente il s'agit ben de la Résidence principale pour un étudiant bien que le bail dise le contraire

Cour de cassation chambre civile 3

Audience publique du mardi 5 février 2013

N° de pourvoi: 12-12954

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique :

 

Vu l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article L. 632-3 du même code ;

 

Attendu que toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale ; que le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ;

 

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Valence, 21 septembre 2011), rendu en dernier ressort, que Mme X..., étudiante, qui, par contrat du 27 août 2009 prenant effet le 1er septembre 2009, avait pris à bail un studio meublé, propriété de la société Roc Eden, a assigné le bailleur et son mandataire, la société Foncia République, pour faire valider le congé qu'elle leur avait délivré le 28 mars 2010 pour le 31 mai suivant ;

 

Attendu que pour dire que le congé ne pouvait être délivré que pour le 31 août 2010, terme du contrat, le jugement retient que si, en principe, la résidence principale d'un étudiant est le lieu où il séjourne pour effectuer ses études ou son apprentissage, le locataire étudiant et son bailleur peuvent toujours convenir, dans le contrat de bail, qui est un contrat consensuel soumis au droit commun du bail, de clauses particulières, que Mme X...a déclaré dans le contrat, que le logement meublé qu'elle prenait en location ne constituait pas son domicile principal et a accepté ce bail qui stipulait expressément que l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation n'était pas applicable et que ces clauses claires et précises, qui ne sont nullement irrégulières, constituent la loi des parties ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions d'ordre public de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'urbanisme étaient applicables et que le logement pris à bail par un étudiant constitue sa résidence principale au sens de ce texte, nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location, le tribunal a violé les textes susvisés ;

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000027055187&fastReqId=1958206923&fastPos=1

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  • 2 months later...
Bonjour,

je suis étudiant ingénieur en dernière année, je pars en stage mi février or mon bail va jusqu'à fin juillet. Je suis en résidence etudiante meublé. Mon contrat de location est de 1 an renouvelable automatiquement tous les ans. Sur mon contrat il est marqué:"Le locataire pourra résilier le présent contrat, à son terme ou en cours d'execution, sous reserve de respecter un préavis d'un mois par lettre recommandée avec accusé de reception. Si le locataire resilie le contrat avant le terme d'une période annuelle, outre le respect d'un préavis d'un mois, il sera facturé une redevance complémentaire incluant un montant forfaitaire de 250 euros, auquel s'ajouteront 70% des redevances mensuelles restant dues jusqu'au terme de la période d'engagement en cours."

Que puis je faire pour ne pas avoir à payer? Quelles sont les démarches?

Merci d'avance

REPONSE :

DU NOUVEAU : Arrêt n° 185 du 4/2/2009 POURVOI n° 07-20980 de la Troisième Chambre Civile (Cour de Cassation) à trouver en ligne !

Sur ces "redevances complémentaires en cas de résiliation du bail avant échéance (c'est le cas de bien des étudiants partant en stage long) :

La Loi AVAIT certes autorisé les bailleurs à fixer ce type de clause ("redevance" due en cas de départ avant la fin du bail) dans leurs contrats de bail en meublé, pour se prémunir contre les préjudices subis lors des départs imprévus et imprévisibles des locataires qu'il n'est pas toujours facile de remplacer . MAIS la nouvelle Loi de Cohésion Sociale du 18 janvier 2005 - quatre ans déjà ! - autorise le locataire à quitter son logement MÊME MEUBLÉ avec seulement 1 mois de préavis (voir les textes figurant déjà sur ce forum par Marieke) à condition qu'il s'agisse de sa résidence principale : c'est le cas pour un étudiant (même s'il a une adresse familiale par ailleurs, voir réponse d'un député).

ATTENTION aux "jugements" qui sont CITÉS PARTIELLEMENT par certains bailleurs : EXIGEZ le jugement INTEGRAL ...et vous constaterez qu'il est introuvable...(inexistant )? ? Exemple : celui du "19 février 2008 " que le Tribunal d'Instance de Nantes lui-même peine à (re)trouver..

UNE EXCELLENTE "NOUVELLE" toutefois : UN jugemt de la Cour d'appel (Chambery 19/1/2000), et DEUX en Cour de Cassation (3e Chambre Civile, pourvoi n° 04-11374* et n° 05-16363*) annulent les verdicts précédents, car "contraires à la LOI du 18/1/2005". A vos plumes, à vos associations, à vos avocats ( * à voir sur Legifrance - Le service public de l'accès au droit. ). Et il y a d'autres jugements qui peuvent faire jurisprudence ! Maintenant que vous avez des arguments (dans le texte de ces jugements), AGISSEZ et...MEFIEZ-VOUS !

1/Lors de la remise des clés : faites-vous aider d'un avocat ou d'une personne influente. En effet la pression est maximale, certains bailleurs (via le/la responsable de résidence) vous menacent oralement de vous envoyer les quittances des mois suivants ! ! ("Votre bail ne sera pas clôturé si vous ne payez pas la redevance", prétendent-ils, alors que tout est en règle, et qu'ils vous ont envoyé l'accusé de réception de votre congé (préavis respecté) ! !

2/SI VOUS AVEZ DÉJÀ PAYÉ : demandez le REMBOURSEMENT de cette somme indûment exigée par la bailleur (voir comment sur cet excellent forum). Il n'y a pas de délai, ou lointain.

REGROUPEZ-VOUS, il n'est pas trop tard pour demander auprès Tribunal d'instance(**) du logement étudiant concerné le REMBOURSEMENT de cette redevance. Votre bailleur est TRES bien informé : du reste certaines résidences étudiantes déclarent déjà au téléphone que "la cause de redevance va être bientôt supprimée"....Tiens donc...Commenceraient-ils à calculer le montant de leurs remboursements ?

N.B.Déjà un jugement du 4/2/1997 du TGI de Chambéry déclarait abusive ce type de clause !

(** par une déclaration simplifiée au greffe + pièces jointes)

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  • 7 months later...

Un post qui prouve que cela marche :

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/immobilier/85525-indemnites-de-depart-anticipe-location-meublee.html

 

Et une Réponse ministérielle concernant les "sous-locations" faites par certaines Résidences pour

http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/jurisprudence/2002/bailleur-louant-plus-de-quatre-logements-meubles-etudiants/index.html

étudiant

Bailleur louant plus de quatre logements meublés / Etudiants

 

Rép. Min. JO AN : 22.4.02

 

Le champ d'application du dispositif de protection des occupants de certains logements meublés - bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés- soulève de nombreuses difficultés d'interprétation (CCH : L.632-1, L.632-2, L.632-3).

 

Le problème soulevé à l'occasion de cette réponse ministérielle est bien connu des ADIL : l'étudiant qui sous-loue un logement meublé à une société commerciale titulaire d'un bail commercial, peut-il bénéficier du dispositif de protection instauré par la loi du 29 juillet 1998 ?

 

Le ministère du logement répond par l'affirmative à cette question. Le contrat de sous-location pourrait être requalifié en situation de location car la sous-location d'un bail commercial ne saurait avoir un autre objet que l'exercice d'une activité commerciale, ce qui n'est pas le cas des étudiants qui sont titulaires d'un contrat d'habitation.

 

L'avantage que peut tirer l'étudiant de cette protection est loin d'être négligeable. Le plus souvent, le bail qui lui est consenti est un bail ferme d'un an, sans possibilité de dénonciation.

 

Or en se prévalant de l'article L. 632-1, le locataire peut, tout en bénéficiant d'un contrat d'une durée d'un an, quitter le logement à tout moment, en respectant un préavis d'un mois.

 

Voir également les modifications apportées par la loi du 18 janvier 2005 " loi de programmation pour la cohésion sociale " qui modifie l'article L632-1 CCH.

 

cf. Cass. Civ. III 6.4.05

 

 

Enfin une jurisprudence sur la notion de Résidence principale du locataire :

 

Location meublée / Application du régime de protection minimum / Charge de la preuve

 

Cass. Civ. III : 20.9.06

 

La question de l'application du régime de protection (CCH : art. L. 632-1 et suivants) se posait de manière assez classique dans cette affaire qui opposait un locataire et un bailleur ayant signé un bail pour un local meublé d'une durée fixée contractuellement à un an.

 

Suite au congé donné avant le terme du bail par le locataire avec un préavis d'un mois, le bailleur conserve le dépôt de garantie en se fondant sur une clause du bail lui permettant, en cas de départ de celui-ci en cours de bail, de réclamer les loyers jusqu'à son terme.

 

Se prévalant des dispositions du Code de la construction et de l'habitation en application desquelles une telle clause est illicite, le locataire assigne son cocontractant en restitution du dépôt de garantie.

 

La Cour d'appel fait droit à sa demande et considère que le régime de protection minimum s'applique dans la mesure où rien ne permet d'établir que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

 

L'arrêt est cassé pour inversion de la charge de la preuve : il appartenait au locataire, qui se prévaut de l'application du régime de protection des locataires en meublé, de prouver que le logement constituait bien sa résidence principale et non au bailleur d'apporter la preuve que ce n'était pas la résidence principale du locataire. Il s'agit de l'application classique du régime de la preuve, qui veut que l'on n'a pas à apporter la preuve d'un fait négatif.

http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/jurisprudence/2007/location-meublee-application-du-regime-de-protection-minimum-charge-de-la-preuve/index.html

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  • 11 months later...
  • 7 months later...
  • 8 months later...

Caepolla nous signale Une jurisprudence à connaitre concernant une location meublée - sous contrat loi de 89 ...

 

(je cite)

 

Il y a peu, la Cour de cassation a admis qu'on puisse organiser une location en meublé par le biais de la loi de 1989 (Cass. 3e civ., 21 sept. 2005). La loi de 1989 n'est pas obligatoire pour les locations meublées (elle concerne les locaux nus). Néanmoins, la jurisprudence admettait que les parties soumettent volontairement la location meublée aux dispositions de la loi de 1989.

 

Seulement, depuis cette décision, le contexte légal a changé.

 

Dans leur dernière rédaction (depuis une loi de 2009), les articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction, prévoient désormais que le locataire en meublé a un préavis d'un mois, à tout moment. Et la loi ajoute que la règle est d'ordre public. D'ordre public, cela veut dire que le contrat ne peut rien prévoir d'autre.

 

Si le contrat est postérieur à la loi de 2009, et que l'état des lieux indique clairement un mobilier complet, la loi prévaut, vu que le bail violait déjà les dispositions impératives de la loi.

Si le bail est antérieur à la loi de 2009, la loi prévaut encore. Car, en principe, les dispositions d'ordre public s'appliquent immédiatement aux contrats de location en cours. Ce qui n'empêche pas le meublé d'avoir valablement été organisé par la loi de 1989 pour le passé. Vous auriez donné un préavis en 2008, on aurait pu vous opposer un préavis de 3 mois, sur la base de votre bail. Ce n'est plus le cas désormais.

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  • 7 months later...
  • 1 month later...

sur la notion de "tout mois commencé est dû", notion qui a du mal à disparaitre !

 

Parution revue immo specialisée du 15/12/11

À l'instar de la location nue classique, la règle du "tout mois commencé est dû" n'est pas non plus valable pour la location meublée, ce que rappelle l'Adil 75.

 

Si la location meublée séduit de nombreux propriétaires, c'est parce que son régime juridique est souple et beaucoup moins contraignant que la location nue. Ceci dit, le champ n'est pas libre à toutes les clauses abusives. Par exemple, la clause indiquant que "tout mois commencé est dû", n'est pas légale, tant pour la location meublée que la location nue.

Le préavis de congé délivré par le locataire d'un logement meublé se décompte de date à date et non par mois entiers. Un locataire qui donne congé le 12 juin avec un préavis d'un mois est tenu du paiement du loyer et des charges jusqu'au 12 juillet, et pas jusqu'au 31.

Stéphanie Alexandre

 

 

Liens externes :

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  • 7 months later...

mise a jour 4/9/2013 ==> la commission des clauses abusives se penche sur les contrats de location meublée.

 

Net-Iris publie une actualité sur le sujet.

 

contrat-de-location-non-saisonniere-de-logement-meuble.php

 

Celui -ci est en lecture directe :

http://www.clauses-abusives.fr/recom/13r01.htm

 

Je relève ce passage qui est important suite à un post sur le sujet :

b) Clauses relatives aux causes et aux modalités de résiliation du bail

 

1. Clauses relatives aux possibilités de résiliation par le bailleur

 

26. Considérant que certains contrats prévoient au bénéfice du bailleur une faculté de résiliation du bail pour des motifs autres que ceux limitativement prévus par les articles L. 632-1 et L. 632-2 du code de la construction et de l'habitation ; que ces clauses contreviennent au statut protecteur établi par le législateur au bénéfice du locataire ; que ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

 

27. Considérant que des clauses énoncent qu’en cas d’inexécution par le locataire d’une seule des clauses du bail, celui-ci sera résilié de plein droit sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ; que ces clauses, qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat, en cas de manquement même mineur du preneur, créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

 

28. Considérant que des clauses imposent le paiement de prestations para-hôtelières, telles « un petit déjeuner mensuel » et « un ménage trimestriel de l’appartement », sous peine de résiliation de plein droit du contrat ; que la sanction prévue par ces clauses en cas de défaut de paiement de prestations étrangères à l’objet principal du contrat, qui est la location d'un logement meublé, est disproportionnée ; que, dès lors, ces clauses créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

 

29. Considérant qu’une clause indique que, si les locaux loués viennent à être détruits partiellement ou totalement, la location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur sans aucune indemnité à sa charge ; alors que l’article 1722 du code civil dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » ; que cette clause, en ce qu'elle offre le choix au seul bailleur de résilier ou non le bail en cas de destruction totale ou partielle du logement loué, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu’elles sont donc abusives ;

 

2. Clauses relatives aux modalités de délivrance du congé

 

30. Considérant qu’il est stipulé dans certaines clauses relatives à la délivrance du congé que :

 

soit le bailleur peut donner congé avec un préavis d'un mois ou de trois mois avant la fin du bail, sans conditions,

soit le locataire est tenu du paiement des loyers jusqu'à relocation et à défaut jusqu'à la fin du bail,

soit le locataire ne peut donner congé que par un préavis de trois mois avant la date anniversaire du bail ;

 

que ces clauses comportent des violations caractérisées des dispositions de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation ; qu’ainsi, elles sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

 

31. Considérant que des clauses fixent la date d'effet du préavis du locataire nécessairement au dernier jour du mois et stipulent que tout départ anticipé donnera lieu à la facturation d'un « complément de redevance » ; que l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le locataire « peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois » ; que ces clauses sont donc illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

 

32. Considérant que des clauses prévoient que le contrat de bail expire de plein droit à l'issue d'une durée de 12 mois et que, si le locataire souhaite à nouveau louer le logement, il devra payer les frais de rédaction d’un nouveau contrat ; que l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que, dans le cas d’un bail de 12 mois, le contrat est renouvelable tacitement ; que ces clauses sont donc illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

 

3. Clauses relatives aux modalités de résiliation du contrat de bail

 

33. Considérant que des clauses imposent, dans le cas d'un départ du locataire avant un nombre de mois déterminé, l'augmentation rétroactive du loyer ; que d'autres contrats prévoient un montant de loyer dégressif avec réajustement des premiers loyers en fonction de la durée d'occupation du logement ; que ces différentes clauses dissimulent une indemnité de résiliation en contravention avec l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation selon lequel « le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois » ; que ces clauses sont donc illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

 

34. Considérant que des clauses énoncent que le dépôt de garantie sera restitué au locataire dans les deux mois suivant la date de résiliation « acceptée » par le mandataire du bailleur ; que l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit, pour le preneur, le droit de résilier le contrat à tout moment, sans que le bailleur soit en mesure de s’y opposer ; que ces clauses qui laissent croire que le bailleur serait en droit d’accepter, ou non, le congé régulièrement donné par le preneur, sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

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  • 2 weeks later...

Deux Arrêts récents sur le sujet et le congé donné par le locataire ;

Cour de cassation chambre civile 3

Audience publique du mercredi 22 mai 2013

N° de pourvoi: 12-17768

 

Cour de cassation chambre civile 3

Audience publique du mardi 5 février 2013

N° de pourvoi: 12-12954

 

Location d'un meublé et congé possible à tout moment | Net-iris 2013

 

 

precision (cité dans la veille juridique mentionnée) utile à rappeler :

 

Dans un autre arrêt du 5 février 2013 (pourvoi n°12-12954) la Cour retient que si le bail meublé est signé par un étudiant pour la location d'un logement, celui-ci est réputé constituer sa résidence principale. En conséquence, les dispositions de l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation s'appliquent, de sorte que le préavis de congé peut être donné à tout moment, moyennant le respect d'un préavis d'un mois, et nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location.

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Reprise du post de GOLFY et la validité du congé donné directement contre émargement également selon la Loi Borloo et non plus par LRAR à la suite de la modification du NCPC

 

Sur la facon de donner congé par le locataire:

il faut signaler que l'art 667 du code de procédure civile,
ICI
prevoit qu'une notification peut se faire par remise contre émargement, alors que la loi prevoyait une notification par voie postale.

 

Article 667 NCPC

La notification est faite sous enveloppe ou pli fermé, soit par la voie postale, soit par la remise de l'acte au destinataire contre émargement ou récépissé.

 

La notification en la forme ordinaire peut toujours être faite par remise contre émargement ou récépissé alors même que la loi n'aurait prévu que la notification par la voie postale.

 

Source :
Décret 2012-66 du 20 janvier 2012, art. 36

 

 

Conseil: ne pas se contenter d'une signature ou d'un graffitti surtout ... congé daté, signé, et nom du réceptionnaire en toute lisibilité.

et en double exemplaire pour en conserver une trace !
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  • 3 weeks later...

Révision du loyer et refus du locataire

gabriel.neu-janicki - BAIL D'HABITATION: LOCATION MEUBLEE: LES CONSEQUENCES EN CAS DE REFUS PAR LE LOCATAIRE DE ...

 

BAIL D'HABITATION: LOCATION MEUBLEE: LES CONSEQUENCES EN CAS DE REFUS PAR LE LOCATAIRE DE L'AUGMENTATION DE LOYER EN FIN DE BAIL

 

Par gabriel.neu-janicki le 29/09/13

 

Le refus du locataire d'accepter le renouvellement du contrat avec augmentation du montant du loyer n'entraîne pas la fin de la relation contractuelle.

 

 

En effet, si la loi du 6 juillet 1989 encadre très précisément les loyers, en particulier l'augmentation que pourrait exiger le bailleur à l'occasion d'un renouvellement, tel n'est pas le cas dans la réglementation des meublés et ce jusqu'à la prochaine loi ALUR.

 

 

L'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation se contente de préciser dans l'alinéa 4 que le bailleur qui souhaite modifier les conditions du bail à son expiration doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois et « si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an ». Mais quid s'il les refuse ? Il n'y a pasc clairement écrit que le bail est résilié.

 

 

Ce qui résulte certainement d'une lecture a contrario de l'alinéa 4 précité, c'est que à défaut d'accepter les nouvelles conditions, en l'occurrence de loyer, le contrat n'est pas renouvelé. Est-il pour autant résilié et le locataire doit-il quitter les lieux ? Cette solution admise par le tribunal d'instance ici est, à juste titre, condamnée par la cour d'appel de Versailles.

 

 

En effet, le refus du locataire d'accepter le renouvellement du contrat avec augmentation du montant du loyer n'entraîne pas la fin de la relation contractuelle et ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé. Et si le bail n'est pas renouvelé faute d'accord du preneur, il est reconduit tacitement aux conditions antérieures.

 

 

Rappelons qu'aux termes de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation concernant la location meublée, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

 

 

En l'espèce, les consorts G. n'ont pas souhaité reprendre ou vendre le studio. Elles n'ont invoqué d'autre motif que la volonté de modifier le montant du loyer. Aucun reproche ne peut être fait au locataire qui a exécuté l'essentiel des obligations lui incombant, notamment le paiement du loyer qui a toujours été régulier. La saisine du tribunal repose sur le refus du locataire d'accepter la modification du loyer qu'elles proposent.

 

 

Or, ce refus d'accepter le renouvellement avec augmentation du montant du loyer ne constitue pas en soi un motif légitime et sérieux au sens de la loi, ni un manquement aux obligations du locataire. Il n'y a donc pas lieu de prononcer la résiliation du bail, ni en conséquence d'ordonner l'expulsion du locataire, ni de prononcer une condamnation à une indemnité d'occupation. CA Versailles, 1re ch., 28 mai 2013, n° 12/06233

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  • 3 months later...

Nouveauté sur les clauses abusives en meublé (BOCCRF du 13/09/2013) :

contrats de location non saisonnière de logement meublé recommandation 13-01, Commission des clauses abusives

Vu que cela ressort souvent ces temps ci :

 

33. Considérant que des clauses imposent, dans le cas d'un départ du locataire avant un nombre de mois déterminé, l'augmentation rétroactive du loyer ; que d'autres contrats prévoient un montant de loyer dégressif avec réajustement des premiers loyers en fonction de la durée d'occupation du logement ; que ces différentes clauses dissimulent une indemnité de résiliation en contravention avec l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation selon lequel « le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois » ; que ces clauses sont donc illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

 

Rappel aussi à ce sujet que les logements CROUS foyers logements et logements conventionnés avec l'Etat ne font pas soumises au 632-1 du CCH

 

Considérant que, comme le précise l’article L. 632-3, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation, les locations saisonnières, tout comme les logements-foyers ou les logements gérés par les CROUS, ne relèvent pas du dispositif protecteur sur lequel se fonde la présente recommandation ;

 

Considérant que la présente étude ne porte pas sur les logements-foyers régis par les articles L. 633-1 et suivants du code précité, le contrat qui lie l’occupant et le foyer s’analysant en un contrat de prestation de services et non en un contrat de location.

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  • 2 weeks later...

A propos de l'EDL et de l'inventaire dans un meublé :

 

si un EDL n'est pas obligatoire, la production d'un inventaire précis des meublants est par contre obligatoire; faute d'inventaire, daté et signé des 2 parties, le bail ne peut pas recevoir la qualitfication de meublé (CA Paris , 18 mars 2008). l'inventaire doit etre signé pour avoir force probante : Cour cassation, 3e ch. civile, 9 fevrier 2005).

 

---------- Message ajouté à 17h09 ---------- Précédent message à 17h00 ----------

 

A propos de la durée d'un bail meublé etudiant:

 

il a été prévu que les étudiants peuvent signer un bail meublé de 9 mois, non reconductible. Il semble que certains cursus universitaires s'etalent sur 10 mois maintenant (de septembre a Juin) ce qui n'a pas été prèvu dans le CCH (art L 632-1) qui précise que la durée peut être ramenée de 12 mois à 9 mois.

 

que faut il faire alors dans un tel cas (cursus de 10 mois) ? les parties ont alors 2 choix:

1) signer un bail de 12 mois, reconductible durant lequel le locataire donnera congé Avec 1 mois de preavis (mais incertitude si le bailleur veut faire de la Location saisonniere durant l'été)

2) signer un bail de 9 mois, puis prévoir de signer un nouveau bail de 9 mois à lÄ'issu de la Periode, avec le même locataire, nouvelle Periode durant laquelle le locataire donnera congé immediatement avec 1 mois de préavis dès qu'il connait ses dates de stages ou de depart.

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  • 3 months later...

Pour les meublés actuels en cours de contrat , le locataire qui désire partir avant le terme du bail, même s'il a reçu un congé pour reprise ou vente de la part du bailleur devra donner un préavis d'un mois

 

Pour les nouveaux contrats signés depuis le 27 mars 2014 ce sera comme pour les logements vides si c'est le bailleur qui donne congé le locataire pourra partir sans préavis à compter du début de ce dernier qui se situera à 3 mois avant l'échéance

Logement meublé loué en tant que résidence principale : congé du propriétaire - Service-public.fr

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  • 1 an plus tard...

Une jurisprudence sur les baux meublés étudiants qui constituent bien la Résidence Principale de l'étudiant et impossibilité de déroger aux dispositions d'ordre public de l'article 632-1du CCH et logiquement actuellement à la loi de 1989 en excluant les baux de ces lois et/ou en indiquant que c'est une Résidence Secondaire

 

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 5 février 2013

N° de pourvoi: 12-12954

Non publié au bulletin Cassation

 

M. Terrier (président), président

SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat(s)

 

 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

 

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique :

 

Vu l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article L. 632-3 du même code ;

 

Attendu que toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale ; que le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ;

 

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Valence, 21 septembre 2011), rendu en dernier ressort, que Mme X..., étudiante, qui, par contrat du 27 août 2009 prenant effet le 1er septembre 2009, avait pris à bail un studio meublé, propriété de la société Roc Eden, a assigné le bailleur et son mandataire, la société Foncia République, pour faire valider le congé qu'elle leur avait délivré le 28 mars 2010 pour le 31 mai suivant ;

 

Attendu que pour dire que le congé ne pouvait être délivré que pour le 31 août 2010, terme du contrat, le jugement retient que si, en principe, la résidence principale d'un étudiant est le lieu où il séjourne pour effectuer ses études ou son apprentissage, le locataire étudiant et son bailleur peuvent toujours convenir, dans le contrat de bail, qui est un contrat consensuel soumis au droit commun du bail, de clauses particulières, que Mme X...a déclaré dans le contrat, que le logement meublé qu'elle prenait en location ne constituait pas son domicile principal et a accepté ce bail qui stipulait expressément que l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation n'était pas applicable et que ces clauses claires et précises, qui ne sont nullement irrégulières, constituent la loi des parties ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions d'ordre public de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'urbanisme étaient applicables et que le logement pris à bail par un étudiant constitue sa résidence principale au sens de ce texte, nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location, le tribunal a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 21 septembre 2011, entre les parties, par le tribunal d'instance de Valence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Romans-sur-Isère ;

 

Condamne la société Roc Eden et la société Foncia République aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Roc Eden et la société Foncia République à payer à Mme X...la somme de 2 500 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille treize.

 

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour Mme X...

 

 

Il est reproché au jugement attaqué d'AVOIR constaté que Madame Flavie X...et la société ROC EDEN avaient entendu, dans le bail signé le 27 août 2009, exclure l'application de l'article L 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, d'AVOIR dit en conséquence que le bail devait prendre fin le 31 août 2010 et d'AVOIR par suite condamné Madame Flavie X...à payer une somme de 492, 39 € au titre des loyers et charges dus jusqu'à relocation des lieux le 10 août 2010 et les sommes de 91, 71 euros et 76, 32 euros à titre des frais dus, outre à rejeter sa demande de dommages-intérêts.

 

AUX MOTIFS QUE par contrat du 27 août 2009, versé aux débats, la S. C. I. ROC EDEN, représentée par son mandataire, la S. A. FONCIA REPUBLIQUE, a donné à bail pour une année, avec effet à compter du 1er septembre 2009, à Mademoiselle X...Flavie un studio meublé situé ... à Valence (26), moyennant paiement d'un loyer mensuel de 360, 00 euros ; parcourir en date du 28 mars 2010, la locataire a donné congé pour le 31 mai 2010 ; le bailleur et son mandataire ont refusé de valider ce congé, au motif que le bail signé exclut expressément l'application des dispositions de l'article L 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation ; que Mademoiselle X...Flavie demande au Tribunal de déclarer valable le congé qu'elle a délivré le 28 mars 2010 et de condamner en conséquence la S. C. I. ROC EDEN et son mandataire, la S. A. FONCIA RÉPUBLIQUE, à lui restituer le dépôt de garantie qu'elle a versé en début de bail ; en l'espèce, il est constant que le logement loué est une location meublée, non soumise aux dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en application de l'article 2 de cette loi, mais aux dispositions du droit commun des baux des articles 1708et suivants du Code civil ; que ce bail exclut également expressément l'application de l'article L 632- 1du Code de la Construction et de l'Habitation, la locataire convenant à l'article 8. 1 du bail que ce logement ne constitue pas sa résidence principale ; si, en principe, la résidence principale d'un étudiant est le lieu où il séjourne pour effectuer ses études ou son apprentissage, le locataire étudiant et son bailleur peuvent toujours convenir dans le contrat de bail qui les lie, qui est un contrat consensuel soumis au droit commun du bail, de clauses particulières ; en l'espèce, Mademoiselle X...Flavie a déclaré dans le contrat de bail du 27 août 2009, que le logement meublé qu'elle prenait en location ne constituait pas son domicile principal et a accepté ce contrat de bail qui stipulait expressément que l'article 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation n'était pas applicable au présent bail ; que, dès lors, ces clauses claires et précises du contrat, qui ne sont nullement irrégulières, constituent la loi des parties ; dès lors, les dispositions de l'article L 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation n'étant pas applicables, la locataire ne pouvait donner congé que dans les conditions des articles 2. 3. 2 et 2. 5. 1 du bail, c'est-à-dire pour le terme du bail, soit le 31. 08. 2010 ; en conséquence, Mademoiselle X...Flavie demeure redevable envers la S. C. I. ROC EDEN des loyers échus pour les mois de juin à août 2010 ; toutefois, la S. A. FONCIA RÉPUBLIQUE indique que le logement a été reloué à compter du 11 août 2010 ; dès lors, Mademoiselle X...Flavie n'est tenue au paiement du loyer du logement qu'elle louait à la S. C. I. ROC EDEN que jusqu'au 10 août 2010 ; les comptes entre les parties s'établissement comme suit (…) Madame X...sera condamnée à payer à la société ROC EDEN la somme de 492, 39 euros.

 

ALORS QUE le lieu où un étudiant réside pour suivre ses études constitue sa résidence principale, nonobstant toute clause contraire ; que, si les lieux loués sont meublés, les règles relatives à de telles locations doivent s'appliquer sans que les parties puissent y déroger ; qu'en estimant que les parties avaient pu contractuellement écarter l'application de ces règles, pour en déduire que Madame Flavie X...n'avait pas pu les mettre en oeuvre et donner congé avec préavis d'un mois, le Tribunal a violé l'article L 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.

 

 

Analyse

Décision attaquée : Tribunal d'instance de Valence , du 21 septembre 2011

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