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L'état des lieux pour la location


Rac8
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Sujet plus que récurrent :p

 

Location : état des lieux - Service-public.fr

 

comment etablir un EDL ? http://www.anil.org/profil/vous-etes-locataire/location-vide/etat-des-lieux/etablissement-de-letat-des-lieux/

 

il existe un document pdf decrivant comment etablir un EDL de sortie (tapez ces mots sur le moteur de recherche bien connu); site du Ministere du Logement : http://www.territoires.gouv.fr/

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suppression d'un lien inactif et remplacement
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  • 1 an plus tard...
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1) Toujours faire un état des lieux (ou EDL ) en entrée car sans EDL le logement est réputé pris en parfait état

 

Article 1731 du Code Civil

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

 

2) Lorsque l'on fait un EDL d'entrée il faut être très pointilleux (quitte à paraître tatillon ) car tout ce qui ne sera pas noté comme abimé pourra vous être retenu comme dégradations en sortie si bien sûr cela apparait sur votre EDL de sortie

 

* Penser à faire marcher les appareils électriques à disposition

* Penser à ouvrir/fermer portes et volets, portes de placard, chasse d'eau

* Pour le chauffage vous avez un délai si vous êtes hors période de chauffe ( 1 mois après le début de la période de chauffe maximum )

 

3) Exiger une copie immédiate de cet EDL, quitte à amener votre papier carbone ou d'aller au tabac du coin pour faire une photocopie. Ne laissez JAMAIS l'autre partie repartir avec l'exemplaire unique ! sachez toutefois que L'état des lieux signé par le propriétaire et le locataire est valable, même s'il n'est établi qu'en un seul exemplaire conservé par le bailleur (cass. civ. 3ème du 23 mai 2002). Mais au moins vous aurez sous les yeux, toutes les annotations et constatations faites.

 

 

4) Quelques jours (une semaine) avant l'EDL de sortie, ressortir votre EDL d'entrée et comparer l'état du logement, de préférence vide car on a parfois des surprises en enlevant les meubles ;)

 

* Vérifier les points qui prêtent souvent à retenues : joints de douche/baignoire surtout s'ils ont moisi, grilles de VMC à nettoyer, flexible de douche, les prises encastrées mal fixées etc.

 

* Vérifier qu'on a bien fait sa visite annuelle d'entretien du chauffe eau à gaz ou si c'est prévu au bail du ballon d'eau chaude

 

* Reboucher les trous proprement et penser à repeindre ensuite de la même couleur que la pièce pour qu'ils ne se voient pas

 

* Passer un coup de peinture si les murs ont des traces de salissure qui ne partent pas après lessivage cela coûte moins cher d'acheter une bâche, de la peinture et des rouleaux/pinceaux que de se voir retenir une peinture sur devis d'un professionnel ;)

 

* Vérifiez aussi le nombre de clefs à restituer (porte, BAL...) refaites des doubles si vous en avez égaré

 

* laissez l'appartement dans un état de propreté nickel (ca veut aussi dire nettoyer les vitres, laver les chassis et autres coins qu'on laisse d'habitude un peu de côté). Ne pas oublier que le tartre peut s'enlever des sanitaires en utilisant un produit adapté et de l'huile de coude !

 

 

En cours de bail si vous constatez des problèmes de moisissures et d'humidité anormaux ou tout dysfonctionnement, toujours prévenir le bailleur par courrier RAR sinon cela pourra aussi vous être imputé !

 

Ne pas oublier de consulter la liste des réparations locatives :

Détail d'un texte

 

5) En cas de fuite, les joints sont à remplacer par le locataire, les flotteurs de chasse d'eau aussi. Par contre les fuites de canalisations inaccessibles ou vétustes, les corps de robinets défectueux sont du ressort du propriétaire.

Toujours avertir ce dernier (et en avoir une trace de préférence RAR s'il n'y a pas urgence) pour obtenir son accord ECRIT avant de faire intervenir un professionnel sinon il ne sera pas tenu de vous rembourser la facture.

 

Merci RAC pour l'amélioration de la mise en page et les précisions ;)

Modifié par Marieke
ajout de certaines mentions.
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  • 10 months later...

j'en profite aussi pour vous renvoyer sur ce 2eme fil récapitulatif concernant les litiges et comment les régler :

 

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/110747-litige-etat-lieux-edl-juge-de-proximite.html

 

 

 

de nombreuses questions au sujet des EDL se trouvent sur le forum: prenez le temps de faire une recherche, et de bien les regarder: cela vous aidera et surtout vous préparera à des situations parfois incroyables. :)

Modifié par Golfy
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  • 3 months later...

il est règulièrement dit avec textes à l'appui, que le bailleur n'a qu'à produire des devis OU factures pour faire valoir l'objet de sa demande d'indemnisation par le locataire - suite á un EDL qui constate des détériorations ou des dommages causés pdt la location.

 

il est toutefois á signaler un revirement de la CC (nov 2009) concernant le fait que le bailleur n'avait pas fait les travaux .... et avait reloué moins cher :

 

(novembre 2009)

 

Le bailleur doit produire des éléments de justification des travaux qu'il a effectués s'il veut retenir le dépôt de garantie du locataire.

Cass. civ. 3ème, 31 mars 2009, n° 08-12.714

 

Sources légales : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000020486440&fastReqId=383143314&fastPos=1

 

Citation:

pas de réparation effectuée + pas de relocation à prix plus bas (pour compenser le degat constaté) ==> bailleur ne peut pas retenir un montant sur le DG ...

ca va risque de changer la donne ... :cool:

 

attendons de voir dans quel sens les tribunaux vont continuer de gérer les conflits post EDL ... et quels seront leurs jugements.

 

A méditer ...

Modifié par JNG Net-iris
retrait d'une référence de jurisprudence en doublon et correction de lien
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Alors que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice et qu'en statuant comme il l'a fait le juge de proximité a violé les articles 1147 et 1731 du Code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989.

C'est l'attendu de principe de la décision de la Cour de Cassation...

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  • 1 month later...

Propriétaire n'ayant pas fait les travaux de remise en état du logement ? - Juris Prudentes - Droit Immobilier

 

Propriétaire n’ayant pas fait les travaux de remise en état du logement ?

 

 

 

vendredi 6 novembre 2009 , par Juris Prudentes

 

 

Question. Quand le propriétaire m’a restitué mon dépôt de garantie, il m’a retenu 300 EUR pour des travaux de remise en état alors que nous étions restés deux ans et demi dans le logement. Je sais qu’il a reloué tout de suite après nous sans faire les travaux. Est-ce que nous avons un recours ?

 

Réponse. Pendant longtemps, des réponses ministérielles mais aussi des décisions judiciaires ont dit que le propriétaire n’était pas tenu à une remise en état effective quand il avait produit des devis des réparations des dommages constatés dans l’état des lieux de sortie. La Cour de cassation vient d’affirmer une position différente, dans l’arrêt ayant fait l’objet de cet article : Le propriétaire doit justifier l’exécution des travaux de remise en état du logement.

 

Vous devriez, déjà à l’amiable, tenter une demande de restitution de la retenue qui a été faite sur le dépôt vous appartenant.

 

 

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  • 1 month later...
  • 3 weeks later...

Réponse ministérielle sur la possibilité de retenir 20 % sur le Dépôt de garantie en attendant la publication des décomptes annuels de charges

 

Question N° : 7354 de Mme Geneviève Levy ( Union pour un Mouvement Populaire - Var ) Question écrite

Ministère interrogé > Logement et ville Ministère attributaire > Logement et ville

 

Question publiée au JO le : 16/10/2007 page : 6286

Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1671

 

Texte de la question

Mme Geneviève Levy attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les relations propriétaires/locataires lors de la restitution du dépôt de garantie. Les associations de consommateurs ont constaté que de nombreux bailleurs justifiaient les retenues sur le dépôt de garantie en présentant de simples devis, sans pour autant réaliser les travaux avant de relouer le bien. Par ailleurs certains devis sont effectués par des sociétés filiales du bailleur ou de son mandataire, laissant ainsi planer un doute quant à la sincérité des sommes demandées. Il apparaît également que la restitution tardive du dépôt de garantie n'est pas correctement indemnisée bien que celle-ci soit dommageable pour le locataire. C'est pourquoi elle souhaiterait savoir si le Gouvernement envisage de modifier l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin que soit précisée l'obligation pour le bailleur de fournir une facture comme pièce justificative pour toute retenue sur le dépôt de garantie, facture ne provenant pas d'une société ayant un lien juridique avec le propriétaire ou son mandataire, mais également d'envisager l'augmentation du montant des indemnités dues aux locataires en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.

 

Texte de la réponse

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été modifié par l'article 10 de la loi pour le pouvoir d'achat, adoptée définitivement par le Parlement le 31 janvier 2008. Il prévoit la possibilité pour le bailleur d'exiger, à la signature du contrat de bail, le versement d'un dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer. Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution des obligations locatives du locataire, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n'a pas exécuté ses obligations. La créance du locataire peut ainsi être constituée par des arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées. Toutefois, la Cour de cassation a précisé qu'il n'est pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures de travaux acquittées pour justifier sa demande (Cour de cassation, 3e chambre civile 3 avril 2001). Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, il n'apparaît pas pertinent d'en fixer le taux au-delà du taux légal en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ce n'est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle, sans intérêt.

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  • 7 months later...
  • 1 month later...

A lire un lien sur les EDL par Huissier

Tarifs des EDL par huissier | forum , sujet 103500

 

****************************************************

MAJ de golfy: (nov 2013)

 

il faut souligner le decret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et notamment dans la liste des actes figurant dans l’annexe au décret.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005622253

ainsi que ce lien d'une organisation du logement confirmant bien que les honoraires d'un EDL (loi de 89) sont TARIFÉS selon le decret

 

http://www.lacgl.fr/images/files/Fiche%20technique%20-%20les%20frais%20d'%C3%A9tat%20des%20lieux%20%C3%A9tablis%20par%20huissier%20de%20justice.pdf

Modifié par Golfy
rajout decret tarif huiisier et lien
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  • 1 an plus tard...

Etude de l'ADIL sur le sujet :

Anil.org : Retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur

 

Retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur

 

N° 2010-16 / A jour au 2 juin 2010

 

Le plus souvent, un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire (loi du 6.7.89 : art. 22).

Au départ du locataire, l’état des lieux de sortie peut mentionner des dégradations imputables au locataire. A ce titre, le bailleur aura droit à indemnisation.

A cette occasion, deux questions se posent :

 

 

 

Comment le bailleur doit-il justifier des retenues effectuées sur le dépôt de garantie ? L’état actuel de la jurisprudence permet une réponse claire.

Comment le bailleur peut-il obtenir, en plus de la retenue sur le dépôt de garantie, des dommages et intérêts au titre de l’inexécution des réparations locatives ? Sur ce point, la jurisprudence est plus incertaine.

 

La restitution du dépôt de garantie

 

Lorsque la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les travaux (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142). Mais si le bailleur peut se contenter de produire un devis pour évaluer le montant des réparations dues par le locataire, le juge n'est pas tenu par ce devis, s'il l'estime excessif (CA Rouen : 18.7.02, n° 01/00887).

Un délai de deux mois à compter de la remise des clés est fixé pour la restitution du dépôt de garantie au locataire (loi du 6.7.89 : art. 22). Si, au moment du départ du locataire, le bailleur ne dispose pas des comptes de charges de la copropriété, la restitution du dépôt de garantie peut avoir lieu plus de deux mois après la restitution des clés. Dans ce cas, les intérêts au taux légal ne courent pas jusqu’à l’arrêté des comptes (Cass. Civ III : 18.3.92, n° 90-11763).

 

Lorsqu'il apparaît trop court en cas de complexité des sommes à régler, et qu'il est difficile à un bailleur diligent de solder les comptes dans ce délai, notamment s'il n'est pas en possession des comptes de copropriété, les parties peuvent opérer un règlement provisionnel et dispenser le bailleur des intérêts de retard sur un éventuel solde débiteur à sa charge (Rép. Min n° 40363 : JO AN du 20.3.00)1.

 

Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d'une certaine somme au motif que le bailleur n'avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340). Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.

Les dommages et intérêts alloués au bailleur

 

En outre, lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel, le bailleur peut faire condamner son locataire à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code civil.

 

Cette demande en dédommagement est souvent formulée par le bailleur, en défense, à l’occasion de l'action du locataire en restitution du dépôt de garantie que le bailleur refuse de rendre en raison des réparations locatives.

 

Concernant le principe même de l'indemnisation, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à la justification d'un préjudice, ni à la preuve de l’exécution des réparations (Cass. Civ. III : 29.1.02, n° 99-20768, Cass. Civ. III : 30.1.02, n° 00-15784).

 

Concernant la justification du préjudice, cette position semblait correspondre à un courant doctrinal pour lequel les dommages et intérêts résultent directement de l'inexécution contractuelle, a preuve de l'inexécution valant preuve du préjudice.

 

Par la suite, la Cour de cassation a semblé revenir au principe classique de la responsabilité civile contractuelle : les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire résultant de l'inexécution d'un contrat et d'un préjudice démontré par le bailleur lié à la faute de son cocontractant (Cass. Civ. III : 3.12.03, n° 02-18033). Constatant que le bailleur ne prétendait, ni avoir réalisé les travaux, ni avoir contribué à l'aménagement du nouveau locataire, ni avoir dû consentir un bail à des conditions plus défavorables que si l'état des lieux avait été différent, la Cour de cassation en a donc déduit, qu'en l'absence d'un préjudice né de la faute contractuelle, la demande en dommages et intérêts devait être rejetée.

 

Une autre décision est à signaler. Elle énonce que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (Cass. Civ III : 25.1.06, n° 04-20726).

 

Pour certains auteurs, cet arrêt rétablit la nécessité de rapporter la preuve d’un préjudice sans pour autant exiger l’exécution des travaux et s’inscrit ainsi dans la continuité de l’arrêt du 3 décembre 2003. Pour d’autres, au contraire, il semble possible de déduire de cette décision que le préjudice du bailleur est caractérisé par la seule inexécution par le locataire des réparations locatives. Les références présentes dans cet arrêt aux dispositions du Code civil (art. 1142 : l’obligation de faire se résout en dommages et intérêts) conforteraient cette analyse.

 

Enfin, un arrêt de 2009 réaffirme que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si un préjudice résultant de la faute contractuelle du locataire est démontré. En l’espèce, l’existence du préjudice n’était pas établie, le bailleur ne rapportant pas la preuve « ni d’avoir réparé les menus désordres constatés dans l’état des lieux de sortie, ni d’avoir reloué à des conditions plus défavorables » (Cass. Civ III : 31.3.09, n° 08-12714).

 

Cet arrêt semble revenir à la position de la Cour de cassation dans l’arrêt du 3 décembre 2003 : l’inexécution contractuelle ne constitue pas en elle-même un préjudice.

 

Comment le bailleur apportera-t-il la preuve d'un préjudice s'il n'envisage pas l'exécution des travaux, et si le logement est reloué aux conditions du marché ?

 

Un éclairage de l’assemblée plénière de la Cour de cassation serait le bienvenu.

 

http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Jurisprudence/2002/cass_civ_III_99-20768.pdf

http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Jurisprudence/2002/cass_civ_III_00-15784.pdf

http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Jurisprudence/2003/cass_civ_III_02-18033.pdf

http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Jurisprudence/2006/cass_civ_III_04-20726.pdf

http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Jurisprudence/2009/cass_civ_III_08-12714.pdf

 

Réponse ministérielle n° 86462 : JOAN Q, 22 févr. 2011, p. 1836

Question N° : 86462 de M. Pierre Morel-A-L'Huissier ( Union pour un Mouvement Populaire - Lozère )

 

M. Pierre Morel-A-L'Huissier attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les conditions de remboursement des dépôts de garantie versés au bailleur par le locataire. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 signale que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Il lui demande de bien vouloir lui indiquer quelles pièces doivent être fournies pour justifier la nécessité de l'intervention de travaux et donc la retenue d'une partie du dépôt de garantie, d'une part, et de bien vouloir lui préciser les outils dont dispose le locataire pour vérifier la réalisation desdits travaux, d'autre part.

 

Texte de la réponse :

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les conditions de versement et de restitution du dépôt de garantie. Celui-ci doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés. Dans de nombreuses situations, ce délai est le plus souvent réduit. En effet, dès lors que l'état des lieux a été réalisé et signé par les deux parties, le bailleur rembourse le plus souvent le dépôt de garantie à l'issue de cette procédure, éventuellement diminué des frais de remise en état. La loi ne prévoit pas que le bailleur doit être en mesure de produire des factures pour justifier la réalisation des travaux. La part la plus importante des propriétaires bailleurs sur notre territoire est constituée de propriétaires ne possédant pas plus d'un ou deux logements. Dans ces conditions, imposer la production de factures ne permettrait pas aux bailleurs qui le souhaitent de réaliser eux-mêmes les travaux. Par ailleurs, l'obligation de présenter des factures serait de nature à pénaliser le locataire, puisque, en effet, compte tenu des disponibilités des entreprises et des artisans, le délai nécessaire avant que ne commencent les travaux, auquel peut s'ajouter celui lié à la facturation, ne permettrait pas au locataire de récupérer rapidement la somme qui lui est due. En outre, la loi prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois. À défaut de restitution dans ce délai, le bailleur est redevable de la somme due, majorée du taux d'intérêt légal. Ce taux fixé est largement supérieur aux taux en cours des livrets d'épargne.

 

 

 

Ministère interrogé : Logement et urbanisme

 

Ministère attributaire : Logement

 

Question publiée au JO le : 17/08/2010 page : 8991

 

Réponse publiée au JO le : 22/02/2011 page : 1836

Modifié par Marieke
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  • 3 weeks later...

Sur les retenues sur le DG en attente de la publication des décomptes de Charges :

 

Assemblée nationale | Question écrite N° 7354 de Mme Geneviève Levy (UMP - Var)

 

Question N° : 7354 de Mme Geneviève Levy ( Union pour un Mouvement Populaire - Var ) Question écrite

Ministère interrogé > Logement et ville Ministère attributaire > Logement et ville

 

Question publiée au JO le : 16/10/2007 page : 6286

Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1671

 

Texte de la question

Mme Geneviève Levy attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les relations propriétaires/locataires lors de la restitution du dépôt de garantie. Les associations de consommateurs ont constaté que de nombreux bailleurs justifiaient les retenues sur le dépôt de garantie en présentant de simples devis, sans pour autant réaliser les travaux avant de relouer le bien. Par ailleurs certains devis sont effectués par des sociétés filiales du bailleur ou de son mandataire, laissant ainsi planer un doute quant à la sincérité des sommes demandées. Il apparaît également que la restitution tardive du dépôt de garantie n'est pas correctement indemnisée bien que celle-ci soit dommageable pour le locataire. C'est pourquoi elle souhaiterait savoir si le Gouvernement envisage de modifier l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin que soit précisée l'obligation pour le bailleur de fournir une facture comme pièce justificative pour toute retenue sur le dépôt de garantie, facture ne provenant pas d'une société ayant un lien juridique avec le propriétaire ou son mandataire, mais également d'envisager l'augmentation du montant des indemnités dues aux locataires en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.

Texte de la réponse

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été modifié par l'article 10 de la loi pour le pouvoir d'achat, adoptée définitivement par le Parlement le 31 janvier 2008. Il prévoit la possibilité pour le bailleur d'exiger, à la signature du contrat de bail, le versement d'un dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer. Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution des obligations locatives du locataire, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n'a pas exécuté ses obligations. La créance du locataire peut ainsi être constituée par des arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées. Toutefois, la Cour de cassation a précisé qu'il n'est pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures de travaux acquittées pour justifier sa demande (Cour de cassation, 3e chambre civile 3 avril 2001). Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, il n'apparaît pas pertinent d'en fixer le taux au-delà du taux légal en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ce n'est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle, sans intérêt.

 

Mise à jour après loi ALUR :

 

Article 22 Loi du 6 juillet 1989

 

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6

 

Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

 

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

 

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

 

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

 

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

 

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

 

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

 

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

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  • 4 months later...

Comment saisir la Juridiction de Proximité en cas de conflit pour récupérer un DG :

http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1785.xhtml

Mise à jour : c'est le Tribunal d'Instance et il y a une Conciliation avant

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232

 

mise a Charge du locataire des frais d'EDL ? http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10696.xhtml

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Mise à jour

Article 3-2

 

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1

 

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

 

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

 

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

 

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

 

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

 

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures

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  • 3 ans plus tard...

Compte tenu de tous les litiges suites aux EDL faits sur tablettes , soyez vigilants et n'acceptez pas de signer sur place si pas d'imprimante et pas de possibilité de vérifier illico le contenu, rendez vous à l'Agence pour avoir le document papier c'est obligatoire selon la loi !

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  • 1 an plus tard...

Je recopie celui là car il détient pas mal de renseignements sur les retenues au titre des réparations (peintures salies , trous , tartre etc ...) déjà présents en entrée , entretien chaudière et même préavis réduit 'perte d'emploi suivi d'un nouvel emploi)

 

Cour d'appel de Nîmes ch. civile 0 du 23 mai 2018 N° 17/02541

 

Suivant contrat de bail du 21 novembre 2013, la SCI XX a donné en location aux époux C. un appartement de type T6 d'une surface de 140 m2 situé à Baix (Ardèche) moyennant un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 100 euros et un dépôt de garantie de 600 euros.

Les locataires ont donné leur congé par lettre recommandée avec avis de réception du 26 août 2015 informant alors le bailleur de leur départ au 28 novembre 2015, avant de revendiquer dans les mêmes formes, le 15 septembre 2015, un préavis réduit d'un mois au motif de la reprise d'emploi de Mme C.. Le bailleur s'est opposé à ce délai de préavis réduit à un mois, les époux C. ont quitté les lieux le 15 octobre 2015 et l'état des lieux de sortie a été établi au contradictoire des parties le 27 novembre 2015.

Se plaignant notamment du non paiement d'un reliquat de loyer sur le mois de novembre, d'un arriéré de charges et de dégradations locatives, la SCI XX a fait assigner en paiement et réparation les époux C. devant le tribunal d'instance de Privas par acte du 15 avril 2016, sollicitant notamment la somme de 4 213,40 euros au titre des dégradations locatives.

Par jugement du 8 juin 2017, le tribunal a condamné M. et Mme C. à régler à la SCI XX en deniers ou quittances la somme de 700 euros au titre des réparations locatives, a dit que cette somme vient en déduction du dépôt de garantie, a débouté les parties de leurs autres demandes, a laissé les dépens à la charge de la SCI XX.

La SCI XX a relevé appel de cette décision selon déclaration en date du 27 juin 2017.

Vu les dernières conclusions de la SCI XX notifiées le 12 février 2018, Vu les dernières conclusions des époux C. notifiées le 24 novembre 2017, SUR CE Les parties reprennent leurs moyens et arguments de première instance.

 

Sur la demande en paiement du loyer du 1er au 27 novembre 2015 (383,78 euros) Cette demande concerne exclusivement un reliquat de loyer sur le mois de novembre 2015 de sorte que son sort tient uniquement au point de savoir si les époux C. étaient fondés ou non à se prévaloir du délai de préavis réduit d'un mois.

Selon l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Constitue une perte d'emploi, le non renouvellement d'un contrat à durée déterminée décidé par l'employeur et qui s'impose au locataire. En l'espèce, il est justifié d'une perte d'emploi de Mme C. au 2 janvier 2015, ensuite du non renouvellement de son contrat du 3 février 2014 au 2 janvier 2015, du fait de l'employeur, comme ce dernier l'atteste. La discussion entretenue sur le point de savoir si une perte d'emploi en janvier peut justifier un préavis de congé réduit

notifié au bailleur 8 mois plus tard est sans intérêt, l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 ouvrant au locataire le doit dese prévaloir d'un congé d'un mois non seulement en cas de perte d'emploi mais aussi en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Or, les locataires justifient de l'obtention par Mme C. d'un nouveau contrat de travail,celui ci à durée indéterminée, à effet du 14 septembre 2015 de sorte que la notification d'un congé réduit à un mois pour une fin de bail au 15 octobre 2015 se trouve justifié. Il en résulte que le loyer de novembre n'est pas dû et la SCI XX sera déboutée de sa demande de ce chef.

 

Sur l'arriéré de charges de l'année 2015 (61,72 euros) Le premier juge a déjà parfaitement relevé que le décompte au titre des charges des frais de l'entretien annuel de la chaudière à hauteur de 218,82 euros n'est pas imputable aux époux C., dès lors que ces frais d'entretien ont été engagés postérieurement à l'expiration du bail, l'entretien obligatoire de la chaudière valant nécessairement pour l'année qui suit et non pour l'année qui précède, en l'absence de toute carence antérieure établie, ni même alléguée, à la charge des locataires sortants.

Il en résulte que de la somme de 614,72 euros revendiquée à titre de charges doit être déduite la somme de 218,82euros, ce qui établit des charges à la somme de (614,72 - 218,82 =) 395,90 euros. La SCI bailleresse reconnaît que les époux C. lui ont versé la somme de 553 euros à ce titre. Elle ne peut par conséquent qu'être déboutée de sa demande,restant devoir aux époux C. le trop perçu, soit la somme de 157,10 euros, étant relevé que ces derniers ne forment aucune réclamation de ce chef au dispositif de leurs dernières écritures. Sur la demande au titre des intérêts de retard Compte tenu de ce qui précède, cette demande n'a pas d'objet.

 

Sur la demande des locataires en remboursement des charges d'électricité pour 712 euros et en réparation de leur perte de chance d'un moindre coût pour n'avoir pas disposé d'un compteur électrique individuel

L'appartement occupé par les époux C. n'a été doté d'un compteur électrique individuel qu'en mars 2015 et non en juin2015 comme ils le soutiennent contre les pièces au débat ( leur pièce n°22). Ils sollicitent de ce chef la différence entre les charges dont ils se sont directement acquittés auprès du bailleur au titre de leur consommation électrique sur 2014 (1 732 euros) et le coût réel de leur consommation tel qu'il résulte des factures directement acquittées auprès de leur nouvel opérateur, Cie XX, à compter du mois de juin 2015 (1020 euros), soit la somme de 712 euros, ainsi que la somme de 1 000 euros en réparation de la perte de chance de bénéficier d'un tarif librement négocié dès leur entrée dans les lieux. Mais une telle demande ainsi exprimée fait double emploi et un même préjudice ne peut être indemnisé deux fois, l'une au titre du remboursement d'un trop payé jusqu'à la souscription par les locataires d'un abonnement individuel à compter du 1er juin 2015, l'autre au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu souscrire un tel abonnement de la date d'entrée dans les lieux au 1er juin 2015. Il résulte des pièces produites que la consommation estimée par Cie distributeur choisi par les locataires à compter du 1er juin 2015, s'établit sur une année entière à 6 856 kWh quand 11 000 kwh leur ont été facturés par le bailleur sur une année entière. Le fait que le nombre de kwh facturés par Cie ne résulte que d'une estimation n'est pas déterminant puisque celle ci se trouve très largement corroborée par leur facture de résiliation au 1er novembre 2015 qui mentionne 1 751 kwh consommés du 1er juin au 1er novembre, soit sur cinq mois 25% du total annuel estimé, d'où il ressort que même en tenant compte des mois d'hiver non facturés la facture totale sur une année n'aurait pas significativement excédé l'estimation de Cie XX. La perte de chance d'avoir pu bénéficier d'un meilleur tarif d'électricité et donc d'une moindre facturation de la date d'entrée dans les lieux jusqu'à la date de pose d'un compteur individuel est donc certaine et sera arrêtée, au vu des pièces au débat, à la somme de 200 euros.

 

Sur les désordres et les réparations locatives La SCI sollicite de ce chef une somme de 4 213,34 euros TTC établie par une société de diagnostic immobilier XXX qu'elle a unilatéralement mandaté pour comparer l'état lieux d'entrée et de sortie en appliquant d'office divers tarifs, lesquels ne sont pas justifiés sur devis. C'est vainement que les locataires se prévalent de ce qu'aucune facture de travaux n'est produite alors que le bailleur peut faire la preuve de son préjudice par tout moyen sans avoir nécessairement à justifier de l'engagement de dépenses à la date de sa demande. Il reste que seule la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie peut faire la preuve de dégradations locatives à la charge des locataires. Or, le premier juge a déjà constaté que tel n'était pas le cas de tous les postes évoqués, l'état des lieux d'entrée faisant en effet ressortir l'existence de plusieurs traces sur les mur et plafonds du hall et du salon dont les sols étaient par ailleurs décrits pour l'un 'en état usagé', pour l'autre 'en état d'usage', de traces de tartre dans l'évier et sur la robinetterie de la cuisine et dans la salle de bains, de trous non rebouchés dans la même pièce et de traces sur les murs dans la montée d'escalier. En cet état, l'ensemble des postes de nettoyage, l'état des lieux de sortie ne comportant aucune mention significative à cet égard, seront rejetés, ainsi que les postes de détartrage, le tartre étant largement signalé dans l'état des lieux d'entrée.

 

Les parties sont contraires sur la charge de remise en peinture de la cuisine et des meubles intégrés qui ont été repeints par les locataires en une couleur différente de la couleur d'origine.

Au motif du caractère non adapté des peintures choisies (désignées comme vert pomme pour les murs et bordeaux pour les meubles intégrés), la SCI bailleresse invoque une transformation non autorisée au sens de la loi du 6 juillet1989 et une nécessaire remise en état à la charge des locataires. Mais, sauf clause spécifique du contrat de bail, le locataire qui est libre de tous aménagements qui ne transforment pas la chose louée et n'affectent pas la configuration des lieux, est libre de repeindre les pièces à vivre à son goût sans être tenu par la couleur d'origine, dès lors que les couleurs choisies n'affectent pas l'habitabilité ni l'usage normal des lieux, de sorte que la peinture des murs d'une cuisine en vert émeraude ou prairie et des meubles de la cuisine intégrée en aubergine - comme cela résulte des photographies au débat ne caractérise pas en l'espèce des transformations prohibées ou soumises à autorisation préalable par le bail mais de simples aménagements au demeurant plutôt conformes aux couleurs à la mode du temps. Ces deux postes, ainsi que ceux liés à des reprises de peinture non justifiées dans les autres pièces, seront donc écartés.

 

La nécessité d'une reprise des peinture des façades extérieures n'est pas plus justifiée et c'est à juste titre que le premier juge a écarté ce poste.

 

Le premier juge a en revanche justement retenu le coût de la dépose de PVC qui avait été posé par les locataires sur un parquet flottant dans la cuisine, le choix d'un tel revêtement dépréciant, quelle qu'en soit les avantages pratiques,le parquet initial. Le préjudice de 600 euros invoqué de ce chef pour une surface de 15m2 sera ramené à la somme de 400 euros, plus conforme aux prix du marché, comme le font à juste titre valoir les époux C..

 

Sera également retenu le coût de reprise de la peinture dans la buanderie ensuite d'un dégâts des eaux, non repris par quiconque alors qu'il résulte des explications des parties que si ledit dégât des eaux a été verbalement déclaré à leur bailleresse par les locataires, ces derniers sont demeurés inertes et ne justifient pas avoir alors déclaré le sinistre à leur assureur, auquel il revenait d'en déterminer l'origine avant de se rapprocher, le cas échéant, de l'assurance du bailleur. Sera retenue de ce chef la somme de 189,06 euros.

 

Seront également retenus les postes suivants, justifiés par les pièces au débat : - trous sur fenêtres de cuisine pour 35 euros, - trous sur porte PVC de l'entrée pour 20 euros - changements de 2 retenues métalliques sur les volets pour 16 euros, - le robinet de chasse bloqué pour 21 euros, - le rebouchage des trous dans les murs, pour 20 euros. Les autres postes résultant de la vétusté et de l'usage normal des lieux et sans rapport établi avec la seule comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie seront rejetés. En définitive, le coût des dégradations locatives s'établit à 701,06 euros. Déduction faite du dépôt de garantie de 600 euros, M. et Mme C. seront condamnés à payer à la SCI xx la somme de 101,06 euros à ce titre.

Sur les autres demandes Compte tenu du sort réservé aux réclamations de la bailleresse, la résistance abusive imputée aux locataires n'est pas caractérisée

 

. La demande de dommages intérêts formée par les locataires au titre d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent sera rejetée, le fait qui n'est allégué qu'au titre d'infiltrations non réparées depuis le toit ne résultant d'aucune pièce et les époux C. ne justifiant d'aucune demande antérieure à l'engagement de la présente instance dont ils auraient saisi le bailleur de ce chef. Pour les motifs exposés par le premier juge et que la cour fait siens, les époux C. seront également déboutés de leur demande de réparation au titre du trouble de jouissance subi du fait du comportement d'un de leur voisin, et qu'ils imputent sans preuve suffisante à leur bailleur. L'équité conduira à confirmer les dispositions du jugement déféré relatives à l'article 700 du code de procédure civile,texte dont il n'y a pas davantage lieu de faire application en cause d'appel. Il sera statué sur les dépens comme il est dit au dispositif PAR CES MOTIFS, LA COUR : Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI XX de sa demande au titre de l'arriéré de loyer et de charges, au titre de la résistance abusive des époux C. et ces derniers de leurs demandes de dommages intérêts au titre de la non décence du logement et du trouble de jouissance du fait d'un voisin et en ces dispositions relatives à l'article 700, L'infirme pour le surplus et y ajoutant, Condamne la SCI XX à payer à M. et Mme C., ensemble, la somme de 200 euros en réparation de la perte de chance d'avoir pu disposer d'un compteur individuel d'électricité et d'une facturation moindre d'électricité de la date de leur entrée dans les lieux au mois de mars 2015, Condamne M. et Mme C. à payer à la SCI XX, déduction faite du dépôt de garantie de 600 euros qui reste acquis à cette dernière, la somme de 101,06 euros au titre des dégradations locatives, Ordonne en cas de besoin compensation entre ces sommes, Rejette toute autre demande, Dit que les dépens de première instance seront partagés par moitié, et que les dépens d'appel seront à la charge exclusive de la SCI XX, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par Mme SAGUE, Greffier. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

 

 

Désolé c'est un peu fouillis car j'ai du recopier enlever les noms, etc ...;)

Modifié par Marieke
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