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Servitudes et droit de passage


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La discussion suivante est de nature à apporter de nombreuses réponses à des questions fréquemment posées sur le sujet:

 

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/immobilier/25546-droit-de-passage.html

 

Consulter également la note de la Cour de cassation sur la jurisprudence en matière de servitudes

 

(suggestion de Marieke)

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Rappel des articles du Code Civil pour les servitudes (3 posts à suivre)

 

Section 5 : Du droit de passage

 

Article 682

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

(Loi nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 36 Journal Officiel du 3 janvier 1968

rectificatif JORF 12 janvier)

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue,

ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale

de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement,

est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la

desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage

qu'il peut occasionner.

 

Article 683

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds

enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds

duquel il est accordé.

 

Article 684

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un

partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains

qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds

divisés, l'article 682 serait applicable.

 

Article 685

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par

trente ans d'usage continu.

L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage

peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.

 

Article 685-1

(inséré par Loi nº 71-494 du 25 juin 1971 Journal Officiel du 27 juin 1971)

En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode

de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment,

invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans

les conditions de l'article 682.

A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

 

Section 1 : Des diverses espèces de servitudes qui peuvent être établies sur les biens

 

Article 686

Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs

propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services

établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement

à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de

contraire à l'ordre public.

L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ;

à défaut de titre, par les règles ci-après.

 

Article 687

Les servitudes sont établies ou pour l'usage des bâtiments, ou pour celui des fonds de

terre.

Celles de la première espèce s'appellent urbaines, soit que les bâtiments auxquels elles

sont dues soient situés à la ville ou à la campagne.

Celle de la seconde espèce se nomment rurales.

 

Article 688

Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir

besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et

autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour

être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

 

Article 689

Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels

qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur

existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à

une hauteur déterminée.

 

Section 2 : Comment s'établissent les servitudes

 

Article 690

Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de

trente ans.

 

Article 691

Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou

non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on

puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la

possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.

 

Article 692

La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et

apparentes.

 

Article 693

Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds

actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les

choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

 

Article 694

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de

servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune

convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en

faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

 

Article 695

Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la

prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané

du propriétaire du fonds asservi.

 

Article 696

Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour

en user.

Ainsi la servitude de puiser l'eau à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit

de passage.

 

Rappel des articles régissant les droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due :

 

Article 697

Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

 

Article 698

Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.

 

Article 699

Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l'usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s'affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due.

 

Article 700

Si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

Ainsi, par exemple, s'il s'agit d'un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l'exercer par le même endroit.

 

Article 701

Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au

propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations

avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

 

Article 702

De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

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Titre IV : Des servitudes ou services fonciers

Article 637

Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un

héritage appartenant à un autre propriétaire.

 

Article 638

La servitude n'établit aucune prééminence d'un héritage sur l'autre.

 

Article 639

Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi,

ou des conventions entre les propriétaires.

 

 

Chapitre Ier : Des servitudes qui dérivent de la situation des lieux

 

Article 640

Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux

qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué.

Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.

Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.

 

Article 641

(Loi du 8 avril 1898 art. 1 Bulletin des lois, 12º s., B 1970, nº 34577))

Tout propriétaire a le droit d'user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son

fonds.

Si l'usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle

d'écoulement établie par l'article 640, une indemnité est due au propriétaire du fonds

inférieur.

La même disposition est applicable aux eaux de sources nées sur un fonds.

Lorsque, par des sondages ou des travaux souterrains, un propriétaire fait surgir des

eaux dans son fonds, les propriétaires des fonds inférieurs doivent les recevoir ; mais ils

ont droit à une indemnité en cas de dommages résultant de leur écoulement.

Les maisons, cours, jardins, parcs et enclos attenant aux habitations ne peuvent être

assujettis à aucune aggravation de la servitude d'écoulement dans les cas prévus par

les paragraphes précédents.

Les contestations auxquelles peuvent donner lieu l'établissement et l'exercice des

servitudes prévues par ces paragraphes et le règlement, s'il y a lieu, des indemnités

dues aux propriétaires des fonds inférieurs sont portées, en premier ressort, devant le

juge du tribunal d'instance du canton qui, en prononçant, doit concilier les intérêts de

l'agriculture et de l'industrie avec le respect dû à la propriété.

S'il y a lieu à expertise, il peut n'être nommé qu'un seul expert.

 

Article 642

(Loi du 8 avril 1898 art. 1 Bulletin des lois, 12º S., B 1970, nº 34577))

Celui qui a une source dans son fonds peut toujours user des eaux à sa volonté dans

les limites et pour les besoins de son héritage.

Le propriétaire d'une source ne peut plus en user au préjudice des propriétaires des

fonds inférieurs qui, depuis plus de trente ans, ont fait et terminé, sur le fonds où jaillit la

source, des ouvrages apparents et permanents destinés à utiliser les eaux ou à en

faciliter le passage dans leur propriété.

Il ne peut pas non plus en user de manière à enlever aux habitants d'une commune,

village ou hameau, l'eau qui leur est nécessaire ; mais si les habitants n'en n'ont pas

acquis ou prescrit l'usage, le propriétaire peut réclamer une indemnité, laquelle est

réglée par experts.

 

Article 643

(Loi du 8 avril 1898 art. 1 Bulletin des lois, 12º S., B. 1970, nº 34577))

Si, dès la sortie du fonds où elles surgissent, les eaux de source forment un cours d'eau

offrant le caractère d'eaux publiques et courantes, le propriétaire ne peut les détourner

de leurs cours naturel au préjudice des usagers inférieurs.

 

Article 644

Celui dont la propriété borde une eau courante, autre que celle qui est déclarée

dépendance du domaine public par l'article 538 au titre De la distinction des biens, peut

s'en servir à son passage pour l'irrigation de ses propriétés.

Celui dont cette eau traverse l'héritage peut même en user dans l'intervalle qu'elle y

parcourt, mais à la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire.

 

Article 645

S'il s'élève une contestation entre les propriétaires auxquels ces eaux peuvent être

utiles, les tribunaux, en prononçant, doivent concilier l'intérêt de l'agriculture avec le

respect dû à la propriété ; et, dans tous les cas, les règlements particuliers et locaux sur

le cours et l'usage des eaux doivent être observés.

 

Article 646

Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le

bornage se fait à frais communs

 

Article 647

Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception portée en l'article 682.

 

Article 648

Le propriétaire qui veut se clore perd son droit au parcours et vaine pâture en proportion

du terrain qu'il y soustrait

 

Chapitre II : Des servitudes établies par la loi

Article 649

Les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité publique ou communale, ou l'utilité des particuliers.

Article 650

(Ordonnance nº 2006-460 du 21 avril 2006 art. 3 III Journal Officiel du 22 avril 2006 envigueur le 1er juillet 2006)

Celles établies pour l'utilité publique ou communale ont pour objet le marchepied le long des cours d'eau domaniaux, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux.

Tout ce qui concerne cette espèce de servitude est déterminé par des lois ou des règlements particuliers.

 

Article 651

La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention.

 

Article 652

Partie de ces obligations est réglée par les lois sur la police rurale ;

Les autres sont relatives au mur et au fossé mitoyens, au cas où il y a lieu à contre-mur, aux vues sur la propriété du voisin, à l'égout des toits, au droit de passage.

 

Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens

 

Article 653

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.

 

Article 654

Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.

Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierrequi y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.

 

Article 655

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

 

Article 656

Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

 

Article 657

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

 

Article 658

(Loi du 19 mars 1804 promulguée le 29 mars 1804))

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement.

 

Article 659

Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.

 

Article 660

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a. La dépense que l'exhaussement a coûté est estimée à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.

 

Article 661

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.

 

Article 662

L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.

 

Article 663

Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les

villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres.

 

Article 665

Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les servitudes actives et passives se continuent à l'égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu'elles puissent être aggravées, et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise.

 

Article 666

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.

Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.

Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

 

Article 667

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.

Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux.

 

Article 668

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Le voisin dont l'héritage joint un fossé ou une haie non mitoyens ne peut contraindre le propriétaire de ce fossé ou de cette haie à lui céder la mitoyenneté.

Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la détruire jusqu'à la limite de sa propriété, à la charge de construire un mur sur cette limite.

La même règle est applicable au copropriétaire d'un fossé mitoyen qui ne sert qu'à la clôture.

 

Article 669

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Tant que dure la mitoyenneté de la haie, les produits en appartiennent aux propriétaires par moitié.

 

Article 670

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens.

Lorsqu'ils meurent ou lorsqu'ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié, soit qu'ils tombent naturellement, soit que la chute en ait été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis.

Chaque propriétaire a le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés.

 

Article 671

(Loi du 19 mars 1804 promulguée le 29 mars 1804))

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations.

Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.

Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers.

 

Article 672

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.

Si les arbres meurent ou s'ils sont coupés ou arrachés, le voisin ne peut les remplacer qu'en observant les distances légales.

 

Article 673

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

(Loi du 12 février 1921 Journal Officiel du 15 février 1921)

Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.

Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.

Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible.

 

 

Section 2 : De la distance et des ouvrages intermédiaires requis pour certaines constructions

 

Article 674

Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non,

Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau,

Y adosser une étable,

Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives,

Est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.

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Section 3 : Des vues sur la propriété de son voisin

 

Article 675

L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyenaucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

 

Article 676

Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.

 

Article 677

Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

 

Article 678

(Loi nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 35 Journal Officiel du 3 janvier 1968

rectificatif JORF 12 janvier)

On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables

saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de

distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la

partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en

bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

 

Article 679

(Loi nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 35 Journal Officiel du 3 janvier 1968

rectificatif JORF 12 janvier 1968)

On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même

héritage, s'il n'y a six décimètres de distance.

 

Article 680

La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le

parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres

semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux

propriétés

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  • 1 an plus tard...

Article 681 du Code Civil

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

 

Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

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  • 1 an plus tard...

Sur les servitudes de tréfonds et l'importance d'en parler sur l'acte établissant la servitude

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2010, 09-65.261, Publié au bulletin

Décision attaquée : Cour d'appel de Douai du 5 novembre 2008

 

Titrages et résumés : SERVITUDE - Servitudes diverses - Passage - Exercice - Canalisations souterraines - Titre prévoyant ce droit de passage - Nécessité

 

Une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit.

 

Viole dès lors les articles 686 et 691 du code civil, la cour d'appel qui retient qu'une servitude de passage par destination du père de famille, qui s'impose aux acquéreurs successifs du fonds servant, suppose que le passage soit libéré pour permettre la réalisation des travaux de raccordement aux réseaux, l'alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone et égout étant nécessaire à l'habitation de cette parcelle

 

 

 

Précédents jurisprudentiels : Sur le droit de faire passer des canalisations souterraines, à rapprocher :3e Civ., 24 novembre 1999, pourvoi n° 97-10.301, Bull. 1999, III, n° 227 (cassation), et l'arrêt cité

 

Textes appliqués :

articles 686 et 691 du code civil

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  • 1 an plus tard...

Une jurisprudence sur les servitudes d'eaux usées qui ne sont pas considérées comme des servitudes dite du père de famille car discontinues

Cour de cassation chambre civile 3

Audience publique du mardi 10 novembre 2009

N° de pourvoi: 08-20446

Non publié au bulletin Cassation

Vu les articles 688 et 691 du code civil ;

 

Attendu que les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées ; qu'apparentes ou non apparentes, elles ne peuvent s'établir que par titre ;

 

Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande en enlèvement de toutes canalisations et ouvrages situés sur la parcelle C 804 dont ils sont propriétaires, l'arrêt (Montpellier, 3 juillet 2008) retient qu'il a été acquis par prescription au profit de la parcelle C 1407 une servitude des eaux usées et des eaux de pluie sur la parcelle C 804 ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que la servitude d'écoulement des eaux usées, dont l'exercice exige le fait de l'homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, a un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 juillet 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

 

Condamne les consorts Y... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Y... ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille neuf.

 

 

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour les époux X....

 

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, déboutant ainsi le propriétaire d'une parcelle cadastrée section C n° 804 (M. et Mme X..., les exposants) de sa demande de dépose par ses voisins (les consorts Y...), propriétaires de parcelles cadastrées n° s 1401 et 1407, d'une canalisation la traversant, d'avoir déclaré acquise par prescription une servitude de conduite d'écoulement des eaux usées et pluviales au profit des fonds des dits voisins sur la parcelle lui appartenant ;

 

AUX MOTIFS QUE les époux X... étaient propriétaires des parcelles cadastrées section C n° s 804 et 1408, pour les avoir acquises le 11 octobre 2002 de Mme Alice Z... veuve Y..., mère de Robert et de Jean-Claude Y... ; que cette dernière, donatrice des parcelles par acte du 17 mars 1972, dont ses enfants étaient aujourd'hui propriétaires, avait consenti une servitude d'écoulement des eaux sur la parcelle 1408, qui avait été reprise dans l'acte de vente du 11 octobre 2002 et pour laquelle il n'existait aucune contestation, ainsi libellée : « Mme Y... autorise ses enfants donataires à établir sur la parcelle 1408 restée sa propriété, des conduites d'écoulement des eaux usées et des eaux de pluie provenant de la constructions qu'ils se proposent d'édifier sur la parcelle 1407 » ; que toutefois il n'avait pas été prévu lors de la donation de créer une servitude d'écoulement sur la parcelle 804, ce qui était à l'origine du litige puisque des canalisations avaient été posées sur cette parcelle pour rejoindre l'avenue Foch ; que les consorts Y... soutenaient avoir acquis par prescription la servitude d'écoulement, ce que leur contestait les époux X... qui avaient assigné le 26 octobre 2004, interrompant ainsi le délai de prescription, les consorts Y... devant dès lors démontrer que les canalisations avaient été posées avant le 26 octobre 1974 ; qu'il résultait de l'ensemble des éléments (susvisés) un faisceau de présomptions qui permettaient de conclure que lors de l'assignation des époux X... le 26 octobre 2004, la prescription trentenaire était acquise ;

 

ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et le juge doit se prononcer seulement sur ce qui lui est demandé ; qu'en déclarant qu'était acquise par prescription au profit des parcelles n° s 1401 et 1407 une servitude d'écoulement des eaux usées et pluviales sur la parcelle n° 804, bien que les exposants eussent expressément sollicité la dépose de toutes canalisations traversant leur parcelle et que la partie adverse se fût bornée à opposer la prescription acquisitive à son profit de ces ouvrages, la cour d'appel a méconnu les termes du différend en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

 

ALORS QUE, en outre, une servitude d'égout des eaux usées, dont l'exercice exige le fait de l'homme et ne peut se perpétuer sans son intervention, a un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription, fût-elle apparente ; qu'en déclarant acquise par prescription au profit des parcelles n° s 1407 et 1401 une servitude d'écoulement des eaux usées et des eaux de pluie sur la parcelle n° 804, la cour d'appel a violé les articles 688, 690 et 691 du Code civil.

 

Dans la même idée :

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 15 septembre 2010

N° de pourvoi: 09-16823

 

Intéressante aussi pour la servitude d'égout de toit et l'empiètement du balcon

 

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechExpJuriJudi&idTexte=JURITEXT000022830018&fastReqId=1612869198&fastPos=7

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Sur le bornage amiable et sur la répartition des frais :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000035576690&fastReqId=1954055323&fastPos=13

Références

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du jeudi 14 septembre 2017

N° de pourvoi: 16-21067

Non publié au bulletin Rejet

 

M. Chauvin (président), président

Me Bertrand, avocat(s)

 

 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

 

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

 

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

 

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Saumur, 21 mars 2016), rendu en dernier ressort, que Mme X...et M. et Mme Y... sont propriétaires de fonds voisins ; que Mme X...a proposé un bornage amiable que M. et Mme Y... ont refusé ; que Mme X...a fait procéder au bornage par un géomètre expert de son choix, puis a demandé à M. et Mme Y... le remboursement de la moitié des frais de son intervention ;

 

Attendu que Mme X...fait grief au jugement de rejeter ses demandes ;

 

Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme Y... s'étaient opposés formellement à la demande de bornage amiable de Mme X...et que celle-ci, à qui il appartenait en conséquence de solliciter un bornage judiciaire, avait pris seule la décision de faire appel à un géomètre-expert, la juridiction de proximité, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à l'utilité du bornage et aux motivations de Mme X..., a souverainement retenu que la signature du procès-verbal par le fils de M. et Mme Y..., présent sur les lieux lors de l'intervention du géomètre expert, ne pouvait être considérée comme un accord à son intervention, et en a exactement déduit que Mme X...devait seule supporter les frais du bornage qu'elle avait mis en oeuvre unilatéralement ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne Mme X...aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour Mme X....

 

Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir débouté Mme X...de ses demandes tendant à la condamnation de M. et Mme Y... à lui payer la somme de 554, 77 euros au titre des frais de bornage, outre celle de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

 

AUX MOTIFS QUE l'article 646 du code civil stipule : " tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs " ; toutefois, cet article dans ses commentaires lesquels se fondent sur la jurisprudence a réaffirmé que " le bornage se fait à frais communs lorsque les parties sont d'accord, il en est autrement en cas de contestation de l'une d'elles. La partie qui échoue dans cette réclamation doit supporter tout ou partie des dépens que le débat par elle provoqué, a occasionné " ; en l'espèce, par lettre en date du 9 juillet 2013, Monsieur et Madame Y... ont fait connaître sans ambiguïté à Madame X...qu'ils n'estimaient pas utile de faire procéder à un bornage car des éléments naturels, faîtage de toit, ancien muret, puits … matérialisaient suffisamment les limites de leurs propriétés respectives et qu'ils avaient placé leur grillage en deçà des limites et ils ne souhaitaient pas qu'un bornage soit effectué ; à la suite de cette opposition, il appartenait à Madame X...de solliciter auprès du juge d'instance que soit ordonné un bornage judiciaire, le juge fixant la participation de chacune des parties ; au lieu de cela elle n'a pas tenu compte de cette opposition et a fait venir le géomètre en prenant seule la décision ; Monsieur et Madame Y... auraient très bien pu refuser tout accès à leur propriété, mais par volonté de conciliation et étant absents ils ont délégué leur fils avec un pouvoir pour les représenter, lequel n'a pu que signer le procès-verbal du géomètre ; M. Y... Yoan a d'ailleurs attesté par écrit de l'existence de manoeuvres plus ou moins honnêtes de la part de Madame X...qui aurait tenté de récupérer l'intégralité du puits alors que la limite de propriété passe au milieu de celui-ci, ce qui n'a pas, fort justement, été accepté par l'expert ; la signature du constat du géomètre expert par le fils de Monsieur et Madame Y... ne peut être considérée comme un accord à son intervention comme l'indique Madame X...mais un accord à ses constatations ; en outre, celles-ci ont démontré que Monsieur et Madame Y... avaient placé leur grillage en-deçà de la limite et que Madame X...[…] les avait faussement accusés d'empiéter sur sa parcelle ; par ailleurs, l'avis de l'expert, suite au complément d'information sollicité par le juge de proximité est assez édifiant dans la mesure où il a estimé effectivement que le bornage n'était pas très utile, sauf en un point A où une broche s'est révélée utile selon lui, mais essentiellement en raison du contexte de mauvais voisinage, de même entre les limites C et D mais toujours en raison du contexte de tension entre les parties ; enfin, il est opportun de fonder en partie la décision en tenant compte de la personnalité des antagonistes et du contexte ; la juridiction ne peut que constater en consultant les pièces du dossier l'acharnement de la demanderesse à imposer sa volonté et selon des procédés quelque peu excessifs et outranciers au niveau épistolaire par l'utilisation de termes à la limite de l'injure et de la diffamation, et l'on peut s'interroger sur ses véritables motivations ; par conséquent, tenant compte de tous ces éléments, Madame X...Marie-Simone sera déboutée de sa demande (jugement attaqué pp. 5-6) ;

 

ALORS, d'une part, QUE tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ; que le bornage se fait à frais communs, sauf contestation émise par l'une des parties ; qu'en déboutant Mme X...de sa demande tendant à ce que M. et Mme Y... prennent en charge la moitié du montant de la facture émise par M. Z..., géomètre-expert, au motif que M. et Mme Y... n'avaient pas donné leur accord pour effectuer le bornage litigieux, tout en constatant que M. Yoan Y... avait, en représentation de ses parents, signé le procès-verbal du géomètre et qu'il avait laissé M. Z...opérer sur le fonds de ceux-ci, d'où résultait nécessairement l'existence d'un accord des époux Y... sur l'intervention du géomètre et à tout le moins une absence de contestation, le juge de proximité n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 646 du code civil ;

 

ALORS, d'autre part, QUE tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ; que le bornage se fait à frais communs ; qu'en déboutant Mme X...de sa demande tendant à ce que M. et Mme Y... prennent en charge la moitié du montant de la facture émise par M. Z..., géomètre-expert, au motif que le bornage " n'était pas très utile, sauf en un point A " et ne révélait aucun empiètement du fonds Y... sur le fonds Thibaudeau, quand l'utilité de la mesure de bornage ou ses résultats ne constituent pas des conditions dont dépendrait la prise en charge par moitié des frais de bornage, le juge de proximité a ajouté à la loi des conditions qu'elle ne comporte pas, violant ainsi l'article 646 du code civil ;

 

ALORS, enfin, QUE tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ; que le bornage se fait à frais communs ; qu'en déboutant Mme X...de sa demande tendant à ce que M. et Mme Y... prennent en charge la moitié du montant de la facture émise par M. Z..., géomètre-expert, au motif " qu'il est opportun de fonder en partie la décision en tenant compte de la personnalité des antagonistes et du contexte ", que " la juridiction ne peut que constater en consultant les pièces du dossier l'acharnement de la demanderesse à imposer sa volonté et selon des procédés quelque peu excessifs et outranciers au niveau épistolaire par l'utilisation de termes à la limite de l'injure et de la diffamation " et que " l'on peut s'interroger sur ses véritables motivations ", le juge de proximité s'est déterminé par une motivation inopérante, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de l'article 646 du code civil.

 

ECLI:FR:CCASS:2017:C300930

Analyse

Décision attaquée : Juridiction de proximité de Saumur , du 21 mars 2016

 

 

En cas de refus de bornage amiable il faut demander au Géomètre Expert d'établir un Procès verbal de carence et demander un bornage judiciaire pour obtenir le partage des frais selon l'Article 646 du Code Civil sinon le demandeur paye seul les frais du bornage amiable

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