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Délai de préavis pour le congé donné par le locataire


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Délai de préavis pour le congé donné par le locataire

(mise à jour le 02/04/2014)

 

 

Si vous êtes locataire d'un appartement soumis à la loi de 89 et non meublé) le préavis est de trois mois, ce délai court à réception par le bailleur ou son représentant, de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement [/size][/font]

 

Toutefois, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte des situations particulières exclusives suivantes,; dont le locataire doit justifier la réalité :

·
L’obtention d'un premier emploi
(voir plus loin # 19, la precision quant à cette notion de 1er emploi)

·
La perte d'emploi (Y compris la fin d’un CDD, Y compris pendant la période d’essai, Y compris en cas de rupture conventionnelle)

La perte d’emploi doit être matérialisée au moment où le congé est donné
(Cour de cassation, 3e chambre civ. 21 juillet 1999) & (Cour d’appel de Paris, 6e chambre C, 22 septembre 1998).

Le congé doit être donné à une date suffisamment proche de la perte d’emploi.
(Cour d’appel de Paris, 6e chambre C, 2 octobre 1995)

·
L’obtention d’un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
(voir precision plus loin)

·
Une mutation (Y compris dans la même ville)

Arrêt du 20 janvier 2010
: La loi du 6 juiillet 1989 ne précise rien quant à l'origine de cette mutation. La Cour de cassation considère donc que le droit au préavis réduit à un mois est accordé même quand la mutation professionnelle a été demandée par le salarié lui-même.

 

·
L’état de santé du locataire âgé de plus de 60 ans justifiant un changement de domicile
[
voir plus bas une precision quant a cette possibilité]

·
La perception du revenu minimum d'insertion.
À noter toutefois que le RMI ayant été remplacé par le
RSA
(Revenu de solidarité active) depuis le 1erjuin 2009, la proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit présentée par le député Warsmann prévoit que le bénéficiaire du RSA puisse donner congé avec un préavis réduit d'un mois.
(publication JO du 5 janvier 2010)

 

* logement situé dans une "zone tendue" telle que définie par le décret du 10 mai 2013

 

* le fait de bénéficier d’un logement donnant lieu à l'APL
,

 

Le congé par le locataire est régi par les articles 12 & 15 deuxième alinéa du paragraphe I de la loi du 6 juillet 1989

 

Article 12 « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15 ».

 

Article 15 Loi du 6 juillet 1989

Modifié par LOI n°2011-525 du 17 mai 2011 - art. 12

"Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. "

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  • 10 months later...

Dans tous les cas:

Il commence à partir de la date de réception REELLE de la lettre RAR ou de la signification par huissier.

En clair : tant que la lettre RAR n'est pas retirée au bureau de poste, le préavis n'est pas démarré et donc pas valable.

 

Il est de date à date : par exemple, réception de la lettre le 18 => fin du préavis le 18

Sinon, c'est la date inscrite dans la lettre de préavis qui est prise en compte, si le préavis a été donné plus tôt.

 

Mise à jour :

Voir ce lien sur le sujet et les jurisprudences :

http://www.adil87.org/fileadmin/Sites/Adil_87/documents/Le_conge_en_location_nue_decembre_2013.pdf

 

Notification possible en main propre inscrite dans l'Article 15 depuis les modifications Loi ALUR comme cela c'est clair bien que cela date de la réforme du Code de Procédure civile de 2012 (voir post 25)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
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2. Préavis donné par le bailleur :

 

Il ne peut être donné qu'à la fin d'une période de bail. Par lettre RAR ou par acte de signification d'huissier.

 

En location MEUBLEE : il est de 3 mois.

En location VIDE : Il est de 6 mois.

 

Les raisons possibles sont

  • reprise du logement pour y habiter lui même ou un ascendant, un descendant, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins 1 an

  • pour motif légitime et sérieux, notamment l'inéxécution par le locataire de l'une de ces obligations

  • pour vente, et dans ce cas là, le préavis doit reproduire les 5 alinéas de l'article 15, chapitre II, de la loi du 6/7/89 (location vide) dans chaque notification de préavis. SINON LE CONGE EST NUL.

 

Attention toutefois en location meublée, dans le cadre d'un congé donné par le bailleur :

 

1/ la reprise pour habiter soi même n'est valable que si le bien est détenu en direct (LMNP le plus souvent souvent) ou par le biais d'une EURL ou d'une SARL de famille uniquement (là encore attention à la notion de "famille", laquelle s'entend "foyer fiscal")

 

2/ Pour vente, et dans ce cas de location meublée, le locataire n'a pas de droit de préemption

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  • 8 months later...

Arrêt N°1783/2002 du 19/09/2002 deuxième chambre civile de la Cour d'Appel de Nancy du 19/09/2002 concernant les contrats d'intérim

 

"Motifs, sur le délai de préavis:

Attendu qu'en vertu de l'article 15 I de la loi du 9 juillet 1989, le congé donné par un locataire doit être précédé d'un délai de préavis de 3 mois qui peut-être réduit à un mois "en cas de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi"

 

Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que Mr C. a cessé de travailler le 20 novembre 98 suite à la fin d'une mission d'intérim et a été inscrit à l'ANPE le 19 janvier 99.

 

Attendu que contrairement à ce qu'affirme l'appelante, la cessation d'une mission d'intérim qui n'est pas suivie immédiatement d'une nouvelle mission constitue bien une perte d'emploi au sens de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989

 

Attendu que de limiter la perte d'un emploi au licenciement ou à la démission reviendrait à ajouter une condition nouvelle à la loi

 

Attendu que la notion de perte d'emploi recouvre toutes les modalités de cessation d'activité rémunérée, y compris la fin des missions d'intérim ou des contrats à durée déterminée

 

Attendu qu'il convient de constater dès lors que monsieur C a bien été victime d'une perte d'emploi au sens de l'article A5 I (...)

 

Attendu dès lors que les époux C. étaient en droit de bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois, étant entendu que le congé donné le 24 janvier 99, soit deux mois après la perte d'emploi de Mr C, se situe dans un délai raisonnable qui a suivi la dite perte d'emploi

 

Attendu par conséquent que c'est à juste titre que le premier juge a jugé que les intimés bénéficiaient d'un délai de préavis réduit à un mois (...)"

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  • 1 month later...

Si le locataire veut partir à une date précise (par exemple lorsque le courrier RAR est envoyé d'avance) , il l'indique dans son courrier

Ce courrier RAR étant de préférence envoyé au moins 15 jours avant la date limite afin que le destinataire la retire en temps et en heure

 

En absence de cette date c'est la date de retrait qui fait foi pour comptabiliser les 3 mois de préavis.

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  • 1 an plus tard...

Complément au 20 janvier 2010, suite à decision concernant le preavis reduit:

 

 

Bail d'habitation : le préavis réduit d'un mois ne sera pas étendu

 

Seuls les cas énumérés par la loi permettent au locataire qui donne son congé de bénéficier d'un préavis d'un mois au lieu de trois.

 

Le préavis de 3 mois reste la règle, celui d'un mois l'exception ! Le ministre du logement vient d'affirmer que l'extension du délai de préavis réduit à d'autres cas que ceux actuellement prévus par la loi 89-462 du 6 juillet 1989, n'était pas envisagée.

 

Lorsqu'un locataire donne congé, la durée de préavis de 3 mois permet au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouvel occupant. Dans un certain nombre de cas, limitativement énumérés par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'évènements imprévus ou de situations particulières. Les tribunaux refusent d'étendre ces cas par un raisonnement analogique. Ainsi, le locataire qui perçoit le RMI (Revenu minimum d'insertion) bénéficie du préavis réduit, mais pas celui qui perçoit l'ASS (Allocation spécifique de solidarité).

 

 

 

Pour mémoire, le préavis réduit d'un mois s'applique :

  • en cas d'obtention d'un premier emploi ;
  • en cas de mutation ;
  • en cas de perte d'emploi ou de nouvel emploi ;
  • si le locataire a plus de 60 ans lorsque son état de santé justifie un changement de domicile ;
  • si le locataire bénéficie du RMI.

À noter toutefois que le RMI ayant été remplacé par le RSA (Revenu de solidarité active) depuis le 1e juin 2009, la proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit présentée par le député Warsmann prévoit que le bénéficiaire du RSA puisse donner congé avec un préavis réduit d'un mois.

 

Sources légales : http://www.leparticulier.fr/upload/docs/application/pdf/2010-01/rep._min._45332_joan_05_10_2010.pdf (pdf, 10,84 KB)

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  • 2 months later...

ADIL INFOS n° 2010-25

 

 

Location / Préavis réduit / Mutation / Rupture conventionnelle (Cass. Civ. III ; Rép. Min. : JO AN du 16.3.10)

Le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est réduit à un mois (contre trois mois normalement) en cas de mutation. Ce motif de réduction du délai est valable, même si c’est le preneur qui est à l’origine de sa mutation.

 

Cet arrêt est important puisque c’est la première fois que la Cour de cassation se prononce sur cette question. Certaines juridictions du fond en avaient été saisies, mais la plupart affirmait au contraire que la mutation supposait nécessairement une décision prise par l'employeur du locataire. La solution retenue par la Cour de cassation est conforme au principe selon lequel il n'y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas.

 

En effet, la loi de 1989 vise le cas de la mutation du locataire, sans plus de précision (loi du 6.7.89 : art.15).

 

 

Sur la notion de perte d’emploi, une récente réponse ministérielle précise qu’en le cas de rupture conventionnelle du contrat du travail, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, d'un délai de préavis réduit à un mois.

 

 

Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux

Et voilà l'intégrale

Merci à ZIGOTO ;) :

 

Question publiée au JO le : 27/01/2009 page : 668

Réponse publiée au JO le : 16/03/2010 page : 3128

Date de changement d'attribution : 09/03/2010

 

Texte de la question

M. Dominique Le Mèner appelle l'attention de Mme la ministre du logement sur les conséquences, en période de crise, de la rupture conventionnelle du contrat de travail issue de la loi de modernisation du marché du travail, pour les locataires se trouvant pour une raison ou une autre dans l'obligation de quitter leur logement. Il lui demande si la rupture conventionnelle du contrat de travail permet au salarié-locataire de bénéficier d'un préavis réduit à un mois en cas de départ anticipé, en application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

 

Texte de la réponse

L'article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières lors de l'obtention d'un premier emploi, d'une mutation, d'une perte d'emploi, ou d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, lorsque le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile. En cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit.

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Bonjour,

[...]ci joint la réponse du ministere sur l'application du RSA au préavis réduit

 

Assemblée nationale | Question écrite N° 69270 de M.JeanUeberschlag (UMP - Haut-Rhin)

 

Question publiée au JO le : 26/01/2010 page : 765

Réponse publiée au JO le : 16/03/2010 page : 3136

Texte de la question

M. Jean Ueberschlag attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur l'article de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit un délai de préavis réduit à un mois en cas de congé du locataire. Le RMI étant remplacé par le RSA depuis le 1er juin 2009, il souhaiterait savoir si les dispositions de l'article 15 précité, s'appliquent également aux bénéficiaires du RSA et si le Gouvernement entend modifier ce texte afin que la référence au RMI soit supprimée et remplacée par celle du RSA.

Texte de la réponse

L'article 15 paragraphe I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières, notamment lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d'insertion (RMI) qui est remplacé par le revenu de solidarité active (RSA) depuis le 1er juin 2009. Dans cet objectif, la proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit, présentée par M. Warsmann et adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale, prévoit dans son article 5, la possibilité pour un locataire de donner congé avec un préavis réduit à un mois, sous réserve que ses ressources correspondent au revenu de solidarité active mentionné à l'article L. 262-2 du code de l'action sociale et des familles

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  • 5 months later...

Sur la notion de premier emploi

 

FICHE QUESTION

 

12ème législature

Question N° : 911 de M. Préel Jean-Luc ( Union pour la Démocratie Française - Vendée )

Ministère interrogé : équipement, transports et logement

Ministère attributaire : équipement, transports et logement

Question publiée au JO le : 29/07/2002 page : 2733

Réponse publiée au JO le : 14/10/2002 page : 3611

 

 

Texte de la QUESTION : M. Jean-Luc Préel attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur les difficultés d'interprétation et d'application de l'article 223 de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale. Cet article a modifié l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite « loi Mermaz » en créant un nouveau cas de préavis. II prévoit qu'« en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ». La notion de premier emploi est difficile à cerner car elle est très générale. C'est pourquoi il lui demande de bien vouloir lui préciser si ce premier emploi doit nécessairement s'entendre comme un tout premier contrat à durée indéterminée ou s'il peut correspondre à un tout premier contrat à durée déterminée ou à une toute première mission d'intérim et si, par exemple, un étudiant justifiant d'un tout premier « job d'été » peut prétendre au bénéfice d'un préavis réduit pour premier emploi. D'autre part, sur un plan pratique, se pose nécessairement le problème de la justification du premier emploi par le locataire. En conséquence, il lui demande également de lui préciser quelle pourrait être la nature des documents ou des pièces susceptibles d'être demandés au locataire afin de s'assurer qu'il s'agit véritablement de son premier emploi. Il souhaiterait savoir si l'on peut s'appuyer sur la date d'affiliation au régime général de la sécurité sociale.

- Question transmise à M. le secrétaire d'Etat aux transports et à la mer.

 

Texte de la REPONSE : L'honorable parlementaire a appelé l'attention sur les modifications récentes apportées par l'article 223 de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale qui prévoit un nouveau motif de réduction du délai de préavis en cas de résiliation du bail par le locataire pour « obtention d'un premier emploi ». L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est de trois mois. Cette durée est instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour trouver un nouveau locataire et limiter la vacance du logement. Ce délai est réduit dans des cas strictement définis, dont l'obtention d'un premier emploi depuis la loi de modernisation sociale. Il convient, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, de considérer la date d'affiliation au régime de sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du locataire quelle que soit la forme de son contrat de travail.

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  • 3 weeks later...

Jurisprudence récente sur les fins de CDD

 

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 8 juillet 2009

N° de pourvoi: 08-14903

Publié au bulletin Cassation

 

M. Lacabarats, président

Mme Manes-Roussel, conseiller rapporteur

M. Cuinat, avocat général

SCP Gadiou et Chevallier, avocat(s)

 

 

REPUBLIQUE FRANCAISE

 

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

 

 

Sur le moyen unique :

 

Vu l'article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée ;

 

Attendu que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ; que toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ;

 

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Draguignan, 2 octobre 2007), rendu en dernier ressort, que Mme X..., locataire d'un logement donné à bail par la SCI Cedel, a, par lettre du 6 juillet 2006, notifié au bailleur son congé pour le 6 septembre 2006, puis, par lettre du 6 septembre 2006, a précisé que son congé, consécutif à la perte de son emploi, lui permettait d'invoquer la réduction du délai d'un mois et prenait donc effet au 6 août 2006 ; que cette demande ayant été contestée par son bailleur, elle a saisi le tribunal d'instance de Draguignan pour voir constater qu'elle bénéficiait du délai réduit d'un mois et obtenir la condamnation du bailleur à lui payer une somme à titre de dommages-intérêts ;

 

Attendu que, pour rejeter sa demande, le jugement retient que l'application de l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 suppose qu'au moment de la signature du bail, le preneur soit dans l'ignorance de l'événement à l'origine du congé ; que tel n'est pas le cas de l'échéance du terme d'un contrat à durée déterminée puisque cette échéance est, comme la démission, le résultat de l'expression de la volonté du preneur, le contrat stipulant de manière expressément convenue le terme ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 2 octobre 2007, entre les parties, par le tribunal d'instance de Draguignan ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Toulon ;

 

Condamne la société Cedel aux dépens ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille neuf.

 

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X... ;

 

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné une locataire auteur d'un congé délivré avec un préavis d'un mois au paiement de trois mois de préavis, dont un seul avait été payé ;

 

 

AUX MOTIFS QUE le préavis d'un mois par elle finalement invoqué était en contradiction avec sa notification antérieure ; que l'expiration d'un contrat à durée déterminée ne peut être considérée comme une perte d'emploi puisqu'elle résulte, comme la démission, de l'expression de la volonté du salarié, qui en a dès l'origine accepté la date ; que la demanderesse produisait une attestation ASSEDIC de prise en charge à compter du 5 août 2006, soit très postérieurement au terme du contrat à durée déterminée, le 7 mars 2006 ;

 

ALORS QUE le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi ; que le jugement attaqué qui a décidé du contraire, a violé les articles 1134 du Code Civil et 15-I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989.

 

 

 

 

 

Publication : Bulletin 2009, III, n° 172

 

Décision attaquée : Tribunal d'instance de Draguignan du 2 octobre 2007

 

 

 

Titrages et résumés : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Congé - Congé donné au bailleur - Préavis - Délai de trois mois - Réduction - Domaine d'application

 

Le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi au sens de l'article 15 I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.

 

Viole dès lors ce texte la juridiction qui refuse au preneur le bénéfice de la réduction du délai de préavis d'un mois au motif qu'il n'était pas, au moment de la signature du bail, dans l'ignorance de l'événement à l'origine du congé délivré au bailleur

 

DELAIS - Computation - Délai de trois mois - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Réduction - Domaine d'application

 

 

Textes appliqués :

article 15 I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

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voici un résumé fait par un avocat en 2009 (il y a eu entre autre des changements d'opinion des juges depuis sur certains points évoqués tel la mutation demandée par l'employé

 

Délais du préavis pour le congé donné par le locataire - Juris Prudentes - Droit Immobilier

 

d'ailleurs voici un update datant de janvier 2010

 

Question.Je pense que la question ne vous a pas encore été posée ; En tout cas je ne l’ai pas vu sur votre site. Je suis locataire et je voudrais réduire le délai de préavis à un mois pour cause de mutation professionnelle. Le problème c’est que mon employeur ne m’impose pas cette mutation ; je l’ai demandée (pour le siège social qui est à 50 Km) afin d’être près de mes parents âgés. Mon employeur vient de me donner son accord. Alors ? Quid du délai.

 

Réponse.Vous êtes en droit de bénéficier du délai de préavis réduit. La Cour de cassation a statué dans ce sens. Voyez cet article sur le site de l’Office Notarial de Baillargues : ONB.

 

 

source: http://www.jurisprudentes.net/Preavis-reduit-a-un-mois-en-cas-de.html
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  • 4 months later...

cas du locataire au chômage lors de la signature du bail, voulant donner congé avec preavis reduit : refus par la CC

 

Détail d'une jurisprudence judiciaire

 

commenté sur L'absence d'emploi prolongée n'est pas un motif d'abrégement du délai de préavis - Juris Prudentes - Droit Immobilier

 

Publication : Bulletin 2010, III, n° 65

Décision attaquée : Cour d'appel de Grenoble du 25 février 2008 Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 2, 25 février 2008, 05/04976

 

 

Titrages et résumés : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Congé - Congé donné au bailleur - Préavis - Délai de trois mois - Réduction - Domaine d'application

La seule absence d'emploi, du fait d'une période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permet pas au locataire de bénéficier du délai de préavis réduit prévu à l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989

DELAIS - Computation - Délai de trois mois - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Réduction - Domaine d'application

 

Précédents jurisprudentiels : Dans le même sens que :3e Civ., 4 avril 2001, pourvoi n° 99-15.451, Bull. 2001, III, n° 42 (rejet)

Textes appliqués : article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

 

Je rajoute celui là dans la même rubrique :

La Cour d'appel de Bordeaux, dans un arrêt du 9 décembre 1999, a considéré que la perte d'emploi et le nouvel emploi devaient survenir au cours du bail.

Pas trouvée sur legifrance par contre

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  • 2 months later...

Sur la rupture conventionnelle

La rupture conventionnelle est une cause de perte d'emploi justifiant le bénéfice du préavis réduit du bail | Actu du 08/06/2010

Aux termes de l'article 15 de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le délai de préavis applicable au congé d'un bail d'habitation est par principe de 3 mois lorsqu'il émane du locataire. La durée de 3 mois a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement.

Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

Selon le ministre du logement, dans une réponse ministérielle du 16 mars 2010 (JOAN Q. n°40307), en principe "en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit".

 

Cette position confirme la jurisprudence dégagée par la Cour de cassation en ce qui concerne l'absence d'incidence du fait que le salarié soit à l'origine du changement de sa situation professionnelle. En effet, le bénéfice d'un délai de préavis réduit à un mois est ouvert au locataire dès lors qu'il notifie au bailleur le congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et qu'il joint à son courrier une copie de l'acte de mutation décidée par l'employeur, ou consécutive à la demande du salarié.

 

En revanche, il est rappelé que le congé fondé sur la perte de l'emploi doit avoir lieu rapidement après cet évènement, car la "période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permet pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit".

 

Sur le RSA :

Extension aux bénéficiaires du RSA du préavis réduit de congé délivré au bailleur | Actu du 16/02/2011

Aux termes de l'article 15 de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le délai de préavis applicable au congé d'un bail d'habitation est par principe de 3 mois lorsqu'il émane du locataire. La durée de 3 mois a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement.

 

Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, ou lorsque le locataire est bénéficiaire du revenu minimum d'insertion (RMI), le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis réduit à un mois.

 

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

Or le RMI a été remplacé par le revenu de solidarité active (RSA) depuis le 1er juin 2009 (en métropole, puis progressivement, dans les DOM) et tous les droits annexes connexes devraient être applicables de la même manière au RSA. Ainsi, le locataire bénéficiaire du RSA, alors qu'il recevait auparavant le RMI, devrait conserver la possibilité de donner congé au bailleur avec un délai de préavis réduit à un mois.

Toutefois, le champ des bénéficiaires du RSA étant plus large que celui des bénéficiaires du RMI, puisque le RSA continue, pour partie, d'être versé au bénéficiaire qui trouve un emploi et qui bénéficie de la garantie que ses revenus augmentent, des doutes pouvaient naître sur le droit du bénéficiaire du RSA à bénéficier du préavis réduit.

 

Afin de lever toute ambiguïté, l'article 5 de la proposition de loi Warsmann, relative à la simplification et l'amélioration de la qualité du droit, définitivement adopté, étend aux bénéficiaires du revenu de solidarité active le préavis de congé au bailleur limité à un mois, au lieu de trois mois.

 

Voilà le nouveau texte :

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024021430&dateTexte=&categorieLien=id

 

Article 12 LOI n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit (1)

La troisième phrase du deuxième alinéa du I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complétée par les mots : « ou du revenu de solidarité active ».

 

Concernant le RSA (Socle ou activité )voir ce lien :

http://www.anil.org/?id=8802

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  • 1 month later...

POur completer l'annonce precedente de Marieke, l'art 15.I de la loi de 89 a bien été modifié en date du 17 mai 2011

 

 

Article 15

Modifié par LOI n°2011-525 du 17 mai 2011 - art. 12

 

 

I.-Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

 

 

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

 

Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

 

 

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

 

voici qui officialise complétement l'obtention du preavis reduit pour les allocataires du RSA.

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  • 1 month later...

Du nouveau pour le préavis réduit pour le premier emploi :

Les jobs d'été ne sont donc plus considérés comme étant des "premiers emploi" qui doit être en adéquation avec la formation suivie pendant les études

On ne se base plus sur la première inscription à la SS salariée

 

...et par réciprocité les Agences ou bailleurs ne pourront plus le refuser à un étudiant trouvant son premier emploi dans ses cordes pour cause de jobs d'été antérieurs et inscription à la SS salariée à cette occasion

 

===> c'est le poste obtenu après les études qui donne droit au préavis réduit.

 

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 29 juin 2011

N° de pourvoi: 10-18271

Publié au bulletin Rejet

 

M. Lacabarats (président), président

Me Foussard, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat(s)

 

 

REPUBLIQUE FRANCAISE

 

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon le jugement attaqué (Caen, 23 mars 2010), rendu en dernier ressort, que M. X..., preneur à bail d'un logement propriété des consorts Y..., a, par lettre du 13 mai 2008, donné congé pour le 13 juin 2008 en faisant valoir qu'il avait obtenu un emploi dans la région parisienne depuis le 5 mai 2008, puis a assigné ses bailleurs en restitution du dépôt de garantie, soutenant qu'il s'agissait d'un premier emploi lui permettant de bénéficier d'une réduction du délai de préavis ;

 

Attendu que les consorts Y... font grief au jugement d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que constitue un premier emploi ouvrant à celui qui l'a obtenu le bénéfice du délai de congé abrégé prévu par l'article 15, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 modifiée l'emploi ayant entraîné, pour la première fois, affiliation à la sécurité sociale ; que dès lors, ayant constaté que, selon un relevé de carrière établi par la CRAM de Normandie, M. X... avait perçu des salaires et cotisé au titre d'un travail accompli en 2001, le tribunal, en retenant, pour juger que ce locataire bénéficiait du délai de préavis réduit à un mois, que, par un contrat de travail du 5 mai 2008, il avait obtenu un premier emploi en adéquation avec sa qualification, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que M. X..., affilié au régime général de la sécurité sociale depuis 2001, avait déjà obtenu son premier emploi cette année là et ne pouvait donc pas, à la faveur de son contrat de travail du 5 mai 2008, quelle que soit l'adéquation de celui-ci à sa formation, bénéficier d'un avantage prévu en cas d'obtention d'un premier emploi, et a ainsi violé ladite disposition ;

 

Mais attendu qu'ayant pu retenir que n'était pas un premier emploi celui d'étudiant occupé en 2001 par M. X... alors qu'il était domicilié chez ses parents et n'avait pas commencé son cycle universitaire, le tribunal, qui a constaté que le preneur avait obtenu le 5 mai 2008 un emploi, en a exactement déduit qu'il devait bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne les consorts Y... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille onze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

 

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour les consorts Y....

 

Les consorts Y... font grief au jugement attaqué de les avoir condamnés à restituer à M. X... une somme de 762 € au titre du dépôt de garantie, ainsi qu'à payer à ce dernier des dommages et intérêts et, en conséquence, de les avoir déboutés de leur demande en paiement des loyers.

 

AUX MOTIFS QUE par lettre adressée par M. X... à l'Agence Billet-Giraud " A l'attention de la propriétaire de l'appartement ...indique : résilie mon bail locatif à compter de ce jour. En effet, j'ai obtenu un emploi dans la région parisienne depuis le 5 mai 2008, ci-joint pièces en justifiant, en conséquence, le délai de préavis qui court est d'un mois (…) " ; (…) ; M. X... expose que le poste qu'il a occupé en 2001 est un emploi d'étudiant (…) ; Il produit un document émanant de l'assurance retraite sur lequel figure une somme de 630, 99 € au titre des salaires pour l'année 2001, (…) ; M. X... justifie (…) du contrat de travail (…) intervenu le 5 mai 2008 (…) ; Le poste correspond aux études réalisées par M. X... ; Ainsi, après avoir fait des études, M. X... a obtenu un premier emploi le 5 mai 2008 en adéquation avec sa qualification ; ce fait, lui permet, en application des dispositions de l'article 15, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, de bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois ; il convient en conséquence d'ordonner la restitution du dépôt de préavis d'un montant de 762 €, tel qu'indiqué sur la page 2 du contrat de location par M. Jean-Claude Y..., M. Max Y..., M. Hugues Y... et M. Patrice Y... à M. X..., avec intérêt à compter du 20 mars 2009, et de débouter ces derniers de leur demande en paiement de loyer fondée sur un préavis d'une durée de trois mois ;

 

ALORS QUE constitue un premier emploi ouvrant à celui qui l'a obtenu le bénéfice du délai de congé abrégé prévu par l'article 15, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 modifiée l'emploi ayant entraîné, pour la première fois, affiliation à la sécurité sociale ; que dès lors, ayant constaté que, selon un relevé de carrière établi par la CRAM de Normandie, M. X... avait perçu des salaires et cotisé au titre d'un travail accompli en 2001, le tribunal, en retenant, pour juger que ce locataire bénéficiait du délai de préavis réduit à un mois, que, par un contrat de travail du 5 mai 2008, il avait obtenu un premier emploi en adéquation avec sa qualification, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que M. X..., affilié au régime général de la sécurité sociale depuis 2001, avait déjà obtenu son premier emploi cette année là et ne pouvait donc pas, à la faveur de son contrat de travail du 5 mai 2008, quelle que soit l'adéquation de celui-ci à sa formation, bénéficier d'un avantage prévu en cas d'obtention d'un premier emploi, et a ainsi violé ladite disposition.

 

 

Publication :

 

Décision attaquée : Tribunal d'instance de Caen du 23 mars 2010

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  • 2 months later...

Sur la distance géographique :

 

Congé / Préavis / Mutation / Eloignement géographique

 

Cass. Civ. III : 20.7.94

 

Le délai de préavis applicable au locataire qui décide de donner congé de sa location est de trois mois.

 

En cas de mutation, ce délai est ramené à un mois. Pour bénéficier de ce préavis réduit, il n'est pas nécessaire que la nouvelle activité professionnelle soit éloignée géographiquement de l'ancienne affectation.

 

cf. Cass. Civ. III 22.10.03

Anil.org : Congé / Préavis / Mutation / Eloignement géographique

 

et celle plus haut sur l'origine de la demande :

Cass. Civ. III ; Rép. Min. : JO AN du 16.3.10

Le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est réduit à un mois (contre trois mois normalement) en cas de mutation. Ce motif de réduction du délai est valable, même si c’est le preneur qui est à l’origine de sa mutation.

 

Pour le déménagement dans une même ville :

Cour de cassation chambre civile 3

Audience publique du mercredi 22 octobre 2003

N° de pourvoi: 02-15627

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000007048702

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  • 1 month later...

Colocation :

Anil.org : Congé du locataire / Délai de préavis réduit / Colocataires

Congé du locataire / Délai de préavis réduit / Colocataires

 

CA Montpellier : 29.11.95

 

Lorsque le locataire donne congé, le délai de préavis est de trois mois. Cependant. pour des motifs limitativement énumérés par la loi - perte d'emploi, mutation professionnelle, nouvel emploi suite à perte d'emploi, personnes âgées de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un déménagement, bénéficiaires du revenu minimum d'insertion - le délai de préavis peut être réduit à un mois. Cette disposition s'applique à l'ensemble des titulaires du contrat de location, dès lors qu'un des colocataires se trouve dans une des situations énumérées.

et celui là :

 

Cour d'appel de Versailles

Audience publique du mardi 16 mars 2004

N° de RG: 2002-07072

Attendu que les conditions d'un délai de préavis réduit sont réunies au bénéfice de Monsieur Michel Y... B... la portée de ce préavis A... qu'en présence d'un bail consenti à plusieurs preneurs solidaires, la mutation d'un seul d'entre eux constitue une cause de préavis abrégé, peu important à cet égard la situation du colocataire solidaire. A... que Mademoiselle Sabrina X... est colocataire solidaire du bail consenti par la SCI HAD IMMOBILIÈRE à Monsieur Michel Y...( cf rubrique solidarité du bail); que c'est en conséquence à tort que la SCI HAD IMMOBILIÈRE soutient que Mademoiselle Sabrina X... aurait dû justifier elle aussi avoir fait l'objet d'une mutation professionnelle ou à tout le moins avoir voulu suivre son compagnon dans son nouveau lieu de résidence.

 

 

Voir aussi :

http://www.adil34.org/fileadmin/Sites/ADIL_34/Notes_et_modeles/notes_de_l_ADIL/location/conge_et_fin_de_bail/PREAVIS_REDUIT_PLURALITE_DES_LOCATAIRES.pdf

 

Droit à réduction du délai de préavis pour les colocataires

12e législature

Question écrite n° 09426 de M. Jean-Pierre Demerliat (Haute-Vienne - SOC)

publiée dans le JO Sénat du 16/10/2003 - page 3078

 

M. Jean-Pierre Demerliat appelle l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur la réduction du préavis à laquelle a droit un colocataire lorsqu'il est contraint de donner congé. L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsqu'un locataire donne son congé, le délai du préavis est réduit en cas de mutation, de perte d'emploi, de premier emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, lorsque le locataire est bénéficiaire du RMI, lorsque le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé nécessite un changement de domicile. La jurisprudence, assise sur un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 29 novembre 1995, considère que cette réduction du délai de préavis est également acquise à deux concubins colocataires, cotitulaires du bail, lorsque l'un des motifs ci-dessus affecte un seul des concubins, en raison de la communauté de vie que représente le concubinage. De nombreuses situations de co-location se rencontrent hors concubinage et sans qu'il y ait de communauté de vie autre que celle résultant de l'opportunité matérielle de partager le loyer et les charges. C'est notamment la pratique de nombreux étudiants. Il souhaiterait donc savoir si la réduction du délai de préavis est acquise à l'ensemble des co-locataires, même non concubins, dans le cas où un seul d'entre eux est dans une situation ouvrant droit à réduction du délai de préavis.

 

 

Réponse du Ministère de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer

publiée dans le JO Sénat du 01/01/2004 - page 29

 

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée afin de permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour trouver un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, l'article 15-I alinéa 2 prévoit que ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte de situations particulières : obtention d'un premier emploi, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, mutation, état de santé du locataire âgé de plus de soixante ans justifiant un changement de domicile et perception du revenu minimum d'insertion. En présence de pluralité de locataires, la réduction de la durée du préavis bénéficie à la seule personne concernée par l'événement motivant la dérogation, sauf en cas de cotitularité légale en vertu de l'article 1751 du code civil. La solution retenue par la cour d'appel de Montpellier en présence de deux concubins colocataires du bail ne saurait être étendue, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, aux situations de colocation mentionnée par l'honorable parlementaire qui ne peuvent être caractérisées par une communauté de vie.

https://www.senat.fr/questions/base/2003/qSEQ031009426.html

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  • 1 month later...

Sur l'état de santé du locataire agé de plus de 60 ans:

 

 

Réduction du délai de préavis en faveur des locataires âgés dont l'état de santé justifie un changement de domicile

 

 

L'article 15, I, 2e alinéa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit un délai de préavis applicable au congé de trois mois lorsqu'il émane du locataire et ce délai est réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Les juges du fond ont condamné le locataire au paiement de trois mois de loyers de préavis car celui-ci ne mentionnait pas son état de santé mais celui de son conjoint et la pathologie respiratoire du conjoint remontait à six ans à la date du congé.

 

La Cour de cassation a cassé cet arrêt (CA Nîmes, 28 janv. 2010 : JurisData n° 2010-007354) aux motifs suivants :

 

- le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire du bail, âgé de plus de 60 ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile ;

 

- le bénéfice de cette réduction n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile.

 

Source: Cass. 3e civ., 5 janv. 2012, n° 10-26.130, FS-P+B : JurisData n° 2012-000011

 

Détail d'une jurisprudence judiciaire

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  • 1 month later...

Sur la possibilité de raccourcir le préavis s'il a été donné de 3 mois par ignorance

 

C'est la date de réception du premier congé qui compte si le locataire avait bien droit à ce moment là au préavis réduit

 

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 30 juin 2010

N° de pourvoi: 09-16244

Publié au bulletin Cassation partielle

 

M. Lacabarats , président

Mme Monge, conseiller rapporteur

M. Gariazzo (premier avocat général), avocat général

Me Foussard, Me Odent, avocat(s)

 

 

--------------------------------------------------------------------------------

 

 

REPUBLIQUE FRANCAISE

 

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

 

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 23 octobre 2008), que suivant trois actes distincts, les époux X... ont consenti à M. Y... un bail sur des locaux à usage d'habitation, un autre sur des locaux à usage commercial et un contrat de location-gérance sur ces derniers ; que le 27 avril 2006, le locataire a donné congé des locaux à usage d'habitation ; que le 6 septembre 2006, les bailleurs lui ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial ; que le locataire a assigné les bailleurs aux fins de faire déclarer ce commandement nul et obtenir des dommages et intérêts ;

 

Sur le premier moyen :

 

Vu l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 ;

 

Attendu que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ; que toutefois, le délai est réduit à un mois en faveur des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ;

 

Attendu que pour refuser à M. Y... le bénéfice d'un délai de préavis réduit à un mois en sa qualité de bénéficiaire du RMI, l'arrêt retient que M. Y... n'en a pas fait mention dans sa lettre recommandée donnant congé et qu'il y évoque au contraire la mention du bail qui fait état d'une résiliation " à tous moments sous réserve de prévenir le bailleur trois mois à l'avance " ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que le fait que le locataire ne s'en soit pas prévalu dans son congé ne le privait pas du droit de bénéficier du délai de préavis réduit que lui reconnaissait la loi d'ordre public, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

Et, sur le second moyen :

 

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble l'article 1183 du code civil ;

 

Attendu que pour déclarer valable le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial, l'arrêt retient que le tableau joint au commandement de payer est parfaitement explicite pour déterminer ce qui constitue la somme principale réclamée de 5 081 euros, que quand bien même ce commandement inclut des loyers dus au titre de la partie habitation, le fait qu'il comporte les loyers dus au titre du bail commercial et des redevances dues au titre de la location-gérance le rend valable, que c'est à juste titre toutefois que M. Y... en conteste certains éléments, que les époux X... produisent un nouveau décompte prenant en compte tous les loyers versés et tous les versements CAF de sorte qu'il est effectivement dû 1 444, 14 euros, que M. Y..., qui n'apporte pas la preuve d'autres paiements, n'a pas dans le mois réglé les causes du commandement ne serait-ce qu'à hauteur de ce montant ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les causes du commandement incluaient des loyers dus au titre des locaux d'habitation, la cour d'appel, qui n'a pas recherché la part exacte que représentaient, après imputation des versements omis dans le décompte joint, les loyers dus au titre du seul bail commercial, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE et ANNULE, sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail d'habitation consenti par les époux X... à M. Y... par suite du congé amiable délivré par ce dernier, l'arrêt rendu le 23 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;

 

Condamne les époux X... aux dépens ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille dix.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

 

Moyens produits par Me Odent, avocat aux Conseils pour M. Y....

 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. Y... ne pouvait se prévaloir d'un préavis d'un mois dans le cadre de son congé de son bail d'habitation et d'avoir en conséquence validé le commandement de payer incluant des loyers correspondant à trois mois de préavis.

 

AUX MOTIFS QUE, relativement au bail d'habitation, M. Y... ne peut se prévaloir d'un préavis d'un mois en sa qualité de bénéficiaire du RMI, alors qu'il n'en a pas fait mention dans sa lettre recommandée donnant congé du 27 avril 2006 et qu'il y évoque au contraire la mention du bail, qui fait état d'une résiliation « à tous moments sous réserve de prévenir le bailleur trois mois à l'avance » ;

 

1° / ALORS QUE le délai de préavis applicable au congé donné par le preneur d'un local à usage d'habitation est réduit de trois à un mois lorsque le preneur est bénéficiaire du revenu minimum d'insertion sans autre condition ; que tout en constatant que M. Y..., preneur d'une maison aux termes d'un bail d'habitation, était bénéficiaire du RMI, la cour d'appel, qui lui a cependant refusé le droit de se prévaloir du délai réduit d'un mois au motif erroné pris de l'absence d'indication de ce délai abrégé dans son congé, a ainsi ajouté une condition tirée de l'exigence de la mention par le preneur d'un délai abrégé dans son congé, à l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 portant modification de la loi du 23 décembre 1986 qu'il ne comporte pas et qu'elle a ainsi violé ;

 

2° / ALORS QUE les dispositions faisant bénéficier le locataire d'un local à usage d'habitation du délai de préavis abrégé sont d'ordre public rendant nulle toute stipulation contraire ; que, pour refuser à M. Y... le bénéfice de ce délai abrégé, la cour d'appel s'est fondée sur le fait qu'il avait fait état dans son congé de la stipulation contractuelle prévoyant la possibilité de résilier le bail sous réserve de prévenir le bailleur trois mois à l'avance ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel, qui a ainsi opposé à M. Y... les stipulations de ce bail contraires à la loi, a méconnu le caractère d'ordre public de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 portant modification de la loi du 23 décembre 1986.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION :

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un locataire (M. Y...) de sa demande de nullité du commandement de payer délivré par les bailleurs commerciaux (les époux X...), d'avoir constaté par voie de conséquence la résiliation des contrats de bail commercial et de location-gérance et de l'avoir condamné à verser aux bailleurs la somme de 1. 414, 14 €, dont à déduire le dépôt de garantie, à quitter les lieux loués et à verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer ;

 

AUX MOTIFS QUE si la partie habitation est indépendante, les deux baux de type commercial (bail commercial et location-gérance) comportent des mentions qui les lient, même si elles sont maladroitement rédigées, puisque le bail commercial indique que « la résiliation du présent bail entraînera automatiquement les deux baux liés au commerce » et que le contrat de location-gérance porte la même mention, aucun d'eux ne faisant d'ailleurs référence au bail d'habitation ; que le tableau joint au commandement de payer du 6 septembre 2006 est parfaitement explicite pour déterminer ce qui constitue la somme principale réclamée de 5. 081 € ; que quand bien même ce commandement inclut des loyers dus au titre de la partie habitation, le fait qu'il comporte les loyers dus au titre du bail commercial et des redevances dues au titre de la location-gérance le rend valable ; que c'est à juste titre toutefois que M. Y... en conteste certains éléments, à savoir la non-prise en compte d'un virement CAF de 225, 68 € en mai 2006 et la non-prise en compte d'un chèque de 648. 69 € en février 2006 ; que les époux X... produisent un nouveau décompte prenant en compte tous les loyers versés et tous les versements CAF, de sorte qu'il est effectivement dû 1. 444, 14 € ; que M. Y..., qui n'apporte pas la preuve d'autres paiements, n'a pas dans le mois réglé les causes du commandement, ne serait-ce qu'à hauteur de ce montant ; que M. Y... ne peut opposer à sa dette de loyer le coût de travaux qu'il a effectués en 2005, avec l'autorisation des époux X..., consistant en un petit bâtiment annexe de 18 m ² (selon autorisation de travaux du 23 septembre 2005), dès lors que les factures ne correspondent pas nécessairement avec ce que les époux X... ont autorisé ; qu'une facture est antérieure à l'autorisation administrative de travaux ; que des montants dont se prévaut M. Y... ne sont aucunement justifiés (plomberie 750 €, fenêtre 300 €, radiateurs 80 €) ; qu'il n'est pas formellement démontré que la totalité des factures produites concerneraient des travaux incombant aux bailleurs ; que quelles qu'aient pu être par le passé les activités exercées dans les lieux loués, force est de constater que le bail commercial liant M. Y... aux époux X... porte, sur la destination des lieux, la mention suivante : « Le locataire s'engage à n'exercer, dans les lieux loués, que la profession de débit de boissons, à l'exclusion de toute autre » ; que M. Y... ne peut se prévaloir de voies de fait des époux X..., notamment par changement de serrure, alors qu'il n'exploitait plus les lieux depuis la mi-juin 2006, les laissant ainsi inoccupés, étant précisé que les alimentations en eau et électricité ont été coupées pour non-règlement ou sur demande de M. Y..., puis rétablies à la demande des époux X... les 8 et 11 septembre 2006 ;

 

1° / ALORS QU'est nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à un locataire commercial dont les irrégularités et imprécisions ne lui permettaient pas de prendre la mesure exacte des injonctions faites ; que dans ses conclusions d'appel, M. Y... avait expressément invoqué la nullité du commandement de payer la somme globale de 5. 081, 06 € délivré par époux X... postérieurement à sa résiliation du bail d'habitation, divisible du bail commercial et du contrat de location-gérance, aux motifs que le commandement, d'une part, n'indiquait pas précisément les causes de la demande de paiement et, d'autre part, paraissait englober des loyers d'habitation réclamés pour la période postérieure à cette résiliation ; que tout en constatant la confusion issue de ce commandement en ce qu'il incluait à la fois, sans distinction aucune, des loyers d'habitation, des loyers au titre du contrat de location-gérance et des loyers au titre du bail commercial, la cour d'appel, qui a cependant refusé de prononcer la nullité du commandement et, par voie de conséquence, celle de la résiliation des contrats de bail commercial et de location-gérance, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et observations au regard de L. 145-41 du code de commerce ;

 

2° / ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, M. Y... avait fait valoir que les bailleurs, les époux X..., lui avaient donné quittance pour la période de novembre, décembre 2005 et janvier 2006, ce qui valait reconnaissance du paiement des loyers dus, tous contrats confondus, pour toute cette période ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen de nature à établir les inexactitudes et faussetés entachant ce commandement entraînant la nullité de cet acte, la cour d'appel n'a pas satisfait l'obligation de motivation de son arrêt et a violé les articles 455 du code de procédure civile et 6-1 de la CEDH ;

 

3° / ALORS QU'est nul le commandement de payer délivré de mauvaise foi par un bailleur coupable de voies de fait plaçant son locataire commercial dans l'impossibilité d'exploiter les lieux loués et de dégager un chiffre d'affaires ; que, dans ses conclusions d'appel, M. Y... avait fait valoir que, dès mai 2006, il avait fait constater par les services de gendarmerie son impossibilité d'exploiter les lieux et de régler en conséquence, par le chiffre d'affaires dégagé, les loyers ultérieurement réclamés dans le commandement de payer au titre du bail commercial et du contrat de location-gérance ; qu'en se fondant dès lors sur un motif inopérant, et en tout cas insuffisant, tiré de l'inoccupation des lieux loués depuis juin 2006, sans rechercher si cette inoccupation imputée à faute à M. Y... n'avait pas précisément pour cause le comportement fautif des époux X..., la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce.

 

 

 

--------------------------------------------------------------------------------

 

Publication : Bulletin 2010, III, n° 135

 

Décision attaquée : Cour d'appel de Caen du 23 octobre 2008

 

 

Titrages et résumés : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Congé - Congé donné au bailleur - Préavis - Délai de trois mois - Réduction - Domaine d'application

 

Le fait que le locataire ne se prévale pas dans son congé du droit de bénéficier du délai de préavis réduit que lui reconnaît l'article 15 I de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 ne le prive pas de ce droit

 

BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Congé - Validité - Conditions - Préavis - Délai - Dérogation - Bénéfice - Défaut de mention dans le congé du droit de bénéficier du délai de préavis réduit - Portée

DELAIS - Computation - Délai de trois mois - Bail d'habitation - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Réduction - Domaine d'application

 

 

Précédents jurisprudentiels : Sur le bénéfice du délai de préavis réduit, à rapprocher :3e Civ., 8 décembre 1999, pourvoi n° 98-10.206, Bull. 1999, III, n° 236 (rejet), et les arrêts cités ;3e Civ., 18 février 2003, pourvoi n° 01-13.303, Bull. 2003, III, n° 39 (cassation partielle) ;3e Civ., 7 juillet 2004, pourvoi n° 03-14.439, Bull. 2004, III, n° 143 (rejet)

 

Textes appliqués :

articles 2 et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

 

Un autre allant dans le même sens :

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 2 mai 2012

N° de pourvoi: 11-15096

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  • 2 months later...

J'ai trouvé cela intéressant au vu de certains cas qu'on a eu sur les appartements ravagés après un DDE ou des travaux non effectués par le bailleur

D'où la nécessité de faire appel aux Services d'Hygiène ou à l'ARS pour constater l'insalubrité

Portail des Agences Régionales de Santé

 

Réponse ministérielle du 17 janvier 2012 relative aux motifs délai de préavis réduit dans le cas d'une location nue

 

Question n° 107681 publiée au JO du 10/05/2011 page :4726

 

QUESTION : M. Christian Vanneste interroge M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur les cas de préavis réduit pour un locataire souhaitant quitter un logement. À la liste limitative prévue par la loi du 6 juillet 1989 (article 15) s'ajoutent des cas qualifiés parfois de "congés-résiliations". Il semblerait que les juges aient parfois admis que l'insalubrité du logement (humidité, puces...) justifiait le départ du locataire avec un préavis réduit, voire sans préavis. Il aimerait en savoir plus sur ces différentes décisions.

 

 

REPONSE : L'article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée afin de permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, dans un nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'un changement de situation professionnelle, ou de situations particulières. Les dérogations à la durée du préavis ont été instaurées par le législateur pour protéger le locataire contre des circonstances qui le contraignent à quitter rapidement les lieux. Par ailleurs, effectivement le juge reconnaît, sous certaines conditions, la possibilité pour le locataire de ne pas respecter le délai de préavis prévu par la loi précitée. Il en est ainsi notamment lorsque le preneur quitte un logement, reconnu insalubre, mais pas nécessairement à titre irrémédiable, sans avoir donné congé, et sans avoir respecté le préavis de trois mois prévu par l'article 15 de la loi précitée, ni explicitement fondé le congé en application de l'article 1724 du code civil. Plusieurs arrêts rendus par des cours d'appel ont ainsi admis cette possibilité. Il en est ainsi de la Cour d'appel de Metz, dans un arrêt du 8 septembre 2005, qui reconnaît que « compte tenu de l'insalubrité du logement, attesté par rapport des services de la ville, les locataires n'avaient pas à respecter le délai de prévis de trois mois ». De même, la Cour d'appel de Rennes, dans un arrêt du 8 mai 2006, estime que « le logement ayant été déclaré insalubre et non louable en l'état (...), M. ne peut prétendre à un préavis ». La Cour de cassation confirme cette orientation : le locataire peut être dispensé de son préavis, en se fondant sur un manquement grave du bailleur à ses obligations. Ainsi, dans un arrêt rendu par la 3e chambre civile, du 2 mai 2007, le juge conclut que le preneur n'est pas redevable d'un préavis dès lors qu'il quitte son logement en raison d'une coupure de l'alimentation en eau qui s'est prolongée sur plusieurs mois, alors que le bailleur s'était engagé à rétablir l'alimentation en eau par décision de justice.

 

Voir aussi :

http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/jurisprudence/2007/delai-de-preavis-insalubrite-non-decence/

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  • 6 months later...

Sur la notion de delai entre la perte d'emploi et l'obtention du nouvel emploi :

 

 

source: UI - Actus - 12/4/2010 -

Préavis réduit du locataire : la modification de la situation professionnelle, critère décisif dans le difficile distinguo entre la perte d’emploi et la situation de chômage suite à une perte d’emploi ?...

 

L’article 15 de la loi fait bénéficier le locataire qui donne son congé d’une durée de préavis réduite de 3 à 1 mois, entre autres en cas de "perte d’emploi" ; or la loi ne fixe pas de délai entre cette perte et le congé, et la jurisprudence veille à ce qu’on n’ajoute pas de conditions à la loi qui n’y figurent pas. En conséquence, le congé peut être donné alors que le locataire se trouve depuis un certain temps en situation de chômage et il est alors difficile d’établir s’il est ou non réellement lié à la perte d’emploi.

 

La Cour de cassation, intervenant dans une affaire de ce type a tranché en s’en tenant à la description sémantique de la situation :

 

elle a en effet validé une décision de la Cour d'appel de Grenoble refusant le prévis réduit motivé par une situation de "chômage" justifiée par son indemnisation par les ASSEDIC (qui est subordonnée en principe à l’existence d’une perte d’emploi...), estimant que "la seule absence d'emploi, du fait d'une période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permettait pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit et ne rentrait pas dans les conditions limitatives de l'article 15 qui ne prévoit que des cas de modification de la situation professionnelle" (1).

 

Cette dernière précision, formulée ainsi sauf erreur pour la première fois, n’est pas sans importance ;

 

on ne peut cependant s’empêcher de penser que la position de la Cour eût pu être différente si le locataire avait argué de sa "perte d’emploi" à l’origine de sa situation de "chômage", mettant les juges du fond et la Cour de cassation dans l’obligation de trancher sur la durée à partir de laquelle une perte d’emploi ne peut plus justifier un déménagement avec préavis réduit...

 

Notes & liens Utiles : (1) Cass., 3ème Ch. civ., 24 mars 2010, n°09-10084

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...5&fastPos=17

 

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  • 3 months later...

Concernant le preavis reduit suite a mutation :

peu importe que la mutation soit imposée par l'employeur ou a la demande du salarié

le preavis reduit d'un mois s'applique

 

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 20 janvier 2010

N° de pourvoi: 09-10287

Publié au bulletin Rejet

 

M. Lacabarats , président

M. Fournier, conseiller rapporteur

M. Cuinat, avocat général

Me Blanc, SCP Boullez, avocat(s)

 

 

Texte intégral

 

REPUBLIQUE FRANCAISE

 

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 10 novembre 2008), que les époux X..., locataires d'un logement appartenant à la SCI PM Simonis (SCI), ont, par lettre du 29 juin 2005, donné congé au bailleur pour le 31 juillet 2005, en invoquant une mutation professionnelle de M. X... à compter du 1er septembre 2005 ; que la SCI a assigné les locataires afin d'établir les comptes entre les parties, soutenant en particulier que M. X... ne pouvait bénéficier d'une réduction du délai de préavis ;

 

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen, qu'en cas de mutation, le locataire peut prétendre au bénéfice d'un délai de préavis réduit d'un mois à la condition qu'elle lui ait été imposée par son employeur ; qu'en considérant que M. X... était en droit de bénéficier du délai de préavis réduit d'un mois sans qu'il y soit nécessaire que sa mutation lui ait été imposée par son employeur, bien qu'il ait pris l'initiative de quitter ses fonctions pour en occuper de nouvelles auprès de la succursale de la Banque de France à Rennes, dans le désir de rejoindre son épouse, la cour d'appel a violé l'article 15-I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ;

 

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, sans préciser que celle-ci devait être imposée par l'employeur, la cour d'appel en a déduit exactement qu'il importait peu que M. X... fût à l'origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la SCI PM Simonis aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI PM Simonis à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette sa propre demande ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille dix.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour la SCI PM Simonis

 

Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI PM SIMONIS de la demande qu'elle avait formée à l'encontre de ses anciens locataires, M. et Mme X..., afin d'obtenir le paiement des loyers qu'ils restaient lui devoir au titre des deux derniers mois de préavis ;

 

AUX MOTIFS QU'invoquant une mutation professionnelle, les époux X... ont donné un préavis d'un mois alors que la SCI PM SIMONIS estime que la mutation ayant été sollicitée par les locataires, le préavis réduit ne s'applique pas ; que, par courrier du 29 juin 2005, M. et Mme X... ont dénoncé le bail ‘‘comme suite à ma nomination à Rennes à compter du 1er septembre 2005'', si Mme X... a fait l'objet d'une mutation antérieure à l'initiative de son employeur, celle-ci n'est pas la cause du congé et il n'y a pas examiner si le préavis est tardif ; que l'article 15-1, alinéa 2, prévoyait que le délai est réduit à un mois notamment, en cas de mutation, sans préciser que celle-ci doit être imposée par l'employeur ; qu'il importe peu que M. X... soit à l'origine de cette mutation dans le souci légitime de rejoindre son épouse mutée à Rennes à partir du 1er février 2005, ce qui démontre, au surplus, qu'il n'avait pas le choix de la date de sa mutation ;

 

ALORS QU'en cas de mutation, le locataire peut prétendre au bénéfice d'un délai de préavis réduit d'un mois à la condition qu'elle lui ait été imposée par son employeur ; qu'en considérant que M. X... était en droit de bénéficier du délai de préavis réduit d'un mois sans qu'il y soit nécessaire que sa mutation lui ait été imposée par son employeur, bien qu'il ait pris l'initiative de quitter ses fonctions pour en occuper de nouvelles auprès de la succursale de la Banque de France à Rennes, dans le désir de rejoindre son épouse, la Cour d'appel a violé l'article 15-I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989.

 

 

 

Analyse

 

Publication : Bulletin 2010, III, n° 16

 

Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar , du 10 novembre 2008

 

 

Titrages et résumés : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Congé - Congé donné au bailleur - Préavis - Délai de trois mois - Réduction - Domaine d'application

 

La réduction du délai de préavis à un mois accordée par l'article 15 I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 bénéficie au preneur en cas de mutation.

 

Fait dès lors une exacte application de ce texte, la cour d'appel qui en déduit qu'il importait peu que le preneur fût à l'origine de la mutation, l'article 15 I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ne précisant pas que celle-ci doive être imposée par l'employeur

 

DELAIS - Computation - Délai de trois mois - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Réduction - Domaine d'application

 

 

Textes appliqués :

article 15 I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

 

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  • 3 weeks later...

Pour la démission

Anil.org : Congé / Préavis réduit à un mois

Congé / Préavis réduit à un mois

 

C.A. 6e Ch. : 30.10.97

 

La loi du 6 juillet 1989 prévoit diverses circonstances dans lesquelles le preneur peut donner congé moyennant un préavis réduit à un mois.

 

Il en est ainsi notamment en cas de perte d'emploi.

 

La plus grande part de la doctrine considère que la perte d'emploi s'entend du licenciement et non de la démission.

 

La Cour d'Appel de Paris reprend cette analyse en indiquant qu'un locataire qui donne sa démission, met fin volontairement à son emploi et ne peut donc bénéficier du préavis réduit.

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  • 3 months later...

sur la facon de donner congé par le locataire:

il faut signaler que l'art 667 du code de procédure civile,
ICI
prevoit qu'une notification peut se faire par remise contre émargement, alors que la loi prevoyait une notification par voie postale.

 

 

 

Article 667

La notification est faite sous enveloppe ou pli fermé, soit par la voie postale, soit par la remise de l'acte au destinataire contre émargement ou récépissé.

 

La notification en la forme ordinaire peut toujours être faite par remise contre émargement ou récépissé alors même que la loi n'aurait prévu que la notification par la voie postale.

 

Liens relatifs à cet article Codifié par:
Décret n°75-1123 du 5 décembre 1975

 

Source :
Décret 2012-66 du 20 janvier 2012, art. 36

 

exemples valables pour

1) congé donné par le locataire, selon la loi du 6 juillet 89 (art 15.I)

2) remise de PV D'AG , selon le decret du 17 mars 1967 (art 64)

 

conseil: ne pas se contenter d'une signature ou d'un graffitti surtout ... congé daté, signé, et nom du réceptionnaire en toute lisibilité.

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