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[Civil] Comment est réparti le prix de la vente simultanée de la nue propriété et de l’usufruit ?


Denis_63

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Comment est réparti le prix de la vente simultanée de la nue propriété et de l’usufruit?

Lorsqu'un bien dont la propriété est démembrée entre usufruit et nue-propriété est vendu, les vendeurs peuvent soit transporter l'usufruit sur la somme formant le prix de la vente, soit convenir d'une répartition. L'accord de toutes les parties, usufruitier et nus-propriétaires, est nécessaire. Dans le cas où l'accord fait défaut, le juge doit être saisi. Le juge, en général, a tendance à utiliser le barème fiscal mais il corrige ce barème au moyen de données subjectives: la santé de l'usufruitier, ses risques professionnels, etc.

 

 

N° de pourvoi : 94-20785

La répartition du prix de vente d'un bien entre usufruitier et nu-propriétaire doit être proportionnelle à la valeur comparative de l'usufruit et de la nue-propriété.

 

Il s'ensuit qu'en retenant souverainement que l'évaluation de l'usufruit doit se faire en tenant compte de l'âge de l'usufruitier et du revenu net qu'il pouvait espérer obtenir des actions vendues, les juges du fond ne contreviennent pas aux dispositions de l'article 762 du Code général des impôts dont l'application ne s'impose qu'en matière fiscale.

 

 

N° de pourvoi : 02-12614

Attendu que Maurice Y... fait encore grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la valeur de son usufruit en considération non des données propres à la cause mais suivant le pourcentage forfaitaire de l'article 762 du Code général des impôts, alors applicable, et, à la cour d'appel, de ne pas avoir motivé sa décision ;

 

 

Mais attendu que, par adoption des motifs du tribunal, la cour d'appel a retenu que Maurice Y... n'avançait aucun argument sérieux pour contester cette valeur proposée par l'expert ; que le moyen est infondé en ses deux branches ;

 

 

L'usufruit est-il saisissable?

Le droit d'usufruit est un droit réel immobilier issu du démembrement de la propriété; à ce titre, il est saisissable comme la nue-propriété, le droit de superficie, le droit de tréfonds ou bien sûr la pleine propriété. En revanche, le droit d'usage, le droit d'habitation ou le droit d'usage et d'habitation, tous attachés à la personne, ne sont pas saisissables.

 

 

 

Quels sont les garanties possibles pour les nues-propriétaires ?

En premier lieu, l'usufruitier doit, pour pouvoir prétendre jouir de son droit d'usufruit, faire établir, en présence du nu-propriétaire, un inventaire des meubles et un état des immeubles (Code Civil art.600 et 1094-3).

 

Il doit aussi fournir caution de jouir de son usufruit en bon père de famille, à moins d'en avoir été dispensé par l'acte constitutif de son droit d'usufruit (Code Civil art. 601).

 

Dans le cadre spécifique d'une succession dévolue à des enfants ou leurs descendants, ceux-ci peuvent exiger du conjoint survivant qu'il fasse emploi des actifs monétaires et ce sans que le défunt ne puisse les priver de ce droit (Code Civil, art. 1094-3)

 

Si l'usufruitier ne fournit pas caution alors qu'il n'en a pas été dispensé, "Les immeubles sont donnés à ferme ou mis en séquestre; les sommes comprises dans l'usufruit sont placées; les denrées sont vendues et le prix en provenant est pareillement placé; les intérêts de ces sommes et les prix des fermes appartiennent dans ce cas à l'usufruitier." (Code Civil, art. 602) Le nu-propriétaire peut également "…exiger que les meubles qui dépérissent par l'usage soient vendus, pour le prix en être placé comme celui des denrées"; (Code Civil, art. 603)

 

On observera que lorsque l'usufruitier sera tenu de faire emploi d'actifs monétaires démembrés, il pourra librement choisir les investissements qu’il souhaite réaliser, bénéficiera des revenus produits par ces investissements, réinvestira librement le capital provenant des investissements précédents arrivés à échéance, et ainsi de suite jusqu'à son décès.

 

 

Si l’on prend la définition de caution : personne garantissant à l’une des parties (le créancier) à un contrat, l’exécution de l’obligation d’une autre partie (le débiteur) en cas de défaillance. En particulier de rendre l’usufruit a l’obligation de conserver la substance du bien objet de l’usufruit. L’usufruitier ne peut ni détruire, ni détériorer la chose qui lui est confiée. Il a la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution.

 

La caution peut donc prendre différentes formes : hypothèque sur les biens propres de l’usufruitier au profit des nue propriétaires, blocage des fonds sur un compte bancaire en démembrement (les intérêts 2% reviennent à l’usufruitier mais aucun retrait du capital ne peut être réalisé par les nu propriétaires ou l’usufruitier), engagement des héritiers a restituer la valeur estimée en fin d'usufruit....

 

Au niveau procédure, il convient de prendre contact avec un Notaire ou un Avocat pour réaliser la mise en demeure à l’usufruitier de fournir une caution en LRAR sous un délai d’un mois ensuite on peut passer un une lettre d’Avocat qui aura peut-être plus de poids mais sinon c’est l’assignation au tribunal TGI par l’intermédiaire d’un Avocat. La décision sera à l’appréciation du Juge qui imposera la solution.

 

 

Quels sont les travaux à la charge de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

Article 605

L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.

 

Article 606

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

 

Article 608

L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui, dans l'usage, sont censées charges des fruits.

 

Article 609

A l'égard des charges qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l'usufruit, l'usufruitier et le propriétaire y contribuent ainsi qu'il suit :

Le propriétaire est obligé de les payer, et l'usufruitier doit lui tenir compte des intérêts ;

Si elles sont avancées par l'usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l'usufruit.

 

 

Cependant l’usufruitier ne peut agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l’ensemble soumis à l’usufruit.

 

 

 

L'usufruitier peut-il contrainte le nu-propriétaire de faire les grosses réparations?

Cour de Cassation Chambre civile 1, du 23 janvier 2007 N° de pourvoi : 06-16062

En identifiant l'acte de donation précise que le donataire sera tenu de "faire aux biens donnés toutes les réparations grosses ou menues qui deviendront nécessaires pendant la durée de l'usufruit" relevant ainsi l'existence d'une clause dérogatoire à l'article 605 du code civil lequel n'autorise pas l'usufruitier à agir contre le nu-propriétaire, pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte et violé le texte susvisé

Cour de Cassation Chambre civile 3, 28 novembre 2006 N° de pourvoi : 05-15750

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que les travaux de remise en état constituent des travaux de grosses réparations, que les pièces de la procédure permettent de constater que les dégradations de l'immeuble ne trouvent pas leur origine dans le défaut d'exécution de l'usufruitière, celle-ci ayant fait exécuter des travaux le 10 juillet 1987 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'usufruitier ne peut agir contre le nu-propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble soumis à l'usufruit, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Ainsi sauf si une clause le prévoit, l'usufruitier n'a aucun recours contre le nue-propriétaire pour l'obliger à faire les travaux

 

 

 

Vis à vis des tiers qui est responsable du manque d'entretien?

Cour de Cassation Chambre civile 3, 8 décembre 2004 N° de pourvoi : 03-15541

Le nu-propriétaire d'un bâtiment dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1386 du Code civil ne peut pas s'exonérer en invoquant le défaut d'entretien de l'usufruitier.

 

 

En cas de location, à qui incombe les réparations vis à vis du locataire?

Cour de Cassation Chambre civile 3, 28 juin 2006 N° de pourvoi : 05-15563

L'article 605 du code civil ne réglant que les rapports entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, l'usufruitier est tenu aux obligations du bailleur à l'égard des locataires de l'immeuble sur lequel porte son usufruit, peu important que ces obligations l'amènent à devoir prendre en charge des grosses réparations.

 

 

 

 

Comment se règle les litiges d'assurance en cas d'usufruit?

Cour de Cassation Chambre civile 1, 10 juillet 1995 N° de pourvoi : 93-14443

Ayant retenu qu'une usufruitière était responsable envers la nue-propriétaire de l'incendie et constaté que l'assurance souscrite par la première comportait une garantie contre les recours des voisins et des tiers, une cour d'appel décide à bon droit que la nue-propriétaire, victime de l'incendie, était un tiers par rapport à l'usufruitière, assurée responsable du sinistre et que l'assureur de la nue-propriétaire, subrogé dans les droits et actions de celle-ci était fondé à demander à l'assureur de l'usufruitière, le remboursement de l'indemnité versée.

 

Cour de Cassation Chambre civile 3, 26 juin 1991 N° de pourvoi : 89-18242

L'usufruitier d'un immeuble, qui a la charge de le conserver et de le rendre, est comptable de la perte éprouvée par le nu-propriétaire si l'immeuble, objet de l'usufruit, a péri dans un incendie, sauf à l'usufruitier comme à tout débiteur de corps certain, de justifier que la chose a péri par cas fortuit.

 

Il est donc conseillé au nue-propriétaire de souscrire à une assurance propriétaire non-occupant

 

 

Comment cesse l’usufruit ?

Article 617

L'usufruit s'éteint :

Par la mort naturelle et par la mort civile de l'usufruitier ;

Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;

Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ;

Par le non-usage du droit pendant trente ans ;

Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.

 

 

Article 618

L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien.

Les créanciers de l'usufruitier peuvent intervenir dans les contestations, pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises, et des garanties pour l'avenir.

Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l'extinction absolue de l'usufruit, ou n'ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l'usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée jusqu'à l'instant où l'usufruit aurait dû cesser.

 

 

L'occupation du bien par l'usufruitier est-elle obligatoire?

Cour de Cassation Chambre civile 1, 10 juin 1981N° de pourvoi : 80-10524

L'article 618 du Code civil prévoit que c'est l'abus de jouissance et non l'abandon des lieux par le titulaire d'un droit d'habitation qui peut entraîner l'extinction de ce droit.

 

 

Le défaut d’entretien constitue t-il un abus de l’usufruitier ?

Cour de Cassation Chambre civile 3, 12 mars 1970 N° de pourvoi : 68-13805

Ne se contredit pas l'arrêt qui prononce la déchéance de l'usufruit en constatant qu'un défaut d'entretien remontant à 19 années et imputable à l'usufruitier, même si le nu-propriétaire avait la charge de procéder en même temps qu'elle à des travaux confortatifs, avait entrainé la détérioration du gros oeuvre des immeubles ; et, en retenant aussi le changement dans la destination du bien grevé, il ne fait qu'apprécier souverainement la gravité de la faute commise par l'usufruitiére et répond implicitement aux conclusions de celle-ci soutenant que le fait d'avoir loué à des ouvriers non-agricoles la maison attenante au corps de ferme n'était pas constitutif d'un changement de nature à entraîner cette déchéance puisque le preneur de la ferme n'avait jamais utilisé cette maison pour les besoins de son exploitation.

 

 

Peut-on renoncer à l’usufruit ?

Une renonciation abdicative c’est quand un usufruitier déclare par acte notarié qu’il abandonne son usufruit parce que, par exemple, cela représente des charges trop lourdes pour lui.

 

Dans le cas de d’une renonciation translative à titre onéreux ou pouvant être qualifiée comme telle par l’Administration Fiscale, l’impôt sur la plus-value sera exigé.

 

 

 

 

Comment gérer l’usufruit sur des valeurs mobilières ?

N° de pourvoi : 96-18041

Le nu-propriétaire indivis avec ses cohéritiers d'un portefeuille de valeurs mobilières peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis et en demander le partage.

 

Dès lors il est fondé à demander à l'usufruitier de ce portefeuille de lui en indiquer la consistance et la valeur, éléments nécessaires pour que la nue-propriété en soit partagée.

L'usufruitier d'un portefeuille de valeurs mobilières, lesquelles ne sont pas consomptibles par le premier usage, est autorisé à gérer cette universalité en cédant des titres dans la mesure où ils sont remplacés.

 

 

Toutefois, il n'en a pas moins la charge d'en conserver la substance et de le rendre. Et la circonstance que l'usufruitier ait été dispensé de donner caution est indifférente à cet égard.

 

Le texte ajoute, au même article, que le mandataire commun sera "à défaut d'accord,

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