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Souci suite à autorisation d'Assemblée Générale donnée avec dossier incomplet


Fredval
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Bonjour

Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.

Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.

 

J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.

En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

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Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

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Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.

OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.

Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.

Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

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Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

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Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.

Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

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Et j'en profite pour poser mes questions :

Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?

Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?

Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.

 

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bonjour

votre syndic professionnel a t il consulté son service juridique?

s'il s'agit de travaux votés pendant le confinelent, il y a un certain que ce syndic aurait pu convoquer une AG en mettant ce dossier à l'ODJ

s'il a modifié les branchements d'alimentation et évacuation d'eau , il a fait des travaux sur parties communes sans autorisation d'AG

il va falloir faire constater par huissier que les travaux ne correspondent pas à ce qui a été voté...si necessaire par un référé au tribunal

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Bonjour,

Il y a de multiples questions dans votre sujet. Je vais tenter quelques pistes.

Les travaux intérieurs qui ne touchent pas aux parties communes ne sont pas interdits ni soumis à autorisation de l'AG. Dans le cas présent il a modifié les distributions des pièces, et ajouté des équipements sanitaires. 

Est-ce que les canalisations intérieures au logement sont privatives ou communes ? 

Ces travaux devaient être soumis à l'architecte de l'immeuble: ce qui n'a pas été fait, mais vous avez peu de moyens de l'exiger à part via un tribunal. Chercher à obtenir "à l'amiable" le dossier descriptif des travaux est une perte de temps et d'énergie.

Il devait faire appel aux entreprises "agréées par le syndic" : là cette clause est probablement abusive.

Pour ce qui est des conséquences de ces travaux, sa responsabilité est clairement définie et c'est sécurisant. Soyez vigilants sur d'éventuelles fuites d'eau aux étages inférieurs.

En pratique, c'est au juge qu'il faudra soumettre ce litige, il demandera sans doute une expertise et tranchera sur la légitimité de ces travaux. Le mieux serait de faire voter à la prochaine AG l'assignation de ce copropriétaire, avec le budget suffisant pour avancer les frais d'avocat et d'expertise (et être prêt à l'éventualité que le juge lui donne raison).

 

Ensuite pour l'utilisation qui est faite de ce lot transformé en 5 chambres.

Si je me réfère au vocabulaire ancien "garni" = "prostitution". Vous n'en êtes pas là (enfin j'espère !)

Une location ou colocation vide en résidence principale n'est pas interdite, puisque n'est pas contraire à la destination d'habitation.

Par contre la location touristique (= courte durée) ou la location en meublé est une activité commerciale et peut être interdite par votre RC par le terme "habitation bourgeoise" : recherchez ce terme dans le RC pour savoir si les activités commerciales sont autorisées ou pas.

 

Pour l'ensemble de vos questions, votre conseil syndical devrait solliciter un avocat.

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il y a 17 minutes, Soleil51 a dit :

S'il s'agit de travaux votés pendant le confinelent, il y a un certain que ce syndic aurait pu convoquer une AG en mettant ce dossier à l'ODJ

Il doit manquer des mots dans votre phrase et je ne suis pas sûr de bien la comprendre.

Nous avons pu faire une assemblée générale "physique" en juin 2020 dans une salle des locaux du syndic car il s'agit d'une petite copropriété (11 logements). Ce nouveau copropriétaire a fait un pouvoir car il résidait loin et ses obligations professionnelles ne lui ont pas permis de venir. OK, nous avons peut-être pris des libertés face aux consignes sanitaires de l'époque et personne n'a eu le covid.

Son projet succinctement présenté a été validé (comme déjà expliqué) pour ne pas le bloqué et la résolution a été rédigée sous condition suspensive de fournir le dossier complet 1 mois avant le commencement des travaux. 

Et c'est en juin 2021, lors de l'AG 2021, que le voisin de palier nous a expliqué ce qu'il a vu. Les travaux étaient en cours, presque terminés.

Voilà comment nous avons été abusés.

il y a 26 minutes, Soleil51 a dit :

votre syndic professionnel a t il consulté son service juridique?

Il s'agit d'un syndic indépendant et "son service juridique" est la personne qui est notre syndic. En accord avec elle, jusqu'à présent, nous restons insistants mais non agressif. Et nous avons l'intention de devenir plus offensifs, come déjà indiqué.

il y a 29 minutes, Soleil51 a dit :

s'il a modifié les branchements d'alimentation et évacuation d'eau , il a fait des travaux sur parties communes sans autorisation d'AG

D'abord, il a eu une validation d'AG pour son projet... avec la condition suspensive. Il n'avait pas besoin de modifier les branchements d'alimentation mais il a certainement dû faire des ajouts de branchements sur les évacuations EU.

il y a 9 minutes, yapasdequoi a dit :

Est-ce que les canalisations intérieures au logement sont privatives ou communes ?

Les canalisations "verticales" sous gaine sont communes, les canalisations "horizontales" (par exemple le tuyau d'évacuation qui va du lavabo à la baignoire avant le branchement sur la colonne) sont privées. La conception des réseaux est très limpide rien n'est "trop caché".

il y a 12 minutes, yapasdequoi a dit :

Il devait faire appel aux entreprises "agréées par le syndic" : là cette clause est probablement abusive.

J'ignorais qu'on pouvait considérer des clauses du RC come abusives.

il y a 13 minutes, yapasdequoi a dit :

Soyez vigilants sur d'éventuelles fuites d'eau aux étages inférieurs.

Il y en a eu une, vite réparée et l'entrepreneur a bien assumé sa responsabilité... pendant les travaux.

il y a 15 minutes, yapasdequoi a dit :

Si je me réfère au vocabulaire ancien "garni" = "prostitution". Vous n'en êtes pas là (enfin j'espère !)

Nous n'avons pas la même culture...🙃 Dans la mienne, c'était un terme désignant plutôt les "marchands de sommeil", ceux (propriétaire) qui louent à la journée et en payant d'avance des chambres "garnies" (= à peine meublées) à ceux (locataires) qui ont de trop faibles moyens pour devenir locataire d'un logement digne de ce nom.

il y a 19 minutes, yapasdequoi a dit :

Par contre la location touristique (= courte durée) ou la location en meublé est une activité commerciale et peut être interdite par votre RC par le terme "habitation bourgeoise" : recherchez ce terme dans le RC pour savoir si les activités commerciales sont autorisées ou pas.

La location touristique est bien une activité commerciale mais le logement reste un logement et ne devient pas un commerce. C'est le régime fiscal du bailleur pour cette activité qui est soumise au BIC. J'aime mieux mettre des freins à la location touristique au motif de favoriser la location pour résidence principale et ne pas restreindre les possibilités de locations meublées pour résidence principale car les jeunes travailleurs peu argentés en ont un besoin criant.

Le RC n'a pas le terme "habitation bourgeoise" mais je ne vois pas en quoi un touriste respectueux ne respecterait pas cette notion d'habitation bourgeoise pendant son court séjour. Je dis peut-être cela car je prends volontiers à bail pour mes villégiatures, des logements situées dans des immeubles principalement destinés et utilisés en habitation principale ==> c'est quand même bien de se rapprocher des habitants et d'échanger avec eux pour mieux connaître les régions où on vient se mettre au vert.

Le RC autorise les activités commerciales avec restrictions

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il y a 41 minutes, yapasdequoi a dit :

Le mieux serait de faire voter à la prochaine AG l'assignation de ce copropriétaire, avec le budget suffisant pour avancer les frais d'avocat et d'expertise (et être prêt à l'éventualité que le juge lui donne raison).

Je vais proposer au syndic de prévoir une résolution dans ce sens pour la prochaine AG. 

Avant, le syndicat a-t-il le droit de passer par l'étape "injonction de faire" pour obtenir le dossier ? Est-ce un souci relevant du champ de l'injonction de faire ?

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La résolution votée était apparemment incomplète, vous n'avez (pour rester en bons termes ...) pas imposé la remise du dossier AVANT le vote, ni exigé l'avis de l'architecte comme indiqué dans le RC. Votre condition suspensive aurait pu aussi imposer une astreinte en cas de retard.

Admettons que vous obtenez ce dossier : qu'en ferez-vous ? Et qui prouve que les travaux sont conformes au dossier ? Vous pourrez soumettre le dossier à l'architecte, mais vous ne pourrez pas refacturer le copropriétaire pour cette prestation.

Et si l'architecte émet un avis défavorable : qu'en ferez-vous ?

Ensuite si vos copropriétaires ont voté un projet sans exiger les préalables, il y a fort à parier qu'ils ne voteront pas pour une assignation au tribunal, pour lui imposer de respecter le RC.

Soit vous avez un préjudice personnel et pouvez l'assigner à titre personnel (et à vos frais), mais n'espérez pas un vote favorable de l'AG.

 

Pour l'injonction de faire : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1787

Je ne vois pas en quoi le respect d'une résolution de l'AG serait assimilable à un contrat.

Et (cf mon précédent post) : en admettant que vous obtenez ce dossier, qu'en feriez vous ?

Le dossier descriptif doit être fourni AVANT les travaux pour éclairer les copropriétaires AVANT leur vote. Une fois voté, c'est fichu... et dans le cas présent, le copropriétaire n'avait pas nécessité d'obtenir une autorisation de l'AG.

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il y a 20 minutes, yapasdequoi a dit :

Admettons que vous obtenez ce dossier : qu'en ferez-vous ?

1. Le ranger dans les archives de la copropriété, histoire d'être en cohérence avec la résolution ; ==> si le dossier contient tout ce qu'il faut pour démontrer qu'il n'y a aucun risque de faire dysfonctionner les équipements communs le syndicat aura tout en main pour arrêter tout risque de mécontentement d'un quelconque autre propriétaire + avoir un précédent tangible pour imposer les dossiers complets à l'avenir à quiconque voudrait faire de travaux soumis à validation d'AG.

2. Avoir une bonne raison de demander à vérifier que ce qui a été réalisé correspond au dossier (surtout pour vérifier qu'il n'y a pas eu installation de WC broyeur) ; ==> ce point est important car l'installation de WC broyeur peut entraîner des remontées d'eaux vannes dans les appareils sanitaires d'autres logements  ==> et il faudra éventuellement nous battre pour qu'il supprime ces WC mais, Nous pourrons le faire avec le concours de l'ARS.

3. Exiger les notes de calcul relatives à la VMC si elle ne figurent pas dans le dossier remis ;

4. Dans ce dernier cas, on repart à réclamer car nous devrons demander au propriétaire de ce logement de fournir un avis de technicien habilité (idéalement Bureau de Contrôle). ==> ce point nous semble important pour mieux savoir quoi faire en cas de dysfonctionnement de la VMC, genre refoulement d'odeurs ou en cas de remontés d'eaux vannes.

il y a 34 minutes, yapasdequoi a dit :

Et si l'architecte émet un avis défavorable : qu'en ferez-vous ?

Je n'élimine pas l'hypothèse de demander à ce propriétaire de faire réaliser les travaux permettant d'obtenir un avis favorable quitte à devoir le demander via le tribunal et quitte à ce que le juge donne tort au syndicat.

il y a 37 minutes, yapasdequoi a dit :

et dans le cas présent, le copropriétaire n'avait pas nécessité d'obtenir une autorisation de l'AG.

Il aurait donc pu faire analyser son dossier sans être contraint par le calendrier de l'AG. OK, notre résolution nous dessert puisqu'elle subordonne l'avis favorable à la fourniture du dossier complet mais est silencieuse sur le besoin de l'avis de l'architecte de la copropriété.

Nous sommes donc mal outillés pour soumettre ce souci à la justice afin d'obtenir le dossier complet, de vérifier qu'il n'y a pas de WC broyeur et d'être certain que le réseau VMC n'a pas été défavorablement impacté. 

Et, pour l'avenir, plus personne ne va se fatiguer à appliquer le RC en cas de projet de travaux.

il y a une heure, yapasdequoi a dit :

si vos copropriétaires ont voté un projet sans exiger les préalables, il y a fort à parier qu'ils ne voteront pas pour une assignation au tribunal, pour lui imposer de respecter le RC.

C'est bien noté. Il est certain que l'actuelle motivation va disparaître s'il faut mettre la main au portefeuille.

Au final, il ne reste plus qu'à espérer que les locataire de ce logement ne créeront pas de nuisance dans l'immeuble.

 

Se pose un autre souci : l'utilisation du parking. Mais là nous n'avons aucun levier. Le parking ne fait pas partie de la copropriété mais de l'ASL (car 1 copropriété distinctes et plusieurs maisons individuelles). Le nombre de places existante était le minimum requis au moment de la livraison du programme et les quotas de stationnement ont été réduits depuis, ce qui fait qu'il y a maintenant assez de places, selon le nouveau PLU en vigueur au moment de la création des ces 4 logements supplémentaires. Cependant, le parking est plus que saturé depuis plusieurs années.

il y a une heure, yapasdequoi a dit :

Soit vous avez un préjudice personnel et pouvez l'assigner à titre personnel (et à vos frais), mais n'espérez pas un vote favorable de l'AG.

Je n'ai aucun préjudice personnel, et même aucun risque puisque mon logement dépend de l'autre circuit de VMC et de l'autre colonne d'évacuation EU/EV.

Cependant, comme c'est moi qui a représenté ce nouveau propriétaire à l'AG 2020 qui lui a donné le feu vert, j'ai la désagréable impression d'avoir été manipulé. Et, pour l'AG 2021, ce copropriétaire n'a même pas pris la peine de donner un pouvoir à qui que ce soit...

il y a une heure, yapasdequoi a dit :

Je ne vois pas en quoi le respect d'une résolution de l'AG serait assimilable à un contrat.

Je n'avais plus en tête les conditions d'injonction de faire. Je craignais une réponse de ce type.

 

Merci pour les remarques et les conseils.

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il y a 54 minutes, Fredval a dit :

comme c'est moi qui a représenté ce nouveau propriétaire à l'AG 2020

bonjour

dans une copropriété nous avions un problème avec un copropriétaire.

il y avait une résolution le concernant à une AG où il était absent et avait transmis son pourvoir par courrier adressé au syndic : aucun des copropriétaires présents n'a accepté de prendre son pouvoir

et tous les présents ont voté "contre" son projet de résolution

Il y a 2 heures, Fredval a dit :

Il doit manquer des mots dans votre phrase

effectivement

Il y a 2 heures, Fredval a dit :

S'il s'agit de travaux votés pendant le confinelent, il y a un certain que ce syndic aurait pu convoquer une AG en mettant ce dossier à l'ODJ

je voulais écrire: "S'il s'agit de travaux votés pendant le confinement, il y a un certain temps que ce syndic aurait pu convoquer une AG en mettant ce dossier à l'ODJ "

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il y a 17 minutes, Soleil51 a dit :

je voulais écrire: "S'il s'agit de travaux votés pendant le confinement, il y a un certain temps que ce syndic aurait pu convoquer une AG en mettant ce dossier à l'ODJ "

Oui, il s'agit de travaux votés en juin 2020. Mais sur un projet si peu (et adroitement) exposé que nous avions tous compris qu'il voulait juste faire poser une cuisine équipée et rendre les 2 salles d'eau plus raccord avec les actuelles tendances de décoration et qu'il projetait de conserver un T5 destiné à être mis à bail. 

Nous n'avons pas jugé utile de mettre à l'ordre du jour de l'AG 2021 une relance musclée concernant le dossier attendu même si nous savions que les travaux étaient presque finis. Et c'est pendant l'AG 2021 que l'une des copropriétaires (qui venait juste d'acheter son logement) présente nous a indiqué qu'il avait visité le chantier, nous a expliqué ce qu'il a vu, à savoir, "une colocations de 5 chambres avec chacune sa salle d'eau" et a exprimé son désarroi.

Et ce qu'il avait vu ne correspondait pas à la description sommaire fournie pour l'AG 2020. Officiellement, nous ne sommes pas supposés savoir qu'il y a eu subdivision, ajout de 3 salles d'eau et de peut-être 4 cuvettes de WC, forcement broyeurs car ne pouvant pas être directement reliées à la descente pour les EV...

Voilà pourquoi ce n'est que depuis cette AG 2021 et après absence de réponses aux dernières mises en demeure de fourniture du dossier technique complet, que nous étudions ce qu'il faut prévoir pour pouvoir vérifier l'absence d'impacts négatifs sur l'immeuble.

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Dans tout ce qui est exposé, la seule piste qui pourrait permettre au syndic d'agir contre ses travaux est l'existence de WC broyeurs, en infraction avec le RSD. Et il n'a pas besoin d'une décision d'AG pour ça.

Le reste (nuisances, VMC, écoulements, subdivision, location touristique) sont -éventuellement - des infractions au règlement de copropriété que vous aurez le plus grand mal à faire respecter sans un appui de l'ensemble des autres copropriétaires (comme déjà dit) puisqu'il faudrait le faire acter par un tribunal.

Le respect du règlement de copropriété ne peut être obtenu que si les copropriétaires en sont persuadés et prêts à se battre (et dépenser de l'argent) dans ce but. La plupart des "goujats" ont ainsi "la paix"  dans de nombreuses copropriétés.

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il y a 56 minutes, Soleil51 a dit :

il va falloir attendre que les locaux soient occupés pour savoir s'il s'agit de locations touristiques ou de baux meublés individuels

Les locaux sont maintenant occupés mais je ne réside pas sur place. je suis bailleur pour le logement que je possède dans cette copropriété. Je ne peux pas observer. Et je n'ai encore pas eu de commentaires par d'autres résidents qui ne vont pas forcément percuter rapidement sur le turn over, ou penser à le signaler avant qu'il y ait une nuisance anormale.

Par politesse envers eux, je n'ai pas demandé à mes locataire d'observer les va et vient.

il y a 58 minutes, Soleil51 a dit :

comment est distribué le courrier?

avez vous des BAL ?

11 logements ==> 11 boîtes à lettres "nouvelles normes" situées en extérieur. C'est bête, la dernière fois que je suis allé là-bas, je n'ai pas pensé à regarder les étiquettes sur la boîte à lettres correspondant à ce logement. Mais l'avant dernière fois, il n'y avait que le n° de logement. Mais les travaux n'étaient pas finis. Du reste, il n'y avait plus que 3 boîtes à lettres avec des noms, alors qu'il y avait 10 logements occupés et 1 en travaux !

Et sur la platine interphone, il n'y a les n°, pas les noms... histoire de la garder belle est propre.

OK, normalement mettre son nom sur sa boîte à lettres est obligatoire, mais pas appliqué et le service du courrier ne dit rien.

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