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Copropriété, rez de jardin et réalisation d'une terrasse en béton, quelles sont juridiquement les démarches ?


MAKAANA
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Bonjour,

Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.

Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.

Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?

Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.

Ce propriétaire participe t'il au vote ?

Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?

Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?

Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?

J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.

Vous remerciant e vos réponses

Bien à vous

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Bonjour,

Le vote d'un tel projet se fait suivant le 25b)

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

...

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Et si 1/3 vote pour on passe au 25-1 (idem 24) 

 

Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Celui qui s'abstient ne participe pas au vote. Sa voix n'est comptée ni pour ni contre, comme celle de ceux qui sont absents.
 
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Celui qui demande l'autorisation doit donner un descriptif précis : 

A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l'assemblée générale est sollicitée en application de l'article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l'ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu'il adresse aux copropriétaires.

il y a 37 minutes, MAKAANA a dit :

Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.

Il doit fournir un document précis pour le joindre la convocation à l'AG.

il y a 38 minutes, MAKAANA a dit :

Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?

Il faut vérifier le PLU. Et c'est dépendant de la surface prévue. Si c'est seulement une terrasse, non couverte, il n'y a a priori pas d'autorisation d'urbanisme. Mais il faut prévoir dans la résolution une condition précisant que ces autorisations et déclarations administratives sont à la charge et aux frais du demandeur.

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il y a 40 minutes, MAKAANA a dit :

J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.

Qu'y a-t-il sous ce jardin ? un parking souterrain ? des canalisations ? Y a-t-il nécessité d'accéder au sol en cas de besoin ? Y a-t-il nécessité d'une étanchéité ?

Et quelle est votre inquiétude exactement ? Vous êtes opposé "par principe" ? ou en litige avec ce voisin ? Parce que seul vous serez sans doute en minorité, il faudrait avoir des alliés pour cette opposition ....

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il y a une heure, MAKAANA a dit :

[...]

Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?

J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.

[...

 

Même quand il n'y a pas d'autorisation à demander, la construction prévue doit respecter la réglementation.

Chez nous par exemple, on doit préserver, selon la zone dans laquelle on est située, un certain pourcentage de surface végétalisée, et un certain pourcentage de surface perméable... donc bétonner ou goudronner son jardin n'est pas forcément possible.

S'agissant d'une copro, je pense que les surface s'entendent globalement pour toute la copro. Donc si un fait une construction, ça peut de fait interdire à tous les autres de faire de même puisque les pourcentages seraient atteints !  C'est peut être au moins un argument pour limiter l'emprise de cette terrasse (permettre seulement un pro rata de 1/3 sur la surface qu'il est encore autorisé d'imperméabiliser).

 

Ensuite, je pense que vous pouvez vous opposer à du béton simple et réclamer un carrelage raccord avec le style du bâtiment si ça se voit de l'extérieur. 

  • Tout à fait (+1) 3
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A mon avis il y a deux aspects :

"L'aspect extérieur" qui est modifié et inesthétique.

Ensuite une appropriation d' une partie commune qui ne peut se faire gratuitement et qui demande une décision à l' article 26.

Comme Yapasdequoi, je rappelle que la demande doit être "accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux." et chiffrée.

Modifié par JB1922
MESSAGE INCOMPLET
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il y a 25 minutes, JB1922 a dit :

une appropriation d' une partie commune

??? Ce n'est pas le cas si ce jardin est privatif (= intégré au lot de copropriété)... Mais il vaut mieux vérifier son statut dans le règlement de copropriété.

Si c'est bien le cas, non seulement il doit y avoir paiement , mais surtout création du lot correspondant et modification des tantièmes + publication au SPF.

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je ne vois pas en quo il y a appropriation... ce n'est pas parce qu'il y a des aménagements qui sont réalisés que ça change la propriété de l'endroit...

et il en jouit déjà de manière privative car je suppose qu'il s'agit d'une zone qui est devant ses portes fenêtres et non celles d'un autre voisin.

 

Quant à l'aspect esthétique, c'est très subjectif. Il faudrait vraiment porter atteinte au style du bâtiment utiliser cela comme argument. Et de plus de nombreuses terrasses sont matérialisés en copro (souvent à l'aplomb des balcons) sans que ça soit particulièrement inesthétique. 

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pas envie d'avoir une table et des chaises longues à demeure "devant" son balcon ?

pas envie d'avoir des problèmes d'écoulement des eaux des balcons situés au dessus (ça tombe plus ou moins à l'aplomb au moyen de petites barbacanes)  ?

 

 

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Bonjour

il y a 26 minutes, JB1922 a dit :

je rappelle que la demande doit être "accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux."

Tout à fait.

il y a 27 minutes, JB1922 a dit :

et chiffrée.

Non, non, non. Ce que ce copropriétaire va payer de sa poche ne concerne pas les autres copropriétaires.

Si vous faisiez allusion à la nécessité de produire des notes de calculs technique, là oui, il les faut.

 

Et ne vous faites pas avoir ==> si le syndic fait bien son travail, il refuse de mettre la résolution à l'ordre du jour tant qu'il n'a pas le dossier complet. Mais force est de constater que les syndics ont tendance à faire du clientélisme et à mettre ces projets incomplets à l'ordre du jour et les participants à l'assemblée générale craignent de passer pour des pénibles et ils valident. Et au final, le dossier technique descriptif ne sera jamais fourni et cela sera au détriment de tous les copropriétaires.

 

Il y a 2 heures, MAKAANA a dit :

on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif.

Il est important de savoir si le jardin est un lot de copropriété ==> ce qui sous entend une certaine liberté, par exemple des droits à construire, pour son propriétaire ou s'il est partie commune à jouissance privative, ce qui ne lui laisse pas beaucoup de liberté.

Il est aussi important de savoir si ce jardin est "en pleine terre" ou sur un parking souterrain et s'il y a des réseaux sous ce jardin. Le cas échéant, le demandeur doit s'engager à prendre à sa charge toutes les conséquences en cas de besoin d'intervention sur les réseaux ==>par exemple, il devra payer sur ses propres deniers la casse et reconstruction de sa terrasse.

il y a une heure, Hel4 a dit :

Chez nous par exemple, on doit préserver, selon la zone dans laquelle on est située, un certain pourcentage de surface végétalisée, et un certain pourcentage de surface perméable...

Cela est hyper important, ne serait-ce que pour limiter les désastres causés par les caprices météo... et climatiques. Et il est fort probable que ces quotas soient déjà atteints.

il y a 43 minutes, JB1922 a dit :

une appropriation d' une partie commune

Il ne peut pas y avoir appropriation de partie commune puisque, soit ce jardin est partie commune à usage privatif (donc déjà "approprié", soit totalement partie privée.

Il y a 1 heure, Hel4 a dit :

Ensuite, je pense que vous pouvez vous opposer à du béton simple et réclamer un carrelage raccord avec le style du bâtiment si ça se voit de l'extérieur. 

Je préfèrerai imposer un aspect de surface en harmonie avec le style du bâtiment plutôt qu'un carrelage. En effet, une terrasse en béton désactivé drainant, s'accorde avec presque tout côté esthétique et peut permettre de respecter les contraintes d'imperméabilisation des sols.

il y a 1 minute, Hel4 a dit :

pas envie d'avoir une table et des chaises longues à demeure "devant" son balcon ?

Quand je vivais dans un appartement de rez-de-chaussée avec jardin partie commune à usage privatif, je n'ai rien bétonné mais la table et les chaises de jardin sont restés à demeure au delà de l'aplomb des balcons et je ne vois pas pour quelle raison ce mobilier de jardin aurait été qualifié de nuisance anormale. Du reste, les voisin du dessus ne me l'ont jamais reproché. 

il y a 5 minutes, Hel4 a dit :

pas envie d'avoir des problèmes d'écoulement des eaux des balcons situés au dessus (ça tombe plus ou moins à l'aplomb au moyen de petites barbacanes)  ?

Je me fais autant arroser par les pissettes des balcons du dessus, avec ou sans terrasse bétonnée quand je suis dans mon jardin !

il y a 5 minutes, yapasdequoi a dit :

et ensuite la tentation de monter une véranda ? 

Cette question se posera surement un jour ou l'autre. Et avant on aura la question du store banne ou de la pergola... 

  • Merci (+1) 2
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il y a 1 minute, Fredval a dit :

Quand je vivais dans un appartement de rez-de-chaussée avec jardin partie commune à usage privatif, je n'ai rien bétonné mais la table et les chaises de jardin sont restés à demeure au delà de l'aplomb des balcons et je ne vois pas pour quelle raison ce mobilier de jardin aurait été qualifié de nuisance anormale. Du reste, les voisin du dessus ne me l'ont jamais reproché. 

Je me fais autant arroser par les pissettes des balcons du dessus, avec ou sans terrasse bétonnée quand je suis dans mon jardin !

 

Je me fais l'avocat du diable.

Et en tant qu'habitant du rez de chaussée avec jardin, j'étais personnellement plus enquiquinée par les mégots, bouteilles, chiffons et autres des habitants du dessus ainsi que par leur surplomb perpétuel (logement de 80m2 loué par une étudiante qui donc invitait des amis très très souvent...) et je ne pense pas avoir causé de nuisance non plus 😉 (le genre d'habitant qui a une tondeuse mécanique, etc). 

 

Et pour les pissettes, j'ai aussi connu... la bonne femme qui lave son balcon à grande eau quand vous êtes dessous. Pas cool ! et pareil avec les géraniums arrosés trop abondamment... Mais tout cela, on en rit une fois qu'on a séché ! 🤣

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J'ai aussi connu ... Et vu le voisin du 4e tout penaud venant demander de récupérer son pyjama tombé lorsqu'il secouait ses draps ! Et à part quelques piécettes, je n'ai ramassé que des mégots, des capsules de cannettes et autres détritus. Cette terrasse en rez de jardin au pied d'un immeuble ne m'a jamais fait rêver.

 

  • Haha 2
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  • Animateur Communautaire changed the title to Copropriété, rez de jardin et réalisation d'une terrasse en béton, quelles sont juridiquement les démarches ?

de toute manière là on est sur un copro qui veut faire une terrasse sans même en préciser l'emprise. Je ne vois pas comment quelqu'un pourrait avoir envie de voter oui à un projet aussi peu défini !  

 

 

 

 

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Bonjour

Oh, j'avais des voisins du dessus "enviables", Je n'ai jamais eu de détritus à ramasser, OK, ils devaient jeter de la poussière de temps en temps mais ils s'inquiétaient auparavant cas personne de chez moi en a reçu sur la tête. Ce que je trouvais était plutôt des serviettes de bains mise à sécher sur la balustrade du balcon, sans tenir compte d'un éventuel coup de vent dans ce lieu où il vente peu, après les retours de plage (eh oui, à 45 km d'une belle plage, c'est souvent la sortie incontournable quand le temps le permet et il y en a même qui, depuis longtemps, y vont à vélo, et sans partager le chemin avec des voitures).

Revenons aux moutons.

Il y a 13 heures, Hel4 a dit :

de toute manière là on est sur un copro qui veut faire une terrasse sans même en préciser l'emprise. Je ne vois pas comment quelqu'un pourrait avoir envie de voter oui à un projet aussi peu défini ! 

Le souci est que MAKAANA nous parle d'une copropriété de 6 logements avec syndic non professionnel. Donc des propriétaires qui se connaissent, et peut-être qu'ils sont tous propriétaires occupants.

Personne ne va oser se mettre le "pétitionnaire" à dos. Par ailleurs, le syndic "bénévole" ne va pas oser s'opposer à 'inscription de la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale au motif de dossier incomplet.

Et voilà comment on met le ver dans le fruit. Après ce précédent, personne ne va fournir les documents obligatoires pour obtenir des autorisations. Même quand la rédaction de la résolution comportera l'engagement formel et suspensif de fournir le dossier sous délai parfaitement défini.

J'en sais quelque chose, voir le sujet que je viens de créer : "Souci suite à autorisation d'Assemblée Générale donnée avec dossier incomplet".

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