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Révision de loyer retro actif ? quels sont mes droits ?


brembence
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Bonjour

je suis locataire d’un logement depuis 9 ans. Ma propriétaire étant désormais trop âgée, c’est un de ses fils qui prend en charge la gestion du logement. J’ai récemment contacté le fils de ma propriétaire pour l’informer de mon départ du logement avec les 3 mois de préavis prévus sur le bail. Ce jour, le fils de la propriétaire m’informe qu’il a consulté le bail et qu’il est prévu une revision du loyer : « le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année à la date anniversaire du bail ou à la date stipulée aux conditions particulières, en fonction de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publiée par l’INSEE ou en fonction de l’indice, ou du taux d’évolution qui lui serait substitué.

Or ma propriétaire ne m’a jamais adressé de demande de majoration du loyer, en 9 ans, et n’a émis aucune reclamation d’aucune sorte. A vrai dire je découvre cette clause ce jour, ou du moins depuis la signature de ce bail je n’avais jamais eu l’occasion de le relire. Ainsi, peut on me réclamer les sommes jamais réclamées ?

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votre seul interlocuteur est la propriétaire

vos courriers doivent être adressés à la propriétaire

de même seule la propriétaire (ou son mandataire professionnel - titulaire d'un mandat de gestion) peut vous adresser un courrier en RAR concernant cette indexation: mais elle ne peut pas être rétroactive

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Bonjour

Non sauf pour la dernière année de révision selon l'IRL (Article 17-1 ) le reste est perdu et le calcul avec les IRL des 2 dernières années  donc minime et au prorata des mois suivant la date anniversaire du bail et les charges sur 3 ans (Article 7-1)si cela n'a pas été fait

Citation

Vous avez bien donné votre préavis par LRAR à votre propriétaire (et pas à son fils sauf si mandat ?)

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il y a 5 minutes, Soleil51 a dit :

votre seul interlocuteur est la propriétaire

vos courriers doivent être adressés à la propriétaire

de même seule la propriétaire (ou son mandataire professionnel - titulaire d'un mandat de gestion) peut vous adresser un courrier en RAR concernant cette indexation: mais elle ne peut pas être rétroactive

Merci pour cette réponse. Son fils étant avocat j'imagine qu'il a un mandat de gestion mais j'avoue ne pas lui avoir demandé de me le présenter.

il y a 6 minutes, Marieke a dit :

Bonjour

Non sauf pour la dernière année de révision selon l'IRL (Article 17-1 ) le reste est perdu et le calcul avec les IRL des 2 dernières années  donc minime et au prorata des mois suivant la date anniversaire du bail et les charges sur 3 ans (Article 7-1)si cela n'a pas été fait

Vous avez bien donné votre préavis par LRAR à votre propriétaire (et pas à son fils sauf si mandat ?)

non j'ai adressé le recommandé à son fils car il m'avait été notifié par écrit qu'il géré désormais cette location. Par contre le loyer a toujours était versé sur le compte de la proprietaire

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il y a 3 minutes, Marieke a dit :

Ok gardez bien cette preuve écrite de mandat

Il a été réceptionné votre courrier ?

Gardez l'AR

oui il a bien reçu mon courrier recommandé avec accusé de réception, je garde l'accusé de réception précieusement. merci pour vos réponses rapides

il y a 1 minute, brembence a dit :

oui il a bien reçu mon courrier recommandé avec accusé de réception, je garde l'accusé de réception précieusement. merci pour vos réponses rapides

par contre je n'ai aucune preuve du mandat, il m'a juste signifié il y a déjà plusieurs années que du fait de l'âge de sa mère et de ses antécédents de santé elle ne pouvait plus gérer ses biens.

Modifié par brembence
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il y a 10 minutes, brembence a dit :

il m'a juste signifié il y a déjà plusieurs années que du fait de l'âge de sa mère et de ses antécédents de santé elle ne pouvait plus gérer ses biens.

il doit avoir un mandat de gestion ou bien être nommé comme tuteur

il y a 22 minutes, brembence a dit :

Par contre le loyer a toujours était versé sur le compte de la proprietaire

s'il avait un mandat de gestion, il vous aurait demandé de verser les loyers sur le compte bancaire de gérance

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Il y a 8 heures, brembence a dit :

non j'ai adressé le recommandé à son fils car il m'avait été notifié par écrit qu'il géré désormais cette location. Par contre le loyer a toujours était versé sur le compte de la proprietaire

Bonjour,

Un congé donné à un autre que le bailleur n'est-il pas invalide, eût-il été envoyé au mandataire ?

Je pense qu'il faut d'urgence adresser un autre congé au bailleur

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Un congé donné au mandataire est parfaitement valable. Pourquoi ne le serait-il pas ?

La question initiale portait sur la révision du loyer. La réponse a été donnée par Marieke.

La question du mandat donné au fils est un faux problème.Le fils a notifié par écrit qu’il gérait le logement pour le compte de sa mère et il n’y a aucune raison de penser que c’est faux. Quoiqu’il en soit, ce n’est pas lui qui pourrait contester la validité du congé reçu. On peut imaginer que la mère le fasse si elle niait avoir donné mandat de gestion à son fils, mais on sait qu’elle ne le fera pas.

Modifié par Georgiu
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Il y a 11 heures, Georgiu a dit :

Un congé donné au mandataire est parfaitement valable. Pourquoi ne le serait-il pas ?

Je m'inquiétais juste du formalisme, ne sachant pas si un congé donné au bailleur est valable. Il ne faudrait pas que brembence se retrouve locataire contraint de continuer à payer son loyer.

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Bonjour

Le 22/11/2021 à 21:59, brembence a dit :

Ma propriétaire étant désormais trop âgée, c’est un de ses fils qui prend en charge la gestion du logement.

Le 22/11/2021 à 22:22, brembence a dit :

il m'a juste signifié il y a déjà plusieurs années que du fait de l'âge de sa mère et de ses antécédents de santé elle ne pouvait plus gérer ses biens.

Le 22/11/2021 à 22:12, brembence a dit :

Son fils étant avocat j'imagine qu'il a un mandat de gestion mais j'avoue ne pas lui avoir demandé de me le présenter.

Cela me laisse perplexe. Un juriste (même si son domaine n'est pas l'immobilier) qui signifie au locataire qu'il "prend en charge la gestion" et qui n'a pas eu la présence d'esprit de faire communiquer cette information par la réelle propriétaire. OK, les loyers sont toujours versés sur le compte de la réelle propriétaire mais de quel droit devient-il gestionnaire ? Et ses frères et/ou soeurs sont-ils d'accord avec ce qui semblerait être une auto-proclamation de par ce fils de ce rôle de gestionnaire ?

"Il m'a signifié" : de quelle façon : courrier ou verbal ?

Prendre en charge la gestion n'est pas un terme clair. Après tout, il pourrait le faire "en sous-marin", c'est à dire laisser le locataire avoir les relations écrites avec la vraie propriétaire et apporter son aide à cette raie propriétaire. Et, pour les relations par téléphone, il est facile pour la propriétaire d'indiquer qu'il faut la joindre au n° de téléphone de son fils qui l'aide.

Ce côté "je suis un juriste et j'agis avec encore plus de maladresse qu'un non juriste" me dérange. Faut-il chercher la pibale sous le caillou ?

Le 22/11/2021 à 22:22, brembence a dit :

il m'a juste signifié il y a déjà plusieurs années que du fait de l'âge de sa mère et de ses antécédents de santé elle ne pouvait plus gérer ses biens.

Le 22/11/2021 à 21:59, brembence a dit :

Ce jour, le fils de la propriétaire m’informe qu’il a consulté le bail et qu’il est prévu une revision du loyer

Il a donc "pris la gestion" du bien depuis plusieurs années mais ce n'est qu'aujourd'hui qu'il lit le bai ! Edifiant, de la part d'un juriste !

A-t-il envoyé une demande de versement à propos de la clause de révision du loyer ?  S'agissant d'une clause du bail, il peut le faire par courrier simple mais il doit être clair : indiquer les indices et le résultat.

Vous a-t-il informé de cette clause de révision avant ou après avoir reçu votre lettre de congé ?

Demande-t-il un versement ? Combien ? Sur quelles années ? De quelle façon (verbale ou écrite) ?

brembence, ne paniquez pas, je viens d'évoquer un scénario catastrophe mais ce fils étant juriste, le risque est important que, tout d'un coup, il se souvienne du B A BA de la relation contractuelle, à votre détriment. 

Le 22/11/2021 à 23:56, Georgiu a dit :

Le fils a dit qu'il gérait désormais la location, il n'y a aucune raison d'en douter

Euh ! Il n'y a aucune raison de douter que ce fils se soit placé en intermédiaire entre la vraie propriétaire et le locataire mais rien ne prouve que personne de sa famille ne viendra contester la décision prise par ce fils, voire profiter de cette situation scabreuse pour démontrer que la demande de congé de brembence est réputée inexistante, juste histoire de gagner du temps au détriment des finances de brembence.

Le 23/11/2021 à 22:05, Isadore a dit :

Il ne faudrait pas que brembence se retrouve locataire contraint de continuer à payer son loyer.

J'ai la même crainte.

brembence, avez-vous fixé une date de rendez-vous pour l'état des lieux de sortie ? Même si cela vous paraît prématuré, il faudrait fixer une date le plus vite possible car, par la réaction de ce fils, vous aurez peut-être des éclairages sur ses intentions que vous n'avez pas forcément imaginées.

brembence, avez-vous fixé la date de votre déménagement ? Quelle date ? Quelle est la date de réception de votre lettre de congé ?

SVP répondez à toutes les questions posées puis donnez-vous la réaction de ce fils quand vous lui aurez demandé de fixer la date de rendez-vous pour l'état des lieux de sortie.

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Bonjour

 

il ne faut pas oublier que tout courrier (y compris celui du congé) doit être adressé au propriétaire en tire , même s'il est domicilié chez son mandataire (agence professionnelle, ou autre établissement): M. x c/o société y...ou M.z

 

il faut pouvoir prouver que le congé a bien été libellé et adressé au nom du propriétaire

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il y a 15 minutes, scrambler803 a dit :

je passe par des agences pour gérer mes locations

Et donc il y a un contrat (mandat de gestion) entre vous et ces agences.

Pour ce fils et sa mère, on se pose la question ... Il est possible qu'il nie dès lors qu'il y aura un intérêt. "pas vu pas pris".

Dans un tel cas de flou, la victime risque d'être le locataire.

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Oui je suis d'accord aussi le congé aurait du être adressé à la mère sans réelle preuve du mandat car si c'est un filou ...

Il y a un écrit et qui date de plusieurs années mais bon ..

Le 23/11/2021 à 01:12, brembence a dit :

non j'ai adressé le recommandé à son fils car il m'avait été notifié par écrit qu'il géré désormais cette location. Par contre le loyer a toujours était versé sur le compte de la proprietaire

Les quittances sont établies par qui ?

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il y a 27 minutes, Marieke a dit :

Il y a un écrit et qui date de plusieurs années

Certes brembence a utilisé le mot "signifié". Certes ce mots en langage juridique sous entend que cela a été fait formellement, donc par écrit Mais nous ignorons si brembence a utilisé le bon terme et comme brembence n'a pas encore répondu à toutes les questions nous n'avons pas encore la confirmation que le fils a bien écrit qu'il prenait la gestion en charge.

il y a 30 minutes, Marieke a dit :

Les quittances sont établies par qui ?

Et on ne sait pas si brembence avait fait des demandes de quittance.

Il faut absolument attendre les réponses de brembence pour lui donner les meilleurs conseils pour qu'elle protège ses intérêts.

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Il y a 2 heures, yapasdequoi a dit :

Et donc il y a un contrat (mandat de gestion) entre vous et ces agences.

Pour ce fils et sa mère, on se pose la question ... Il est possible qu'il nie dès lors qu'il y aura un intérêt. "pas vu pas pris".

Dans un tel cas de flou, la victime risque d'être le locataire.

Il y a très probablement un mandat, mais très probablement aussi, les locataires n’en ont pas la preuve écrite. Ni les bailleurs ni les agences de gestion n’ont l’habitude de remettre une copie du mandat au locataire.

Pour le fils et sa mère, se poser la question ne présente pas d’intérêt. Au contraire. Il faut se mettre à la place du fils. A sa place, si le locataire exprimait un doute, l’air de dire : « je connais mes droits, apportez-moi la preuve que vous êtes bien mandaté par votre mère », je le prendrais assez mal.

La situation est banale. En raison de l’âge de sa mère qui n’est plus capable de gérer convenablement ses affaires, son fils a pris la relève. C’est tout simple.

... Il est possible qu'il nie dès lors qu'il y aura un intérêt. "pas vu pas pris". Dans un tel cas de flou, la victime risque d'être le locataire.

Non parce que le fils a fait connaître par écrit qu’il prenait en main la gestion de la location. Cette lettre lui est opposable. Il ne peut nier être mandataire même s’il ne l’est pas vraiment : nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Le locataire, lui, peut se prévaloir d’un mandat apparent. La solution est classique et reconnue par la jurisprudence, notamment dans un arrêt rendu par l’assemblée plénière de la cour de cassation le 13 décembre 1962 :

Le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs.

S’il y a conflit entre la mère et le fils ou entre le fils et d’éventuels frères ou sœurs en ce qui concerne les actes de gestion accomplis, le fils devrait assumer à leur égard, cela n’impliquerait pas le locataire.

Il n’y a aucun intérêt à compliquer les choses. Dans les circonstances qui ont été exposées, il est fort possible que le mandat soit simplement verbal, voir même implicite, circonstances qui justifient la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire.

En ce qui concerne la révision du loyer, il faut répondre au fils, s’il prétend à une révision sur plusieurs années, qu ‘en application de l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, que la révision ne peut se faire qu’à proportion de la variation de l’indice de référence sur les deux dernières années.

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec avis de réception voire par acte d’huissier. Si vous l’adressez à la mère seulement, il serait juridiquement valable mais il risquerait de rester ignoré, ce qui n’est pas dans votre intérêt. Il faut l’adresser au fils pour une raison simplement pratique et, si vous y tenez, également à la mère dans un souci de sécurité juridique. Ensuite il faudra vous entendre, avec le fils parce que c’est lui qui interviendra, pour un état des lieux. Dans un souci de sécurité juridique vous pouvez demander un constat établi par huissier à frais partagés.

Modifié par Georgiu
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Autant pour moi, je n'avais pas compris que le fils avait ECRIT qu'il reprenait la gestion à la place de sa mère. Cet écrit est donc opposable et permet de légitimer ses actions.

Et je confirme que la révision du loyer ne peut se faire que pour la dernière année :

 

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

 

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il y a 6 minutes, Georgiu a dit :

le fils a fait connaître par écrit qu’il prenait en main la gestion de la location.

Comment pouvez-vous en  être certain tant que brembence n'a pas répondu aux questions dont celle qui lui demande de confirmer ce point ? Rien ne me permet d'affirmer que brembence a utilisé à dessein le terme "signifié". Je préfère qu'elle confirme.

il y a 8 minutes, Georgiu a dit :

Ni les bailleurs ni les agences de gestion n’ont l’habitude de remettre une copie du mandat au locataire.

Cela est bien vrai. 

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Je me fie à ce qu'a dit brembence dans son message de lundi à 22H12 : il m'avait été notifié par écrit qu'il géré désormais cette location.

Peu importe l'exactitude juridiques des termes notifier ou signifier. Il y a un écrit.

De plus ce fils a donné l'explication : du fait de l'âge de sa mère et de ses antécédents de santé elle ne pouvait plus gérer ses biens.

 

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Le 22/11/2021 à 22:22, brembence a dit :

par contre je n'ai aucune preuve du mandat, il m'a juste signifié il y a déjà plusieurs années que du fait de l'âge de sa mère et de ses antécédents de santé elle ne pouvait plus gérer ses biens.

Voici la citation exacte "signifié" est-il vraiment un écrit ?

Dans "La directrice m'a signifié de prendre la porte" c'est une expression orale d'un ton ferme ....

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il y a une heure, Georgiu a dit :

Je me fie à ce qu'a dit brembence dans son message de lundi à 22H12 : il m'avait été notifié par écrit qu'il géré désormais cette location.

Oups, honte à moi, j'ai manqué d'attention quand j'ai lu... Cela nuance beaucoup mon scénario catastrophe.

brembence reste cependant en risque sur la validité de son congé s'il n'est pas libellé à l'attention de la vraie propriétaire via son fils.

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Voici les citations. entre 22:12 et 22:22 le mot "écrit a disparu ... d'où la confusion !!!

Le 22/11/2021 à 22:12, brembence a dit :

non j'ai adressé le recommandé à son fils car il m'avait été notifié par écrit qu'il géré désormais cette location. Par contre le loyer a toujours était versé sur le compte de la proprietaire

 

Le 22/11/2021 à 22:22, brembence a dit :

par contre je n'ai aucune preuve du mandat, il m'a juste signifié il y a déjà plusieurs années que du fait de l'âge de sa mère et de ses antécédents de santé elle ne pouvait plus gérer ses biens.

 

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