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Forum juridique de Net-iris

Différence traitement bâtiment social et copropriété


Olivier_D
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Bonjour

Sur notre ensemble immobilier neuf de 7 bâtiments, 2 ont été concédés à un organisme social. Les 5 autres sont la copropriété.
Ces 2 bâtiments sociaux ont été livrés en dernier, nous avons donc eu la possibilité de comparer diverses choses à mesure que les travaux se terminaient chez nous puis chez eux.

A la livraison de ces bâtiments à vocation social, et alors que c'est le même programme immobilier, nous avons constaté des différences entre les bâtiments de la copropriété et ceux du bailleur social, dont certaines à notre défaveur... et c'est bien là la cause de mon ennui qui me fait me tourner vers vos conseils et avis éclairés.

Les points en notre "défaveur" sont les suivants :

1- Pour 5 bâtiments en copropriété, nous avons 1 seul local ménage non équipé d'un chauffe-eau alors que chacun des 2 bâtiments à vocation sociale est équipé d'un local ménage disposant chacun d'une chauffe-eau.

Questions : Est-ce une obligation pour le promoteur d'équiper le local ménage de la copropriété d'un accès à l'eau chaude ? Si il a été installé chez le bailleur social, qui tire tout vers le bas, pourquoi ne l'a-t-il pas été chez nous ? Notre syndic a prévu de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG l'installation d'un chauffe-eau au local ménage de la copropriété. Mais cela n'était-il pas à la charge du promoteur ?
De plus, y a-t-il une législation sur le nombre de locaux ménage en rapport avec la taille des parties communes ou le nombre de logements ? Je suis étonné de cette différence de nombre de locaux ménage entre la copropriété (un local pour 150 logements) et les bâtiments sociaux (2 locaux pour 56 logements).

2- Notre dispositif incendie présente à certains endroits des seaux métalliques sans point d'eau à proximité et des bacs à sable métalliques sans pelle. Dans les bâtiments à vocation sociale, il n'y a pas de seaux mais les bacs à sable sont en plastique et équipés de pelles elles aussi en plastique (bien plus pratique que de ne pas en avori du tout).

Question : Cette différence de traitement est-elle normale ? Y a-t-il un texte de loi régissant la mise à disposition de pelles pour prendre le sable ou l'emplacement de points d'eau à proximité des seaux ?

3- Les parties communes de la copropriété sont balisées sur les portes de la façon suivante SS-2, SS-1, RDC, R+1, R+2, local OM, etc. Aux bâtiments sociaux le balisage est ainsi fait : 2ème sous-sol, 1er sous-sol, rez-de-chaussée, 1er étage, 2ème étage, local poubelles. Ce qui fait plus "noble" chez eux que sur la copropriété.

Question : Peut-on réclamer auprès du promoteur qu'il corrige le tir et qu'il nous mette au même niveau que les bâtiments sociaux ?

Je vous remercie pour vos avis et réponses.

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Bonjour,

Pouvez vous expliquer "concédé" ? Le bailleur social est-il "copropriétaire" ? je ne vois pas en quoi le bailleur social "tirerait vers le bas" ...? vous pouvez préciser ? 

Il faut vous référer aux descriptifs contractuels des bâtiments et au permis de construire.

1) Je ne vois pas l'intérêt de l'eau chaude pour le ménage ?  Ce serait des charges en plus, mais ce local n'est-il pas destiné à devenir une loge ? Il n'y a pas d'obligation de "nombre de locaux ménage". C'est le permis de construire qui définit ce qui doit être construit.

2) Il est obligatoire d'avoir un bac à sable, un seau et/ou une pelle. Les pelles sont souvent égarées/volées, le seau est souvent accroché avec une sécurité (mais il faut qu'il soit utilisable en cas d'incendie). Un bac en plastique sera rapidement dégradé en cas d'incendie. Un point d'eau n'est pas obligatoire (sur un incendie de parking c'est d'ailleurs déconseillé). Il faut vérifier que le nombre d'extincteurs est suffisant, les éclairages BAES et les portes coupe-feu. Il faut souscrire un contrat pour un contrôle annuel et entretien des extincteurs.

3) La signalétique n'est certainement pas contractuelle. Si les copropriétaires de vos bâtiments veulent la modifier c'est à voter en AG (et à payer aux tantièmes).

Relisez aussi le règlement de copropriété.

 

 

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Bonjour

Pour les précisions demandées..
Les bâtiments à vocation sociale ont été vendus à un bailleur social, ils sont donc en dehors de la copropriété. Le bailleur gère ses 2 montées, la copropriété gère les siennes, tout est séparé.
Quand je dis qu'ils "tirent vers le bas" j'entends par là que tout ce qui n'est pas initialement prévu ce bailleur ne va pas la rajouter. Si pas d'eau chaude au local ménage ils ne vont pas en demander. Donc dans ce cas pourquoi eux en ont et pas la copropriété ?
Pourquoi les logements sociaux sont mieux équipés collectivement qu'une copropriété ? Y a-t-il manquement du promoteur ?
Pour la signalétique je ne vois pas pourquoi ce serait aux copropriétaires de payer pour une prestation mieux rendue par le promoteur sur le bâtiment social que sur ceux de la copropriété. Pourquoi est-ce la copropriété qui est "au rabais" ?

L'intérêt de l'eau chaude pour le ménage me parait évident. Votre lessive ou votre vaisselle tournent-elles au 5-10° ou à 40-60° ? Tout se nettoie beaucoup mieux à l'eau chaude qu'à l'eau froide. Et pourquoi le bâtiment social dispose dès la livraison d'eau chaude et pas la copropriété ? Pourquoi payer cette installation par les copropriétaires si elle doit être faite par le promoteur ?

Nous avions eu ce même débat sur l'implantation des râteliers vélos dans les locaux vélo que nous avons été à 2 doigts de financer par nous-même avant de tomber par hasard sur le texte de loi stipulant que c'était à la charge du promoteur.

En fait, ce que je cherche à savoir c'est comme pour les équipements des locaux vélos qui sont la charge du promoteur et non de la copropriété, tout comme la première année d'entretien des espaces verts (alors que nous avions même choisi une entreprise qui a dû annuler son contrat par la suite pour cause de doublon). L'équipement en eau chaude des locaux ménage c'est à la charge de qui ? Où est-ce stipulé ? 

Merci pour vos éclaircissements.

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Il y a 1 heure, Olivier_D a dit :

Les bâtiments à vocation sociale ont été vendus à un bailleur social, ils sont donc en dehors de la copropriété.

Précisez "en dehors". Soit l'organisme est copropriétaire, soit il ne l'est pas. 

Les équipements des bâtiments ont-ils été prévus lors de la construction : avez vous consulté le permis de construire ? Avez-vous consulté l'acte de vente au bailleur social ? Celui-ci a peut être précisé des demandes supplémentaires pour se conformer à ses règles spécifiques (comme la signalétique ou l'eau chaude)

Pour les vélos c'est ceci ? 

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032909983/

Avez-vous vérifié pour les compteurs individuels d'eau ? de chauffage ?

Votre souhait d'exiger du promoteur un alignement avec les équipements du bailleur social est-il partagé par le Conseil Syndical ? Et que dit le syndic (c'est lui qui a fait la réception des parties communes ?)

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Bonsoir

Il y a 3 heures, Olivier_D a dit :

Sur notre ensemble immobilier neuf de 7 bâtiments, 2 ont été concédés à un organisme social.

A mon avis, cela est lié aux obligations de respecter un certain quota de logements sociaux et l'opération n'a pu se faire qu'avec la création des logements sociaux. Si vous avez l'impression que le promoteur de cotre copropriété a été le promoteur de tout l'ensemble et qu'il a vendu 2 bâtiments à l'organisme HLM vous êtes peut-être dans l'erreur. Dans les montages de ce type, le promoteur peut assurer l'ensemble de la maîtrise d'ouvrage mais il respecte des cahiers des charges différents entre ce qu'il doit livrer à l'organisme HLM et ce qu'il va vendre en copropriété.

Pour information, j'ai suivi une opération qui comportait, dans un seul rand bâtiment, ces commerces, un parking municipal, une copropriété et des logements sociaux. Tout cela a été construit par un seul "constructeur". Il avait, si on peut s'exprimer ainsi, plusieurs "clients" et les prestations et équipements des parties communes de chaque "clients" étaient différentes.

Il y a 2 heures, Olivier_D a dit :

Les bâtiments à vocation sociale ont été vendus à un bailleur social,

A mon avis, ce n'est pas ainsi que l'opération a été montée.

Il n'y a donc rien d'anormal à ce que certains équipements soient différents. Le promoteur ne vous a pas privé de prestations et in n'a pas ait de cadeau à l'organisme HLM. Si l'organisme HLM a demandé de l'eau chaude pour ses locaux ménage, il a payé et il a ses raisons. 

Il y a 3 heures, Olivier_D a dit :

Est-ce une obligation pour le promoteur d'équiper le local ménage de la copropriété d'un accès à l'eau chaude ?

Non et il vaut mieux éviter ce "luxe" qui ne va vous créer que des soucis et des frais. En plus, inutile d'utiliser de l'eau chaude pour laver un sol carrelé car  l'eau devient froide dès qu'on commence. Ce n'est que pour se laver les mains en fin de prestation que l'eau chaude est un réel confort.

Il y a 3 heures, Olivier_D a dit :

Notre syndic a prévu de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG l'installation d'un chauffe-eau au local ménage de la copropriété. Mais cela n'était-il pas à la charge du promoteur ?

C'est bien à la charge de la copropriété sauf si vous réussissez à démontrer (mission presque impossible) que le prix auquel vous avez acheté votre logement comprenait cet équipement.

Il y a 3 heures, Olivier_D a dit :

De plus, y a-t-il une législation sur le nombre de locaux ménage en rapport avec la taille des parties communes ou le nombre de logements ?

Non. On livre encore des résidences sans local ménage, avec juste un robinet à l'extérieur ou dans le local poubelles. Charge à ces copropriétés de souscrire son contrat d'entretien avec un prestataire qui viendra avec une camionnette dans laquelle il a tout son matériel pour faire correctement le nettoyage.

Il y a 3 heures, Olivier_D a dit :

3- Les parties communes de la copropriété sont balisées sur les portes de la façon suivante SS-2, SS-1, RDC, R+1, R+2, local OM, etc. Aux bâtiments sociaux le balisage est ainsi fait : 2ème sous-sol, 1er sous-sol, rez-de-chaussée, 1er étage, 2ème étage, local poubelles. Ce qui fait plus "noble" chez eux que sur la copropriété.

Plus noble... question de goût ! 

Il y a 3 heures, Olivier_D a dit :

Peut-on réclamer auprès du promoteur qu'il corrige le tir et qu'il nous mette au même niveau que les bâtiments sociaux ?

Non...

Il y a 3 heures, Olivier_D a dit :

bailleur social, qui tire tout vers le bas,

Détrompez-vous ! Il banni le superflu, il optimise les surfaces, évite les balcons, quoi que... il est un peu revenu sur cette dernière habitude, c'est vrai. Mais pour l'essentiel, il a toujours tendance à sélectionner des produits résistants, souvent plus onéreux que ceux que le privé sélectionne pour faire le plus grand bénéfice possible.

 

Il y a 2 heures, Olivier_D a dit :

tout comme la première année d'entretien des espaces verts (alors que nous avions même choisi une entreprise qui a dû annuler son contrat par la suite pour cause de doublon).

A mon avis, vous aviez l'information qu'il y avait 1 an de suivi des espaces verts par l'entreprise qui les a réalisé.

 

Vous avez découvert et fait régularisé le souci concernant le local à cycles. C'est très bien. Mais pour les autres points, la législation ne contient rien pour vous permettre d'imposer au promoteur d'ajouter des prestations. Cependant il est évident qu'il faudrait que les promoteurs annexent aux actes de vente des descriptions plus précises des parties communes.

  • Tout à fait (+1) 3
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Bonjour,

De manière générale, vous ne pouvez réclamer que ce qui a été vendu... si jamais le promoteur s'est engagé sous une forme ou une autre à livrer une piscine ou un local de ménage équipé d'un chauffe-eau clignotant, vous avez droit à la piscine ou au chauffe-eau clignotant. Vous avez aussi droit au respect des normes (par exemple pour l’ascenseur, ou le local à vélos).

Le bailleur social a pu payer pour de meilleures prestations, ou alors le promoteur a fait un cadeau à un bon client. Il n'est pas obligé d'être équitable : par exemple si un investisseur avait débarqué en achetant dix logements à condition d'avoir tel équipement avantageux dans ses acquisitions, le promoteur aurait pu le lui accorder sans ouvrir de droit aux voisins.

Rien n'interdit la négociation, si jamais vous y parvenez.

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Il vous faut relire les documents contractuels, l'acte de vente, le permis de construire et prendre connaissance auprès du syndic de la réception des parties communes.

Il n'y a que si des réserves ont été émises pour non conformité que vous pourrez obtenir des compléments de prestations, si elles étaient initialement prévues.

A mon avis le promoteur vous fera éventuellement cadeau de la pelle 😂

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La question n'est pas de savoir ce qui est inclus dans les documents contractuels.

Ce que nous souhaitons savoir c'est légalement ce qu'il est censé y avoir comme prestation.

Voir si les documents contractuels sont en rapport avec la loi. Comme par exemple pour l'aménagement des locaux vélos. Il n'était pas prévus alors que c'est la loi.

Je ne sais pas si vous avez compris...

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Il y a 1 heure, Olivier_D a dit :

Ce que nous souhaitons savoir c'est légalement ce qu'il est censé y avoir comme prestation.

Globalement, ce qui est prévu par la lois et les normes de construction en vigueur lors de la construction (par exemple, des places handicapés...).

Pour la loi, voici les articles principaux (dans la version en vigueur à ce jour) :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006160482/#LEGISCTA000006160482

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000043818257/2021-07-01/#LEGISCTA000043818257

Si j'en ai oublié, mes collègues complèteront.

Rien au sujet des aménagements dans votre local de ménage (qui est d'ailleurs facultatif), rien au sujet du balisage SS-1 plutôt que "sous-sol 1", et pas d'obligation d'équité entre les différents bâtiments. Vous allez surtout trouver des choses qui concernent la sécurité, l'isolation ou l'accessibilité). Pour le reste, c'est la liberté contractuelle qui joue, c'était aux acheteurs de négocier leurs prestations en détail.

Modifié par Isadore
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En complément : l'arrêté pour la prévention incendie ...

(il n'est pas question de pelle 😉)

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000474032/

 

1° Pour tous les parcs :

- des extincteurs portatifs répartis à raison d'un appareil pour quinze véhicules, Ces extincteurs (1) doivent être soit alternativement des types 13 A ou 21 B, soit polyvalents du type 13 A - 21 B ;

- à chaque niveau une caisse de cent litres de sable meuble munie d'un seau à fond rond et placée près de la rampe de circulation ;

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Il y a 14 heures, Olivier_D a dit :

La question n'est pas de savoir ce qui est inclus dans les documents contractuels.

Ce que nous souhaitons savoir c'est légalement ce qu'il est censé y avoir comme prestation.

Voir si les documents contractuels sont en rapport avec la loi. Comme par exemple pour l'aménagement des locaux vélos. Il n'était pas prévus alors que c'est la loi.

Je ne sais pas si vous avez compris...

 

Si un peu quand même, il faut dans un premier temps vous référer à la notice descriptive du programme de logements en accession libre, qui sera fatalement différente de celle du programme des logements sociaux, puisque que comme il vous l'a été indiqué, un bailleur social a un cahier des charges biens précis et qu'il impose certaines prestations qui n'ont rien de légalement obligatoires.

 

Le local vélo devait être inscrit dans votre notice (ou alors c'est un oubli).

Le nombre de locaux ménage également.

Par contre je doute que la typo de la signalétique soit précisée, le maître d'ouvrage conserve malgré une certaine latitude sur certains éléments purement décoratifs.

Sur les différents points que vous soulevés, tout n'est pas à mettre dans le même registre.

 

 

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