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Indemnités servitude


fact17
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Bonjour, 

J'ai acheté une parcelle à une personne qui vendait le fond de sa propriété. Cette personne m'a laissé gratuitement une parcelle de 120m sur 5m pour accéder au terrain acheté, charge à moi d'en faire un passage carrossable.

La raison de ce " cadeau " était qu'elle voulait un accès à sa propriété par une servitude de passage conventionnelle. C'était plus une servitude de confort qu'une servitude nécessaire, cette personne ayant déjà une sortie à sa rue ( une autre rue que la mienne ).

J'ai pris complètement à ma charge toute la création de ce passage - décaissage, empierrement... etc , j'y ai passé mes réseaux sous terrain. Je n'ai jamais fais participer financièrement cette personne. D'ailleurs, en plus de 20 ans, elle ne l'a jamais utilisé. 

Sur l'acte notarié, il est stipulé que l'entretien est à la charge à part égale entre la vendeuse et l'acheteur, mais aucune clause sur les indemnités n'est écrite.

Aujourd'hui, un nouveau propriétaire utilise mon passage comme accès principal à la maison qu'il a fait construire sur le fond dominant. 

Pendant plus d'un an, l'accès des artisans et des matériaux pour la construction de sa maison s'est fait par ce passage. Et depuis 2 ans qu'il y réside, lui et les visiteurs empruntent le passage plusieurs fois par jour. Puis-je lui réclamer des indemnités pour l'utilisation du passage et les nuisances occasionnées ?

Ou bien est-ce impossible à cause de l'accord que j'ai passé avec la vendeuse ?

Cordialement.

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Bonjour, 

La servitude avait été accordée à la propriété de la vendeuse. Aucune autre convention de servitude n'a été établie depuis, même après la division de la propriété.

Le bénéficiaire du fond servant est le propriétaire d'une parcelle issue de la division de la propriété. Le résultat de la division fait que sa parcelle se retrouve avec un accès limité à la rue, par contre, elle bénéficie d'un accès plus large grâce au droit de passage que j'avais accordé à l'ancienne propriétaire.

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C’est encore assez flou en ce qui me concerne. Si la servitude conventionnelle a été établie pour la propriété A ensuite divisée en A, B, C par le même propriétaire, chaque division en profite. Servitude de père de famille. 

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Bonjour

Un plan ?

J'ai compris que le fonds auquel vous avez accordé la servitude a été divisé dans ce cas l'Article 700 du code civil s'applique et vous ne pouvez pas demander d'indemnité puisque la servitude existait déjà

Citation

Article 700

Si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

Ainsi, par exemple, s'il s'agit d'un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l'exercer par le même endroit.

Par contre s'il utilise le passage comme accès  les frais d'entretien devront être partagés dorénavant comme prévu par la convention.

Par ailleurs  si ses travaux ont abimé le chemin là il faudra se retourner contre lui il aurait fallu faire un constat d'huissier avant et après

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Merci pour vos réponses.

C'est vrai que cette servitude existe depuis maintenant 23 ans, et qu'on a jamais discuté sur d'éventuelles indemnités pour les raisons que j'ai cité plus haut. Seule la clause concernant les frais d'entretien et d'empierrement partagés à part égale est écrite sur l'acte notarié.

Donc, d'après ce que vous écrivez, L'acte notarié est immuable. Et parce que je n'ai pas demandé de compensation financière à la première bénéficiaire de la servitude, le nouveau bénéficiaire du fond dominant en profite et ne me doit rien non plus - à part la moitié des frais d'entretien. À lui les avantages d'un passage gratuit et à moi les nuisances et les inconvénients.

Je pensais qu'une nouvelle convention devait être établie avec le nouveau bénéficiaire,  avec les modalités de servitude. Et qu'on pouvait modifier certaines choses.

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Il aurait fallu inscrire qu’en cas de division,  les nouveaux acquéreurs vous devraient une indemnité pour l’utilisation de la servitude.
Ce n’est pas pour rien que vous a avez eu la parcelle en cadeau. Vous avez supporté les frais pour les travaux du chemin, votre vendeur avais du flair…
Vous pourriez invoquer une aggravation de servitude ( fréquence des passages).  Mais cela serait très probablement voué à l’échec. La jurisprudence est à ma connaissance constante sur ce point: cela ne constitue pas une aggravation soumise à une indemnisation supplémentaire à la convention originale.

  • Tout à fait (+1) 1
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Bonjour,

Ce chemin servant de servitude de passage jusqu'au fond dominant est long de 120m et large de 5m ,

J'ai le projet de créer une parcelle sur ma propriété, dont je resterai le propriétaire, et d'en agrandir la surface en empiétant sur mon passage. Ai-je le droit d'en réduire la largeur à 4m ou 4.5m sur une longueur de 20m avant ce fond dominant. Il restera au bénéficiaire du fond dominant une largeur suffisante d'au moins 4m.

Cordialement.IMG_20211124_0002.pdf

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Qu’est ce qui est noté dans l’assiette concernant l’acte de servitude ?

Ensuite il faut voir ce qu’indique le PLU concernant la largeur des passages mini. Notamment pour les véhicules de secours ( pompiers etc …).

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Il y a 2 heures, fact17 a dit :

Bonjour,

Ce chemin servant de servitude de passage jusqu'au fond dominant est long de 120m et large de 5m ,

J'ai le projet de créer une parcelle sur ma propriété, dont je resterai le propriétaire, et d'en agrandir la surface en empiétant sur mon passage. Ai-je le droit d'en réduire la largeur à 4m ou 4.5m sur une longueur de 20m avant ce fond dominant. Il restera au bénéficiaire du fond dominant une largeur suffisante d'au moins 4m.

Cordialement.IMG_20211124_0002.pdf

Vous ne pouvez pas empiéter sur l'assiette si elle est de 5 m sur l'acte d'origine !

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Sur l'acte notarié, dans le paragraphe " Désignation des bien " il est inscrit entre autres parcelles : une parcelle de terre servant de passage cadastré numéro 2060, pour une capacité de 600m².

Il y a 1 heure, July a dit :

Ensuite il faut voir ce qu’indique le PLU concernant la largeur des passages mini

Le PLU indique une largeur limite de 3 à 4 m selon les configurations.

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bonjour,

la servitude établit un rapport juridique entre 2 fonds, elle s'impose ou bénéficie à tous les propriétaires successifs du même fond.

la servitude est un droit réel attaché au fonds auquel elle profite.

les propriétaires des fonds peuvent changer, la servitude continue à s'appliquer.

salutations

  • Tout à fait (+1) 1
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Bonsoir, Je vais essayer d'être clair.

Décidemment, mon passage intéresse beaucoup de monde. 

Comme il fait 120m de long, il est mitoyen de plusieurs terrains ( 3 terrains en plus de celui auquel je doit une servitude, ce sont en fait des fonds de propriété )

Le propriétaire d'un de ces terrains dont le fond de sa propriété longe mon passage sur 90m voudrait diviser ce fond en trois parcelles. 

Le problème est que ce terrain ne fait que 12m de large, qu'il ne peut pas créer de chemin d'accès sur sa propriété pour aller à la rue au risque de réduire de beaucoup la surface de chaque parcelles.

Son fond de propriété est enclavé, mais il l'a toujours été puisque la maison a été construite sur toute la largeur de son terrain et qu'il n'y a jamais eu d'accès depuis la rue pour aller au fond. J'ai d'anciennes photos aériennes qui le montre, et aussi un plan cadastral de 1936.

Il me demande alors un accès individuel pour chacune des 3 parcelles sur mon passage avec bien sûr passages des réseaux souterrains. 

Je compte refuser, mais lui, peut il m'obliger à accepter. 

Cordialement.

 

 

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Citation

 

Bonsoir

Il s'agit de parcelles qui n'ont rien à voir avec la première servitude ?

Si c'est lui qui a enclavé "volontairement " en ne laissant pas de passage sur le côté de sa maison non vous ne lui devez rien !

Citation

 Le propriétaire d'un fonds ne peut pas bénéficier d'une servitude légale de passage lorsque l'état d'enclave de ce fonds résulte de son propre fait ou de celui de ses auteurs ;

Cour de Cassation civile, 9 juillet 2020, n° 19-13.374.

 

  • Tout à fait (+1) 1
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Il y a 9 heures, Marieke a dit :

Il s'agit de parcelles qui n'ont rien à voir avec la première servitude ?

Je vous remercie pour votre réponse.

Oui. Ce sont 2 propriétés différentes.

J'ai aussi 2 autres voisins qui aimeraient bien désenclaver leur fond de propriété pour vendre chacun une parcelle. Passer par mon passage serait, pour eux, la solution idéale,  mais eux aussi sont dans la même configuration que le précédent, leur fond de propriété étant enclavés volontairement, ils peuvent pas créer un accès à la rue pour leurs fonds de terrain.

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Il y a 2 heures, Marieke a dit :

ou alors vous demandez une indemnité conséquente à vous de voir sachant que rien ne vaut la tranquillité !

Non. j'ai suffisamment de problèmes avec la servitude existante. 

Bonne journée.

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