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Cathy91
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Bonjour

Mon conjoint et moi même sommes pacses. Nous allons nous marier l'an prochain. 

Après le mariage, nous projetons d'acheter une maison. 

Mais mon futur mari a plus d'apport personnel que moi. Il financera l'achat à 50%avec ses fonds propres en vendant sa maison actuelle . Nous voulons ajouter un crédit que nous payerons à part égale. Mon apport sera d'environ 10%.

Si il arrive quelque chose à mon époux, je souhaite pouvoir rester chez moi. 

Je précise qu'il s'agit d'un second mariage. Mon conjoint est veuf avec 2 enfants et moi divorcée 5 enfants. 

J'aurais besoin de vos conseils :contrat de mariage, donation au dernier vivant ?... Par ailleurs, peut on préciser dans l'acte le pourcentage de ce que chacun possède en tenant compte du crédit ?

 Merci 

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il y a 53 minutes, Cathy91 a dit :

Par ailleurs, peut on préciser dans l'acte le pourcentage de ce que chacun possède en tenant compte du crédit ?

Bonjour,

Oui, c'est possible. A voir avec le notaire.

il y a 53 minutes, Cathy91 a dit :

J'aurais besoin de vos conseils :contrat de mariage, donation au dernier vivant ?.

Il y a des tas de possibilités. Sachant que vous serez indivisaire, vous serez déjà chez-vous, vous risqueriez juste d'avoir une indemnité d'occupation à verser aux beaux-enfants ou devoir affronter une demande de sortie de l'indivision. En tant qu'épouse, vous auriez droit à 1/4 de son héritage en pleine propriété en présence d'enfants d'un premier lit. Cette maison pourrait être votre part.

Il peut par testament vous léguer l'usufruit de sa part. Et vous de même.

Le régime matrimonial jouera aussi.

Le notaire saura vous conseiller sur la solution la plus adaptée à votre situation familiale et à vos souhaits.

Modifié par Isadore
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Bonjour,

Sous quel régime matrimonial allez vous vous marier ?

Citation

En tant qu'épouse, vous auriez droit à 1/4 de son héritage en pleine propriété en présence d'enfants d'un premier lit.

Personnellement, je déconseillerai cela. Il semble normal que vous conserviez la jouissance de la maison après décès de votre conjoint, mais il ne faudrait pas que cela soit au détriment des enfants de votre conjoint après votre décès. Je suppose que vous ne souhaitez d'un partage qui léserait les enfants de votre conjoint après votre décès, même si vos propres enfants se trouveraient avantagés.

Il serait donc préférable que vous établissiez tous les deux un testament réciproque, vous privant d'une part en toute propriété sur la part du conjoint, mais en vous accordant l'usufruit jusqu'à votre décès. Dans ce cas, après vos deux décès, chaque enfant n'héritera que du patrimoine de son propre parent.

Un notaire devrait être en mesure de vous expliquer toutes les solutions qui s'offrent à vous, sans que personne ne soit lésé.

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Citation

Il a l'usufruit mais va rendre leur part à chacun de ses enfants qui sont majeurs. 

Posséder l'usufruit d'un bien ne permet pas de le vendre. Ce sont les nus-propriétaires qui peuvent vendre le bien. Soit l'usufruitier donne son accord, et la vente peut se faire en pleine propriété, soit il ne le donne pas, et les nus-propriétaires vendent le bien grevé d'usufruit. Mais à l'inverse, l'usufruitier n'a pas de pouvoir de contrainte sur les nus-propriétaires pour qu'ils vendent le bien.

Toutefois, si l'usufruitier possède aussi une part de propriété, il peut assigner en partage de l'indivision en nue-propriété, et obtenir la licitation en pleine propriété.

Quant aux apports, tout dépendra du régime matrimonial. Si c'est une communauté légale, le bien sera commun (50/50) et les apports mentionnés à l'acte ouvriront droit à récompense due par la communauté lors de la liquidation de communauté. Si c'est une séparation de biens, il est judicieux de calculer des % de propriété conformes au financement.

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Bonjour

il y a 5 minutes, Floréane a dit :

Si Monsieur n'a que l'usufruit, récupèrera-t-il des fonds sur la vente de la maison ?

Oui et cela dépend de son âge le jour de la vente, il existe un barème https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit/particuliers

@Rambotte vous expliquera que c'est plus compliqué que ça. 

  • Tout à fait (+1) 1
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Si la maison est vendue en pleine propriété (avec son accord), oui, il récupère une part de la somme. Si seule la nue-propriété est vendue, non (mais c'est logique, parce qu'il garde l'usufruit).

A noter qu'un usufruit peut être vendu, ou donné, sans accord des nus-propriétaires. Il reste viager sur la tête du vendeur.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429395

Citation

L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

  • Tout à fait (+1) 1
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Le barème fiscal n'a aucune valeur légale en matière civile de partage d'un prix de vente.

Il peut être choisi par commodité entre les parties, mais en cas de désaccord, le barème économique s'impose.

Et d'ailleurs, c'est même l'espérance de vie réelle de la personne compte tenu de son état de santé qui compte, et non celle statistique résultant des tables de mortalité.

Une personne ayant la cinquantaine mais avec une maladie incurable ne lui laissant que quelques années à vivre aura un usufruit d'une valeur faible, au lieu des 50% du barème fiscal.

 

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Je pensais que mon conjoint aurait 50% de la valeur de la maison puisqu'il est âgé de 58 ans ? 

J'ai moi même hérité de 40% de la vente de la maison de mon père âgé de 81 ans, j'ai 1 frère. 

Mais cela n'est pas là règle si je vous comprends bien ? 

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Ce que j'ai dit, c'est que ce barème ne s'impose pas de plein droit aux parties. Il est classiquement utilisé seulement par facilité.

Si un des vendeurs conteste l'utilisation de ce barème pour la répartition du prix, il obtiendra gain de cause devant un juge, parce que ce barème n'est de droit que pour les aspects fiscaux. Il faut alors utiliser le barème économique, avec l'espérance de vie de l'usufruitier selon son âge, et même selon son état de santé.

Citation

J'ai moi même hérité de 40% de la vente de la maison

Déjà, on hérite d'un bien, pas d'opération sur un bien. Il aurait fallu écrire "J'ai moi même hérité de 40% du prix de vente de la maison". Ne pas confondre la vente (le fait de vendre) et le prix de vente (une somme d'argent).

Et en plus, vous n'avez rien hérité pendant la vente. Vous étiez déjà propriétaire de votre part de maison, vous n'avez fait que vendre votre part de maison, et recevoir le prix de ce que vous avez vendu. Il n'y a pas le moindre héritage dans cette opération.

Modifié par Rambotte
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Citation

Je pensais que mon conjoint aurait 50% de la valeur de la maison puisqu'il est âgé de 58 ans ? 

Puisque, a priori, vous n'avez pas l'intention de vendre la maison que vous projetez d'acheter si votre mari venait à décéder, mais que vous voulez simplement pouvoir continuer à y vivre jusqu'à la fin de vos jours, je confirme qu'il faut que votre mari rédige un testament pour vous laisser uniquement l'usufruit de la maison. Ainsi, vous aurez la jouissance de la maison mais resterez en indivision avec les enfants de votre mari.

Citation

Il financera l'achat à 50%avec ses fonds propres en vendant sa maison actuelle . Nous voulons ajouter un crédit que nous payerons à part égale. Mon apport sera d'environ 10%.

Donc, votre mari financera 50 % (apport) + 20 % (moitié du crédit) = 70 % de la maison, et vous 30 % : je suppose que ce seront les % de propriété que vous indiquerez dans l'acte d'achat.

Quant à la valeur représentée par la part appartenant à votre mari au jour de son décès, tout dépendra de l'estimation du bien au jour du décès, et s'il reste encore une partie du crédit à rembourser ou pas.

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      Michel
       
       
       
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