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Passage lot commercial et habitations en SCI


Bdt
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Bonsoir à tous,

J’ai jusqu’à présent fait de l’immobilier locatif uniquement mais j’ai dernièrement acheté un lot de 3 locaux (1 commercial et 2 habitations) dans une copropriété existante. 

Je loue actuellement le local commercial et une habitation en meublé non professionnel, l’autre étant occupée par ma fille. 

Pour la succession, j’envisage de créer une SCI avec ma fille et d’y intégrer les biens. Je pensais que pour ce type d’opération il fallait revendre les biens à la SCI mais j’ai ouïe dire récemment qu’il était possible de les apporter en tant « qu’industrie » à la SCI ce qui serait moins coûteux. Je ne connaissais pas cette démarche. Pouvez-vous m’en dire plus ? Auriez-vous d’autres conseils à me procurer dans le cadre de cette démarche ?

Bien à vous, 

[...]

 

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Le 12/11/2021 à 07:43, Question123 a dit :

Du meublé en SCI, vous avez conscience qu'a minima la SCI devra être à l'IS  et les conséquences que cela entraîne ? (notamment les grosses différences avec un statut LMNP dans votre cas particulier) 

Bonjour, 

Non je n'ai jamais monté de structure en SCI d'où mon post. Je connais les différences en terme de taxation sur recettes et des coûts liés à la création et gestion de la société. 
J'ai 61 ans, quelle autre alternative ai-je pour faciliter le transmission de bien à ma fille sans que celle-ci soit soumise à une imposition trop lourde? 

Bien à vous, 

[...]

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Bonjour 

Pour transmission à votre fille vous avez un abattement sur un montant de 131 500 euros (=sans taxe.)

https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/que-puis-je-donner-mes-enfants-petits-enfants-sans-avoir-payer-de-droits

Pour diminuer le montant taxable, vous pouvez lui donner la nue-propriété d'un bien et garder l'usufruit. Vous pouvez en plus choisir de payer vous mêmes la taxe de donation (pour la portion qui dépasse 131 500 et donc diminuer la base de taxation)

Et recommencer dans 15 ans... si la loi ne change pas d'ici là.

Consultez rapidement votre notaire. C'est lui le meilleur conseil.

 

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Bonjour

Citation

quelle autre alternative ai-je pour faciliter le transmission de bien à ma fille sans que celle-ci soit soumise à une imposition trop lourde? 

Le conseil de @yapasdequoi me semble pertinent, c'est ce que je m'apprête à faire pour mes enfants, en espérant, sans trop de conviction, que ce délai de 15 ans puisse être réduit.

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Bonjour.

J'avais commencé un message et je devais être le premier à répondre et puis le téléphone a sonné...

Si j'ai bien compris l'acquisition est récente ; "I don't want to be rude but..." poser de telles questions juste après l'achat c'est très "pendre d'abord, justice après".

Citation

j’ai ouïe dire récemment qu’il était possible de les apporter en tant « qu’industrie » à la SCI

O misère je sens que ça va pas être simple. Je vais essayer.

 

1 - Problématique de la mutation

La mutation d'un immeuble vers une société, c'est comme les Shadoks, il y en a de deux sortes :

- on peut constituer une société avec des apports de numéraires et on lui vend l'immeuble ; il y a donc deux opérations successives ; se pose alors la question du (re)financement ainsi que celle du transfert du prêt immo ;

- on peut constituer la société en lui faisant directement apport en nature de l'immeuble ; il n'y a qu'une seule opération, la mutation de l'immeuble étant une modalité de la création de la société ; la société est d'ailleurs alors faite par acte notarié.

Donc l'apport en industrie est aussi similaire à l'apport en nature qu'un boa constrictor l'est d'une cafetière électrique.

 

2 - Problématique de la location

Mettre un meublé dans une SCI est habituellement un très bon moyen de flinguer son patrimoine immobilier. C'est absolument à exclure - je l'ai fait une seule fois en un cas très particulier.

En effet une SCI qui ferait du meublé passe à l'IS. Or le meublé - en LMNP - se fait à l'IR :

- pendant que l'on possède le bien les revenus sont imposés en tant que BIC non pros ; on déduit un max de charges et on est donc peu imposé ; et pas de cotisation sociales ;

- à la revente on bénéficie du régime d'imposition des plus values immos donc abattement progressif voire exo...

Notons qu'un meublé n'est en principe pas fait pour être transmis mais pour être vendu - idéalement au terme du délai de 30 ans au bout duquel on est exo d'impôt sur la plus value. C'est alors la niche fiscale de rêve : on est peu imposé pendant et on ne l'est pas du tout à la sortie ; le méga pied.

La suggestion de Yapasdequoi est certes bonne dans le principe mais nécessite une société : on ne peut pas donner un immeuble par petits bouts par tranche de 15 années ; de plus sans société on ne peut donner que les actifs et on se garde les prêts ce qui accroît la valeur transmise... il faut passer par une société et donner les titres sociaux par fractions tous les 15 ans (en s'en gardant l'usufruit ; ce sont des donations partages successives avec réserve d'usufruit, c'est banal).

Il n'y a qu'un seul moyen de mettre un meublé en société et d'utiliser la société comme support de transmission : la SARL (mais il faudra payer des cotisations sociales sur une base minimale).

On pourrait donc mettre - 'faut voir la configuration de l'ensemble immo - le meublé en SARL et le reste en SCI.

Le 12/11/2021 à 10:06, yapasdequoi a dit :

Consultez rapidement votre notaire. C'est lui le meilleur conseil.

Toi j'vais t'buter... 🥶

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Le 12/11/2021 à 13:55, VincentB_ a dit :

Toi j'vais t'buter... 🥶

??? je répondais juste sur :

Citation

quelle autre alternative ai-je pour faciliter le transmission de bien à ma fille sans que celle-ci soit soumise à une imposition trop lourde? 

en quoi le notaire n'est il pas bon conseil sur une problématique de succession ?

(et en quoi ça me vaut "pendre d'abord, justice après" ? 😬

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T'as conseillé un notaire. Cela suffit à me mettre de mauvaise humeur ALORS QUE SUR CES QUESTIONS C'EST NOUS QU'ON EST LES PLUS MEILLEURS DU MONDE MAYRDE.

il y a 2 minutes, yapasdequoi a dit :

(et en quoi ça me vaut "pendre d'abord, justice après" ? 😬

Ha mais là c'est pas-t-à-toi que je causais mon capitaine mais au posteur initial... on nous dit que l'immeuble vient d'être acheté ("j’ai dernièrement acheté")... et on se pose ENSUITE la question de leur mise en société et de la transmission ce qui va supposer une nouvelle mutation immo - et un nouveau passage à la caisse ! - alors qu'il eut été si simple de faire les choses proprement d'emblée ! Elles n'ont clairement point été faites dans l'ordre...

 

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çà va les chevilles

Et si une SCI n'était pas la solution à toutes les problématiques ?

Pourquoi prendre un marteau pilon pour écraser une mouche ?

Un gentil petit notaire ferait le boulot un simple acte de donation et on n'aura pas besoin de déranger votre majesté .agenda surchargé ... 

 

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il y a 16 minutes, yapasdequoi a dit :

Un gentil petit notaire ferait le boulot un simple acte de donation et on n'aura pas besoin de déranger votre majesté .agenda surchargé ... 

Sauf qu'il est plus que probable que la valeur de l'immeuble excède 131 500... Si tu donnes l'immeuble tu auras des droits à payer.

Il va falloir donner en deux fois. Et pour ça pas le choix, il faut passer par la société - et là c'est facile : tu donnes la moitié des titres avec réserve d'usufruit maintenant puis l'autre moitié 15 ans plus tard. Le donateur a 61 ans, c'est jouable. On va transmettre beaucoup plus en franchise de droits de mutation à titre gratuit...

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Bonjour,

Il y a 1 heure, VincentB_ a dit :

on ne peut pas donner un immeuble par petits bouts par tranche de 15 années

J'ai déjà conscience de la stupidité de ma question (puisqu'un avocat qui sont encore meilleurs que les meilleurs du monde (les notaires) a dit le contraire), mais pourquoi on ne peut pas ? ce n'est pas possible de donner, par exemple, 50 % du bien à sa fille et se retrouver ainsi en indivision avec elle ? En mode "donation-partage partielle" ?

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Bonjour, 

Je suis un peu perdu dans tous vos échanges et argumentation.

Cela simplifierait-I’m les démarches et la fiscalité de louer en nu plutôt qu’en meublé ? 

J’ai acheté récemment = il y a deux ans, pas hier….

merci d’avance. 

Bien à vous, 

[...]

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Bonjour,

avant de réfléchir à comment transmettre pour éluder ( atténuer) l'impôt, il convient d'abord de s'interroger sur ce que votre fille ( puisque c'est d'elle qu'il s'agit ici si j'ai bien compris) compte faire des biens après la transmission.

Il y a une marge entre gagner quelques sous en transmettant par SCI à l'IS et se retrouver en tant que bénéficiaire de bien immo qu'on ne veut pas louer et que l'on revendra avec imposition professionnelle sur les plus value. 

Donc, commencez par voir avec elle ce qu'elle en attend : revendre, louer, calculez ses impôts liés à la location etc

Sinon ça revient à verser la pâte dans le four avant d'avoir mis le moule.

 

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Le 12/11/2021 à 16:40, yapasdequoi a dit :

Egalement, j'ai cru lire quelquepart (patapé patapé) qu'une SCI ne peut pas louer en meublé ?

Si. Mais cela la fait de plein droit passer à l'IS. On perd donc un des gros avantages du meublé : l'imposition de la plus value de cession au régime des plus-values immos.

Le 13/11/2021 à 11:24, BernardSCHMIDT a dit :

Cela simplifierait-I’m les démarches et la fiscalité de louer en nu plutôt qu’en meublé ? 

Oui mais ce serait dommage tant le meublé est avantageux !

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Le 12/11/2021 à 15:24, yapasdequoi a dit :

Les lots ne sont-ils pas séparables ? 

Je pense qu'ils sont séparables oui

Le 12/11/2021 à 13:55, VincentB_ a dit :

Bonjour.

J'avais commencé un message et je devais être le premier à répondre et puis le téléphone a sonné...

Si j'ai bien compris l'acquisition est récente ; "I don't want to be rude but..." poser de telles questions juste après l'achat c'est très "pendre d'abord, justice après".

O misère je sens que ça va pas être simple. Je vais essayer.

 

1 - Problématique de la mutation

La mutation d'un immeuble vers une société, c'est comme les Shadoks, il y en a de deux sortes :

- on peut constituer une société avec des apports de numéraires et on lui vend l'immeuble ; il y a donc deux opérations successives ; se pose alors la question du (re)financement ainsi que celle du transfert du prêt immo ;

- on peut constituer la société en lui faisant directement apport en nature de l'immeuble ; il n'y a qu'une seule opération, la mutation de l'immeuble étant une modalité de la création de la société ; la société est d'ailleurs alors faite par acte notarié.

Donc l'apport en industrie est aussi similaire à l'apport en nature qu'un boa constrictor l'est d'une cafetière électrique.

 

2 - Problématique de la location

Mettre un meublé dans une SCI est habituellement un très bon moyen de flinguer son patrimoine immobilier. C'est absolument à exclure - je l'ai fait une seule fois en un cas très particulier.

En effet une SCI qui ferait du meublé passe à l'IS. Or le meublé - en LMNP - se fait à l'IR :

- pendant que l'on possède le bien les revenus sont imposés en tant que BIC non pros ; on déduit un max de charges et on est donc peu imposé ; et pas de cotisation sociales ;

- à la revente on bénéficie du régime d'imposition des plus values immos donc abattement progressif voire exo...

Notons qu'un meublé n'est en principe pas fait pour être transmis mais pour être vendu - idéalement au terme du délai de 30 ans au bout duquel on est exo d'impôt sur la plus value. C'est alors la niche fiscale de rêve : on est peu imposé pendant et on ne l'est pas du tout à la sortie ; le méga pied.

La suggestion de Yapasdequoi est certes bonne dans le principe mais nécessite une société : on ne peut pas donner un immeuble par petits bouts par tranche de 15 années ; de plus sans société on ne peut donner que les actifs et on se garde les prêts ce qui accroît la valeur transmise... il faut passer par une société et donner les titres sociaux par fractions tous les 15 ans (en s'en gardant l'usufruit ; ce sont des donations partages successives avec réserve d'usufruit, c'est banal).

Il n'y a qu'un seul moyen de mettre un meublé en société et d'utiliser la société comme support de transmission : la SARL (mais il faudra payer des cotisations sociales sur une base minimale).

On pourrait donc mettre - 'faut voir la configuration de l'ensemble immo - le meublé en SARL et le reste en SCI.

Toi j'vais t'buter... 🥶

Bonjour, 

J'ai un ami qui fait du meublé avec une SCI à l'IS. Il me dit que c'est intéressant car il peut déduire beaucoup de charges ce qui réduit l'imposition. Etes vous sûr de cela?

Le 13/11/2021 à 15:20, Castorjunior a dit :

Bonjour,

avant de réfléchir à comment transmettre pour éluder ( atténuer) l'impôt, il convient d'abord de s'interroger sur ce que votre fille ( puisque c'est d'elle qu'il s'agit ici si j'ai bien compris) compte faire des biens après la transmission.

Il y a une marge entre gagner quelques sous en transmettant par SCI à l'IS et se retrouver en tant que bénéficiaire de bien immo qu'on ne veut pas louer et que l'on revendra avec imposition professionnelle sur les plus value. 

Donc, commencez par voir avec elle ce qu'elle en attend : revendre, louer, calculez ses impôts liés à la location etc

Sinon ça revient à verser la pâte dans le four avant d'avoir mis le moule.

 

Bonjour, 

Je compte transmettre à mon décès. D'ici là je ne sais pas quels seront les projets de ma fille.

Il y a 12 heures, VincentB_ a dit :

Si. Mais cela la fait de plein droit passer à l'IS. On perd donc un des gros avantages du meublé : l'imposition de la plus value de cession au régime des plus-values immos.

Oui mais ce serait dommage tant le meublé est avantageux !

Bonjour, 

Quel est l'imposition sur plus-value d'un meublé en SCI à l'IS?

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il y a 13 minutes, yapasdequoi a dit :

Si les lots sont séparables, il faut aussi étudier (= évaluer factuellement les avantages, inconvénients, coût de l'opération, coût de gestion) la transmission lot par lot plutôt que l'ensemble ou les parts de SCI.

merci! 

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il y a 50 minutes, Bdt a dit :

J'ai un ami qui fait du meublé avec une SCI à l'IS. Il me dit que c'est intéressant car il peut déduire beaucoup de charges ce qui réduit l'imposition. Etes vous sûr de cela?

Votre ami serait passionnant à psychanalyser.

En meublé à l'IR, on est en BIC, on déduit donc exactement les mêmes charges qu'à l'IS. S'il a opté pour l'IS uniquement pour déduire beaucoup de charges il s'est magistralement planté.

il y a 50 minutes, Bdt a dit :

Quel est l'imposition sur plus-value d'un meublé en SCI à l'IS?

La même qu'en nu à l'IS : application du régime des plus-values pros. Adieu Berthe...

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