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Forum juridique de Net-iris

Audition auprès du juge des tutelles, habilitation familiale, quelle est la suite ?


LaChaumerande
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Il y a 7 heures, awen a dit :

la tutelle doit apprendre en quoi consiste sa mission et se pencher sur les règles de droit qui concernent la gestion des intérêts d'un majeur, elle peut se faire aider par une des associations tutélaires de votre département qui est missionnée en principe pour accompagner les tuteurs familiaux 

Elle apprend, petit à petit et j'ai l'impression qu'elle a tout compris, elle a lu et relu les documents fournis par la juge des contentieux, certaine banque réputée pour son secteur majeurs protégés et également l'association tutélaire que vous évoquez et à laquelle elle a parfois téléphoné pour certains détails. Elle a aussi envoyé plusieurs requêtes à la juge, ainsi que l'exige la loi.

Mais comme je l'ai écrit plus haut, elle fatigue, parce qu'elle va aussi voir notre mère presque tous les soirs pour l'aider à manger et que nous avons de gros soucis avec la succession de notre père. 

J'espérais simplement en posant ma question ici lui faire gagner un peu de temps et d'énergie.

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il y a 13 minutes, Chrysoprase a dit :

elle fatigue, parce qu'elle va aussi voir notre mère presque tous les soirs

a t  elle fait une demande d'APA pour votre mère ? ne peut elle se faire aider par un service d'aide à la personne ? il est important que les aidants familiaux puissent aussi se faire aider 

il y a 15 minutes, Chrysoprase a dit :

en posant ma question ici lui faire gagner un peu de temps et d'énergie.

je fais cela régulièrement 🙂

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Ma mère bénéficie de l'apa maximum, c'est même ma sœur qui l'a mise en place il y a deux ou trois ans. Elle est en ehpad et je sais que nous pouvons recourir aux services d'une "dame de compagnie". Ma mère aurait les moyens de payer et même si elle ne le pouvait pas, nous lui offririons ce service. Mais dans l'état où elle est, ne parlant plus et n'exprimant aucune émotion, nous savons qu'elle nous reconnaît et qu'elle est sensible à notre présence. C'est important.

J'ai conseillé à ma sœur de lâcher prise, je la sens parfois au bord du burn out, mais elle est forte et se ressaisit.

 

Il y a 13 heures, awen a dit :

je fais cela régulièrement 🙂

J'avais remarqué :classic_wink:

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Passer du temps avec ses proches et entretenir le lien affectif est une chose toujours possible à tout moment, s'épuiser à aider ajouté à d'autres activités/obligations.. peut être contre productif, d'autant que si votre soeur craque, il n'y aura personne pour prendre le relais en urgence 

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Je sais, j'ai été l'aidante familiale de mon mari pendant cinq ans, et même avec des aides à domicile c'est épuisant.

Elle a un peu levé le pied ces derniers temps et je peux la relayer maintenant qu'il n'y a plus le couvre-feu et qu'on n'est plus obligé de se balader avec des attestations. Et nous savons que si aucun de ses enfants ne l'aide à manger, le personnel de l'ehpad ne la laissera pas mourir de faim.

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  • 2 weeks later...

Bouteille à la mer...

Après le décès de mon père la maison de mes parents doit être mise en vente, ma mère n'y retournera jamais vu son état de santé.

Ma sœur a adressé la requête à la juge en respectant tout le formalisme voulu prix  minimum net vendeur après estimation agence, le montant annuel des taxes, abonnement, entretien. Garder cette maison revient à 200 € par mois. Or notre mère touche une pension de retraite de 1300 € environ. Ehpad  : 2 300 €.

Pour le moment revenu 1 300 €, dépenses 2 500 €.

Nous avions demandé son avis à la juge lors de l'audition du 9 mars et elle nous avait vivement conseillé de la vendre. Nous souhaitions (4 des 5 frères et sœurs) la mettre en vente à 425 000 € non négociables, moyenne des prix nets vendeur fournis par les agences, mais un de nos frères veut 450 000 €. Elle ne se vendra pas à ce prix-là ou alors ce seront des négociations sans fin.

J'en viens à ma question. Notre mère n'a pas dit son mot et elle ne le peut pas, sa pathologie l'en empêche. Or elle a la pleine propriété de la moitié de la maison, et l'usufruit de l'autre moitié, 20%. Ma sœur peut-elle faire appel à la juge pour qu'une décision soit prise concernant le prix de mise en vente ?

Ma question est très naïve, je le sais, mais c'est uniquement quand on a des problèmes qu'on s'aperçoit qu'on n'y connaît rien.

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Bonjour.

Vous mettez en vente 425 000, une fois la vente réalisée, vous donnez à votre frère la différence entre ce qui lui reviendrais avec une vente à 450 000 €, soit d'après mes calculs, 350 *4 =1400 €.

S'il retarde la vente, il faut payer 200 € par mois, d'où l'intérêt pour tout le monde de vendre, ce qui prend entre 2 et 6 mois au minimum.

Salutations.

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Nous avons déjà un acheteur à 425 000 € et ma sœur a déjà été sollicitée par 2 autres personnes, des voisins qui connaissent la maison.

En pj, les 2 calculs. Une différence de 2 000 euros dans la part de chacun des héritiers. Nous devrions donc 500 € à mon frère si je suis votre suggestion. 

Ce n'est pas beaucoup, mais c'est moralement inacceptable. Notre frère fait tout pour nous embêter (euphémisme vous l'aurez compris, mais je suis polie) depuis le décès de notre père. S'est opposé à ce que ma sœur soit tutrice de notre mère, a pris un autre notaire, d'où une communication très lente, surtout en cette période de covid qui a occasionné beaucoup de décès dont celui de mon père, d'où un surcroît de travail pour les notaires. Il a attendu le dernier moment, presque à la fin des 6 mois d'exigibilité des droits de succession pour annoncer qu'il voulait 450 000 (les droits ont d'ailleurs été payés sur 425 000), puis demande un rapport de donations arguant que le testament de mon père n'est pas valable, se ravise quand il s'aperçoit qu'il y est perdant et miraculeusement le testament est valide. 

Ajoutez à cela qu'il est le seul à ne pas aller voir notre mère dans son ehpad.

Il est pingre et ingrat (pas au sens juridique du terme) donc je ne lui verserai pas le moindre centime.

Je vous remercie néanmoins de votre proposition qui est judicieuse mais ne sera jamais acceptée ni par moi, ni par mes autres frères et sœur, pour les mêmes raisons que les miennes.

 

Edit : j'ai supprimé la pj, ça ne fonctionne pas.

C'est 36 000 par nu-propriétaire si maison vendue à 450 000, et 34 000 si maison à 425 000.

Modifié par Chrysoprase
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il y a 41 minutes, Chrysoprase a dit :

Nous devrions donc 500 € à mon frère si je suis votre suggestion. 

 

il y a 41 minutes, Chrysoprase a dit :

je ne lui verserai pas le moindre centime.

Je me permets d'attirer votre attention sur le fait qu'il s'agit essentiellement des intérêts de votre mère qui sont en jeu, pas ceux des enfants, au regard du juge.

j'ignore ce que pourra décider le juge mais en lisant ces mots, je suis assez perplexe, le risque est de voir le juge retirer la tutelle et la confier à un professionnel en constatant que vous (la fratrie dans son ensemble) n'est pas capable de transiger pour 500 euros, 

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Awen, vous avez raison, j'ai oublié ce fondamental et je me suis laissée emporter.

C'est d'ailleurs pour cela que je sollicitais un avis. S'il est dans l'intérêt de notre mère de vendre au plus vite au prix juste, est-il possible que la juge nomme, par exemple, un tuteur ad hoc pour une mise en vente à 425 000 euros ? Chaque mois qui passe, c'est 200 euros de dépensés par notre mère. Ils apparaissent de façon très claire dans le budget prévisionnel que ma sœur a joint à la requête.

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il y a 6 minutes, kdrous a dit :

Compte tenu de ce que vous avez écrit, si chaque enfant verse 240 € par mois cela est suffisant pour payer l'EPHAD et les frais de la maison.

Salutations.

Notre mère a les moyens, mon père a veillé à ce qu'elle ne reste pas démunie. S'il fallait contribuer à ses frais, nous le ferions tous, sauf un, il faudrait le contraindre par la justice.

Le problème aussi est qu'il faut la vendre le plus vite possible pour qu'elle ne se dégrade pas. Il a fallu la chauffer un peu cet hiver pour éviter l'humidité inhérente à la saison.

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Le juge fixe un prix plancher  établi au regard des estimations fournies, mais ce n'est pas forcément LE prix de vente,  l'intérêt est de vendre le plus cher possible dans un délai le plus court possible

il est peut être possible de trouver un compromis en fixant des échéances :  démarrer à 450 pour une durée de deux mois, si aucune touche, baisser à 430 pour une autre durée de deux mois, etc...  ainsi vous  verrez bien si le prix attendu est au dessus du marché ou pas,  ceci dit, il suffit d'un seul acheteur pour signer et vendre, il suffit qu'il passe par là au bon moment.

 

il y a 36 minutes, Chrysoprase a dit :

est-il possible que la juge nomme, par exemple, un tuteur ad hoc pour une mise en vente à 425 000 euros

je n'ai pas tout relu, mais si c'est une propriété en indivision, tuteur ad hoc ou pas, si l'un des indivisaires ne veut pas signer le compromis, cela ne changera rien, il y aura blocage 

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Précisions importantes que j'aurais dû écrire avant, mais cette histoire me prend vraiment la tête.

La mettre en vente à 425 000 €, ce n'est pas la brader, c'est le prix moyen net vendeur. 450 000 € est le prix maximum FAI. Mais mon frère s'accroche à ce prix sans que jamais nous n'arrivions à lui faire préciser si c'est net vendeur ou FAI. J'entends bien que l'intérêt de notre mère est de la mettre en vente au prix maximum, mais si c'est pour passer des mois en négo et finalement la vendre au prix initialement prévu de 425 000, c'est à mon avis une erreur.

Cela dit, si la juge ne peut rien, tant pis. 

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seul le prix net vendeur importe, la notion de frais d'agence ne concerne que l'agence mais il est vrai que pour le vendeur, c'est une prestation de service  qui a un coût et qui se répercute sur l'acheteur

sinon vous pouvez vendre en direct mais cela mobilise beaucoup de temps et cela ne s'improvise pas, chacun son métier, en revanche, le prix devient plus attractif pour les acheteurs , vous pouvez mixer les moyens et utiliser les deux modes de vente, le frère qui veut le prix le plus élevé se chargeant des visites par exemple...

Il y a 2 heures, Chrysoprase a dit :

sans que jamais nous n'arrivions à lui faire préciser si c'est net vendeur ou FAI

une fois de plus, c'est l'attitude et  l'unité de la fratrie qui est en question, à vous tous de savoir ce que vous voulez, ce n'est pas une question juridique mais d'entente familiale

 

 

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La juge a eu les estimations des 2 agences dans les docs d'accompagnement et ma sœur a mentionné le prix net plancher (415 000€) dans sa requête. Elle est dans les clous pour la procédure en suivant bien toutes les instructions. Quant à l'entente familiale, puisque vous me dites que la juge ne peut convaincre mon frère à la fois opposant et très lent dans ses réponses, tant pis. Il ne reste qu'à espérer que la notaire nous accorde le rdv que nous réclamons depuis quelques semaines justement pour essayer d'être au clair sur le prix de la maison.

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Attention à bien lire l'ordonnance du juge, elle peut être formulée de deux façons : accorder le droit de mise en vente, le cas échéant, il faudra une seconde requête pour demander le droit de signer le compromis et la vente  ou accorder le droit de mise en vente ET de vendre , la nuance est importante

le rôle du juge n'est pas de régler les conflits familiaux

Je vais me faire l'avocat du diable, pourquoi le juge devrait il convaincre votre frère de baisser ses prétentions plutôt que vous de lui céder la différence comme cela a été suggéré plus haut ?  vous attendez que le juge agisse selon VOS souhaits, mais ceux de votre frère sont peut être tout aussi légitimes et conformes aux intérêts de votre mère

je me permets d'ajouter que très souvent, les expertises délivrées par les agences immobilières, souvent offertes dans l'attente en contrepartie de signer un mandat, ne sont que des estimations et sont établies en vue de vendre le plus rapidement certes,  au meilleur prix, c'est une autre question...

il est parfois reproché aux tuteurs de "brader" les biens immobiliers qu'ils doivent vendre, ceci pouvant expliquer cela 

ce que j'essaye d''écrire, c'est que votre position de dire que le bien est invendable à 450 n'est pas forcément justifiée tant que vous n'avez pas essayé  car le prix d'un bien n'est pas une science exacte 

juste un détail, la moyenne entre 415 et 450, c'est 432,5...

Modifié par awen
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Bonjour.

Vu le conflit familial qui semble atteindre votre famille (comme beaucoup d'autres), je me suis posé la question suivante : "comment agirai-je dans ce cas en tant que habilité familial  ou non ?) ".

1°) Je note l'estimation basse et l'estimation haute, je demande à chacun  à quel prix il souhaite que la vente se fasse, puis je fais la moyenne simple ou pondérée ( en fonction des droits de chacun).

 Il en ressort un prix proposé à la vente qui sera forcément compris entre 415 000 et 450 000.

2°) J'essaie de mettre tout le monde d'accord sur ce prix. En cas d'accord, je demande à chacun de contribuer aux frais d'entretien de la maison et des charges diverses., pour lesquelles ils seront remboursés une fois la vente conclue.

En l'absence d'accord, je demande à ceux qui ne le sont pas de contribuer seuls aux charges de la maison pour lesquelles ils seront remboursés si la vente se fait au prix qu'ils auront souhaités.

Bien sur rien ne prouve que ma solution est bonne.

Salutations.

  • Tout à fait (+1) 1
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Le 04/07/2021 à 08:22, awen a dit :

juste un détail, la moyenne entre 415 et 450, c'est 432,5...

Non, c'est bien 425 000 net vendeur. Vous avez fait la moyenne entre un net vendeur et un prix FAI, sachant aussi que les pourcentages de commission sont différentes d'une agence à l'autre. Et mon frère aîné a été agent immo dans sa précédente vie, je m'autorise à lui faire confiance. Mais il n'est pas intervenu dans l'estimation du bien, il travaillait dans un autre secteur géographique, dans lequel d'ailleurs à ce prix-là vous ne pouvez acquérir que le placard d'une chambre de bonne. Et de toute façon, il ne pouvait être juge et partie. Ce chiffre n'est qu'un détail.

Vous avez raison de souligner que cela dépasse le problème de tutelle. Mais je me suis demandé quelle décision aurait prise notre mère si sa raison n'avait pas complètement sombré. Elle aurait écouté mon frère aîné (l'opposant est un puîné), les filles à ses yeux étant complètement incompétentes dans ce domaine.

Il y a 20 heures, kdrous a dit :

2°) J'essaie de mettre tout le monde d'accord sur ce prix. En cas d'accord, je demande à chacun de contribuer aux frais d'entretien de la maison et des charges diverses., pour lesquelles ils seront remboursés une fois la vente conclue.

En l'absence d'accord, je demande à ceux qui ne le sont pas de contribuer seuls aux charges de la maison pour lesquelles ils seront remboursés si la vente se fait au prix qu'ils auront souhaités.

Oui mais non, comme dirait une copine. 

Je gamberge beaucoup pendant mes insomnies, aggravées par cette tension (j'ai le droit de demander un pretium doloris ? Question ironique)

Le problème dans les solutions de bon sens que vous proposez, c'est que mon frère met infiniment de temps à répondre à la moindre question. Et que jamais, ô grand jamais il ne participera à des dépenses de la communauté si elles ne sont pas obligatoires. ma sœur a dû ruser avec le compte bancaire de mes parents pour payer l'ehpad de notre mère, conjointe survivante. C'était illégal et elle l'a reconnu devant la juge, mais notre frère n'aurait jamais avancé le moindre centime pour régler cette dépense, même si elle lui aurait été remboursée. (Vous croyez que je peux lui rappeler qu'il me doit une vingtaine d'euros pour les fleurs des obsèques de notre père ? Je n'en suis pas à 20 euros près, mais ça pose le personnage)

Quoi qu'il en soit, malgré mon indignation première, je retiens l'idée de lui payer la différence entre ce qu'il aurait perçu et ce que nous percevrons réellement. Encore faudrait-il qu'il fasse un geste pour baisser un peu ses exigences. mais il semble s'y accrocher comme une moule à son rocher.

Pour en revenir au problème de la tutelle, il me semble que l'intérêt de notre mère est de vendre le plus vite possible, à un prix normal, ce qui évitera les dépenses qui s'accumulent de mois en mois.

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il y a une heure, Chrysoprase a dit :

Elle aurait écouté mon frère aîné (l'opposant est un puîné), les filles à ses yeux étant complètement incompétentes dans ce domaine.

ces critères n'ont rien de juridique et cela ne changerait rien aux difficultés que vous rencontrez 

 

il y a une heure, Chrysoprase a dit :

à un prix normal

dont le montant est subjectif et lié au prix du marché, au coup de coeur d'un acheteur, aux espérances des vendeurs, à l'état général du bien, à son environnement, aux talents de l'agent immobilier, etc

si vous voulez contraindre votre frère à vendre, il faut engager une procédure de vente judiciaire mais il est à craindre que tout le monde soit perdant en temps et en argent 

il y a une heure, Chrysoprase a dit :

Encore faudrait-il qu'il fasse un geste pour baisser un peu ses exigences.

A quel prix la vente est elle mise en vente (net vendeur) actuellement et depuis quand pour avoir reçu une offre à 425 ?  si la maison est en vente depuis 6 mois à 450 et que vous n'avez reçu qu'une seule offre à 425 , vous aurez les arguments pour cela, si la maison est en vente depuis 15 jours et que vous choisissez la première offre qui se présente, il est en droit de s'accrocher ...

il y a une heure, Chrysoprase a dit :

Vous avez fait la moyenne entre

j'ai fait la moyenne des chiffres que vous indiquez 

et je persiste à écrire que seul le montant net vendeur est à considérer 

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J'entends bien et je suis d'accord, mais pas mon frère. C'est pour cela qu'elle n'est pas encore mise en vente et que la succession n'est pas clôturée et que près de 60 000 euros dorment sur un compte CDC pour provisionner les émoluments de la notaire. Vous me direz que même sur un compte rémunéré, compte de capitalisation, cela ne rapporterait pas beaucoup, mais c'est dommage. Je vais voir si la notaire peut en reverser à ma mère.

Pour parler d'autre chose que de cette fichue maison, ma sœur rencontre un petit problème avec la banque du compte de gestion. Elle ne parvient pas à obtenir une carte bancaire qui soit une carte de retrait et de paiement. On lui a dit que c'était un problème technique provisoire, mais ma sœur commence à avoir des doutes. Ce n'est qu'un souci mineur, elle a dû changer d'établissement bancaire, celui dans lequel mes parents avaient leur compte de dépôt n'est pas très efficace pour des comptes de gestion de majeurs protégés. 

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Il y a 2 heures, Chrysoprase a dit :

carte bancaire qui soit une carte de retrait et de paiement

Si la carte est à l'usage du majeur, ça ne peut être qu'une carte de retrait, si la carte est à l'usage du tuteur, ce peut être une carte de paiement,  il faut bien préciser à l'établissement bancaire que la carte ne sera utilisée que par le tuteur exclusivement 

 

mais la banque n'a aucune obligation de l'accorder , pas plus qu'à un autre client , c'est elle qui fixe ses conditions d'attribution des moyens de paiement, pouvoir l'obtenir du point du vue de la tutelle ne signifie pas que la banque doit vous la fournir

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  • 2 weeks later...

Problème résolu, c'était un "bug" de la banque. Elle dispose donc d'une carte de paiement qu'elle seule utilisera.

Ma sœur préfère ce moyen de paiement, ce sera plus facile pour sa compta, la connaissant elle va garder les tickets de caisse et les facturettes. Et si jamais je devais faire certains achats, parce que certains produits de parapharmacie sont moins chers chez moi, je lui fournirai la facture et elle me remboursera par chèque. Je pense que c'est ainsi qu'il faut procéder.

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