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Grille de répartition des tantièmes d'ascenseurs, comment les calculer ?


Algoret
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A CSLucien,

Vous ne semblez pas avoir bien lu les réponses des contributeurs.

Ce qui est contesté c' est le fait que pour une même "charge ascenseur" le géomètre a établi deux clés, ce qui est inapplicable, on ne peut  pas répartir deux fois la même charge.

Le syndic de promotion, qui n' a pas encore effectué de répartition, soutient le Géomètre qui a été "conseillé" par le promoteur.

Votre règle N° 1 : à modifier ; " Chaque ascenseur constitue  une seule charge"

RègleN°2 : "la base unitaire du tantième est l'étage d'ascenseur."  non, la base ce sont les tantièmes, l' étage étant un "coefficient d' étage" qui s' applique sur les tantièmes.

RègleN°3 ; "On cherche un coefficient c tel que "c" x "T" donne un chiffre rond tel que 10.000.

Enfin, on multiplie tous les "étages-ascenseurs" par "c" avec arrondi"

Il n' y a rien à chercher,, le tableur applique la formule suivante ; 10.000  * Tantièmes du lot / T -(total des tantièmes).

"Avec un tableur, le calcul ci-dessus est un peu longuet ..." je ne suis pas d' accord, c' est très rapide et automatique si la programmation a bien été établie.

"S'il y a peu de divergence, ce n'est pas la peine de tomber dans des procédures"

Il n' y a pas que les divergence, mais le fait que les grilles établies ne sont pas applicables. Le syndic ne les a pas encore appliquées...

 

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Il y a 3 heures, JB1922 a dit :

Vous ne semblez pas avoir bien lu les réponses des contributeurs.

Ce qui est contesté c' est le fait que pour une même "charge ascenseur" le géomètre a établi deux clés, ce qui est inapplicable, on ne peut  pas répartir deux fois la même charge.

Bien sûr que j'ai lu soigneusement le sujet. Ce type de situation est assez classique. On a un problème et quelqu'un a proposé une mauvaise solution (*). Par la suite, tout le monde discute de la solution, mais personne ne revient sur le problème. Et on ne s'en sort pas. La preuve !

Ce que je propose, à titre d'essai, c'est de reprendre le problème au début. Evidemment, la seule vraie solution serait d'avoir une carte d'accès aux ascenseurs et d'imputer des tantièmes de coût selon l'utilisation. Cela n'a rien de réaliste, et personne n'a jamais fait ça, à ma connaissance.

Donc déjà, parce qu'avoir autant de comptes que d'ascenseurs me parait irréaliste, je maintiens ma Règle 1. Il y a UN seul coût global de l'ensemble des ascenseurs pour toute la copropriété.

RègleN°2 : "la base unitaire du tantième est l'étage d'ascenseur."  non, la base ce sont les tantièmes, l' étage étant un "coefficient d' étage" qui s' applique sur les tantièmes.

Justement, on n'a pas encore de tantièmes 'ascenseurs'. On cherche à les déterminer. Le lot qui est au quinzième étage a sa variable "étage-d'ascenseur" qui vaut 15. Pas besoin de coefficient d'étage. Les seuls tantièmes que l'on pourrait avoir sont ceux de l'appartement. Or prendre l'ascenseur plus ou moins ne dépend pas de la taille de l'appartement mais juste de l'usage de l'ascenseur sur 'tant' d'étages.

 

 

RègleN°3 ; "On cherche un coefficient c tel que "c" x "T" donne un chiffre rond tel que 10.000.

Enfin, on multiplie tous les "étages-ascenseurs" par "c" avec arrondi"

--> Il n' y a rien à chercher,,

Si vous voulez. J'ai dit "chercher" parce que la somme visée n'est pas forcément 10.000. Il vaut mieux avoir une valeur assez grande afin que chaque tantième final soit un nombre entier et que l'erreur d'arrondi ne soit pas trop importante..

--> le tableur applique la formule suivante ; 10.000  * Tantièmes du lot / T -(total des tantièmes).

Non, il n'y a pas à prendre les tantièmes du lot en considération.

-->"Avec un tableur, le calcul ci-dessus est un peu longuet ..." je ne suis pas d' accord, c' est très rapide et automatique si la programmation a bien été établie.

Dans le tableur, il faut définir tous les lots, et assigner à chacun la valeur de la variable étage-ascenseur. Cela prend un peu de temps. Pour le reste, merci, cela doit faire 50 ans que j'utilise des tableurs, donc je sais ce qui est rapide et ce qui ne l'est pas.

--> "S'il y a peu de divergence, ce n'est pas la peine de tomber dans des procédures"

Il n' y a pas que les divergences, mais le fait que les grilles établies ne sont pas applicables. Le syndic ne les a pas encore appliquées...

Le calcul que je vous propose est applicable simplement. Le Syndic va forcément finir par sortir quelque chose. A ce moment, vous pourrez vérifier ce qu'il a fait. D'expérience, je peux vous dire que les erreurs mathématiques dans les calculs de tantièmes sont fréquentes. Mais si la conséquence est une différence d'arrondi, ce n'est pas forcément gênant. 

Un exemple simple :

Un immeuble de 7 étages, un ascenseur, un appartement par étage.

Total des "étage-ascenseur" : 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 = n(n+1)/2 = 28

L'habitant de l'étage 'n' contribue à raison de n/28.

Si on translate 28 en 1000, le coefficient 'c' est  35,7...'

Les tantièmes ascenseurs seront (R+7) : 0 36 71 107 143 179 204 250 total 1000.

Le lot du 7e étage payera le 1/4 des dépenses.

Est-ce plus clair ainsi ?

Il importe peu qu'il y ait 3 ou 12 immeubles, des sous-sols des parkings, ou plusieurs ascenseurs dans un même immeuble, la technique reste la même. 

 

(*) Connaissez-vous l'énigme du 30e franc ?

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A modérateur 03

Je n' ai aucun intérêt  dans cette affaire.

Je me retire du forum, je je serais  pas perdant...                                                                                                         

                                                                                                                                                                                                                                

                                                                                              

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La copropriété s'est débarrassé dès la première AG en juillet 2020 de son syndic provisoire. Puis en décembre 2020 de son premier syndic élu. Elle fonctionne désormais en syndic coopératif.

Ce n'est donc en aucun cas le syndic qui fait obstacle à la remise d'aplomb de ces grilles d'ascenseur inutilisables, mais le trio infernal GE,promoteur, notaire qui se rejette les uns sur les autres la responsabilité de la situation tout en se gardant bien d'écrire et surtout de proposer une solution.

Modifié par Algoret
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il y a 5 minutes, Algoret a dit :

Elle fonctionne désormais en syndic coopératif.

Du coup c'est le président du CS qui est aussi syndic qui doit faire les démarches !

- demander un devis au GE (si possible un autre ...) pour recalculer les grilles

- les faire voter en AG

- demander au notaire (si possible un autre ...) de les publier au SPF

- et aussi voter en AG un budget pour poursuivre en justice ces professionnels qui n'en sont pas ...

 

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  • 7 months later...

Ca se complique...ou pas :

Le géomètre expert à l'origine de la bévue a adressé au syndic, au notaire et au promoteur une grille rectifiée. Toutefois, le notaire ne veut pas la publier sans une approbation préalable d'une assemblée générale.

Celle-ci devait se faire à l'article 26 or, faute de quorum suffisant (50% de propriétaires présents ou représentés), la résolution prévoyant l'adoption de cette nouvelle grille a été rejetée.

En attendant, pour répartir les factures concernées (contrat d'entretien des ascenseurs), le syndic a deux options :

1- les grilles d'ascenseurs étant inutilisables, il applique les tantièmes de fonciers (inique pour les RDC, assez injuste pour les premiers étages)

2- il utilise les grilles de fonciers pour répartir les factures entre parkings et logements et peut alors utiliser les grilles d'ascenseurs autrement inutilisables....assez contestable mais nettement plus équitable.

 

Modifié par Algoret
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Est ce que le second tour de vote a été fait ??? :

Citation

Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

 

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Oui Rambouillet.

Premier tour 65 présents sur 148. 63 pour et 2 abstentions. Idem au second tour. Il y avait bien le tiers des voix totales mais pas la moitié. Selon ma lecture du texte, ce second tour n'avait pas lieu d'être mais l'outil qu'utilisait le syndic l'autorisait. 

Modifié par Algoret
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effectivement ce second tour n'aurait pas du avoir lieu, mais ce n'est pas grave .... on n'en tient pas compte et puis c'est tout .... 

Maintenant reste à savoir qui a voté ? tout le monde ou seulement ceux concernés ... on pourrait aussi admettre, si le géomètre a reconnu officiellement l'erreur, si cela ne devait pas se voter à la majorité 24 ..... erreur administrative

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Bonjour Rambouillet,

Les 148  copropriétaires sont tous concernés puisqu'il s'agit de répartir entre eux les tantièmes d'ascenseurs auxquels ils ont tous potentiellement accès....mais pas le même usage.

La reconnaissance de l'erreur du GE est vraiment toute en nuance : voici ce qu'il écrit, par mail :

"Pour faire suite à votre mail et à votre courrier de mise en demeure, nous vous indiquons avoir calculé 2 clefs d'ascenseur pour le bâtiment 6 et 2 pour le bâtiment 7 à la demande du promoteur.

En effet de manière générale, nous ne dissocions pas les parkings des appartements lors du calcul de la clef de gestion ascenseur.

Dans ce cas précis, ils ont été scindés et validés par le notaire qui l'a fait enregistré.

Pour vous permettre de répartir les frais d'ascenseurs, nous vous transmettons un nouveau tableau des répartitions des tantièmes."

Quand au notaire, il écrivait, toujours par mail :

"Quant à la procédure à suivre, il me semble que les premiers logements de votre copropriété ont été livrés, par conséquent la publication de ces grilles suppose qu’elles aient été au préalable validées en assemblée générale du Syndicat des copropriétaire qui en outre vous donne pouvoirs par une résolution de régulariser l’acte modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.

Afin de me permettre de préparer un projet d’acte modificatif, je vous serais donc reconnaissant de me communiquer copie du procès-verbal de ladite Assemblée Générale ainsi que du procès-verbal de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires qui vous a nommé en qualité de Syndic. "

 

Ce sont ces résolutions qui n'ont pas passées l'article 26, faute de quorum.

Modifié par Algoret
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il y a 8 minutes, Algoret a dit :

Ce sont ces résolutions qui n'ont pas passées l'article 26, faute de quorum.

Pourquoi l'article 26 ? Ce n'est pas logique !

Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. 

 

Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

  • Tout à fait (+1) 1
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