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Grille de répartition des tantièmes d'ascenseurs, comment les calculer ?


Algoret
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Voici les premiers lots, parkings donc. Ils ne sont pas -selon moi- rattachés à un bâtiment particulier. Si non, cela aurait été visible dès le premier document que j'ai posté, avec des tantièmes de l'un ou l'autre des deux bâtiments attachés à chaque place de parking.

RCP DOCKS LIBRES II-27.PDF

Modifié par Algoret
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Bonsoir, 

Je lis et entend votre explication, mais que se passe-t-il si la place de parking d'un habitant du bâtiment 6 venait à être cédée à un habitant du bâtiment 7 ? Devrait-on modifier les grilles ? C'est évidemment impossible. Elles doivent être fixées quelque soient les évolutions à venir de la propriété du lot. En revanche, je prends bonne note que le total des charges ascenseur d'un parking doit être calculé comme s'il n'existait qu'une sortie ascenseur et non deux.

 

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Il ne se passera rien, le nouveau copropriétaire devra payer les charges attachées à ce lot parking.

Dans le R.C. la description des lots est incomplète, il n' y a pas la localisation, c' est anormal, un lot parking est nécessairement rattachés physiquement à un bâtiment.

Il vous faut maintenant prévoir, en plus, une révision de l' état descriptif de division.

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Pourquoi ces parkings devraient-ils obligatoirement être rattachés à l'un ou l'autre bâtiment ?

Ils sont sur deux niveaux en sous-sol sous les bâtiments. Et ils composent ensemble les lots spécifiques rattachés à  "entrée parking" des grilles de tantièmes.

Modifié par Algoret
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Ce qu'avait donc correctement fait  le GE.

Bon dommage qu'il ait ensuite inventé des grille ascenseur distinctes pour les parkings et pour les logements 🤣

En revanche, lorsque nous remettrons ça d'aplomb, puis-je garder à l'esprit que les tantièmes ascenseur parking résultant du nouveau calcul devront être divisés par deux pour tenir compte du fait que seul un ascenseur sur les deux sera habituellement utilisé/utilisable ?

Modifié par Algoret
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Je regrette d' être pratiquement le seul à répondre sur ce problème.

Je résume la situation; Quand dans une copropriété il existe deux ascenseurs, il faut une grille de répartition pour chaque ascenseur.

Il est généralement admis que tous les lots doivent participer aux charges des deux ascenseurs;

Deux cas, le premier les lots ne sont pas rattaché à un escalier, dans ce cas ont retiens une participation dans les charges 50/50, dans les autres cas ont peut retenir une clé d' utilisation différente pour chaque ascenseur, le total des critères doit être égal à l' unité. Compte tenu du faible nombre des tantièmes des lots participants l' incidence est minime.

D' autre part il est tenu compte d' un critère d' étage, appelé "pas d' étage ", il est conseillé de retenir un pas plus faible pour les immeubles élevés compte tenu de l' importance de ce critère.

Si votre G.E. ne veut rien entendre prendre contact avec un autre G.E., car dans l' état actuel les grilles ne sont pas utilisables.

  • Merci (+1) 1
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Effectivement je déplore aussi que vous soyez seul à me répondre, mais en contrepartie, vos contributions sont hautement qualitatives et vont me permettre d'aborder en connaissance de cause les divers aspects de la refonte de ces grilles 😋

Les tantièmes d'ascenseur actuels ont été déterminés en utilisant un pas de 0,25 par étage.

Le GE a tout simplement pris la valeur foncière de chaque lot, lui a affecté un coefficient d'étage (1;1,25;1,50;1,75...) a multiplié l'un par l'autre et ramené le total à 10000.

Si j'ai bien compris votre commentaire sur la participation des parkings a 50/50 dans chacun des ascenseurs, il aurait plutôt fallu prendre pour les parkings 50% de cette valeur foncière, puisqu'ils contribuent à 2 ascenseurs. Est-ce celà ?

Après c'est vrai qu'un avis de géomètre sur le bon pas à utiliser pour deux immeubles en  R7+2 et R17+2, je serais preneur...

Modifié par Algoret
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  • 2 weeks later...
  • 2 months later...

Le syndic n'obtient aucune réponse ecrite du GE . Il s'en tient verbalement à sa réponse initiale,  a savoir qu'il a bâti ses grilles selon les directives du promoteur et que de toute façon,  le notaire les a homologués.

Par ailleurs le syndic ne trouve pas de GE acceptant de travailler sur un tel dossier : je suppose qu'il ne veulent pas se mettre mal avec le GE fautif.. 

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Au bout de 4 pages, on a semble-t-il été tous d'accord pour dire que cette grille n'est pas applicable en l'état. Mais comme elle a été publiée, il ne vous reste que la décision d'AG à l'unanimité ou un jugement du tribunal pour la modifier.

E si le juge met en évidence une erreur du géomètre, vous pourrez l'assigner à son tour pour qu'il rembourse les frais de modification de la grille.

En attendant, je suppose que le syndic continue à répartir "au pif" ...

 

Il y a bien cet article ... mais l'un de vous est-il concerné par "plus d'un quart" ? 

 

 

Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

 

 

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C' est le syndic du promoteur et on nous dit : "il n' a pas encore souscrit

le contrat d'entretien pour les ascenseurs". (Bououououh!)

Il n' a donc pas encore fait de répartition de charges "ascenseur ".

Il y a 4 heures, Algoret a dit :

qu'il a bâti ses grilles selon les directives du promoteur et que de toute façon,  le notaire les a homologués.

Le syndic vous trompe, il est incompétent, il faut envisager d' en changer, ce qui est d' ailleurs conseillé quand il a' git d' un syndic du promoteur.

Un changement de syndic ne s' improvise pas, il faut le préparer...

Le notaire n' homologue  rien, il constate et mentionne l' existence du règlement de copropriété.

Quand est prévue votre prochaine A.G.

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il y a 3 minutes, JB1922 a dit :

Le syndic vous trompe, il est incompétent, il faut envisager d' en changer, ce qui est d' ailleurs conseillé quand il a' git d' un syndic du promoteur.

Je plussoie !!! D'ailleurs il me semble qu'on l'a g=déjà évoqué ...

S'il n'a pas souscrit (depuis 4 ans !!!!) de contrat d'entretien pour l'ascenseur il est dans la totale illégalité ! C'est une faute professionnelle et mérite une déclaration de sinistre à son assurance RC et une plainte au pénal.

https://circulaire.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000001469672#:~:text=« Cette obligation incombe au propriétaire,cadre d'un contrat écrit.&text=- Les ascenseurs sont soumis à,sur la sécurité des personnes.

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C'était une annexe au RCP publié en 2017. L'immeuble vient d'être livré. "   

De quand  date la première vente, date de création de la copropriété. Si cette date a plus de trois ans vous n' avez plus de syndic. Des A.G. ont-elles eues lieu, les comptes ont-ils été soumis à l' approbation des copropriétaires.                                       

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La copropriété date du 12 juin 2020, date de la remise des parties communes entre les mains du syndic provisoire.

Il y a bien évidemment des contrats d'entretien pour les ascenseurs, mais l'immeuble étant neuf, ils sont gratuits la première année et aucune charge d'ascenseur n'a encore été repartie.

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Merci pour ces précisions. 

Vous pouvez proposer une résolution à la prochaine AG pour saisir le tribunal. Prévoyez de voter un budget pour les frais de géomètre,  d'avocat et de publication. 

Envisagez aussi d'assigner le promoteur pour qu'il vous les rembourse suite à son erreur. 

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"les contrats d'entretien pour les ascenseurs, .. ils sont gratuits la première année."

Oui, mais pas la consommation d' électricité, attendez de voir de qui sera fait lors de la prochaine A.G. pour la répartition des charges "ascenseur".

Ce sera un test de la "compétence " (?) de votre syndic....

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il y a 54 minutes, JB1922 a dit :

mais pas la consommation d' électricité,

Il est rare (mais pas exclu) qu'un compteur spécifique concerne l'ascenseur. En général les conso d'électricité sont réparties en charges générales aux tantièmes généraux.

C'est aussi le cas d'une porte électrique du parking qui a rarement son compteur particulier. 

On y viendra peut être dans le futur.

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En général la consommation électrique des ascenseurs et de la porte du garage est supérieure à la consommation  pour l' éclairage des parties communes. La puissance à souscrire est plus forte que celle pour l' entretien des communs.

En 1975, dans une copropriété avec 5 bâtiments ayant chacun un ascenseur il y avait un compteur pour chaque ascenseur.

Dans cette même copropriété il y avait fourniture d' eau chaude, l'eau utilisée était retirée de la consommation globale pour être imputée en charge "EAU chaude".

Question à Algoret ; Avez-vous eu une A.G. et avez-vous un C.S.

Je suppose que la réception n' a pas encore été faite.

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C'est possible, mais on n'a pas l'info dans le cas présent.

Je recommande (mais je l'ai déjà dit) de chercher un nouveau syndic et de ne pas conserver celui du promoteur. Ce sera nettement plus facile de faire lever les réserves et stabiliser la gestion. plutôt qu'avec le syndic initial.

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Il est recommandé de ne pas garder le syndic de "promotion" et dans le cas de Algoret c' est une nécessité compte tenu de son incompétence et de son refus de reconnaitre que deux clés différentes pour un même ascenseur et une anomalie qui n' a rien à voir avec l' application des critères.

J' ai un fichier [d'un tableur] qui permet en entrant les critères d' utilisation et coefficients d' étages de faire des simulations et d' établir les grilles de répartition pour les ascenseurs, sur la base des 10.000 èmes.

Modifié par Modérateur 16
Anonymisation
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Petit nouveau matheux ici.

Règle 1 : Tous les ascenseurs forment une seule charge et cette dernière est distribuée entre tous les tantièmes concernés.

Règle 2 : La base unitaire du tantième est l'étage d'ascenseur. Au rez-de-chaussée d'immeuble, la valeur est 0. On suppose que tous les occupants, bon an mal an, utilisent les ascenseurs de la même façon. Et comme aucun habitant ne peut utiliser deux ascenseurs à la fois, ce n'est pas la peine de se poser la question de savoir s'il passe à droite ou à gauche.

Règle 3 : La règle 2 s'applique pour les parkings, sachant que ces derniers sont lotis. Au titre d'un parking, l'ascenseur est utilisé seulement pour 1 ou 2 étages puisqu'il n'y a que deux sous-sols. On se moque de l'utilisation hors parking, elle sera comptabilisée dans les appartements.

Formule : On totalise tous les "étages ascenseurs" de tous les lots, appartements ou parkings. En général, on obtient un chiffre bâtard. Soit "T" ce total.  On cherche un coefficient c tel que "c" x "T" donne un chiffre rond tel que 10.000.

Enfin, on multiplie tous les "étages-ascenseurs" par "c" avec arrondi. On obtient les tantièmes ascenseur de chaque lot. On totalise le tout. Avec les erreurs d'arrondi, le total ne sera pas 10.000, On peut alors procéder à quelques ajustements.

 

Les charges ascenseurs globales incluront les contrats de maintenance, les réparations, la consommation électrique, le coût de la pose d'extincteurs rendue obligatoire du fait des ascenseurs.

 

Processus recommandé :

Avec un tableur, le calcul ci-dessus est un peu longuet s'il y a beaucoup de lots, mais il est simple. Une fois les tantièmes établis par ce biais, comparez à ceux de votre GE. S'il y a peu de divergence, ce n'est pas la peine de tomber dans des procédures, sinon, vous savez quoi faire ...

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