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Forum juridique de Net-iris

Charges locatives et eau


yellowlabel
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Bonjour,

je m'apprête à signer un bail pour une location vide en France, un studio au sein d'un immeuble.

Quand je visitais l'appartement, le propriétaire m'a dit 500 EUR de loyer, et 50 de charges provisionnelles.

Je lui ai demandé si l'eau était incluse dans la provision de charges, il m'a dit "non, il y a un compteur, j'inclus jamais l'eau dans les charges".

En insistant et négociant un peu, il a fini par accepter de les inclure.

Dans l'exemplaire blanc du contrat qu'il m'a envoyé, il n'a pas précisé ce que les charges comprenaient, j'ai donc rajouté une mention "comprenant l'eau".

 

Y a t-il quelque chose de choquant selon vous dans la manière de faire de ce propriétaire?

 

Aussi, dans le bail il n'a pas mentionné la surface du logement, est-ce que ça peut avoir des conséquences indésirables pour moi en tant que locataire?

 

Merci

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Bonjour,

De toute façon puisque ce sont des provisions, vous devrez payer votre consommation réelle d'eau. Avez vous demandé une justification de cette provision de 50 euro ?

 
Citation

 

Article 23

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

 

 

 

Voici ce qui doit figurer au bail (qui doit être conforme au décret ...) . 

 
Citation

 

Article 3

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d'effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'Etat dans le département dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17 ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l'article 24-2, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. A défaut, le bailleur s'engage à déclarer le contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II du même article 24-2.

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Cette notice d'information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers, telle que prévue au même article 24-2. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

 

 

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Bonjour 

Si le compteur est individuel et l'abonnement d'eau est au nom du locataire, il est normal de ne pas l'inclure dans les charges provisionnelles.

Vous êtes vous fait préciser ce qu'il en est ?

Pour la surface habitable, yapasdequoi vous a donné une réponse précise.

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il y a 22 minutes, Patjer a dit :

Si le compteur est individuel et l'abonnement d'eau est au nom du locataire, il est normal de ne pas l'inclure dans les charges provisionnelles

Dans ce cas il faut que le locataire souscrive directement son abonnement d'eau auprès du fournisseur et il recevra directement les factures de celui-ci (comme pour l'électricité).

c'est encore assez rare en immeuble collectif... mais il convient en effet de vérifier.

Et à toutes fins utiles : Il faut noter les index des compteurs d'eau et d'électricité dans l'état des lieux d'entrée et de sortie. Certains oublient ....

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Cette individualisation des contrats d'eau doit faire l'objet d'un vote en AG des copropriétaires. Le plus souvent en immeuble collectif il y a un abonnement général avec un compteur général et des compteurs divisionnaires qui servent au syndic ou au propriétaire de l'immeuble à récupérer les consommations individuelles avec un relevé semestriel ou annuel.

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C'était effectivement le cas pour tous les appartements et donc pas au choix de chaque copropriétaire mais c'était prévu ainsi dés la construction de l'immeuble.

Il est donc nécessaire que yellowlabel se renseigne.

Car si l'abonnement est au nom du bailleur, celui-ci n' a aucun intérêt à ne pas intégrer l'eau dans les provisions sur charge.

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si l'abonnement est collectif dans cet immeuble, c'est à dire qu'il n'y a pas de contrat individuel entre le prestataire et chaque occupant, cela ne sert à rien de préciser que l'eau est comprise dans les provisions puisque de toutes façons , après l'approbation des comptes en AG, le propriétaire devra effectuer la répartition auprès de son locataire en la justifiant

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Ce qui est important ce n'est pas d'indiquer que l'eau est comprise dans les provisions, mais surtout qu'elle soit réellement intégrée dans l'estimation de cette provision.

Si le locataire est en place lors de l'approbation des comptes il n' y a pas de souci. Si le locataire est parti et que le bailleur n'a pas oublié de prélever 20% du dépôt de garantie en attendant cette approbation non plus.

Mais si le locataire est parti sans payer ses derniers mois de loyer, il est mieux pour le bailleur qu'il ait prévu des provisions au plus prés de la réalité....

Je suis d'accord avec yapasdequoi que le bailleur ne doit pas surestimer les provisions, mais il n' a pas non plus intérêt de les sous-estimer.

Donc dans le cas particulier si le bailleur a intégré l'eau sans ré-évaluer ses provisions, il a fait une erreur qui peut lui être préjudiciable.

Mais bien entendu je ne doute pas de la probité de yellow.

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Il y a 1 heure, Patjer a dit :

le bailleur ne doit pas surestimer les provisions, mais il n' a pas non plus intérêt de les sous-estimer.

Il doit surtout les justifier avec les éléments de la dernières régularisation du locataire précédent... Mais peu de locataires savent l'exiger et peu de bailleurs respectent cette disposition légale.

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il y a 20 minutes, yapasdequoi a dit :

Il doit surtout les justifier avec les éléments de la dernières régularisation du locataire précédent... Mais peu de locataires savent l'exiger et peu de bailleurs respectent cette disposition légale.

Je suis d'accord avec vous qu'il faut les estimer au plus prés de la réalité, c'est bien ce que j'ai écrit.

Cela dit si il y a bien une charge qui varie énormément d'un locataire à un autre c'est bien la consommation d'eau ( nombre d'habitants, etc...)

Si le nouveau locataire X est seul et si les anciens étaient 4 obsessionnels qui prenaient 6 douches / jour chacun, le bailleur surestimera la consommation à venir de X en se basant sur les anciens locataires.

J'ai l'impression que vous avez une idée un peu négative des bailleurs,.....Nous n'avons pas du croiser les mêmes personnes dans notre vie.

Cela dit je n'ai jamais eu de souci avec les locataires choisis par moi avec une gestion cordiale entre particuliers

Par contre en passant par une agence  ( vous savez ceux qui se disent professionnels...)cela a été bien souvent une cata. Je pourrai écrire un roman.

Je clos le débat en ce qui me concerne.

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