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ulyssemacguire

Litige vente /reconduction tacite / indemnité d'immobilisation

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Posté(e) (modifié)

Bonjour à tous,

 

J'aurais besoin de vos lumières concernant un litige qui m'oppose aux personnes qui devaient acheter ma maison, qui ne sont pas venus le jour de la vente et qui refuse de rétrocéder leur indemnité d'immobilisation.

 

La situation est particulièrement compliquée : on avait signé une promesse de vente en avril 2019 qui arrivait à expiration fin juillet. Les acheteurs n'ayant pas fait les démarches pour leur demande de prêt, nous avons accepté un 1er avenant jusqu'à fin septembre. Les acheteurs ont eu leur prêt courant septembre et il était prévu de signer le 30/09.

 

Mais fin septembre, il refuse de signer sous prétexte qu'il manque au dossier une pv d'affichage au voisinage de déclaration rectificative préalable de travaux pendant 3 mois....En effet: A la signature de la promesse, nous nous étions engagés à déclarer un petit escalier qui n'avait pas été déclaré jusqu'alors (c'était une clause suspensive). Nous avions fait toutes les démarches, obtenu tous les papiers de la marie (déclaration préalable, certificat de non recours de la mairie) mais nous avons pas fait afficher pendant 3 mois la déclaration pour le voisinage donc si cela peut repousser le délais de recourt possible à 6 mois... Je précise que cet escalier n'est pas visible des voisins donc c'est juste un prétexte... Notre notaire était pourtant sur que les clauses étaient purgées de tout recours mais la formulation est maladroite dans la promesse.

 

Bref, les acheteurs m'imposent de repousser la date de signature à fin décembre 2019. Ils me menacent de poursuite si je ne vais pas au bout de la vente car je serais responsable. J'accepte de repousser la vente une nouvelle fois. Mon notaire prévient leur notaire qu'il faut faire une nouvelle promesse car la première est caduque au 30/09 mais leur notaire nous dit que ce n'est pas la peine car il y a "reconduction tacite" car les deux partis sont ok pour vendre et acheter. J'ai plusieurs écrits des acheteurs en septembre où il me notifie clairement leur volonté d'acheter.

 

Mon notaire envoie courant novembre une nouvel acte avec un nouveau délai de rétraction de 10 jours en recommandé avec AR. Les acheteurs ne se rétractent pas dans les dix jours. Le jour du rdv fin décembre ils ne se présentent pas à la signature et début janvier ils disent ne plus vouloir acheter. Entre temps, j'apprends qu'ils avaient fait un demande d'extension de la maison à l'urbanisme (avec notre procuration) qui a été refusée en septembre et en octobre.

 

Concrètement, ils ont fait trainer les choses pour savoir si ils pouvaient faire leur extension ou pas (alors que ce n’était pas une clause suspensive) et veulent se libérer de la vente en récupérant la séquestre.

 

Mon problème est il n'y pas eu d'avenant signé des deux partis suite à la promesse qui se terminait fin septembre. On était censé être "toujours engagé" dans la vente tacitement car les 2 partis étaient en pourparler et avaient exprimés par écrit leur volonté de vendre et acheter. Il y a juste des écrits, le délai de rétractation qui a été purgé et un rdv qu'ils ont accepté par écrit pour la signature mais pas de nouvelle promesse ou avenant signé.

 

Est ce que les acheteurs (et leur avocat) peuvent avoir la malhonnêteté d'invoquer le fait qu'ils n'étaient plus engagés après le 30/09 car rien de signé et réclamer leur indemnité d’immobilisation ? (alors qu'ils nous menaçaient à l'époque par écrit au contraire de nous poursuive si on refusait de signer fin décembre).

 

La question derrière tout ça : est ce qu'il y a de jurisprudence derrière ces histoires de "reconductions tacites" ?

 

Au final, le bien a été immobilisé jusqu'à janvier. Avec le confinement, je viens juste de le remettre en vente...

 

Merci pour votre aide et conseil

 

Pierre

Modifié par ulyssemacguire

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Mon problème est il n'y pas eu d'avenant signé des deux partis suite à la promesse qui se terminait fin septembre. On était censé être "toujours engagé" dans la vente tacitement car les 2 partis étaient en pourparler et avaient exprimés par écrit leur volonté de vendre et acheter.

 

Ouais en gros c'est là tout le problème.

 

Parce qu'un compromis de vente n'est jamais tacitement reconductible en soi (à moins que les parties l'aient expressément stipulé dans le contrat, mais c'est rare).

Reste des écrits qui peuvent engager les parties, car la vente d'immeuble n'étant pas un contrat solennel en droit, les parties peuvent être engagées si l'une d'elles peut prouver l'existence d'un accord sur la chose et sur le prix. C'est le minima à prouver.

 

Et bien souvent, celle qui croit avoir les papiers pour avancer ce droit ferait bien d'aller consulter un avocat pour vérifier que le consentement existe réellement, on est jamais très objectif dans ce genre de situation.

 

Concernant le 1er compromis, là c'est pareil, la complexité de votre affaire nécessite d'aller voir un conseil pour lire attentivement les papiers. La question de savoir si l'absence d'affichage de l'autorisation d'urbanisme permet de purger la clause suspensive nécessite des recherches et un examen attentif des pièces à disposition.

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Pourquoi avoir accepté de faire la demande d'extension alors que ce n'était pas indiqué dans les clauses suspensives?

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Bonjour,

 

Merci pour votre retour. On avait clairement refusé de mettre l'extension comme clause suspensive dans la promesse. Par contre il nous ont demandé de mettre dans la promesse le fait qu'on s'engage à leur donner procuration pour qu'ils fassent une demande auprès de l'urbanisme dès la signature de la promesse. On a fait cette procuration début aout quand ils ont (enfin) fait leur demande de prêt. J'étais réticent mais ils nous rappelé qu'on s'était engagé à le faire. On a été naïf et le notaire ne nous a pas bien conseillé.

 

Pierre.

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Bonjour,

 

On avait clairement refusé de mettre l'extension comme clause suspensive dans la promesse.

Ce n'était pas très sympa : a priori, pour eux, c'était une condition nécessaire pour pouvoir acheter votre bien (comme lorsque l'acheteur d'un terrain achète sous réserve de l'obtention du permis de construire). Si vous aviez accepté cette conditions suspensive au lieu d'attendre le mois d'août pour leur donner procuration, ils auraient eu leur refus dès juin ou juillet 2019, et vous auriez pu remettre votre bien en vente aussitôt.

 

En revanche, dans votre historique, j'ai du mal à comprendre pourquoi ils n'ont pas sauté sur l'occasion du nouvel acte édité par votre notaire en novembre pour se rétracter si ils avaient eu le refus de la demande d'extension en septembre et en octobre ? Doit on comprendre qu'ils n'ont jamais signé cet acte ?

 

Maintenant, ils ne veulent plus acheter mais souhaitent récupérer l'indemnité d'immobilisation.

Cette transaction est complexe car, ni l'acheteur, ni le vendeur n'ont respecté les conditions prévues dans la promesse signée en Avril 2019 : comme déjà conseillé, prenez un avocat pour vous défendre car cela va se terminer au tribunal.

 

P.S. : la promesse initiale a-t-elle été signée chez votre notaire ou chez le notaire des acheteurs ?

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Bonsoir

 

Ces acheteurs étaient les premiers qui s'étaient manifestés alors que la maison n'était pas encore en vente (bouche à oreille). Notre but était de vendre rapidement et il était hors de question de mettre une clause suspensive sur le permis de construire. Ce n'était pas notre problème. On aurait vendu à quelqu'un d'autre. Ensuite je ne sais pas pourquoi les acheteurs ont autant tardé pour demander leur prêt (fin juillet pour une signature de la promesse mi avril) et pourquoi ils ont attendu aout pour faire leur dossier à l'urbanisme. Ils n' étaient bizarrement pas pressés... Et le notaire comme nous avons été naif.

 

Ensuite je ne comprend pas non plus pourquoi ils ne se sont pas retracté lors du nouvel acte en novembre. Je pense qu'ils étaient encore hésitant... Ils ont acceptés le rdv le 20 décembre. Ils ont signifié par écrit à leur notaire et au notre vouloir acheter et le 20 décembre ils ne sont pas venus...

 

La promesse initiale a été signé chez notre notaire dans la ville ou est la maison.

 

Oui je crois qu'on va être oblié de vérifié tout avec un avocat pour récupérer la sequestre au mieux et au pire des dommages et intérêts car ils sont responsables de l'immobilisation du bien et ont clairement signifié vouloir acheté jusqu'à fin décembre par écrit...

 

Pierre

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Doit on comprendre qu'ils n'ont jamais signé cet acte ?

Moi c'est ce que j'ai cru comprendre et la réponse de Ulysse est très floue là dessus.

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Posté(e) (modifié)

Bonjour,

 

La seule chose qui a été signée c'est la promesse initiale.

 

Notre notaire a voulu en septembre faire une nouvelle promesse mais le notaire des acheteurs a considéré que ce n'était pas la peine car il avait toujours clairement par écrit une volonté de vendre et acheter.

Les acheteurs nous ont même menacé de nous poursuivre si on allait pas au bout de cette vente en décembre. Au final, notre notaire a envoyé un nouvel acte avec un délai de rétractation de 10 jours. Ils n'ont pas fait jouer leur délai de rétractation et ont même pris le rdv au 20 décembre ...

 

Pierre

Modifié par ulyssemacguire

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La seule chose qui a été signée c'est la promesse initiale.

 

Au final, notre notaire a envoyé un nouvel acte avec un délai de rétractation de 10 jours. Ils n'ont pas fait jouer leur délai de rétractation

 

En même temps, s'ils n'ont pas signé le nouvel acte, comment voulez vous qu'il y ait un délai de rétractation.

 

Je comprends de moins en moins...

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Posté(e) (modifié)

Désolé :(. J'essaye d'être clair pourtant mais je suis ni notaire ni avocat.. Je sais que le notaire a renvoyé des documents aux acheteurs en novembre (nouvel acte je crois, avenant de la promesse ?) et notifié un nouveau délai de rétractation.

 

Je sais que c'est pas une situation idéale car juridiquement il y a que la première promesse qui a été signée. Mais je voulais savoir si les acheteurs pouvaient se libérer comme ça sans indemnité ou dommage/intéret d'une vente alors qu'ils ont par écrit indiqué de multiples fois vouloir signer, nous menacer si on allait pas au bout, et fait repousser plusieurs fois la signature jusqu'au 20 décembre (occasionnant une immobilité du bien).

 

Pierre

Modifié par ulyssemacguire

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juridiquement comment voulez vous qu'un délai de rétraction soit ouvert si l'acte s'y référent n'est pas signé ?

 

il ne suffit pas de l'envoyer!

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Posté(e) (modifié)

Oui j'ai bien compris. Encore une fois, c'est le notaire qui a envoyé ça pas moi... Je reconnais que ce n'est pas clair.

 

Après je voulais savoir si il y avait des chances qu'un juge considère qu'on était toujours engagé tacitement dans une processus de vente/achat même après la fin de la promesse vu les documents écrits, les pourparlers etc. Et au pire si je pouvais demander légitimement des dommages et intérêts.

 

Pierre

Modifié par ulyssemacguire

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