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Invité Isokuto

Spécification de la durée d'un mandat de syndic professionnel

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Invité Isokuto

Bonjour à tous,

 

Je suis désolé que ce soit un peu toujours les mêmes qui posent les questions ici.. mais j'aimerais vos avis, et pour vous faciliter la tâche, je vais faire un bout des réponses, en vous laissant le soin de me contredire.

 

Les 3 premières phrases de l'article 29 du décret de 1967 sont ainsi rédigées:

 

Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.

 

La contrat type visé en annexe mentionne:

 

2. Durée du contrat

 

Le présent contrat est conclu pour une durée de (1).

Il prendra effet le et prendra fin le (2).

Il n'est pas renouvelable par tacite reconduction.

 

Question 1 : si le contrat prendra effet le et prendra fin le, pouquoi définir sa durée de conclusion? Se peut-il que durée =/= fin - début? Pourquoi est-il nécessaire de statuer sur la couleur du cheval blanc d'Henri IV?

 

 

Voici à présent un extrait du contrat de mon actuel syndic, qui a été approuvé par l'AG le 7 janvier dernier malgré mon opposition:

 

Le présent contrat est conclu pour une durée de UN AN.

Il prendra effet le 1.10.2019 et prendra fin à la date de l'assemblée générale de l'exercice 2019/2020 qui devra se tenir avant le 31/03/2021.

Il n'est pas renouvelable par tacite reconduction.

 

Question 2 : j'ai soutenu en AG que ce dernier extrait n'était pas conforme à l'article à 29 du décret. Le syndic n'a rien voulu entendre. Ai-je raison ou tort? Pour moi il n'y a aucun doute : la loi ALUR est passée par là, on peut désigner son syndic sur une durée de plus d'un an (15 mois, 18 mois) pour lui permettre de convoquer valablement l'AG suivante et faire sa reddition de comptes, et sa révocation anticipée est automatique si l'AG suivante en désigne un autre. Je ne vois effectivement plus aucune raison que les dates de début et de fin du mandat soient autres que calendaires.

 

 

Par ailleurs, si le contrat est conclu pour une durée de UN AN avec effet rétroactif au 1er octobre 2019, alors on peut comprendre qu'au 1er octobre 2020, nous n'avons plus de syndic. La Cour de cassation (Cass. 3e civ. 17 juillet 1996, pourvoi 94-15140) a jugé dès 1996 qu'un mandat de syndic ne pouvait pas avoir d'effet rétroactif:

 

"la désignation du syndic ne vaut que pour l'avenir et ne peut rétroagir"

 

Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 juillet 1996, 94-15.140, Inedit | Legifrance

 

Référence reprise ici:

Prise d’effet retroactive du contrat de syndic : la cour d'appel considere qu'elle n'est pas opposable aux coproprietaires | Association des responsables de coproprietes

 

Ce dernier site affirme que la jurisprudence sur le sujet est constante, mais l'arrêt n'a pas été versé au bulletin, et je n'ai pas trouvé de 2ème décision qui réaffirmait la 1ère.

 

Question 3 : doit-on comprendre, que tel qu'il a été voté, mon contrat de syndic prend fin au 7 janvier 2021, ou au 1er octobre 2020?

 

 

Je soupçonne ce syndic d'être très léger sur la loi : il a déjà engagé des travaux sous couvert du CS, alors que le CS n'a aucun pouvoir décisionnaire et ne peut donner que son avis; envoyé des convocations hors délai des 21 jours; mais, très récemment, inséré dans le PV de l'AG que le CS se serait réuni durant l'AG pour désigner un "Co Président" et des "Vérificateurs aux comptes", alors que ces notions ne sont propres qu'aux syndics bénévoles (article 42-1 du décret de 1967, 17-1 de la loi de 1965), et ne concernent pas l'AG mais le seul CS.

 

Ce n'était pas très inquiétant jusqu'à présent, mais le fait qu'il puisse y avoir une faille lui permettant de tirer la couverture à lui s'il commet des fautes en invoquant une fin de mandat, notamment en ce qui concerne les comptes, m'alerte.

 

 

Je remercie par avance les bénévoles qui voudront bien donner leur avis!

Modifié par Isokuto

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Bonjour,

 

question 1 : parce que c'est la loi ..... :cool: même si elle parait bizarre... en fait cela découle de l'histoire car avant il n'y avait que la durée et le législateur à rajouter la date de début car le contrat peut démarrer plus tard et la date de fin pour que ce soit bien clair pour tout le monde....

A signaler la petite modification des ordonnances lors des prochaines désignations,

* si le syndic est le même que le sortant, il peut démarrer son contrat dès l'AG

* si le syndic est différent, son contrat ne pourra que démarrer un jour franc après l'AG, ce qui laisse tout le temps au sortant de ponctionner des "sous" au syndicat an toute légalité ...... :D et le syndicat devra aller au juge pour faire dire que le virement/prélèvement d'honoraires ce jour franc était abusif....

 

- - - Mise à jour - - -

 

suite

Question 2 : ce libellé est illégal et peut éventuellement conduire à l'annulation du contrat. Il ne peut pas être rétroactif pour permettre l'augmentation des honoraires par rapport à l'ancien contrat....

 

Question 3 : on ne peut rien comprendre du tout car chacun ira de son interprétation..... seul un juge saisi dira ce qu'il en est, mais avec X mois de retard, d'où l'importance des 3 points du contrat à inscrire : durée, date de début et date de fin. C'est pour que ce soit bien clair que le législateur a fait ainsi... (et sans ambiguïté, à la condition que la durée coïncide avec les dates de début et de fin :D.... filouterie quand tu nous tient !!!!!)

Modifié par rambouillet

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Bonjour,

En effet le contrat type semble un peu redondant, mais il apporte un (petit) progrès par rapport aux pratiques antérieures.

Attention, il n'est pas légal de démarrer le contrat rétroactivement.

Exemple :

Si l'AG a lieu le 18 mars, pas possible de démarrer le contrat (et les honoraires) au 1er janvier, mais seulement au 19 mars.

Certains syndics ayant été réélus ont une pratique illégale de recalculer (à la hausse forcément) les honoraires rétroactivement,alors que la revalorisation liée au nouveau contrat ne peut avoir lieu que le lendemain de l'AG.

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Invité Isokuto

Merci pour vos réponses, qui corroborent ce que je pensais.

J'en profite pour saluer le travail qui est fait sur ce forum, c'est un endroit où j'apprends plein de choses!.. :rolleyes:

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