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Forum juridique de Net-iris

succession avec un bien occupé


dom-ctc
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Bonjour,

 

- Suite à une enième réunion chez le notaire, les heritiers restent en désaccord sur le partage, qui devra donc se faire judicairement avec les délais que l'on connait actuellement.

- Un bien (maison) est en indivision et un membre de la famille occupe cette maison.

- Je demande la mise en place d'un "loyer" ou "indemnité d'occupation" et tout le monde est d'accord.

- Je demande à mon avocat d'ecrire une LRAR à l'occupant afin de lui réclamer les loyers .

- Mon avocat me demande (alors qu'on s'est vu plusieurs fois !!) à ce moment sur quel compte d'indivision le loyer doit être payé !

- je contacte le notaire, on me répond "Ouvrez un compte en banque au nom de l'indivision" . Quand je mentionne que je n'ai aucun contact direct avec les autres indivisaires, on me dit "c 'est pas grave, ouvrez le compte" (Rien d'evoqué non plus par le notaire au moment de la réunion, ca aurait été trop simple !!!)

- En attendant d'avoir un interlocuteur (plus ou moins) spécialiste de ces questions à la banque, je google un coup et je vois : "ce compte doit être ouvert par tous les indivisaires, chaque opération de rentrée ou sortie doit être validée par tous les indivisaires " (ce qui semble logique)

 

Questions :

- comment faire pour ouvrir ce compte si les autres indivisaires refusent , peut-on les contraindre ? comment ?

- y-a-t-il une autre voie pour faire payer ce loyer ?

 

merci et bonne année

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  • Réponses 26
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Ne parlez pas de loyer, l'occupant est propriétaire (indivisaire occupant), pas locataire. Il n'y a pas de bail ici.

Ne parlez que d'indemnité d'occupation.

 

Je pense qu'il est possible de le faire à la majorité des 2/3 des droits indivis, car la simple gestion d'un compte bancaire de l'indivision relève de l'administration.

 

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Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

(...)

Celui qui est désigné mandataire peut agir seul sur le compte de l'indivision, au nom de cette dernière.

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Re bonjour et merci pour la réponse.

En fait, il y a 2 heritiers directs, moi et mon frere, l'occupant est mon neveu, qui par ailleurs est légataire de la part de mon père décédé .

(avant décés de mon père, indivision entre mon père et les deux enfants, mon père fait un testamant en faveur de son petit fils ( mon neveu) ) et c'est mon neveu l'occupant... .

La succession n'étant pas clôturée, le testament n'a pas encore agi, on peut donc dire que nous sommes 2 en indivision. La règle des 2/3 me semble difficile à mettre en jeu.

Donc j'en reviens à "que faire ?"

Le mandataire s'il devait y en avori un ne serait pas un des indivisaires (pas d'accord) , faut-il en nommer un exterieur ?

 

merci

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Les droits naissent au décès, et le concept de clôture de succession n'existe pas.

La demande de délivrance du legs rétroagit au décès.

Donc vous êtes bel et bien 3 indivisaires. Pour la majorité des 2/3, ce ne sont pas 2 indivisaires sur 3, mais 2/3 des droits indivis (qui peuvent parfois être représentés par un seul indivisaire).

Doit-on comprendre que ce fut un bien du couple de vos parents, et chacun des deux est devenu indivisaire pour un quart au décès de votre mère, votre père conservant sa moitié du bien, dont il a fait legs à votre neveu, qui se retrouve indivisaire pour moitié ?

Est-ce que ce legs est réductible compte tenu de la teneur totale du patrimoine de votre père ?

Pour nommer un mandataire tiers, il faut la majorité des 2/3 des droits indivis.

Si la demande d'indemnité d'occupation est formellement et régulièrement faite, il ne devrait pas y avoir de prescription au delà de 5 ans, et donc en fait, peu importe qu'elle soit réellement versée, il pourra en être tenu compte dans les opérations de partage de l'indivision.

En fait, si aucun des ayants-droit n'est capable de racheter les parts des autres, la solution pour sortir de l'affaire sera, après tentative de partage amiable, d'assigner en partage judiciaire de l'indivision (et en éventuelle réduction du legs excessif le cas échéant, mais à faire dans les 5 ans du décès).

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  • 1 an plus tard...

Bonjour , 

Certains me reconnaitront, c 'est la suite (lente) de mes "affaires" mais aujourd'hui une question bien précise : 

Etant propriétaire à 50 % en indivision (suite décés parents)  avec ma soeur d'une maison occupée sans droit ni titre ( et gratuitement) par mon neveu,  je souhaite surtout faire bouger les choses soit paiement d'un loyer soit vente de la maison .  Tout cela en attente du règlement de la succession qui promet d'être long et pénible.

Suis-je en droit de demander un double des clés et d'occuper ( mais c'est pas le but) cette maison. 

Aucun loyer n'est payé par mon neveu, et ma soeur et moi payons la TF.   

Merci 

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L'acte de notoriété n'est pas le règlement de la succession (et le règlement de la succession n'est pas la sortie de l'indivision). L'acte de notoriété désigne les héritiers.

Si vous l'avez, vous avez la preuve de votre qualité d'indivisaire, peu importe que le règlement de la succession traîne (pourquoi diable ?), ou peut importe que le partage de l'indivision traîne (ce qui arrive souvent et qui devrait être votre cas).

Une autre question est de savoir si le neveu a élit domicile dans ce bien. Car même sans droit ni titre, il devrait y avoir violation de domicile.

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Vous avez bien sûr le droit d'avoir les clés de votre bien, et l'autre indivisaire aussi : chacun à le droit de jouir du bien indivis.

Attention à l'indemnité d'occupation si vous êtes le seul à disposer des clés : la jouissance devient privative.

Après, le droit d'avoir les clés n'est pas le droit d'entrer dans le bien, si le bien est devenu le domicile d'un tiers à l'indivision, fut-il sans titre. C'est le fameux problème difficile de l'expulsion du squatter.

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Bonjour,

Votre neveu occupe le bien à titre de résidence principale depuis le décès de votre père. Vous ne pouvez pas entrer dans ce bien sans l'autorisation de votre neveu.
Dès l'instant que vous aurez un exemplaire des clés, vous ne pourrez plus lui réclamer une indemnité d'occupation.

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Le neveu n'est pas indivisaire, il n'est pas concerné par l'indemnité d'occupation du 815-9.

Donc la possession des clés n'est pas un obstacle aux actions du propriétaire contre un non-propriétaire sans titre qui occupe les lieux (il a d'ailleurs peut-être changé les serrures).

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Il y a 6 heures, dom-ctc a dit :

N'est ce pas contradictoire ? 

Non pourquoi ? Comme un bailleur et un locataire....

Vous n'entrez pas sans autorisation dans le domicile d'une personne, ce serait une violation de domicile.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000030776820/

Il faut saisir le tribunal pour obtenir soit l'expulsion soit le paiement d'un loyer.

Ce neveu a éventuellement un "bail oral" ....

  • Tout à fait (+1) 1
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Il y a 7 heures, Henriri a dit :

Avis partagé, pour "faire bouger les choses" il vaut mieux attaquer de front ce problème de "maison occupée gratuitement sans droit ni titre", plutôt que de chercher des moyens plus ou moins détournés ...

je demande pas mieux, mais mon avocate est un peu molle la dessus. On lui a deja envoyé une mise en demeure de quitter les lieux, par huissier, qu'il a reçu . Je m'attendais à une suite mais mon avocate voudrait relier ca à la liquidation de la succession.  Je lui dis que je veux que ca aille plus vite, vu les delais qui seront nécessaires à une liquidation judiciaire.  Et si on me demande pourquoi une liquidation judiciaire, c 'est que les estimations de toute l'historique conduisent à un delta de +- 100 K euros entre les deux parties.  Donations reconnues ou pas etc .... 

merci ...

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Après, le départ de l'occupant sans titre est de peu d'influence sur le partage (plutôt que la liquidation) judiciaire ou même amiable. L'assignation en partage peut être enclenchée même avec un occupant sans droit ni titre du bien indivis.

Notez que pour que soit recevable l'assignation en partage, il faut montrer les diligences entreprises en vue d'obtenir un partage amiable.

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Le neveu n'est pas héritier mais légataire de l'héritage du papa (grand-père du neveu). Ce que nous ignorons c'est si le neveu habitait déjà ce bien immobilier du vivant de son grand père, ou s'il est venu s'y installer après son décès.

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Il fallait poser votre nouvelle question à la suite de votre précédente discussion. Nous ne sommes pas votre avocat, nous ne pouvons nous souvenir des détails des milliers de discussions ouvertes sur le forum.

Et on ne pense pas toujours à aller regarder ce qui avait été dit, en imaginant que la nouvelle discussion est correctement présentée. Or ce n'est visiblement pas le cas ! Le neveu n'est pas occupant sans droit ni titre, il est légataire de droits indivis donc il est indivisaire, comme vous.

Quel gâchis, tout ce qui a été dit dans la présente discussion est inutile.

Notez aussi qu'il est possible que le legs de droits indivis dépasse la quotité disponible de votre père. Tout dépend de la consistance du patrimoine.

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  • Moderateurs

Bonjour @dom-ctc

Vos 2 discussions sur le même sujet ont été fusionnées conformément à la charte. Veuillez continuer à la suite en utilisant le bouton "Répondre".

Les bénévoles ont besoin de connaitre tout l'historique pour donner des réponses appropriées. Et leur patience a des limites.

Bonne continuation.

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  • Modérateur 03 changed the title to succession avec un bien occupé

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