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Geja

Famille démunie - déshéritée

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Bonjour à tous

 

Je vous expose mon soucis, j'espère que l'un d'entre vous pourra m'éclairer.

 

Mes grands parents étaient propriétaires d’un complexe (maison + mini villas) qu’ils exploitaient en location. C’était leur seul bien et leur résidence.

La famille y habitait également.

 

Il était question de créer une SCI familiale avec eux, ma mère, sa soeur, et les petits enfants (ma soeur, ma cousine germaine, son concubin et moi même).

En 2011, mes grands parents ont vendu cette maison à une SCI créée par le concubin de ma cousine. La vente a été réalisée en dessous du marché (le bien est estimé 1K).

Bizarrement, le capital de cette SCI est de 500¤.

 

Il était question que les autres membres de la famille intègrent cette SCI mais mon grand père est décédé dans l’année.

 

Suite à son décès, nous avons tous été expulsés manu militari de la maison par ma cousine et son concubin (qui ont un enfant) exceptée ma grand mère qui est restée dans sa maison.

Ma mère n’a eu aucun droit de succession car le seul bien de mon grand père était ce complexe.

 

Maintenant que ma grand mère est malade, ma cousine et son concubin l’ont installé dans une des mini villas moyennant un loyer car elle est devenue gênante. Elle a le minimum vieillesse.

 

Ma mère, elle, n’a rien non plus, elle est locataire. Après un lourd accident elle a été déclarée adulte handicapée et doit vivre avec très peu et ne peut plus travailler.

 

Ma cousine et son concubin n’aident en rien ni ma grand mère ni ma mère. Ils vivent paisiblement des revenus locatifs du complexe de famille.

La soeur de ma mère est elle fâchée avec toute la famille.

 

Qu’est-il possible de faire pour que ma grand mère récupère quelque chose ?

Et ma mère? Pourra-t-elle attaquer la succession au décès de ma grand mère? Comme par exemple re-qualifier cette vente en donation déguisée en vente?

 

Je m’inquiète pour les vieux jours de ma grand mère qui n’a rien pour vivre, que ma mère aide et qui a son tour n’aura plus rien non plus.

 

Je vous remercie pour votre aide

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Les grands-parents ont vendu.

Il existe l'action en rescision de la vente pour cause de lésion de plus des 7/12 dans la vente (quand on vend trop bas).

Cette action au profit des vendeurs (ou de leurs héritiers) lésés s'exerce dans les deux ans de la vente.

Elle est donc prescrite.

 

Concernant ce que vous évoquez (donation déguisée en vente pour la fraction de la valeur du bien non comprise dans le prix), ici, il y a deux donateurs, votre grand-père et votre grand-mère, et un donataire : une SCI, donc un étranger à la succession (en effet, votre cousine et son concubins ne sont pas donataires).

 

Il ne peut donc s'agir que de réduction d'une donation excessive, si elle dépasse la quotité disponible du donateur (et de toute façon, la cousine et le concubin ne sont pas héritiers des grands-parents, donc ce serait aussi pour eux une réduction et non un rapport de donation). Sachant que l'action en réduction se prescrit en 5 ans du décès du donateur.

 

Concernant la moitié de donation faite par votre grand-père, l'action en réduction est donc prescrite.

Reste la future action en réduction de la donation excessive faite par votre grand-mère à la SCI, à faire à son décès.

Encore faudra-t-il prouver une intention libérale de votre grand-mère d'avoir volontairement minoré le prix de vente dans le but d'avantager.

 

Bref, ça risque d'être très difficile de corriger cette erreur de prix trop faible.

 

Qu'est devenu le prix de vente, même faible, reçu par vos grands-parents ? S'il a été intégralement dépensé, ce que vos grands-parents avaient le droit de faire, la succession de votre grand-père fut vide, et il n'y avait rien à hériter, pas de droits à succession (et non "de" succession).

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Bonjour Rambotte,

 

Je vous remercie pour vos explicitations.

Voici mes réponses :

 

Les grands-parents ont vendu.

Il existe l'action en rescision de la vente pour cause de lésion de plus des 7/12 dans la vente (quand on vend trop bas).

Cette action au profit des vendeurs (ou de leurs héritiers) lésés s'exerce dans les deux ans de la vente.

Elle est donc prescrite.

=> Ok, très bien

 

Concernant ce que vous évoquez (donation déguisée en vente pour la fraction de la valeur du bien non comprise dans le prix), ici, il y a deux donateurs, votre grand-père et votre grand-mère, et un donataire : une SCI, donc un étranger à la succession (en effet, votre cousine et son concubins ne sont pas donataires).

=> Même si les gérants de la SCI sont des membres de la famille? (en l’occurrence ma cousine et son concubin)

 

Il ne peut donc s'agir que de réduction d'une donation excessive, si elle dépasse la quotité disponible du donateur (et de toute façon, la cousine et le concubin ne sont pas héritiers des grands-parents, donc ce serait aussi pour eux une réduction et non un rapport de donation). Sachant que l'action en réduction se prescrit en 5 ans du décès du donateur.

Concernant la moitié de donation faite par votre grand-père, l'action en réduction est donc prescrite.

Reste la future action en réduction de la donation excessive faite par votre grand-mère à la SCI, à faire à son décès.

Encore faudra-t-il prouver une intention libérale de votre grand-mère d'avoir volontairement minoré le prix de vente dans le but d'avantager.

=> Peut-elle rédiger une attestation ? Il est évident qu'il s'agit d'un avantage volontaire, mes grands parents ont vendu leur seule et unique maison 3 fois en dessous du marché pour continuer d'y habiter. Il s'agit bien là (dans les faits et non dans le juridique) d'une donation déguisée.

 

Bref, ça risque d'être très difficile de corriger cette erreur de prix trop faible.

Qu'est devenu le prix de vente, même faible, reçu par vos grands-parents ? S'il a été intégralement dépensé, ce que vos grands-parents avaient le droit de faire, la succession de votre grand-père fut vide, et il n'y avait rien à hériter, pas de droits à succession (et non "de" succession).

=> Concernant le prix de vente, je ne suis pas certain qu'il ait été réglé en totalité, il faut que j'interroge ma grand mère qui ne veut pas beaucoup parler de cette histoire (elle en est très malheureuse). Ce que mes grands parents ont perçu de cette "vente", ils l'ont réinjecté dans la maison et les mini villa (qui appartenait à la SCI).

Finalement, je m'étonne que la SCI ait un capital de 500¤ à peine. Est-ce normal?

Modifié par Geja

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=> Même si les gérants de la SCI sont des membres de la famille? (en l’occurrence ma cousine et son concubin)

De toute façon, ces personnes physiques ne sont pas héritières de vos grands parents, donc ce serait aussi une action en réduction des donations, pas un rapport de donation

 

Il est évident qu'il s'agit d'un avantage volontaire

Ben non, ça n'a rien d'évident. Si c'est de l'erreur d'estimation, il n'y a pas d'intention libérale, juste un coup de chance pour les acquéreurs qui profitent d'une naïveté.

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