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Bonjour,

ma question est relativement simple : j'ai acquis 2 appartements qui sont loués et une maison qui est ma résidence principale.

Toutes ces acquisitions ont été faites en mon noms personnels (rachat de la soulte après séparation avec mon mari pour ma résidence principale, et 2 achats en loi pinel pour les appartements loues).

 

Quand j'ai acquis ces biens, je n'avais pas spécialement pensé à la SCI. Aujourd'hui a-t-on la possibilité de créer une SCI et de basculer ces 3 biens afin de réduire les frais de succession pour mes enfants ?

 

merci pour votre réponse.

MME TARTEMPION

Modifié par Modérateur 02

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Bonjour

 

 

Oui, si vous voulez dépenser pas mal d'argent.

Pourquoi pensez vous que cela fait baisser les droits de succession?

En outre, la résidence principale en Sci, bof bof pour l'intérêt et bonjour les clignotants chez le fisc.

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Bonjour,

 

 

La difficulté pour répondre sur un forum c'est de connaitre votre but.

 

 

Sachant qu'une SCI apporte aucun avantage fiscal en dehors de faire payer moins de droit de succession à votre héritier, si il y en a plusieurs c'est déjà plus rarement intéressant.

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Et encore,il y a moins de droit de succession si le bien a été acheté par emprunt, mais ce n'est aps le cas ici, du moins ce n'est pas énoncé.

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s'il n'y a pas d'emprunt en cours, il n'y a aucun intérêt à apporter ces biens à une SCI. les droits de succession seront calculés sur la valeur des parts qui sera celle des immeubles.

En revanche, si vous avez besoin de liquidité, vous vendez les immeubles à la SCI qui empruntera et les loyers couvriront les échéances de prêt, vous pourrez déduire les intérêts d'emprunt. Vous pouvez créer la SCI avec vos 3 enfants, lui vendre les 2 apparts et apporter la maison .

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s'il n'y a pas d'emprunt en cours, il n'y a aucun intérêt à apporter ces biens à une SCI. les droits de succession seront calculés sur la valeur des parts qui sera celle des immeubles.

 

Une décote pour moindre liquidité peut être appliquée pour des parts sociales de SCI (10% à 15% max). Évidemment ça n'a un intérêt que pour les gros patrimoines (>> abattements).

 

Une SCI peut être intéressante en cas de succession compliquée (exemple : un enfant que l'on souhaite pénaliser par rapport aux 2 autres) car il est possible de verrouiller les statuts au profit de certains enfants seulement. Vous pouvez transmettre un patrimoine en respectant la réserve héréditaire mais en modifiant quasi intégralement les droits réels sur le patrimoine transmis.

Modifié par Question123

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Donc aucun avantage a la sci puisque la cour de cassation admet une decote pour un bien en indivision.

 

Payer plus cher pour compliqer la gestion de la future succession Oui.

Mettre en sci pour compliquer la tache de potentiels créanciers oui encore... mais cela a un coût.

Modifié par ribould

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on n'a pas besoin de SCI pour avantager 1 enfant par rapport aux autres, dans les 2 cas avec la quotité disponible.

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J'ai compris comme interdire a l'un d'avoir accès au bien immobilier logé dans la sci sinon oui aucun intérêt non plus que des coûts

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on n'a pas besoin de SCI pour avantager 1 enfant par rapport aux autres, dans les 2 cas avec la quotité disponible.

 

Avec une SCI, vous pouvez aliéner les droits réels sur la réserve héréditaire également. L'enfant reçoit bien son quart mais n'a pas de pouvoir de décision dessus, des droits moindres aux bénéfices, des droits quasi inexistants de vente ou transmission des parts, etc.

Modifié par Question123

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je ne comprends pas ce que veut dire l'enfant reçoit son quart mais n'a pas de pouvoir de décision dessus, des droits moindres aux bénefices , pas de vente, pas de transmission ?

Il a les mêmes droits que les autres associés qui sont soumis au dictat des statuts

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Les statuts peuvent prévoir :

- des pouvoirs très larges pour le gérant, son caractère inamovible, ses règles de remplacement.

- des décisions à la majorité des parts et non à l'unanimité

- une répartition inégalitaire des bénéfices par rapport à la répartition des parts sociales

- des clauses d'agrément pour un associé en particulier et des règles de majorité

- des règles de calcul du prix des parts en cas de revente définies dans les statuts

- l'autorisation de comptes courants débiteurs pour certains associés uniquement etc.

 

Il y a là largement de quoi léser l'un des héritiers et s'assurer qu'il n'a à peu près aucun droit réel sur le capital transmis.

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La je ne suis pas trop

 

Pour priver Gaston de revenus sur ses parts il faut deja que ces parts ne rapportent deja rien quand elles appartiennent a son pere André

Modifié par ribould

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Pour priver Gaston de revenus sur ses parts il faut deja que ces parts ne rapportent deja rien quand elles appartiennent a son pere André

 

Pourquoi donc ?

 

Le code civil regorge de "sauf clause contraire" pour donner une très grande liberté d'action au sein d'une SCI.

 

"Les statuts ne peuvent être modifiés, à défaut de clause contraire, que par accord unanime des associés."

=> pour créer son espace de liberté

 

"La part de chaque associé dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se déterminent à proportion de sa part dans le capital social et la part de l'associé qui n'a apporté que son industrie est égale à celle de l'associé qui a le moins apporté, le tout sauf clause contraire."

=> pour décider de l'allocation des bénéfices [pour rappel il est interdit d'exclure l'associé totalement de son droit au bénéfice, par contre la jurisprudence montre que l'on peut lui attribuer largement moins que son nombre de parts]

 

"Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l'actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices, sauf clause ou convention contraire."

=> pour décider de l'allocation en cas de liquidation

 

"Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant."

=> pour l'empêcher de vendre à ses enfants.

 

"La société n'est pas dissoute par le décès d'un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu'ils doivent être agréés par les associés."

=> pour empêcher la transmission aux héritiers en cas de décès

 

"Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés."

=> histoire de ne laisser aucune place au 3ème.

 

etc. etc.

Modifié par Question123

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Idem, je ne suis plus

Des statuts autorisant un CC associé débiteur, une répartition inégalitaire des bénéfices, des règles de calcul du prix de parts en cas de revente, c'est pas commun

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Des statuts autorisant un CC associé débiteur

 

En SCI

 

une répartition inégalitaire des bénéfices

 

Ca c'est plutôt commun.

 

des règles de calcul du prix de parts en cas de revente,

 

"II. – Dans les cas où les statuts prévoient la cession des droits sociaux d'un associé ou le rachat de ces droits par la société sans que leur valeur soit ni déterminée ni déterminable, celle-ci est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné dans les conditions du premier alinéa.

 

L'expert ainsi désigné est tenu d'appliquer, lorsqu'elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par toute convention liant les parties."

Modifié par Question123

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On entre dans le domaine des usines a gaz

 

Je ne dis pas qu'il ne faut pas l'envisager mais je dis qu'on ne fait ca qu'avec un but tres precis en gérant avec un pro

On n'est plus dans la sci qui économise les impôts.

Modifié par ribould

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Je ne dis pas qu'il ne faut pas lenvisager mais je dis qu'on ne fait ca qu'avec un but tres precis engerant avec un pro

 

Tout à fait.

Il ne faut pas faire ça avec des statuts trouvés sur internet.

Il faut bien connaitre la situation et ce que l'on souhaite mettre en place, donc oui il faut un notaire ou avocat vraiment spécialisé dans la rédaction de statuts de SCI.

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Oui, ici, on aide ceux qui le demandent à sortir de situations compliquées, pas comment en créer :)

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Quand j'ai acquis ces biens, je n'avais pas spécialement pensé à la SCI. Aujourd'hui a-t-on la possibilité de créer une SCI et de basculer ces 3 biens afin de réduire les frais de succession pour mes enfants ?

En relisant ça je me demande vraiment qui veut flouer Gaston...

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Pourquoi donc ?

 

Le code civil regorge de "sauf clause contraire" pour donner une très grande liberté d'action au sein d'une SCI.

 

...et le Code fiscal regorge de contre indications.

 

 

"La part de chaque associé dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se déterminent à proportion de sa part dans le capital social et la part de l'associé qui n'a apporté que son industrie est égale à celle de l'associé qui a le moins apporté, le tout sauf clause contraire."

=> pour décider de l'allocation des bénéfices [pour rappel il est interdit d'exclure l'associé totalement de son droit au bénéfice, par contre la jurisprudence montre que l'on peut lui attribuer largement moins que son nombre de parts]

 

Si on pouvait éviter de suggérer ce genre de choses dans les sociétés à l'IR siouplémerci...

 

- des règles de calcul du prix des parts en cas de revente définies dans les statuts

 

 

Avec la réforme du code civil et certaines décisions du conseil constitutionnel ça devient assez casse gueule, ça.

 

- l'autorisation de comptes courants débiteurs pour certains associés uniquement etc.

 

Pardon ? Atteinte à l'égalité des droits des associés.

 

 

Qui plus outre rappelons que le CCA débiteur en SCI ne peut être sanctionné sur le terrain de l'abus de bien social mais peut l'être sur celui de l'abus de confiance. Ce n'est pas interdit mais prudence, quoi...

Modifié par VincentB_

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Pardon ? Atteinte à l'égalité des droits des associés.

Il suffit de subordonner la possibilité d'avoir un CCA débiteur à l'accord de la majorité des associés.

 

Si on pouvait éviter de suggérer ce genre de choses dans les sociétés à l'IR siouplémerci...

Je n'ai pas précisé de régime fiscal.

Source ?

 

Avec la réforme du code civil et certaines décisions du conseil constitutionnel ça devient assez casse gueule, ça

 

Source ?

Modifié par Question123

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Il suffit de subordonner la possibilité d'avoir un CCA débiteur à l'accord de la majorité des associés.

 

 

L'abus de majorité est assez difficile à manier mais là on aurait un beau cas

 

 

 

 

Source ?

 

 

Je suis plutôt (Eau minérale) personnellement.

 

 

A part ça je ne suis pas là pour faire des cours de droit mon garçon. Vous avez les pistes, suivez-les.

Modifié par Modérateur 02

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A part ça je ne suis pas là pour faire des cours de droit mon garçon. Vous avez les pistes, suivez-les.

 

Je ne vous demande pas un cours de droit, je vous demande simplement les sources de vos propos, qui sont faux selon moi cf les articles cités précédemment.

 

Concernant la jurisprudence, celle de la Cour de Cassation de 2012 cassant le jugement de donation déguisée en cas de répartition inégale des dividendes (parents et enfants qui avaient décidé une répartition des bénéfices différente des parts) montre bien la force de ce genre de dispositions prises dans les statuts.

Modifié par Question123

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Je connais cette décision, merci.

 

 

Et alors ?

 

 

La Cour a dit qu'en l'espèce, il n'y avait pas de libéralité taxable. Merci on était heureux de l'apprendre. Sauf que c'est pas de ça que je cause. Si je parle de sociétés à l'IR, c'est à l'imposition du résultat que je pense.

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