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Deauville77

Travaux dans les parties communes impliquant la destruction de parties privatives

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Bonjour à tous,

Voici une nouvelle question qui vient se poser suite à une observation récente de dégâts dans des parties communes.

CONTEXTE :

Suite à l'écrasement de canalisations d'eaux (pluviales et usées) situées à plus d'un mètre sous terre, nous allons devoir procéder rapidement à la réparation de celles-ci situées dans une cours commune.

Les entreprises de bâtiments spécialistes en VRD venues sur place nous ont toutes dit que la réalisation des travaux, au regard de la configuration des réseaux (EU et EP) et les dommages observés via passage de caméras dans les tuyauteries - imposent une destruction de deux cabanons, deux petites parties privatives d’une surface totale de 4 à 5m². La démolition de ces petites constructions sont simples, et sans contraintes techniques particulières.

Dans un précédent post, j'avais mentionné un projet de cession de ces petites parties privatives (prévue courant 2019) au profit des parties communes du Syndicat. Ce projet vise à permettre la construction d’un futur garage à vélo couvert. La démolition des petites annexes concernées par les travaux est normalement prévue à l’occasion de cette future cession. Ainsi, nous n'avons pas de problèmes à ce que les travaux obligent ces destructions, car cela sera leur vocation à terme (8-10 mois), cela est vrai aussi pour ceux qui possèdent ces cabanons.

Il n'en reste pas moins tant que rien n'est voté en AG, ces cessions futures sont incertaines. Il nous faut donc prévoir l’hypothèse où après les travaux qui ne peuvent pas attendre, le projet de cession n’aboutirait finalement pas. Le but étant que les copropriétaires concernés ne puissent être lésés du fait de ne plus pouvoir disposer de leur cabanon qui a été détruit.

 

QUESTION

Que prévoir lors du vote de ces travaux en AG extraordinaire pour que ces copropriétaires ne risquent pas d’être pas être lésés ?

MES PISTE DE RÉFLEXION, et j'avance comme un débutant en ski sur une piste noire :confused:

 

  1. Formellement expliquer la convergence d’intérêt de cette démolition dans le contexte du projet envisagé, qui sera présenté en AG au second semestre 2019.
  2. Préciser que si le projet de cessions n’aboutissait pas, le Syndicat s’engagerait à reconstruire à l’identique ces bâtis sous un délai de X jours après le rejet du vote du projet en AG ?
  3. Préciser que pour la période durant laquelle ces copropriétaires serait privés des rangements offerts par leur cabanons, un copropriétaire (en l’occurrence moi) mettrait à disposition son cabanon (fermant à clé et disposant d’une surface suffisante). Sans oublier qu’à l’issue de la reconstruction, je récupère l’usage de mon cabanon (même si aujourd’hui je n’en ai pas l’usage).

 

J’y vois quelques écueils, mais plutôt que de bâtir de multiples hypothèses de néophyte, je vous laisse revenir vers moi. J’apporterai les précisions manquantes pour bâtir vos réponses.

Modifié par Deauville77

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bonjour,

l'article 9 de la loi 65-557 indique:

" ..................

Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30.

 

Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.

 

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

 

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

 

Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. "

 

salutations

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Bonjour. Merci pour ce retour.

 

De fait, j'ai confirmation qu'ils ne peuvent s'opposer, qu'ils seront indemnisés en cas de préjudice par suite de l’exécution des travaux. Donc si le vote en AG pour les cessions prévues en 2019 n'aboutit pas, il recevrait donc une indemnité d'un montant permettant la reconstruction à l'identique de leur cabanon.

Donc a priori pas de disposition particulières à prévoir.:)

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Bonsoir à tous, je reviens avec une petite interrogation.

 

Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. "
Le fait que l'ensemble des copropriétaires se partage la charge du préjudice signifie-t-il que le copropriétaire subissant le préjudice participe également à sa propre indemnisation ?

 

Soit pour exemple le cas présent où nous démolissons son cabanon. L'indemnité serait-elle égale au coût de reconstruction de ce cabanon (préjudice subit = démolition) ? Si la reconstruction du cabanon vaut 100 (base fictive pour l'exemple) et que ses tantièmes sont de 25%, cela veut-il dire qu'il ne sera dédommagé par les autres copropriétaires qu'à hauteur de 75 (100-25) ?

 

Merci par avance pour "l'éclairage de ma lanterne".

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Le fait que l'ensemble des copropriétaires se partage la charge du préjudice signifie-t-il que le copropriétaire subissant le préjudice participe également à sa propre indemnisation ?
Tout à fait

 

 

Soit pour exemple le cas présent où nous démolissons son cabanon. L'indemnité serait-elle égale au coût de reconstruction de ce cabanon (préjudice subit = démolition) ? Si la reconstruction du cabanon vaut 100 (base fictive pour l'exemple) et que ses tantièmes sont de 25%, cela veut-il dire qu'il ne sera dédommagé par les autres copropriétaires qu'à hauteur de 75 (100-25) ?
Pas tout à fait.

 

1) l'AG vote un appel pour son indemnisation. En tant que membre du syndicat, tout aussi responsable que les autres des dommages chez lui, il paye sa quote-part de cet appel

 

2) en tant que lésé, il reçoit la totalité de l'appel.

 

Comptablement, il faut bien les DEUX écritures.

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Merci pour ce retour.

 

Même si le principe se défend bien, il doit être générateur de "couac", notamment lorsque les travaux n'intéressent que très peu le copropriétaire lésé.

La discussion sur l'indemnité doit tourner au cauchemar. :D

Modifié par Deauville77

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La discussion sur l'indemnité doit tourner au cauchemar.

effectivement. Et si on trouve pas un accord, c'est le juge qui tranche.

 

Après il est quand même assez rare qu'on ait besoin de détruire le lot de quelqu'un. En général, c'est plutôt un truc du genre indemnité car lot inutilisable durant des travaux un peu longs, donc relogement temporaire, et/ou perte de loyer temporaire...

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Le préjudice est double a priori, perte de jouissance pendant un certain temps, puis destruction donc disparition du bien.

 

 

Le problème résulte dans la capacité de nuisance si je peux dire des impliqués afin, et c'est humain, de faire monter les indemnités.

 

Tout le monde sait que si cela doit aller en justice, les frais vont monter de quelques milliers d'euros et les délais de 3 ans.

 

 

 

 

pour exemple le cas présent où nous démolissons son cabanon. L'indemnité serait-elle égale au coût de reconstruction de ce cabanon (préjudice subit = démolition) ?
Imaginez que cela soit une partie habitable, avec votre raisonnement si on est a Paris, vous proposez ainsi que payer au titre du préjudice 1500 du m2 un bien que le propriétaire aura acheté entre 8 000 et 15 000 euros.

 

Si votre syndicat part avec cette optique, imaginez que le ou les copropriétaires lésés vont perdre les clés, couler l'entrée dans le béton sauf un mini-trou de passage , installer un niche avec un chien à l'intérieur et que vous ne verrez pas de moyen d'expulser tout le monde après une décision de justice qui ce coup-ci pourrait durer très longtemps, les copropriétaires étant surement 'bien' défendus par leurs assurances respectives.

 

 

 

 

Quand on veut indemniser de cette façon, on doit avoir le temps avec soi, comme les municipalités qui exproprient, entre 5 et 15 ans.

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Si j'ai bien compris, il était prévu un rachat par le syndicat de ces cabanons pour les démolir.

 

 

Personnellement, je me haterais de faire ce rachat, point. Parce que faire deux étapes:

- j'indemnise pour la démolition/reconstruction + le fait que le cabanon est inutilisable une fois démoli

PUIS

- j'achète

 

 

C'est une aberration totale qui vous coûtera 3 ou 4 fois le prix.

Une fois que le syndicat est propriétaire de ces cabanons il en fait ce qu'il veut et n'a plus rien à indemniser.

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Bonjour à tous. Merci pour vos réponses.

 

Personnellement, je me hâterais de faire ce rachat, point.
Bien d'accord avec vous Ermeline, malheureusement le séquencement des opérations est une contrainte fixe à laquelle on ne peut échapper :

 

  • Le rachat au second semestre 2019 de ces vieux cabanons ne peut pas être avancé pour différentes raisons liées aux copropriétaires eux-mêmes.
  • Les travaux présentent un caractère d'urgence, et nous ne pouvons pas les différer de plusieurs mois pour attendre la cession.

 

Le préjudice est double a priori, perte de jouissance pendant un certain temps, puis destruction donc disparition du bien.
Côté préjudice, on fera volontairement l'hypothèse que l'on ne considère pas la perte de jouissance (stockage de quelques sacs de terreau, de graines et d'outils dans un cabanon de quelques m² à moitié vide... d'autant que je peux prêter pour quelques mois des surfaces vides m'appartenant).

 

Imaginez que cela soit une partie habitable, avec votre raisonnement si on est a Paris, vous proposez ainsi que payer au titre du préjudice 1500 du m2 un bien que le propriétaire aura acheté entre 8 000 et 15 000 euros.
Considérons le préjudice de destruction du bien... Dans les faits, ce préjudice ne surviendra que si l'accord actuel entre les copropriétaires pour le rachat par le Syndicat de ces surfaces afin de construire des garages à vélos venait à ne pas être voté en AG. :(

 

Dans ce cas, mon approche est de faire en sorte que ces copropriétaires puissent être replacés dans la situation où ils étaient avant les travaux, à savoir "disposer du cabanon" attaché à leur lot. Voilà la raison pour laquelle j'avais évoqué le coût de reconstruction pour que les copropriétaires puissent le cas échéant faire reconstruire leur cabanon (et non pas pris la base d'une valeur de marché car l'idée est de simplement réparer le préjudice). Mais je conviens que si l'on parlait de surface habitable, il faudrait s'assurer de la cohérence du montant lié au préjudice.

 

Après échange avec les copropriétaires concernés, la difficulté est que même si ces derniers conviennent que les travaux leur bénéficient bien, ils ont un peu le sentiment de subir une "double peine" : coût des travaux et coût restant à leur charge en cas de reconstruction de leur cabanon. Mais là je vous l'accorde, on quitte le juridique pour basculer dans "l'humain".

 

Par contre, si le futur vote en AG suit la tendance actuelle - accord des copropriétaires pour le rachat des cabanons par le syndicat - tout ira pour le mieux dans le meilleur des mondes.

:cool:

 

CONCLUSION : si le vote confirme le projet, la confiance entre copropriétaires s'en trouvera renforcée car nous aurons su tous "ramer" dans le même sens. A l'inverse, s'il ne le confirme pas, nous aurons peut-être quelques rancœurs à gérer, sauf à être créatif et à trouver une solution pour que, si reconstruction il y avait, elle n'ait pas ou peu d'impact financier pour eux. Mais nous quitterions le domaine purement juridique.

;)

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Bien d'accord avec vous Ermeline, malheureusement le séquencement des opérations est une contrainte fixe à laquelle on ne peut échapper :

 

  • Le rachat au second semestre 2019 de ces vieux cabanons ne peut pas être avancé pour différentes raisons liées aux copropriétaires eux-mêmes.
  • Les travaux présentent un caractère d'urgence, et nous ne pouvons pas les différer de plusieurs mois pour attendre la cession.

Je ne sais pas quelles sont ces contraintes qui vous empêchent d'agir vite, mais si c'est les sous, expliquez leur que ça va coûter 3 ou 4 fois plus cher de faire autrement, et vous pourriez bien voir des impossibilités devenir possibles... perso j'ai été scotchée par ce que les plus pauvres en apparence, et les plus geignards, ont été capables de sortir cash après le vote de gros travaux... quand d'autres qui ne se plaignaient pas ont du emprunter...

 

 

Après échange avec les copropriétaires concernés, la difficulté est que même si ces derniers conviennent que les travaux leur bénéficient bien, ils ont un peu le sentiment de subir une "double peine" : coût des travaux et coût restant à leur charge en cas de reconstruction de leur cabanon.

C'est pas un sentiment, c'est une réalité. Donc c'est pas possible.

Modifié par Ermeline

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Merci pour votre retour.

Aujourd'hui ce n'est qu'un risque de surcoût si le vote final ne confirme pas. Mais certes bien réel. :o

 

 

Je ne sais pas quelles sont ces contraintes qui vous empêchent d'agir vite
Malheureusement contraintes non financières qui se conjuguenet : potentielle vente suite éventuelle mutation province et divorce en cours avec conjoint très belliqueux (envers son partenaire et la copro).

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