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niko53

Vote en AG sur le remplacement du barreaudage des terrasses : majorité simple ou majorité absolue ?

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Bonjour,

 

Je me permets de vous écrire pour un renseignement. Notre assemblée générale va se tenir dans 3 semaine et d’importants travaux de réhabilitation vont être mis au vote. Nos travaux vont au-delà de l’opération de ravalement, c’est quasiment de la réhabilitation. En effet, certains de nos gardes corps de terrasses sont rouillés. Scellé au béton de l’immeuble, cela provoque des éclats de bétons sur le nezs de certains balcons. Il n’y a pas eu de diagnostic fait par un expert démontrant le caractère dangereux de nos gardes corps actuels.

L’idée de nos travaux est donc d’enlever les 2.200 mètres de balcons pour installer à la place des balcons type rampe aluminium avec vers feuilletée. Cela va clairement modifier la façade extérieur de nos immeubles puis que nous passerions d’un barreaudage en acier à un modèle plus élaboré (combinaison alu/verre).

De plus, il est prévu dans le bouquet travaux de se lancer dans des travaux de rénovation énergétique des pignons. Nous avons déjà une isolation extérieur mais l’idée est de la retirer pour mettre un isolant beaucoup plus épais qui modifiera l’aspect des murs pignons.

Ma question est la suivante. Compte tenu de la nature des travaux venant modifier la façade extérieur de l’immeuble, le vote relève de l’article 24 ou 25 : majorité simple ou majorité absolue ?

Merci à vous

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Invité Jinko

Pour moi, c'est clairement de l'amélioration, donc article 25.

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Bonjour,

 

niko avez vous vérifié dans votre RdC si ces gardes corps sont des parties privatives ou des parties communes ?

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- pour l'isolation, oui, c'est de l'amélioration

- pour le barreaudage, si les gardes corps sont en mauvais état, c'est litigieux. Il faut les changer. Est-ce que le fait de ne pas les changer à l'identique peut être considéré comme une amélioration? Ca se discute.. Le fait de les changer TOUS, qu'ils soient ou pas abimés, pour un autre type de garde corps, fait pencher vers l'amélioration. Mais tout dépend des arguments avancés pour passer d'un barreaugage à autre chose. Arguments techniques ? Ou purement esthétiques ?

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Attention, car si ce sont des parties privatives on ne peut imposer à un copro de les changer... par contre dans le cadre d'un ravalement de facades, le syndicat peut prendre la décision de les REMETTRE EN ETAT aux frais de chacun (mais pas de les transformer) :

 

"article 9 :

...Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30."

 

"article 25 :

...

f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f."

 

Mais il faudra prouver que la transformation des gardes corps entraînent des économies d'énergie :D :D ce n'est pas gagné ;) Cet article a surtout été écrit pour les changements de fenêtres....

 

Si ces gardes corps sont des parties communes, leur transformation relèvera de la majorité article 25, sans possibilité de passage par l'article 25-1.

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Je tiens juste à apporter une précision. Oui les gardes corps sont par endroit dégradés, c'est la constatation du syndic et de l'architecte. En revanche, aucune expertise n'a été faite statuant si c'est dangereux, si c'est de l'amélioration ou de l'entretien. J'espère que cette donnée aura sont importance dans votre réponse. Merci à tous pour vos conseils.

Modifié par niko53

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Le point TRES important qu'il faut connaitre : les gardes corps sont-ils privatifs ou communs, je me permets d'insister .... la lecture de votre RdC doit vous le dire.

Modifié par rambouillet

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Je plussoie Rambouillet sur l'importance cruciale de point : que dit votre RC ?

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Il est écrit que les balustrades, barre d'appui et garde corps sont des parties communes à jouissance privative.

Ce sont des gardes corps filants scellés dans le béton. Ils sont scellés sur toutes la longueur de l'immeuble.

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On avance, mais il faut encore le lire un peu : l'entretien de ces parties communes à jouissance privative incombe à qui ? est ce indiqué ?

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Ils sont scellés sur toutes la longueur de l'immeuble.

Donc, quand on les remplace, on est obligé de faire toute une longueur d'un coup, c'est ça ?

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Il faut voir ce que dit le RC, s'il précise qui est responsable de l'entretien des parties communes à jouissance privative

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Invité Jinko

Jouissance privative : la peinture extérieure est à la charge du copropriétaire ayant la jouissance du garde-corps, mais l'entretien des scellements dans le gros oeuvre sont une charge commune.

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Bonjour,

 

Pour moi c'est de l'article 24...si:

parties communes (même à usage privatif).

Si pour des raisons de:

sécurité, et restructuration..

sans amélioration.

 

Vu les explications données, article 24 pour des questions de sécurité:

"En effet, certains de nos gardes corps de terrasses sont rouillés. Scellé au béton de l’immeuble, cela provoque des éclats de bétons sur le nezs de certains balcons. "

 

Ces éclats peuvent tomber au sol (un éclat de bêton sur la tête ça fait quoi à votre avis?).

 

cdt

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J'ai tendance à rejoindre Phoenix. D'après les explications données

 

1) on peut pas les changer une à une

2) celles défaillantes provoquent des désordres qui peuvent avoir de graves conséquences

 

Il faut donc changer de système. Ce qui n'a rien à voir avec une amélioration qui serait une sorte de "luxe", sans justification autre qu'un confort esthétique ou autre.

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Invité Jinko
L’idée de nos travaux est donc d’enlever les 2.200 mètres de balcons pour installer à la place des balcons type rampe aluminium avec vers feuilletée. Cela va clairement modifier la façade extérieur de nos immeubles puis que nous passerions d’un barreaudage en acier à un modèle plus élaboré (combinaison alu/verre).
J'y vois une amélioration. Il aurait été possible de remplacer de l'acier par de l'acier alors que le projet est de remplacer de l'acier par un composite verre-aluminium. Pour se prononcer avec plus de certitude, il faudrait connaître la différence de prix entre les deux techniques. Mais il faut aussi tenir compte qu'on modifie notablement l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui est une transformation entrant dans le champ du n) de l'article 25.

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L’idée de nos travaux est donc d’enlever les 2.200 mètres de balcons pour installer à la place des balcons type rampe aluminium avec vers feuilletée. Cela va clairement modifier la façade extérieur de nos immeubles puis que nous passerions d’un barreaudage en acier à un modèle plus élaboré (combinaison alu/verre).

 

Ah oui, vu comme ça alors => ;

art 25 n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

 

Disons que je sois syndic...

Je prévoierais deux séries de résolutions:

 

1/ Restructuration (art 24) avec devis et mode financement.

2/ installer à la place des balcons type rampe aluminium avec vers feuilletée (art 25 n), avec devis et mode de financement.

Pourquoi?

Parce que l'article 25-1 ne s'applique pas pour l'article 25 n.

Et qu'en AG, difficile d'avoir la majorité des tantièmes de la copropriété qui soit présent et que donc...

pour des raisons de sécurité, s'agirait au moins de pouvoir restructurer.

 

 

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J'ai lu avec attention le règlement de copropriété. Il y a un passage où il est indiqué que les fenêtres, persiennes, gardes corps, barres d'appui des balcons et fenêtres, peinture extérieurs ou de manière général tout ce qui modifie l'aspect extérieur ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive ou un usage privatif, sans le consentement de l'AG statuant à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965. Le tout devra être entretenu en bon état aux frais de chacunn des copropriétaires ou occupants.

 

Qu'en pensez-vous ? Cela veut dire que pour notre opérations qui consiste à mettre au vote : le ravalement, la mise en peinture, le changement des joints d'étanchéité sur les balcons, la mise en place d'une isolation thermique extérieure sur les pignons, le changement des gardes corps, nous devons passer par la majorité de l'article 26. Notre syndic nous a proposé un bouquet global de travaux comprenant tout.

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Invité Jinko

Majorité de l'article 25 et non plus 26 : la loi a été modifiée afin de faciliter les améliorations ou transformations.

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La majorité de l''art 26 est la plus difficile a obtenir : donc, si la resolution n'est pas adoptée, cela signifie qu'il faudra OBLIGATOIREMENT une nouvelle AG, si au moins 2/3 des coproprietaires presents ou representés ont voté favorablement

[N° 554] - La majorité de l

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Excuse moi mais je n'ai pas compris cette réponse. La majorité à l'article 26 n'est plus possible, même si c'est marqué dans le règlement de copropriété.

Les gardes corps sont filants sur toute la longueur. Les scellements et la ferronnerie (remplacer les morceaux rouillés) seraient possibles.

Nous avons eu un devis avec un chiffrage globale comprenant : le ravalement, le changement des gardes corps, les joints d'étanchéité, là mise en place d'isolation thermique sur les pignons. Le tout pour une enveloppe de 2 millions d'euros.

Nos gardes corps sont rouillés par endroit, notamment au niveau de certains scellements. Des morceaux de bétons tombent mais c'est loin de concerner les 8 batiments.

Aucune expertise n'à eu lieu confirmant ou non le caractère dangereux de ces rambardes. Alors vous en pensez quoi article 25, article 26 (comme indiqué dans le RC)

 

Merci et desolé du dérangement, je suis perdu.

Modifié par niko53

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Majorité de l'article 25 et non plus 26 : la loi a été modifiée afin de faciliter les améliorations ou transformations.

 

la loi a sans doute été modifiée, mais elle n'a pas supprimée l'art 26

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022493553&cidTexte=LEGITEXT000006068256

 

et, sauf erreur, la loi n'etant pas rétroactive, il est difficile d'invoquer le changement de 2014 pour déclarer que le RC est illegal ou que telle disposition n'est plus applicable (sauf a le faire constater par le Tribunal)...

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Invité Jinko
la loi a sans doute été modifiée, mais elle n'a pas supprimée l'art 26

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022493553&cidTexte=LEGITEXT000006068256

 

et, sauf erreur, la loi n'etant pas rétroactive, il est difficile d'invoquer le changement de 2014 pour déclarer que le RC est illegal ou que telle disposition n'est plus applicable (sauf a le faire constater par le Tribunal)...

Appliquer en 2016 une loi de 2014, ce n'est pas de la rétroactivité. Il ne faut pas appliquer le RC, il faut appliquer la loi lorsque le RC n'est plus conforme à la loi.

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