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claude-jean

condition suspensive achat terrain

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Bonsoir à tous.Nous avons signé une promesse de vente d'un terrain en partie constructible qui est enclavé.A la signature du compromis,l'acquéreur a été informé du fait(qui justifiait le bas prix demandé) et a chargé le notaire de de négocier avec le propriètaire adjacent pour l'obtention d'un droit de passage.Une des conditions suspensives était l'obtention d'un CU pré-operationnel pour édifier une habitation de 120m2 au sol.Le CU est revenu positif sous réserve de l'obtention du droit de passage.A ce jour les acquéreurs veulent se désister pour ce motif.En ont ils le droit?

Sachant que le notaire(en notre présence)leur a assuré que la jurisprudence était constante:"un terrain ne peut rester enclavé".

Merci d'avance pour votre participation et bonne soirée.

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bien sur que si, ils peuvent : le CU n'est pas positif... et il faudra peut être 3 ou 4 ans de procédure pour obtenir le désenclavement si le voisin s'y oppose....

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On peut bien vendre un terrain enclavé, en précisant clairement les conséquences pour l'acquéreur : obtenir une servitude légale de passage, avec l'aléa que ça implique, d'une part sur le lieu où le passage sera obtenu, d'autre part sur l'indemnité qu'il faudra verser et les frais pour l'obtenir. Si le prix est fixé à la baisse en conséquence, et justifié comme tel, alors l'aléa chasse la garantie, et l'acquéreur ne peut se plaindre qu'il n'arrive pas à désenclaver son terrain. Mais il faut vraiment être parfaitement clair vis à vis de l'acquéreur sur le canard boiteux qu'il est en train d'acquérir. Sinon, c'est une bombe à retardement.

 

Cela étant, dès lors qu'est stipulé une condition suspensive de CU, et que le CU est obtenu sous réserve (peu importe que ce soit le problème du passage qui revienne sur le tapis), il faut considérer que la condition n'est pas réalisée. Et, dès lors, l'acquéreur est libre de ne pas donner suite.

 

Economiquement, sauf si vous êtes pendu financièrement, ou sauf si la parcelle menace d'être déclassée en pré à vaches, votre opération ne se justifie pas. Vous avez tout à gagner à régler le problème de l'enclave de votre bien, et le vendre avec un accès clair et net. Normalement, votre plus-value sur le prix devrait être supérieure aux frais exposés pour régler le problème.

Modifié par Caepolla

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Bonjour à tous et merci à ceux qui ont déjà répondu.Une précision qui me semble importante:les acquéreurs étaient informés de l'enclavement bien avant la signature du compromis.Une des conditions suspensives est:"que le terrain soit désenclavé au moyen d'une servitude de passage au plus tard le jour de la réitération des présentes par acte authentique".Vu le prix du terrain (15000 € pour 3500 m2),il était convenu qu'ils faisaient leur affaire de l'obtention de cette servitude.

Le notaire leur a précisé que faute d'accord amiable,il leur faudrait aller en justice mais qu'ils étaient surs d'obtenir ce droit de passage,la jurisprudence étant constante à ce sujet.Ils avaient demandé que le notaire prenne contact avec le propriétaire adjacent (à ce jour,je ne sais pas si le notaire a effectué cette démarche).Voilà où l'on en est.Pour le moment,il n'y a que des échanges téléphoniques,je pense que le notaire devrait nous informer officiellement de la situation par courrier.Qu'en pensez vous?

Merci beaucoup et bon après midi à vous tous.

NB:si l'un d'entre vous à des soucis d'ordre électrique,je peux lui "renvoyer la balle".

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Pour moi, même si d'autres sont d'avis contraire, ils ne peuvent pas se retirer, puisqu'ils sont fait leur affaire d'obtenir le désenclavement. Comme vous dites, la jurisprudence est constante. La loi le prévoit : Code civil : articles 682 à 685-1 : Droit de passage reconnu par la loi...

Ils n'ont pas prouvé avoir fait les diligences nécessaires, que je sache !!

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si le jour de la réitération le désenclavement n'est pas fait, ils se retirent.

la question des diligences se résoudra en indemnités d'immobilisation éventuelles...

claude-jean, je vous invite enfin fermement à n'avoir pour interlocuteur que votre notaire... c'est à lui de faire le lien avec les acquéreurs

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