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briny76

Refus d'un notaire de nous faire acheter une maison sans raison valable

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Bonjour,

 

Je me permets d’écrire ce message sur votre forum car mon compagnon et moi-même sommes confrontés à un problème pour lequel nous ne trouvons pas de solution!

Nous sommes inscrits dans une agence immobilière par le biais de laquelle nous avons trouvé une maison que nous avons visité à 2 reprises puis fait une offre (Nous avons un immense coup de coeur). Offre qui a été refusée car trop basse. Peu de temps après, nous nous sommes rendus compte que cette maison est également en vente sur le site internet d'un cabinet de notaire à un prix bien plus raisonnable et dans nos moyens! De ce fait, je leur ai téléphoné afin de les rencontrer, de leur poser des questions et dans le but, par la suite, de faire une proposition. Avec le souhait d’être honnête avec eux, je les ai prévenus que nous avions déjà visité la maison par le biais de notre agence immobilière. Ils nous ont expliqué qu'ils avaient des relations commerciales avec l'agence immobilière car celle ci leur fait parvenir des clients et qu'ils ne souhaitent pas perdre les bons liens qu'ils ont avec l'agence immobilière! Ils nous ont également dit que nous avions été trop honnetes avec eux et que l’honnêteté ne paye pas toujours.

De ce fait, ils refusent de nous rencontrer et de nous laisser faire une proposition.

Mes questions sont: Le notaire est il en droit de nous refuser comme clients afin d'acheter une maison sur le simple fait qu'il ait des relations étroites avec l'agence immobilière? N'est ce pas notre droit d'acheter où nous le souhaitons en sachant que non seulement nous avons l'argent mais également la sommes voulue par les propriétaires? Le notaire n'agit il pas à l'encontre de nos droits et de l’intérêt des propriétaires?

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Invité Genjirō

Bonjour,

 

Le problème (et le notaire le sait, c'est pourquoi il refuse de s'entremettre), c'est que ce bien vous a été présenté par l'agence. Si le notaire acceptait votre proposition, c'est le vendeur qui se retrouverait en difficulté car il est tenu par son mandat de vendre à l'acquéreur présenté par l'agence.

 

Vous aussi vous risqueriez de devoir des DI à l'agence en la contournant, des décisions jurisprudentielles sont allées dans ce sens : ce n'est plus uniquement le vendeur qui se retrouve donc en difficulté dans ces cas là.

 

La seule solution est de négocier avec l'agence en lui disant que vous savez pertinemment que le vendeur peut accepter un prix plus bas puisque vous avez vu la maison à un prix plus raisonnable ailleurs. Insistez pour qu'elle re présente votre offre et si refus : demandez un écrit du vendeur.

 

Cdlt

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On n'est pas dans le cas d'un mandat d'exclusivité, et de l'aveu du notaire il s'agit uniquement "d'une entente commerciale" entre le notaire et l'agence qui jouent mutuellement les apporteurs d'affaires et font leur petite salade...

 

Je ne comprends pas de quoi vous parlez Valconseil, dans le cas décrit par briny76.

 

Le notaire ne vous a jamais vu, faites téléphoner par quelqu'un d'autre et présentez vous sous un nom que vous n'avez pas utilisé.

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Bonjour,

 

Le problème (et le notaire le sait, c'est pourquoi il refuse de s'entremettre), c'est que ce bien vous a été présenté par l'agence. Si le notaire acceptait votre proposition, c'est le vendeur qui se retrouverait en difficulté car il est tenu par son mandat de vendre à l'acquéreur présenté par l'agence.

 

Non, le vendeur serait en difficulté s'il vendait directement à l'auteur du post. Mais comme le mandat n'est pas exclusif, la vente peut aussi être conclue par un autre professionnel.

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Invité Genjirō
On n'est pas dans le cas d'un mandat d'exclusivité, et de l'aveu du notaire il s'agit uniquement "d'une entente commerciale" entre le notaire et l'agence qui jouent mutuellement les apporteurs d'affaires et font leur petite salade...

 

Je ne comprends pas de quoi vous parlez Valconseil, dans le cas décrit par briny76.

 

Le notaire ne vous a jamais vu, faites téléphoner par quelqu'un d'autre et présentez vous sous un nom que vous n'avez pas utilisé.

 

Mandat exclusif ou pas, le vendeur s'engage, par un mandat de vente, à passer par l'agence qui lui a présenté un acquéreur.

 

Votre "entente commerciale" ne tient pas sans une délégation de mandat : vous faites courir le risque au vendeur que l'agence se retourne contre lui et réclame des DI pour la vente finalement négociée par le notaire (s'il accepte !).

 

---------- Message ajouté à 14h43 ---------- Précédent message à 14h41 ----------

 

Non, le vendeur serait en difficulté s'il vendait directement à l'auteur du post. Mais comme le mandat n'est pas exclusif, la vente peut aussi être conclue par un autre professionnel.

 

Pas du tout ... vous confondez le fait que le mandat exclusif empêche de faire appel à un autre professionnel ... et le fait que le mandat de vente oblige le vendeur à passer par l'agence avec laquelle il a signé un mandat s'il vend par une autre entremise que la sienne à un acquéreur présenté par l'agence.

 

L'important ici, ce n'est pas que le mandat soit simple ou exclusif, mais le fait que l'acquéreur et le vendeur ont été mis en relation par l'agence.

 

Pour être tout à fait claire : si le vendeur vend à un acquéreur qui n'a pas été présenté par l'agence (que le vendeur aurait trouvé par lui-même, ou par l'intermédiaire de son notaire) il n'y a pas de problème.

 

Autrement dit : Briny ayant été présentée par l'agence au vendeur, elle ne peut pas faire autrement que de passer par l'agence pour conclure la vente, sinon elle met le vendeur en difficulté, d'autant que les mandats de vente prévoient généralement que le vendeur les avertisse de la vente qui se fait hors agence, en précisant le nom de l'acquéreur.

Modifié par Genjirō

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Pour être tout à fait claire : si le vendeur vend à un acquéreur qui n'a pas été présenté par l'agence (que le vendeur aurait trouvé par lui-même, ou par l'intermédiaire de son notaire) il n'y a pas de problème.

 

Et si le vendeur met son bien en vente dans deux agences différentes, et que le même acheteur se présente, avec les deux agences, vous faites quoi ? Le vendeur peut tout à fait choisir avec quelle agence il vend, en fonction des offres qu'on lui fait.......

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Invité Genjirō
Pour être tout à fait claire : si le vendeur vend à un acquéreur qui n'a pas été présenté par l'agence (que le vendeur aurait trouvé par lui-même, ou par l'intermédiaire de son notaire) il n'y a pas de problème.

 

Et si le vendeur met son bien en vente dans deux agences différentes, et que le même acheteur se présente, avec les deux agences, vous faites quoi ? Le vendeur peut tout à fait choisir avec quelle agence il vend, en fonction des offres qu'on lui fait.......

 

Comme un même acquéreur ne peut pas visiter un bien avec deux agences différentes en même temps ... la question ne se pose pas !

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Comme un même acquéreur ne peut pas visiter un bien avec deux agences différentes en même temps ... la question ne se pose pas !

 

Ca, c'est qu'on appelle botter en touche !!

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Invité Genjirō
Ca, c'est qu'on appelle botter en touche !!

 

Ben non, il suffit de réfléchir : l'acquéreur est lié à la première agence qui lui fait visiter un bien (si ce bien l'intéresse, évidemment) !

 

C'est entre autres pour cette raison d'ailleurs qu'il y a débat sur le bon de visite ! Sinon, tout le monde s'en ficherait ...

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Si M.X visite un bien le lundi avec l'agence A pour 150.000 euros, il a parfaitement le droit de visiter le même bien le mardi avec l'agence B, à un prix de 130.000 euros et de faire affaire avec l'agence B, sans A n'ait son mot à dire....

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Invité Genjirō
Si M.X visite un bien le lundi avec l'agence A pour 150.000 euros, il a parfaitement le droit de visiter le même bien le mardi avec l'agence B, à un prix de 130.000 euros et de faire affaire avec l'agence B, sans A n'ait son mot à dire....

 

Oui, en théorie ... sauf qu'en pratique les mandats interdisent justement de passer par quelqu'un d'autre (agence ou directement) pour un même bien présenté à un même acquéreur et qu'à passer outre, le vendeur devra des DI.

Modifié par Genjirō

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Clause abusive.... donc réputée non écrite !!!!!!

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Invité Genjirō
Clause abusive.... donc réputée non écrite !!!!!!

 

Pas du tout, cela fait partie des conventions contractuelles passées entre les parties.

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Même signée, une clause abusive reste abusive. Et celle-ci l'est, puisqu'elle cause un déséquilibre patent et manifeste entre l'agence et le vendeur, ce qui est le fondement même des clauses abusives.

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Bonjour

Il y a des jurisprudences sur le sujet , il est toujours possible de traiter avec une autre Agence ou le service immobilier du Notaire du moment que les 2 ont un mandat (sans exclusivité évidemment)

Jurisprudence sur le bon de visite des agents immobiliers - Négociation (transactions, locations)

 

Voir aussi :

http://forum-juridique.net-iris.fr/immobilier/219753-droit-agence-immobiliere-apres-revocation-mandat-simple-2.html

Modifié par Marieke

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Invité Genjirō
Même signée, une clause abusive reste abusive. Et celle-ci l'est, puisqu'elle cause un déséquilibre patent et manifeste entre l'agence et le vendeur, ce qui est le fondement même des clauses abusives.

 

Je vous renvoie à au moins deux décisions de la Cour de Cassation :

 

Cour de cassation, chambre civile 1, 13/12/05: Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 13 décembre 2005, 03-17.695, Inédit | Legifrance

 

Cours de cassation, chambre civile 1, 30/05/06 : Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 30 mai 2006, 04-11.208, Inédit | Legifrance

 

Où les arrêts reconnaissent non seulement cette clause comme licite, mais aussi comme ne faisant pas obstacle à la non exclusivité puisque le mandant peut contracter avec d'autres agences.

Modifié par Genjirō

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J'ai acheté une maison qui était dans 2 agences : agence A + cher que B. L'agence A m'a vendu la maison au prix de l'agence B. Seul différait la commission agence.

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@Tobias : ce type de clause n'est pas du tout abusif. Cela a été jugé et rejugé. Voir le lien de Marieke sur net-iris. Par contre, on ne répétera jamais assez que sauf fraude avérée de l'acquéreur envers l'agence (faux-nom, prête nom etc), ce sera toujours le vendeur qui sera condamné à payer les D&I.

 

Personnellement je dirais que la réponse est dans la clause pénale du mandat signé avec le vendeur. Sans lecture de cette clause impossible de se prononcer.

 

Par ailleurs, est ce que vous, en tant qu'acquéreur, vous pouvez reprocher au notaire de pas informer le client, à mon sen Non. Mais le vendeur peut éventuellement reprocher au notaire une perte de chance. En clair, sauf à avoir le numéro du vendeur pour dépatouiller tout cela, il n'y a pas grand chose à faire.

Modifié par Almas

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Je rebondis sur la remarque d'Almas. Car c'est parti dans des questions annexes, mais la question fondamentale qui est posée reste : le notaire peut-il refuser d'intervenir comme il le fait ? En fait, ce n'est pas vraiment en tant que notaire qu'il refuse d'agir, mais comme "agent immobilier". A mon sens, comme il agit comme courtier pour le compte de son mandant, j'aurais tendance à répondre que oui.

Après, je ne suis pas sûr qu'on trouve de la jurisprudence pour ça, parce qu'il est quand même rare de trouver un agent agissant contre son intérêt à toucher une commission.

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Oui mais l'Office notarial peut-il refuser de vendre à ce prix, c'est ça la question

 

Ben tiens justement je vois que tu es là CAEPOLLA entretemps donc tu dis que oui ?

C'est un peu étonnant quand même

Modifié par Marieke

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Je rappelle quand même que dans son 1er message, l'intervenant dit qu'il a fait une offre qui a été refusée. Juridiquement, selon le Code Civil, la vente n'est donc pas faite, puisqu'il n'y a pas d'accord entre les parties contractantes. C'est pour cela que l’acquéreur peut aller voir ailleurs. Ce serait très différent s'il y avait eu accord, mais qu'ensuite il ait trouvé encore moins cher....

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Invité Véga Lyre
Oui, en théorie ... sauf qu'en pratique les mandats interdisent justement de passer par quelqu'un d'autre (agence ou directement) pour un même bien présenté à un même acquéreur et qu'à passer outre, le vendeur devra des DI.

Non.... Nononon. Les mandats ne refont pas la loi. Il ne faut pas hésiter à les regarder avec un oeil "critique".

Ne pas oublier qu'il ne faut aucune qualification particulière pour devenir agent immobilier, et que ce sont des commerçants, pas forcément rôdés au droit.

Il y en a de bons, et de moins bons.

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Invité Genjirō
Non.... Nononon. Les mandats ne refont pas la loi. Il ne faut pas hésiter à les regarder avec un oeil "critique".

Ne pas oublier qu'il ne faut aucune qualification particulière pour devenir agent immobilier, et que ce sont des commerçants, pas forcément rôdés au droit.

Il y en a de bons, et de moins bons.

 

Comment ça : aucune qualification particulière pour devenir AI ? c'est une plaisanterie ?

 

Et que faites-vous de la loi Hoguet et du décret du 20 juillet 72 fixant les conditions d'obtention de la carte professionnelle ? (notamment, articles 11, 12 et 14) ?

 

Il ne faut pas confondre les commerciaux qui vendent des maisons comme ils ont vendus des chaussettes ... sans compter les mandataires qui sortent d'un peu partout ... et les AI (même si on les appelle tous "agents immobiliers") ! Ce qui n'empêche guère qu'effectivement il y en a des bons et des moins bons : pas d'illusion, c'est comme partout.

 

Les mandats ne refont pas la loi mais la clause dont je parle est bien acceptée par la jurisprudence.

Modifié par Genjirō

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Invité Véga Lyre

Je parle en connaissance de cause : J'ai eu une carte professionnelle d'agent immobilier pendant un an alors que je n'y connaissais rien de plus qu'un étudiant en droit lambda, le temps qu'une amie passe les diplômes adéquats. C'est ce qui s'appelle un "prête-nom".

J'avais simplement un niveau d'études suffisant. Et je vous confirme qu'en sortant de la fac, j'étais d'une incompétence remarquable en pratique, mais pile poil dans les critères posés par la loi Hoguet.

La pratique, je l'ai apprise par la suite, en collaboration avec un notaire honnête et rigoureux, à force de ferrailler avec des AI qui tentaient de faire passer des vessies pour des lanternes, pour mes clients fortunés ou pour moi-même.

 

Ici, on est clairement dans un cas d'entente entre un notaire et une agence immobilière. Genre de chose qui ne sera bénéfique ni à l'acheteur, ni au vendeur, et dans le cadre d'une clause contractuelle dont il faudrait pouvoir avoir le texte exact pour déterminer si, dans un mandat simple, elle ne constitue pas une clause abusive.

 

Par ailleurs, inutile de pousser des cris d'orfraie, je sors de la discussion...

Modifié par Véga Lyre

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Oui mais l'Office notarial peut-il refuser de vendre à ce prix

 

Le notaire n'est pas le vendeur, et son mandat, normalement, ne lui donne pas pouvoir de signer la vente à la place du vendeur.

 

Dans le cadre du mandat, le vendeur s'oblige à accepter l'offre au prix du mandat. Mais est-ce qu'il y a la réciproque ? Oui, on pourrait admettre que le mandant se plaigne de son mandataire qui ne lui transmet pas une offre au prix, cela relèverait de l'obligation de loyauté du mandataire. Mais je ne suis pas sûr (sans être catégorique) que le tiers puisse se plaindre de l'inertie volontaire de l'agent immobilier.

 

Bon, après, ils n'auraient jamais crée ce problème s'ils avaient eu l'intelligence de tous commercialiser au même prix brut. C'est quand même une aberration commerciale, à l'heure d'Internet, d'avoir plusieurs annonces d'agence, à des prix différents, pour un même bien.

 

Sinon, un truc important quand même, au regard du débat annexe de ce fil : un notaire qui fait du courtage immobilier ne relève pas de la loi Hoguet, mais de la législation notariale.

Modifié par Caepolla

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