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Bonjour, ma maman est décédé il y a deux ans, et mon papa (75 ans) est en maison de retraite, donc il a quitté la maison familiale.

Nous sommes 4 enfants.

Je vie au Canada et les actes se font en France.

Dans un premier temps au mois de janvier 2014, j'ai fait une procuration à la notaire pour faire l'acte de succession.

La maison est mis en vente et nous avons un acquéreur pour 120 000 euro. Donc la notaire m'a envoyé une procuration pour signé le compromis de vente et la vente finale, (je serai représenté par un membre du cabinet notarial), ma signature a été attesté par le consulat français comme demandé.

Avant de l'envoyer j'ai téléphoné à la notaire et elle ma dit que ma soeur avait demandé que la somme de la vente revienne intégralement à mon père (c'est elle qui gère son argent), selon c'est dire avec mon accord hors ce n'est pas le cas.

 

Hier je reçois un courriel du notaire dont voici une copie:

 

Chère Madame,

 

Je fais suite à notre dernier entretien téléphonique dans le cadre de la vente de la maison sise à ......

 

Concernant le répartition du prix de vente, la totalité du prix revient à votre papa, Monsieur ........, en vertu de son usufruit.

 

 

L’acte de vente authentique contiendra une clause de subrogation afin que la totalité du prix de vente lui revienne ce qui permettre de constater la créance que vous devez à la succession

 

 

La part de ses héritiers, donc ses enfants, leur reviendra après son décès.

 

 

Vous voudrez bien me faire parvenir la procuration pour vendre au plus vite, les acquéreurs souhaitant régulariser le compromis de vente rapidement.

 

Personne ne m'a demandée mon avis et en plus mon frère m'a envoyé un courriel la veille en me disant que j'aurais bien ma part après la vente,le notaire peut'il être en collusion avec mon frère?

 

Ma question est : que dois-je faire pour que mes droits soi respectes,peuvent'ils vendre sans mon accord?,peuvent'il exiger que je donne ma part a mon père?

 

D'avance merci pour vos réponses

 

Edelweiss72

Modifié par edelweiss72

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Non, le prix de vente ne revient pas à l'usufruitier en vertu de son usufruit, le prix de vente est partagé au prorata des droits de chacun, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.

Libre à chaque nu-propriétaire de faire comme il l'entend vis-à-vis de sa quote-part.

 

En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.

 

Vous dites au notaire que vous entendez appliquer l'alinéa 1er de l'article 621 qui stipule que le partage du prix est de droit, et vous entendez donc recevoir la quote-part du prix correspondant à la valeur de votre part de nue-propriété, et ne pas reporter l'usufruit sur votre quote-part, et donc de ne pas être créancier de la succession de votre père ni d'être concerné par une clause de subrogation, libre aux autres héritiers de reporter l'usufruit sur leur quote-part du prix par cette même clause de subrogation, si tel est leur choix.

 

Question subsidiaire : quelle est l'étendue de la procuration déjà signée ? Stipulait-elle déjà le sort du prix de vente ? Le compromis en parlait-il aussi ?

Modifié par Rambotte

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Je n'ai pas encore signée de procuration de compromis/vente,la procuration parle de 120 000 euro et de un quart de nue propriété m'appartenant.

 

De plus je peux faire une procuration qu'a ce notaire,puis-je prendre une autre notaire pour me representer,et tout ca depuis le canada?

 

Rambotte je vous remercie beaucoup pour vos réponses clair,heureusement qu'il y a sur cette terre des personnes comme vous.

Modifié par edelweiss72

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Puis-je faire des annotions manuscrites sur le compromit de vente en stipulant mes doléances?

 

Ce matin la notaire a proposée 10 000 euro,chose que j'ai refuser,elle ne m'a même pas laisser citer l'article de loi,elle était pas contente,je ne comprend pas,elle ne doit pas être impartial?

Modifié par edelweiss72

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il n'y a pas à "proposer" une somme ^^ On prend le prix de vente, on enlève les frais et on partage le solde en fonction des droits de chacuns !

*

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Sur la vente, les frais seraient ceux de diagnostics ?

 

Sur un bien supposé commun aux époux de 120000, la part dépendant de la succession de votre mère en pleine propriété est 60000. La part d'un enfant en pleine propriété est 15000 (4 enfants). Si on prend un usufruit à 30% (75 ans), votre part de nue-propriété est 70% = 10500. On est dans les ordres de grandeur.

 

La notaire n'a pas besoin qu'on lui cite l'article, elle doit bien le connaître, et a fait ce même calcul.

Modifié par Rambotte

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La maison appartenait a ma maman,elle a fait en sorte que mon papa est l'usufruit.

 

Ma maman a acheter la maison de ca mère et racheter la part des autres enfants,elle a fait cela en étant mariée.La maison était a sont nom,mais pas de contrat de mariage entre epoux.

 

Je ne comprend pas votre premiere phrase Rambotte:Sur la vente, les frais seraient ceux de diagnostics ?

Modifié par edelweiss72

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Normalement, les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur.

Donc la remarque de Yeuse "on enlève les frais" me semblait erronée. Sauf que pour vendre, il existe des obligations de diagnostic (plomb, amiante, termites), et ces frais devraient je crois bien être dus par le vendeur ? La question s'adressait donc à Yeuse pour qu'il confirme qu'il pensait à ces frais.

 

Si la maison appartenait à votre mère, suite à la succession de son père, et à une licitation entre sa mère et sa fratrie, à charge de payer des soultes, alors effectivement, votre part, c'est un quart du tout et non un quart de la moitié, en nue-propriété.

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Ma mère a payer les soultes a ces frère et sœurs, la mère de ma mère a construit la maison.Ca mere est décédé est elle a payer ce qu'il revenait a ces frère et sœur pour garder la maison.

 

Une autre question lors de la vente si mes frères et sœurs décide de donner tout a mon père cela est indiquer quelque part?

 

Parce que quelque chose ne va pas,si mes frères et sœurs disent je donne a papa mais qu'il ne le font pas et si j'accepte les 10000 euro 20000 ira a mon père et eux auront la totalité

Modifié par edelweiss72

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Personne ne "donnera" à votre père, ce ne sera pas une donation.

Aujourd'hui vous êtes tous nus-propriétaire d'un quart du bien qui vaut 120000, et votre père est usufruitier du bien.

Un quart de bien vaut donc 30000, et la nue-propriété de votre quart vaut 21000. L'usufruit de votre part vaut 9000, et donc l'usufruit complet vaut 36000.

 

Lors de la vente du bien, par défaut, chaque héritier reçoit la valeur de sa nue-propriété, 21000, et votre père reçoit 4 fois 9000.

Mais il peut y avoir un accord entre votre père et un héritier pour reporter l'usufruit sur le prix, et donc l'héritier en question reçoit la nue-propriété de 30000 euros, et votre père reçoit l'usufruit de 30000 euros.

Mais l'usufruit d'une somme s'appelle un quasi-usufruit, c'est le droit de dépenser cet argent, 30000 euros, charge à le rendre au décès. C'est-à-dire que l'héritier ne reçoit rien, si ce n'est un droit de créance de 30000 euros contre la succession de l'usufruitier. (Encore que pour que cette créance soit fiscalement reconnue, il faut une convention de quasi-usufruit, car les sommes détenue par un usufruitier sont fiscalement réputées lui appartenir en pleine propriété, sauf preuve contraire. Donc l'héritier ne pourra pas déduire cette créance pour diminuer ses droits de succession à payer au fisc, sans convention de quasi-usufruit.)

Bref chaque héritier a le choix entre recevoir tout de suite 21000 euros sans attendre (partage du prix), ou attendre le décès de l'usufruitier pour récupérer 30000 euros hors succession (report de l'usufruit sur le prix), si convention de quasi-usufruit permettant de déduire les 30000 de l'héritage comme étant un remboursement de créance.

Ce choix est évidemment acté, et c'est le notaire qui distribuera les fonds, soit 21000 à l'héritier et 9000 à l'usufruitier en cas de partage, ou 30000 à l'usufruitier et 0 à l'héritier en cas de report de l'usufruit.

En aucun cas il y a donation ni de 21000 ni de 30000 à l'usufruitier.

 

Reste aussi à comprendre pourquoi la notaire parle de 10000. Etes-vous sûre des droits de propriété initiaux sur le bien ?

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oui la maison était a ma mere,je suis sur et certaine

 

pour les 10000 euro mon frere m'a dit que je n'avais le droit qu'a 9000 euro,mais qu'il avait decider de me donner 1000 de plus....

Modifié par edelweiss72

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et donc la notaire m'a proposer cette somme,j'ai de plus en plus de doute sur la probité de ce notaire....

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Vous avez non seulement la possibilite de prendre le notaire de votre choix mais aussi de donner procuration a qui vous le souhaitez pas forcement a une personne de l'étude

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Attention, s'il y a eu licitation pour l'achat de la maison, au décés de votre maman il y avait peut-être une dette envers la communauté à voir comment ceci a été réglé. Il serait bon que vous ayez les documents liés au décés de votre maman afin d'être certaine à 100% des droits que vous avez dans cette maison :)

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Effectivement, puisque votre mère a racheté les droits de sa fratrie, non pas avec son argent, mais avec l'argent de la communauté, laquelle doit donc recevoir une récompense, qui ira pour moitié à votre père dans le partage de la communauté.

Donc si les droits que vous avez dans la maison sont bien de 1/4 en nue-propriété, le calcul du partage du prix devra tenir compte d'autres éléments, non lié à la vente et à la succession, mais à la liquidation de communauté.

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Effectivement, puisque votre mère a racheté les droits de sa fratrie, non pas avec son argent, mais avec l'argent de la communauté,.

 

ou peut etre avec des fonds venant de la succession de ses propres parents donc peut etre argent propre a la maman

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Certes, mais il vaut mieux partir sur l'idée que la somme calculée par la notaire ne provient pas de lubies de cette dernière, et qu'elle procède d'un raisonnement.

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Il n'y a pas eu de licitation,la notaire ne veut pas me dire a combien j'ai le droit,meme au telephone,elle m'a dit a la derniere conversation telephonique vous avez 10000 euro et le reste de votre part ira a votre père,une creance en faite.

 

elle ne me donne aucune info sur mes droit,elle ne veut pas,je sais ca parait fou,mais c'est la strict vérité.

 

je vais telephoner a la chambre des notaires,je verrai bien

 

---------- Message ajouté à 14h42 ---------- Précédent message à 14h12 ----------

 

Je viens de telephoner a la chambre des notaires,donc effectivement il y a un probleme selon elle,la notaire n'agit pas selon la loi.Elle m'a dit que je leurs envoi une lettre avec mes questions et quelle prendra contact avec elle.

Modifié par edelweiss72

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Licitation a plusieurs sens, ce n'est pas forcément une vente aux enchères.

Licitation veut dire aussi partage, lorsque la sortie de l'indivision se fait par rachat de parts, à charge de payer une soulte : on dit "vente à titre de licitation", ici "faisant cesser l'indivision".

La fratrie de votre mère a "vendu à titre de licitation" leurs droits à votre mère, laquelle leur a payé une soulte (nom qu'on donne au prix de vente dans ce contexte).

 

S'il parle de créance, c'est plus que probablement celle due à votre père par la communauté qui a payé les soultes dues par votre mère à ses cohéritiers.

Les calculs sont probablement exacts, mais vous avez le droit de les avoir en main.

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Je n'ai signer qu'un succession pour le moment,ma mere a acheter la maison de ma grand mère quand cette dernière est décède et a payer ces frère et sœurs.A la mort de ma mère elle a donner l'usufruit a mon père et c'est tout,rien d'autre.

 

 

Une question:ais-je le droit de savoir qui veut acheter la maison?

Modifié par edelweiss72

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... Vous n'avez pas fait la succession de votre maman ?

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Et donc dans ce document les parts de chacun doivent être très exactement décrites :)

 

En ce qui concerne la vente, aussi bien la mise en vente que la vente elle-même ne peuvent se faire sans votre signature (ou un pouvoir à une personne que vous déléguerez pour signer)

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Je ne l'ai pas encore recu,car je l'ai faite il y a deux mois,elle doit me l'envoyer,mais toujours rien.

 

Ha mais je n'ai rien signer pour la mise en vente de cette maison,il l'on fait sans mon accord.Ils m'ont mis devant le faite accompli et donc j'ai dit oui par mail.

Modifié par edelweiss72

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Je viens de recevoir un mail du notaire,elle ne repond a aucune de mes questions juridique,elle me dit simplement qui si la maison n'est pas vendu elle perdra de ca valeur.

 

 

Je le sais bien quel perdra de ca valeur,c,est incompréhensible,enfin je dit notaire ce n'est pas exact,c'est la clerc de notaire qui s'occupe de cette affaire.On ne veut pas me passer le notaire car on me dit que c'est cette clerc de notaire qui est en charge de l'affaire.

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