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ericm59

Dégradations par locataire qui est responsable ?

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Bonjour, J'ai reçu un courrier recommandé de la part du syndic qui gère l'immeuble où j'ai un appartement que je loue à un couple. Dans ce courrier, il m'est réclamé personnellement de régler deux factures consécutives à des dégradations des parties communes qui "auraient" été commises par mon locataire (Fermeture d'une porte palière, support range vélos). 1/ La preuve des dégradations doit-être apportée ? 2/ Le locataire est-il responsable de ses actes et non le propriétaire ? Que dois-je faire ? Merci pour vos conseils. Eric

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Bsr

Il faudrait déjà être sur que c'est votre locataire.

Quelles sont les preuves, autres que des suppositions?

A-t-il seul accès à ce local?

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et je rajouterai que c'est normal que le syndic facture le copropriétaire (il n'a aucun rapport avec le locataire).

mais bon, il faut des preuves formelles et indiscutables que ce soit bien lui qui ait fait les degats ! sinon c'est trop facile ... ;)

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D'après le courrier reçu, il s'agirait de plaintes émanant de certains copropriétaires qui auraient remarqués de la part de mes locataires des agissements indignes eu égard au standing de l'immeuble (pas de constat direct ni de preuve formelle). En tout état de cause, je ne suis pas responsable des agissements de mes locataires. Si grief il y a, c'est à mes locataires d'en répondre et non à moi. Il est hors de question que je subisse ces désagréments. C'est dans ce sens que je demandais si légalement je devais payer à la place de mes locataires. Que dois-je faire ? merci. Eric

Modifié par ericm59

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Donc pas de preuves....

C'est donc à la copro de payer, donc à tous les copropriétaires.

 

Je serais vous, j'irais quand même parler du pays à mes locataires.

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Invité Himawari
Bonjour, J'ai reçu un courrier recommandé de la part du syndic qui gère l'immeuble où j'ai un appartement que je loue à un couple. Dans ce courrier, il m'est réclamé personnellement de régler deux factures consécutives à des dégradations des parties communes qui "auraient" été commises par mon locataire (Fermeture d'une porte palière, support range vélos). 1/ La preuve des dégradations doit-être apportée ? 2/ Le locataire est-il responsable de ses actes et non le propriétaire ? Que dois-je faire ? Merci pour vos conseils. Eric

 

Question : pourquoi le syndic n'a t-il pas déclaré le vandalisme auprès de l'assureur immeuble ? Lequel assureur aurait demandé un dépôt plainte, lequel dépôt de plainte aurait fait ressortir un éventuel suspect (encore faut-il des preuves), à défaut X aurait été le responsable.

 

Le syndic n'a pas à vous répercuter les faits de votre locataire, encore faut-il les prouver. Soit l'assurance interviendra sur une garantie vandalisme, soit l'ensemble sera réparti dans les charges de copro

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Je ne sais si une assurance copro couvre de tels actes perpétrés éventuellement par un locataire....

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Invité Himawari

Si une garantie vandalisme est prévue au contrat : si, pas de probleme, avec un recours eventuel contre un responsable condamné (ce qui n'arrive jamais quasiment)

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En tout état de cause, je ne suis pas responsable des agissements de mes locataires. Si grief il y a, c'est à mes locataires d'en répondre et non à moi.

 

Pourtant si, vis à vis de la copropriété, vous êtes responsable des agissements de votre locataire : si ce dernier ne respecte pas le règlement de copropriété, c'est à vous d'intervenir auprès de lui pour lui rappeler les règles de vie en copropriété.... et s'il est prouvé qu'il a cassé quoi que ce soit, c'est à vous que le syndic adressera la facture.

Modifié par Yooyoo

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Invité Himawari

Pas d'accord !

 

Sur quel fondement juridique ?!

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Le syndic n'a aucun lien avec les locataires : il ne connait que le propriétaire. Que ce soit pour le paiement des charges ou d'éventuelles autres dépenses suite à des dégradations faites par le locataire, le syndic demande le paiement au propriétaire : c'est à ce dernier de se retourner ensuite contre son locataire pour obtenir le paiement des charges récupérables.

 

Il est vrai que le propriétaire n'est pas responsable légalement des actes de son locataire, mais c'est à lui d'intervenir pour lui rappeler ses obligations du respect du R.C.

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Invité Himawari
d'éventuelles autres dépenses suite à des dégradations faites par le locataire

 

non non non non ........ ne dites pas ce genre de chose qui est faux ....

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vous ne voulez pas comprendre OXY. on parle de 2 choses differentes:

 

1) le syndic n'a rien à reclamer aux locataires en direct : c'est donc tjs au copro bailleur qu'il s'adressera - que ce soit pour les charges ou bien pour le respect du RC

 

2) on ne parle pas specialement des degats causés ... d'ailleurs mes reponses deja au debut allaient dans ce sens. on dit tous la meme chose : tant qu'il n'y a pas de prevues formelles que ce soit ce locataires, rien ne peut etre facturé.

 

mais quand bien meme .... il y aurait des preuves formelles, le syndic facturerait alors au bailleur, qui le repercuterait sur le locataire.

 

c'etait d'ailleurs la question posée :

C'est dans ce sens que je demandais si légalement je devais payer à la place de mes locataires

c'est donc clair.

 

 

Que dois-je faire ? merci
prendre contact avec votre syndic et demandez lui les preuves formelles.

puis de toutes facons, faire savoir au locataire (par ecrit) qu'il doit utiliser les lieux privés et communs, en bon pere de famille (vous pouvez specifier que vous avez recu des plaintes de voisins).

il faut bien sûr aussi qu'il ait recu une copie du RC qui detaille le comportement dans le batiment ... c'*est d'ailleurs une obligation du bailleur de le fournir avec les copies concernant les tantiemes de son lot.

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Invité Himawari

tant qu'il n'y a pas de prevues formelles que ce soit ce locataires, rien ne peut etre facturé.

.

Quand bien même une preuve irréfutable viendrait accuser le locataire ! Présumé innocent jusqu’à jugement.

 

Modifié par Himawari

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non oxy un vandalisme causé par un locataire devant témoins, et sans discussion possible, doit etre payé par cette personne.

 

et vous non plus, on ne peut pas vous laisser dire n'importe quoi ...

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Invité Himawari

La présomption d'innocence est le principe selon lequel toute personne qui se voit reprocher une infraction est réputée innocente tant que sa culpabilité n’a pas été légalement prouvée.

 

Un syndic n'est pas magistrat !

 

Déclaration des droits de l'homme.

 

Article 10

Toute personne a droit, en pleine égalité, à ce que sa cause soit entendue équitablement et publiquement par un tribunal indépendant et impartial, qui décidera, soit de ses droits et obligations, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle.

Article 11

 

1. Toute personne accusée d'un acte délictueux est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie au cours d'un procès public où toutes les garanties nécessaires à sa défense lui auront été assurées.

2. Nul ne sera condamné pour des actions ou omissions qui, au moment où elles ont été commises, ne constituaient pas un acte délictueux d'après le droit national ou international. De même, il ne sera infligé aucune peine plus forte que celle qui était applicable au moment où l'acte délictueux a été commis

 

---------- Message ajouté à 00h42 ---------- Précédent message à 00h38 ----------

 

et sans discussion possible

 

Depuis quand vivons nous dans un pays qui condamne sans droit de la défense ?

 

---------- Message ajouté à 00h49 ---------- Précédent message à 00h42 ----------

 

et vous non plus, on ne peut pas vous laisser dire n'importe quoi ...

 

"Rectifier" / débattre /interpréter avec une source de Droit ... pas de soucis ... mais sans aucun apport juridique .... quid ?

 

 

 

 

Les cas de responsabilités du copropriétaire du fait de son locataire : Tout d’abord, le copropriétaire bailleur est responsable de l'inobservation, par le locataire, des dispositions du règlement de copropriété relatives à l'affectation des lieux.

Quelles que soient les clauses du bail, celui-ci ne saurait aller à l'encontre du règlement.

Dès lors, une utilisation des locaux non conforme à la destination prévue par le règlement en fait rejaillir la responsabilité sur le copropriétaire bailleur (CA Paris, 14 juin 2001 : JurisData n° 2001-151262) ;

Ainsi, le copropriétaire bailleur est de plein droit responsable du dommage causé aux autres copropriétaires et occupants à titre régulier de l'immeuble en copropriété du fait de la violation par le locataire de son lot du règlement de copropriété, comme s'il avait contrevenu personnellement à celui-ci, sauf recours contre le locataire.

Dès lors que l'activité du locataire génératrice du trouble de jouissance est exercée dans son lot, le bailleur en répond.

De même, le copropriétaire bailleur est également responsable de l'inobservation, par le locataire, des obligations générales de voisinage, au même titre que des obligations prévues dans le règlement de copropriété à propos des modalités de jouissance des parties privatives et communes (CA Paris, 14 juin 2001 : JurisData n° 2001-151263).

A titre d’exemples, la responsabilité du copropriétaire a été engagée vis-à-vis du syndic ou des autres copropriétaires à raison des bruits générés par le preneur ou occupant ou par le fonctionnement d'appareils installés par lui dans les lieux loués (CA Paris, 5 mai 1999 : JurisData n°1999-022722 – CA Paris 13 juin 2011 : JuriData n° 2001-146801).

De même, un copropriétaire a été tenu de réparer le préjudice subi par le syndicat du fait de l'exercice d'une activité commerciale interdite par le règlement de copropriété (CA Paris, 12 sept. 2001 : JurisData : n° 2001-152212).

Par ailleurs, étant directement responsable du comportement de son locataire, le copropriétaire a le devoir d’intervenir pour que celui-ci respecte les obligations qui lui incombent.

A défaut, son inaction revêt un caractère fautif, génératrice du préjudice supplémentaire supporté par le syndicat ou l'un de ses membres.

 

II- L’action en responsabilité :

 

  • Sur la qualité à agir :

Conformément aux règles applicables dans le contentieux de la copropriété, les actions à l'encontre du copropriétaire- bailleur à raison du comportement de son locataire peuvent être engagées soit par le syndicat agissant sur le fondement de l'article 15 de la loi de 1965, soit par un ou des copropriétaires, soit même conjointement par le syndicat et l'un de ses membres (CA Paris, 31 mai 2000 : JurisData n° 2000-118253).

Si le copropriétaire ne fait pas respecter par ses locataires le règlement de copropriété, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat de copropriété.

Mais, sa responsabilité devient quasi délictuelle envers les locataires d’autres lots affectés par les troubles provenant du local donné en location.

 

  • Le défendeur :

La personne qui engage l'action en vue de faire cesser les troubles ou dommages provoqués par un locataire et d'obtenir, le cas échéant, une indemnisation, a le choix entre trois solutions.

Tout d’abord, il peut agir directement contre le copropriétaire bailleur.

Sur ce fondement, le copropriétaire peut par exemple être condamné à ne pas laisser poursuivre l’exploitation par le locataire d’un commerce non conforme au règlement de copropriété (Cass 3è civ 18 novembre 1992 Loyers et copr 1993 comm 68).

De même, il peut être condamné à faire cesser l’occupation commerciale des locaux loués prévus à usage d’habitation (CA Paris 23ème ch 30 avril 1990 : JurisData n°1990-023935).

Ensuite, Le syndicat – ou le copropriétaire qui subit un préjudice personnel – peut également agir directement à l'encontre du locataire auteur des dommages ou de la violation du règlement de copropriété qui s'impose pourtant à lui (CA Paris 14 juin 2001 : JurisData n° 2001-151263).

Par exemple, la responsabilité du locataire à l'égard d'un copropriétaire ou d'un autre locataire peut être engagée sur un fondement quasi délictuel en raison des nuisances de son exploitation commerciale (CA Paris 21 novembre 2001 : JurisData n° 2001-15965), ou de travaux sur parties communes sans autorisation (CA Paris 10 janvier 2008 : JurisData n° 2008-351978).

Par ailleurs, en cas de carence du copropriétaire bailleur à mettre fin aux infractions de son locataire au règlement de copropriété, le syndicat est fondé, par l'action oblique, à obtenir la résiliation du bail (CA Paris 22 février 2007 : JurisData n° 2007-330842).

Enfin, le copropriétaire bailleur devant répondre du comportement de son locataire se trouve donc lui-même en faute à l'égard du syndicat ou des autres copropriétaires si le preneur ne respecte pas ses propres obligations vis-à-vis de la collectivité. La responsabilité du préjudice constaté est ainsi partagée, permettant de réclamer la condamnation in solidum du bailleur et du locataire (CA Paris 12 septembre 2001 : JurisData n° 2001-152212).

Article intéressant en la matière : http://www.actioncoproprietaires.org/coproprietaire-bailleur/la-specificite-d-une-location-dans-un-copropriete.html#h3-iii-les-troubles-de-voisinage

 

Vu les éléments sus-cités et notamment la condamnation in solidum (CA Paris 12 septembre 2001 : JurisData n° 2001-152212) je modère mes propos précédemment tenus, quant à l'engagement de la responsabilité du copropriétaire bailleur. Ok, si locataire reconnu coupable des dommages, le copropriétaire peut être recherché en condamnation in solidum. Mes excuses.

 

Je maintiens néanmoins mes propos sur la présomption d’innocence :p

Modifié par Himawari

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C'est maintenant un peu plus clair. Encore merci à vous pour vos réponses, je vais donc contacter le syndic pour avoir la preuve des dires et faire un courrier à mon locataire pour lui rappeler les règles de jouissance en matière locative.

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Invité kogaratsu

bonjour

 

je modère mes propos précédemment tenus, quant à l'engagement de la responsabilité du copropriétaire bailleur. Ok, si locataire reconnu coupable responsable des dommages, le copropriétaire peut être recherché en condamnation in solidum.

coupable uniquement si fait pénalement répréhensible (cas du vandalisme).

;)

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Invité Himawari
bonjour

 

 

coupable uniquement si fait pénalement répréhensible (cas du vandalisme).

;)

 

Ce qui est le cas en l'espece :p

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Je viens de contacter mes locataires. Ils me soutiennent qu'ils n'ont pas dégradé le seuil de la porte de l'ascenseur ni le support du garde vélos. Ils m'ont également informé qu'ils avaient découvert une lettre anonyme collée sur la porte de leur appartement. Cette lettre décrit les nuisances que l'auteur peut subir de la part de mes locataires. La résidence est essentiellement occupée par des retraités "propriétaires" qui voient d'un mauvais oeil l'arrivée d'un jeune couple avec un enfant en bas âge. Je soupçonne qu'il existe dans l'immeuble des "délateurs" et que le syndic, évite, par "peur" de représailles, de rechercher le ou les auteurs des dégradations, en donnant tord à mes locataires. Mon courrier au syndic aura pour objet de demander des explications sur les éventuels affirmations calomnieuses de certaines personnes qui auraient vu mes locataires "dégrader" les biens. Encore merci pour votre aide. Eric

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Je viens de contacter mes locataires. Ils me soutiennent qu'ils n'ont pas dégradé le seuil de la porte de l'ascenseur ni le support du garde vélos. Ils m'ont également informé qu'ils avaient découvert une lettre anonyme collée sur la porte de leur appartement. Cette lettre décrit les nuisances que l'auteur peut subir de la part de mes locataires. La résidence est essentiellement occupée par des retraités "propriétaires" qui voient d'un mauvais oeil l'arrivée d'un jeune couple avec un enfant en bas âge. Je soupçonne qu'il existe dans l'immeuble des "délateurs" et que le syndic, évite, par "peur" de représailles, de rechercher le ou les auteurs des dégradations, en donnant tord à mes locataires. Mon courrier au syndic aura pour objet de demander des explications sur les éventuels affirmations calomnieuses de certaines personnes qui auraient vu mes locataires "dégrader" les biens. Encore merci pour votre aide. Eric

 

Dans certaines copropriété, le locataire est coupable de tout : mobilier abandonné ou gravats dans le local poubelles, saletés dans les couloirs, dégradations, bruit, etc. Et il ya 2 poids 2 mesures : les grandes culottes de mémé qui sèchent sur les balcons sont systématiquement moins gênantes qu'un guidon de bicyclette qui dépasse de la rambarde, les portes de box (vides) ouvertes en journée ne sont gênantes que s'il s'agit de locataires ou de jeunes, etc. :mad:

 

Les gens supposés appartenir au groupe des garants des bonnes moeurs et du règlement intérieur ne se comportent pas forcément de manière honnête. Telle vient vous dire que vous salissez le couloir (alors que vous venez justement de le balayer, conscient des saletés, feuilles mortes que vous venez de laisser en passant) et que les vélos sont interdits, et elle-même ne se gêne pas pour faire rentrer des brouettes immondes poussées par des ouvriers travaillant au noir le dimanche dans son logement, ni pour stocker des plantes dans le couloir... :bored:

Et bien sûr, suite aux dénonciations, votre propriétaire/agence vous met en demeure de respecter des articles de règlement qui n'existent pas sur le standing du sous-sol, ou de ne plus faire de traces sur les murs du 3e avec votre vélo alors que vous habitez au rdc, ou vous menace de vous facturer des réparations. Tout cela est trop facile ! ;)

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Hel4 : il ne faut pas généraliser ; c'est comme partout, il y a de bons et mauvais locataires, tout comme il y a de bons ou mauvais propriétaires. Toutefois, il faut souvent constater que les propriétaires sont plus soigneux et veillent à ne pas dégrader les parties communes : ils savent qu'ils devront payer pour remettre en état ; les immeuble où il n'y a que des résidents propriétaires sont moins dégradés que ceux où une bonne partie des résidents sont locataires ; les locataires se sentent moins concernés car, en général, ce ne sont pas eux qui paieront pour les dégradations.

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Je rejoindrai l'analyse de Yooyoo car les locataires en général, à moins qu'ils aient une notion de droit de la copropriété, font fi d'un Règlement de copropriété 'aléatoirement' annexé à leur bail. Il faut souvent leur rappeler les bases élémentaires...

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