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Polly Peachum

« Echanger » une reconnaissance de dette contre un appartement

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Bonjour à tous,

 

Je loue depuis plusieurs années un appartement que j'envisageais de quitter dans trois ans car mon compagnon sera à la retraite.

Malheureusement un congé pour vente (tout à fait régulier) vient de m'être signifié et, pour ne pas avoir à déménager deux fois en quatre ans, j'essaie d'acheter cet appartement grâce à un prêt "familial" (avec reconnaissance de dette), garanti par une hypothèque sur ce bien.

Afin de pouvoir rembourser rapidement le prêteur, j'aimerais savoir s'il me sera possible, après que j'ai acheté l'appartement grâce à son prêt, de lui "échanger" l'appartement contre la reconnaissance de dette (et devenir sa locataire pour le délai restant jusqu'à octobre 2016).

Savez-vous si la chose est possible ? S'il y a un délai minimum ?

Et avez-vous une idée de la façon dont je devrai m'y prendre ?

Une autre solution serait-elle que le prêteur fasse jouer l'hypothèque pour devenir propriétaire de cet appartement ?

 

 

Vos conseils me seraient bien précieux et je vous en remercie par avance…

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L'hypothèque n'a pas vocation à rendre propriétaire. Elle permet de saisir le bien, de le faire vendre aux enchères, et de se payer dessus.

Pour permettre ce que vous voulez (rendre le prêteur propriétaire du bien que vous achetez), il faudrait conclure un pacte commissoire, adjoint à l'hypothèque. Mais, la loi (article 2459 du Code civil), l'interdit lorsque le bien est la résidence principale du débiteur. Et, même si on contourne cette restriction, l'attribution n'a rien d'automatique : lorsqu'on fait jouer la clause, il y a évaluation de l'immeuble par un expert désigné, et, si le prix de l'immeuble est supérieur au capital restant du prêt, le prêteur doit verser à l'emprunteur la différence de prix.

 

Sinon, il est possible que vous remboursiez votre prêt, en transmettant la propriété de votre logement, au lieu d'un remboursement en argent. Cela suppose l'accord du prêteur, toutefois. Juridiquement, cela correspond à une dation en paiement. Sur le plan fiscal, c'est considéré comme une vente. Ce qui veut dire nouvel acte notarié, avec nouvelle perception des frais. Donc, deux fois les frais, une fois sur votre achat, une fois sur votre dation en paiement.

 

Si votre intention est d'être seulement locataire, vous devriez essayer de négocier avec votre vendeur pour que la famille achète directement le bien, et vous consente une location. Bien sûr, c'est vous la locataire, bénéficiaire du droit de préemption, et votre propriétaire n'est pas tenu d'accepter. Mais, s'il accepte, ce serait plus simple pour vous.

Modifié par Caepolla

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Bonsoir et merci mille fois pour votre réponse si précise et si détaillée.

Comme ça, à première lecture, je ne suis pas certaine de bien comprendre le premier paragraphe mais je vais le relire attentivement et me faire expliquer si besoin...

 

Votre deuxième paragraphe est bien plus clair pour la néophyte que je suis et répond finalement à lui seul à mon interrogation :

Oui, il possible de transmettre la propriété de mon appartement en remboursement de ma dette contractée. (:D)

Bien sûr que cela ne se fera que si le prêteur est d'accord préalablement, pas question pour moi de le prendre au dépourvu.

Et bien sûr que cela implique de nouveaux frais, c'est bien normal.

Mais c'est l'unique solution qui me reste car mon propriétaire a déjà refusé un acheteur que je lui ai proposé (et qui m'aurait gardée comme locataire)

 

Je vous remercie infiniment.

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