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Part dans une maison


patricksergeant

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Bonjour voilà suite au décès de ma mère remariée sous le régime de la communauté, mon frère et moi devenons propriétaire de la maison à part égale, et mon beau père en a l'usufruit (donation au dernier vivant je crois).

Est-il possible de vendre une ou les deux parts, tout en gardant l'usufruit pour mon beau père?

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Il est bien sûr possible de vendre vos droits en nue-propriété : mais la difficulté est qu'il faut trouver un acquéreur, comme indiqué.

La personne potentiellement la plus intéressée est votre beau-père lui-même. Voire un marchand de bien qui acceptera d'acquérir pour peu cher une nue-propriété, en attendant le décès de l'usufruitier.

Le bien était-il commun (ou indivis) au nouveau couple, ou bien propre à votre mère, voire même commun (ou indivis) au couple de vos parents ?

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Bonjour je pense qu'il était propre à ma mère, elle a fait construire bien avant de se remarier, mon frère et moi avions payés le terrain.

Si il est possible de vendre la part de nu-propriété comment se calcule t'elle ? je peux m'adresser à l'huissier pour le savoir ?

Quand a la difficulté de la vendre je m'en doute, mais avec 20h de travail un enfant de 17 ans j'ai beaucoup beaucoup de mal et il va bientôt voler de ses propres ailes et aura besoin d'aide.

Mon frère est aussi en situation difficile, donc j'y pense, je me renseigne sur comment faire je verrais ensuite.

 

La maison est estimé à 140 000€, pour des renseignements fiscaux où puis-je m'adresser ?

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bjr,

il conviendrait de vérifier auprès du fichier immobilier des hypothèques la propriété du bien car en principe la propriété du terrain emporte la propriété de ce qui est construit dessus.

vous pouvez avoir financer le bien sans en être propriétaire.

cdt

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Il faut savoir qui est propriétaire du terrain. Le propriétaire est celui qui est déclaré comme acquéreur dans l'acte d'achat. Le propriétaire n'est pas nécessairement celui qui paye. On peut acquérir avec l'argent d'un autre... Il faudrait donc vérifier si votre mère n'avait pas aquis le terrain avec l'assurance-vie de votre père (ne serait-ce pas plutôt une assurance-décès ?). Et savoir qui étaient les bénéficiaires de l'assurance-vie ou de l'assurance-décès.

 

Cela dit, si le notaire a dit que votre beau-père a l'usufruit, c'est quand même très probablement que votre mère était propriétaire de la maison, donc du terrain.

 

La valeur de votre nue-propriété est le complément de la valeur de l'usufruit, lequel dépend de l'âge de l'usufruitier. On peut en premier lieu s'en tenir au barème fiscal de l'usufruit (50% entre 51 et 61 ans, 40% entre 61 et 71 ans, 30% entre 71 et 81 ans, etc dans les deux sens, par tranche de 10% et de 10 ans).

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c'était exactement le but de ma question. par contre si la mère a réinvestit la parte des enfants dans l'achat du terrain, ils auraient du en etre propriétaire en partie non?

Ben pas forcément. Si c'est elle qui a acquis le terrain avec l'argent des ses enfants, c'est elle la propriétaire du terrain, tandis que si elle a fait acquérir le terrain par ses enfants avec leur argent, ce sont les enfants les propriétaires. Le proriétaire n'est pas le payeur, c'est celui qui est déclaré acquéreur, peu importe d'où vient l'argent.

 

Ici, la mère était usufruière légale des biens des enfants, donc quasi-usufruitière légale de l'argent de ses enfants, jusqu'à leurs 16 ans. Elle pouvait donc dépenser cet argent comme elle l'entendait, charge à le rendre à ses enfants aux 16 ans, à l'extinction du quasi-usufruit légal.

Les enfants, s'ils ont bien été bénéficiaires d'une assurance-vie ou d'une assurance-décès, sont créanciers de leur mère quasi-usufruitière, si elle n'a pas restitué l'argent.

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Oui, mais ce que je voulais dire, c'est que l'usage par la mère de l'argent de ses enfants afin d'acquérir un bien en tant que propriétaire n'était pas illicite.

Son obligation était de rendre cet argent aux 16 ans de ses enfants.

Si elle ne l'a pas fait, les enfants restent créanciers de leur mère.

 

Bien sûr, il faut éclaircir les éléments suivants :

- les enfants étaient-ils bénéficiaires des contrats d'assurance-vie ou d'assurance-décès (souvent, dans les clauses par défaut, le premier bénéficiaire est le conjoint, excluant les enfants)

- quel est l'acquéreur du terrain dans l'acte

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Bonjour, et merci de vos réponses.

Je vais vérifier tout ça parce que nous avons signés des choses (mais juste quelques jours après le décès j'été un peu dans le gaz et ne me souviens plus de tout, ce que je sais c'est qu'on doit justement retourner signer des papiers sur la maison).

Entre temps j'ai appelé mon frère pour discuter de mon idée : vendre nos parts de nu-propriété e, laissant l'usufruit et sa part à mon beau père, et là réponse est catégorique: "moi vivant la maison ne sera pas vendu", nous en sommes donc à des discussions que je ne pensais pas qu'on aurait.

Je reviendrais vers vous avec plus de détails dès que je les ais, parce que la situation change: Mon frère ne semble même pas vouloir me signer de quoi vendre ma part à moi (c'est quasi impossible je le sais), ce qui en dit un peut plus sur la suite, et donc sur le fond il décide que je n'aurais rien de ce que m'a laissé ma mère.

Que la maison (pas en super état pas entretenue) ira à mon fils dans 20 ou 30 ans (mort de mon beau père) alors que je voudrais ma part au plus vite pour utiliser ça autrement ( les placer pour pouvoir aider mon fils en temps voulus) et ça reste dans ce que qu'aurais voulut ma mère.

Bref à la réponse que j'ai eu et sachant que chacun est aussi têtu que l'autre, et les difficultés de chacun, ça va batailler, et pour avoir de bons conseils je suis conscient de devoir donner de bons renseignements.

 

Donc à bientôt et surtout merci.

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Il ne peut pas vous empêcher de vendre vos droits indivis, si vous trouvez un acquéreur (ce qui est la difficulté).

Si vous trouvez un acquéreur, vous aurez l'obligation de fournir les conditions à votre frère qui aura alors un droit de préemption au prix que vous aurez convenu avec votre acquéreur.

Donc soit votre frère préempte, et c'est lui l'acquéreur qui vous verse le prix, soit il ne préempte pas, et c'est votre acquéreur qui verse le prix.

Sans çà, vous pourrez toujours assigner en partage de l'indivision en nue-propriété, qui pourra se traduire par la vente aux enchères de la nue-propriété (sans effet sur les droits d'usufruit de votre beau-père).

Le plus sage serait d'ailleurs de lui proposer qu'il vous rachète vos droits, en précisant peut-être que s'il refuse, vous le proposerez à votre beau-père, ce qui donnera à ce dernier, s'il achète, le pouvoir de forcer la vente du bien...

 

Notez que puisqu'il y a une donation entre époux, il faut vérifier si votre beau-père n'a pas opté pour la quotité 1/4 en pleine propriété et le reste en usufruit. Dans ce cas, il participe lui aussi à l'indivision en nue-propriété.

 

Enfin, ça peut-être intéressant de faire le point sur cette histoire d'assurance-vie ou d'assurance-décès.

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Enfin, ça peut-être intéressant de faire le point sur cette histoire d'assurance-vie ou d'assurance-décès.

Ça , ça vas être difficile le décès de mon père datant de mars 1971, et ma ma mère connaissant seule les choses, et mon frère en aillant les papiers , d'ailleurs il les a récupérés et rien ne m'a été proposé demandés.

 

On doit se revoir devant le notaire pour la maison, je vais réunir le maximum de choses d'ici là et ce jour la, puis je reviendrais vers vous.

Merci encore.

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On doit se revoir devant le notaire pour la maison, je vais réunir le maximum de choses d'ici là et ce jour la, puis je reviendrais vers vous.

Merci encore.

demander au notaire de faire le point sur la propriété du terrain, c'est de son ressort

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A mon avis, il n'y a quasiment pas de doute, le fait le conjoint est usufruitier n'est probablement pas inventé par Patrick, cela a dû être affirmé par le notaire, qui savait déjà que la mère était propriétaire.

loin de moi l'idée de critiquer la profession mais étant passé par là, j'ai malheureusement constaté que le notaire comme tout professionnel peut faire des erreurs et/ou des omissions, d'où l'intérêt de vérifier tout ça

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Tout à fait, et je l'ais accepté devant le notaire.

Mon idée c'est que mon frère et moi on vendent nos part sans enlever l'usufruit de mon beau père, sinon c'est simple à sa mort la maison ne vaudra rien et on hérité de rien.

En plus la situation est ubuesque:

 

- Mon beau père vie dans 110m² seul et paie facture et taxe foncière seul. Il a deux voitures.

- Mon frère a sa voiture mais vie actuellement chez une tante et il est au chômage.

- Je vis seul avec mon fils dans un appartement trop cher pour moi puisque mes parents ne m'aident plus (et pour cause), si rien ne change je devrais déménager et je n'ais pas d voiture pour trouver du boulot.

 

Ma solution :

On vend les parts on sort de misère et assurons l'avenir (argent placé ou investit dans une création d'entreprise à deux), notre beau père reste usufruitié, rien ne change pour lui, on a eu notre héritage.

Solution de mon frère:

On ne change rien, on attend la mort du beau père ce qui peut prendre 30 ans (63 ans), et la maison ne vaudra plus rien, un des deux vivra dedans et après ... rien.

 

Je veux pouvoir assurer l'avenir de mon fils d 17 ans avec ma part d'héritage, et s'il faut se battre je le ferais tant pis, comme ça mon fils aura un avenir, j'aurais joué mon rôle de père, et ma mère n'aura pas travaillé a fond pour rien.

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Tout à fait, et je l'ai accepté devant le notaire

Vous n'aviez rien à accepter devant le notaire, puisque vous n'aviez pas la faculté de refuser que votre beau-père ait l'usufruit, c'est un droit qui lui a été conféré par votre mère dans la donation entre époux, droit non soumis à votre volonté pour qu'il existe. Votre signature n'est donc pas une acceptation de cet usufruit.

 

Essayez de vendre vos droits à votre frère, ou à votre beau-père. En dehors d'eux, à part pour une somme dérisoire, très peu de chance de trouver un acquéreur, il ne faut pas se leurrer.

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Ça je le sais bien, c'est le pourquoi vendre les deux parts me parait possible (mieux qu'un viager non ?) même pour mon beau père je pense que vendre réellement est la solution.

J'avais demandé qu'on se parle tout les trois avant qu'elle meure = non.

Après qu'elle soit morte = non.

 

je ne l'aurais jamais cru mais il semble qu'on se dirige vers la justice pour que je puisse avoir ma part de cet héritage, a moins que chacun évalue correctement la situation et comprenne que vendre maintenant est la seule bonne solution pour que ma mère n'as pas fait autant d’effort pour rien (veuve à 25 ans avec deux gosses, un père sourd muet, sa mère l’abandonne à ses 5 ans, morte à 67 ans une vie de ***** quoi ...)

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pour que je puisse avoir ma part de cet héritage

Votre part d'héritage, vous l'avez déjà, ce sont vos droits indivis en nue-propriété.

Il s'agit de tenter de transformer votre part en argent à vous, de sortir de l'indivision avec votre frère (ce qui vous fera sortir aussi du démembrement).

 

N'oubliez pas non plus que la sortie d'indivision en nue-propriété, par une vente aux enchères de la nue-propriété, risque de ne pas rapporter grand-chose (la valeur théorique de votre part nue-propriété est de 30% de la valeur du bien, mais il est douteux qu'une vente aux enchères vous permette d'obtenir cette valeur).

Il faut vraiment mesurer le pour et le contre.

Car on peut aussi imaginer une solution de très long terme avec investissement pour que ce bien ne dépérisse pas, et ait donc une vraie valeur au décès de l'usufruitier.

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