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Remises sur loyer pour fidélité


Mike54

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Bonjour,

 

Je suis propriétaire de studios dans une résidence étudiante et je me posais une question assez "bête" concernant la possibilité de faire des "remises" pour les locataires "fidèles".

 

Le gros "problème" des logements destinés aux étudiants c'est le turn-over et les mois d'inoccupation qui vont avec. Parce que beaucoup d'étudiants prennent les logements de septembre à juin et donc on se retrouve avec 0 loyer en juillet et août.

 

L'étudiant idéal pour moi serait celui qui reste quelques années dans son studio (ex : école d'ingénieur sur 3 ans, étudiant en médecine, etc.) ce qui permet de toucher des loyers même l'été et de limiter certains frais.

 

Afin de favoriser l'implantation de tels étudiants dans mes studios je voulais savoir s'il était possible d'inclure dans un bail un système de remises.

Exemple de remise auxquelles j'ai pensé éventuellement :

12 mois de loyers versés sans incident : remboursement des frais d'entrée (je passe par une agence qui s'occupe de la gérance locative).

24 mois de loyers versés sans incident : 1 loyer offert

36 mois de loyers versés sans incident : 1 deuxième loyer offert

Etc.

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Bonjour,

 

c'est peut être une bonne idée...mais questions pour en faire le tour :

 

- relations contractuelles avec votre gérant ? (il peut demander sa commission même le mois de loyer gratuit...)

 

- Vous allez déclarer annuellement les 11/12èmes du loyer. Je ne sais pas comment on articulerait dans ce cas avec la loi d'encadrement sur le loyer si vous y êtes soumis...ni avec la clause d'indexation sur l'IRL si vous comptez la prévoir...

 

Qu'en pensent les autres intervenants ?

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Bonjour,

- Pour le gérant, pas de changement Micke54 devra prendre à sa charge ce remboursement.

- Cette "promotion" est indépendante de la revalorisation des loyers.

 

Pour ce qui me concerne, en annexe du bail je joins un engagement de non revalorisation du loyer à l'échéance sur les 3 premières années.

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Mon gérant touche 8,37% de l'ensemble de mes encaissements. Mon locataire payera tous ses loyers donc mon gérant touchera toutes ses comm' et si je mets en place ce système de remises, je m'engagerais juste à lui rembourser des sommes en fonction des termes du contrat.

 

Concernant les impôts je ne sais pas comment ça se calculerait. Cela dit de la même manière que je peux déduire mes frais d'agence, mes intérêts de prêt, etc. de mes revenus locatifs, je suppose que les sommes que je rembourserais pourraient être considérées comme des frais.

 

Concernant l'indexation, dans mon optique de fidéliser, je pensais inclure de ne pas revaloriser à chaque tacite reconduction.

 

Merci pour le questionnement en tout cas, il est clair qu'il vaut mieux que je clarifie tout avant de me lancer.

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Concernant les impôts je ne sais pas comment ça se calculerait. Cela dit de la même manière que je peux déduire mes frais d'agence, mes intérêts de prêt, etc. de mes revenus locatifs, je suppose que les sommes que je rembourserais pourraient être considérées comme des frais.

 

là je mettrai un hic; vous devrez declarer TOUTES les sommes encaissées; le fait de fideliser le locataire et de lui faire cadeau d'un montant, ne sera pas deductible de vos impots. c'est votre decision et aussi votre avantage à ne pas avoir de turnover trop importants.

je ne vois dans la declaration 2044 aucune possibilité de les deduire.

si vous declarez en BIC (meublés), c'est peut etre different. mais sur le principe, je doute que le CDI voit cet arragement d'un bon oeil.

 

un engagement de ne pas revaloriser serait peut être une bonne chose, a condition que ce soit clairement exprimé dans un addendum au contrat de bail . daté et signé par les parties bien sûr.

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Je suis effectivement en BIC.

 

Et en indiquant qu'au bout de 12 mois par exemple, le loyer baisse de 8,33% (ce qui sur 1 an revient à un loyer de remise) ?

Du coup la "prime" est la même sauf que je n'ai rien à rembourser et au niveau des impôts je déclare tout ce que j'encaisse.

C'est autorisé de prévoir des revalorisations à la baisse ?

 

Par contre l'agence y perd sur les montants qu'elle encaisse mais après tout je suis client et le client est roi non ? :p

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Bonsoir !

L’idée est originale !

Mais un truc m’intrigue.

Le turn over est surtout du parce que les étudiants n’ont pas les moyens de se payer 12 mois de loyers. Dans votre idée, ceux-ci, même s’ils bénéficient d’une remise (ou autre) auront quand même un sur cout, ce qui diminuera d’autant les candidats potentiels et donc la réussite de l’idée, qui est d’encaisser tout de même plus de loyer.

Les étudiants capables de se payer un loyer sur 12 mois sont plus rares, et préfèrent peut-être d’autres formes de location. Bail de trois ans, coloc …..

Avez-vous fait un sondage auprès de vos étudiants pour voir si l’idée les intéressent ?

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En fait je ne possède ces studios (2) que depuis décembre.

Par contre dans l'un deux, il y avait un étudiant de septembre 2010 qui a donné son préavis le mois dernier (pour aujourd'hui d'ailleurs).

C'était un étudiant en école d'ingénieur donc cursus de 3 ans.

 

Comme mes studios sont situés à proximité de plusieurs écoles d'ingénieurs mais aussi d'une fac de médecine, je pensais attirer des étudiants partis pour rester quelques années et qui n'auraient pas envie de s'embêter à retrouver un appart chaque année (visites, frais d'agence, déménagements, etc.) et qui y gagneraient à prendre les miens à travers une prime de fidélité.

Et même pour des étudiants en IUT (pas loin également de mes studios) une petite remise peut les inciter à garder mon studio l'été.

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      3) Si dépassé de 1 mois, est-ce trop tard ?
      un grand merci à ce forum et à ceux qui prendrons le temps de me répondre ! :D
       
      ---------- Message ajouté à 14h49 ---------- Précédent message à 14h33 ----------
       
      je préscise que le litige porte sur un terrain à bâtir (dont la zone constructible s'est agrandie ensuite)
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