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Forum juridique de Net-iris

wimpys

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Bonjour,

J'ai acquit en 2011 un terrain agricole de 9000 m2, que je louais auparavant avec un bail en bon et due forme + une déclaration en règle auprès de la SAFER, en tant qu'exploitant agricole. Cette vente m'a été confirmé par la SAFER.

2 ans après il s'avère qu'une parcelle de 2000 m2 de ce terrain était également loué (avec bail) à une dame agée.

Cette parcelle avait clairement été identifié, car le vendeur m'avait demandé que la vieille dame puisse utiliser cette parcelle de son vivant, pour faire du maîs pour ses poules...

ce que j'avais accepté.

Jamais le vendeur ne nous a pas informé qu'il y avait un bail sur cette parcelle.

Car je louais les 9000 m2, et cela correspondait à la totalité de la parcelle, déclarée auprès de la SAFER et sur le bail.

Le notaire des héritiers (qui était également le notaire de mon bail ) menace de casser la vente si nous ne rétrocédons pas une parcelle de terrain + un droit de passage car la vieille dame n'aurait pas été informé par écrit de la vente, par ailleurs inconnue auprès de la SAFER.

Merci pour vos commentaires.

Wimpys.

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  • Réponses 14
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cette dame etait elle agricultrice ?

le bail signé etait il un bail agricole ?

 

Et voulez vous dire que pendant 2 ans, cette dame n'a jamais payé de loyer ? Et en payait elle un a votre vendeur ?

 

et je ne comprends pas trop :

si vous etiez locataire de la TOTALITE de cette parcelle avant de l'acheter, COMMENT cette dame pouvait elle etre (de son coté) locataire d'une partie de cette meme parcelle ???

 

Qu'indique votre acte de vente a propos de la "mise a disposition" de cette parcelle pour cette dame que vous avez accepté lors de votre achat ?

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Bjr,

cette dame n'était pas agricultrice, elle avait un bail (je ne sais pas si agricole ou non, mais de toute façon inconnue auprès de la MSA).

Elle payait les loyers à l'ancien propriétaire via le Notaire jusqu'à la vente. En effet il avait 2 bails ou baux, pour la même parcelle. Le tout enregistré et géré par le même Notaire.

Aucune mention sur l'acte de vente concernant cette dame. de plus j'ai bien reçu confirmation de la MSA de mon achat et la parcelle correspond bien aux 9000 m² que je louais..

Cdlt.

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C'est le même Notaire qui a fait la vente et qui gérait les baux ?

Comment a t-il pu dans ce cas vous louer et vendre 9000 ?

Je comprends qu'il n'y a plus de versement de fermage de cette dame depuis l'achat donc plus de bail de fait

Maintenant il faudrait savoir si la vente a été faite en proposant la préemption des 2000 m2 s'il existait réellement un bail

Par ailleurs je ne comprends pas comment vous pouviez déjà louer 9000 m2 et non 7000 ou il s'agissait comme vous l'avez indiqué juste d'une jouissance pour cette dame ??

 

Les héritiers ont fourni un bail ou des preuves de paiement d'un fermage ?

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si cette dame n'etait pas agricultrice, son bail ne pouvait etre regi que par le CC

Donc, aucun droit de preemption ne lui etait du lors de votre vente

 

commencez par repondre au notaire (par LRAR) que vous attendez de recevoir copie dudit bail avant de prendre la moindre decision

 

et, lorsque vous aurez ce bail, revenez nous dire ce qu'il en est...

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Je ne comprends pas non plus comment vous avez pu louer 9000 m2 et que le notaire ait pu servir d'intermédiaire pour le loyer des 2000 m2 de la vielle dame, il a cautionné par là quelque chose de tout à fait illégal, puisque le même terrain était donc loué 2 fois. N'hésitez pas à le lui faire remarquer.

Je ne comprends pas non plus son réveil tardif (2 ans après la vente, dument enregistrée par la SAFER), qu'est ce qu'il s'est passé? La vieille dame a-t'elle continué à exploiter cette parcelle durant ce laps de temps?

Un bail oral peut être assimilé à un bail rural de droit commun, il est conclu pour une durée de 9 ans, qu'en est-il de celui-ci en terme de durée? Le non-payement des deux années dernières doit pouvoir vous permettre de casser le bail, de toute façon. Votre statut d'exploitant agricole, en balance avec le statut de particulier de la vieille dame doit également jouer en votre faveur, voyez avec la SAFER directement comment régler le problème ou prenez rendez-vous avec le service juridique de la chambre d'agriculture.

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en complément.

Le vendeur n'avait pas souhaité que la vente ai lieu chez le notaire ayant la gestion des fermages. Mais il avait été informé .

Le notaire (de défunte dame et des héritiers) justifie sa menace , car le droit de préemption de la vieille dame n'aurait pas été respecté.

CC , voulez vous dire code du commerce.

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Le notaire (de défunte dame et des héritiers) justifie sa menace , car le droit de préemption de la vieille dame n'aurait pas été respecté.

Donc voir si bail rural ou pas

De plus vu son age même si elle avait un bail rural au départ il pouvait récupérer son terrain puisqu'en retraite

 

CC , voulez vous dire code du commerce.

Non Code Civil pour le bail si non agricultrice c'est comme un jardin

Il n'y a pas de maison dessus?

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Donc, si il s'agit du Code Civil, car pas Agricultrice, il n'y aurait pas de droit de préemption ?

 

- De plus la SAFER m'a dit qu'on ne pouvait pas être agriculteur avec 2000 m².

 

---------- Message ajouté à 18h23 ---------- Précédent message à 18h21 ----------

 

non il n'y a pas de maison dessus.

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Donc, si il s'agit du Code Civil, car pas Agricultrice, il n'y aurait pas de droit de préemption ?

 

- De plus la SAFER m'a dit qu'on ne pouvait pas être agriculteur avec 2000 m².

 

---------- Message ajouté à 18h23 ---------- Précédent message à 18h21 ----------

 

non il n'y a pas de maison dessus.

 

Donc c'est bien un "jardin" pas de droit de préemption

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Vérifications faites, un bail rural n'est possible que pour des parcelles d'un minimum d'environ 1ha (ça dépend des département mais c'est de cet ordre), ceci explique sans doute pourquoi l'ancien propriétaire a loué "sur le papier" les 9000 m2 d'un coup, sans séparer les 2000m2 de la mamie. Cette dernière ne pouvait avoir un bail rural, de ce coté là, c'est clair. De plus, s'il réduisait la parcelle à 7000, elle se retrouvait trop petite pour qu'il puisse vous la mettre en fermage (hic..).

 

Ensuite, de votre coté, vous avez loué, en toute bonne foi, une parcelle de 9000 m2 (que vous avez donc achetée plus tard) en acceptant de laisser à la mamie l'usage à titre gratuit jusqu'à sa mort du bout de 2000 m2 pour qu'elle puisse y faire son maïs. Dans ce cas, l'usage est perdu par la mort du bénéficiaire. Ca aussi c'est clair.

 

Là où ça se complique, c'est que la mamie semblait avoir un bail sur cette partie de la parcelle (même oral, il peut être valable) et que votre propriétaire en recevait un loyer. Le notaire semble d'ailleurs complice de ce fait. Et là, on est dans l'escroquerie pure et simple. Rien à voir avec le tribunal des baux ruraux.

 

Vous manquez pour l'instant d'éléments pour étayer cette thêse. Il vous faut une preuve des ces versements pour prouver l'escroquerie, de même que les héritiers devront fournir ces mêmes preuves pour prouver qu'il y avait un bail. Je vous conseille d'aller voir le notaire en expliquant ce point de vue en argumentant que vous êtes prêt à porter plainte pour escroquerie, histoire de voir comment il le prend. Si votre ancien propriétaire s'est amusé à ça, il est hors la loi, mais le notaire s'il a cautionné ces agissements risque bien plus gros (une condamnation pourrait le rayer de l'ordre des notaires). Donc n'hésitez pas à brandir la menace de porter plainte, à mon avis ça devrait suffir pour qu'il trouve une solution.

 

Et s'il ne veut rien entendre, portez plainte.

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Article L 411 du code rural (411-3), FDSEA et différents arrêtés préfectoraux: il faudrait que l'internaute, dont je ne connais pas le département vérifie l'arrêté lui correspondant qui fixe la limite de surface pour la signature d'un bail rural. En dessous de cette limite, les baux de petites parcelles ne sont pas soumis aux règles relatives :

- à la rédaction d'un écrit et d'un état des lieux ;

- au prix du bail ;

- au droit de préemption ;

- à la durée de 9 ans : la durée du bail est librement fixée par les parties ;

- aux clauses de reprise ;

- au droit de renouvellement ;

- à l'obligation d'un congé motivé délivré, par exploit d'huissier de justice, 18 mois avant l'échéance.

Règles reprises dans chaque arrêté.

 

De plus il n'y a bail rural que lorsque le bien objet n'est pas destiné à d'autre usage que celui d'exploitation agricole (soc.9 nov.1950: bull.civ.III, n°825). La jouissance d'un jardin, même de superficie supérieure à celle fixée par l'arrêté préfectoral ne suffit pas à établir la conclusion d'un bail rural (Civ. 3e,26 juin 1968: bull.civ.III, n°229; D.1968. 729)

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  • 1 month later...

Bonjour,

 

c'est vrais??????

"un bail rural n'est possible que pour des parcelles d'un minimum d'environ 1ha"

 

Voulez vous me donner des références de ce fait juridique?

 

François

 

---------- Message ajouté à 16h05 ---------- Précédent message à 16h00 ----------

 

Quelle est la limite de surface pour la signature d'un bail rural dans le département 43 (Haute-Loire)?

 

Et est-ce-que ça va aussi pour un bail verbal?

 

François

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      ---------- Message ajouté à 14h49 ---------- Précédent message à 14h33 ----------
       
      je préscise que le litige porte sur un terrain à bâtir (dont la zone constructible s'est agrandie ensuite)
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