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Bail commercial - Superficie érronée


blobi

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Bonjour à tous,

 

Il y a quelques semaines, j'ai signé un bail commercial, au sein d'un centre commercial, pour y installer mon salon de manucure. Le bail a une durée de cinq ans, pour 120m², et doit débuter début Mai.

 

Or, j'ai récemment engagé un designer pour égayer l'endroit, et il m'a informé que le local avait une superficie réelle de seulement 80m² ; ce qui signifie que je ne peux pas installer autant d'ateliers que prévu, et donc une baisse significative des revenus prévus ! J'ai donc contacté le loueur, qui m'a appris que le centre commercial demande à chaque locataire d'assumer une portion des espaces communs (environ 20% de la superficie du bail).

 

Le problème, c'est que le bail n'y faisait mention nul part. J'aimerais donc savoir si j'ai à ma disposition des recours ?

 

Merci à vous.

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en effet, si le bail mentionne un local d'une superficie de 120m2, le bailleur est OBLIGEE de vous delivrer la chose louée

Or, dans la mesure ou ce n'est pas le cas (puisque local de 80m2, soit une difference de 1/2 (on est loin des 20% qui, par ailleurs, ne vous sont pas opposables puisque non mentionné dans le bail)), vous etes en droit d'exiger une reduction du loyer equivalente (art 1719 - 1721 et 1723 du CC)

 

Vous faites donc une LRAR a votre bailleur en le mettant en demeure de vous fournir un local CONFORME au bail puisque la surface du local delivrée est inferieure de 33% a celle prevue contractuellement, ou de reduire le loyer dans la meme proportion de la perte subie

Precisez bien que la perte de surface entraine pour vous un manque a gagner certain sur votre futur CA et terminez en lui indiquant qu'a defaut d'accord amiable, vous saisirez le tribunal de commerce pour faire valoir vos droits (soit reduction du loyer; soit resiliation du bail pour non conformité avec demande de DI)

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  • 1 an plus tard...

Bonjour, êtes vous sure de ce que vous avancez ? j'ai lu l'article et il est indiquée pour une habitation et non pour un bail commercial ?

Je répond, parce que je suis ds le même cas de figure. Je loue un local commercial depuis 8 ans et c'est en voulant le mettre en vente que l'agent imo. m'a appris que la surface était de 35 m² au lieu de 50 inscrit sur le bail commercial.

A t on vraiment un recours dans ce genre de cas et peut on revenir sur les loyers payés pendant toutes ces années ?

Merci.

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Non, mais vous déduisez des trucs inexacts du message précédent - c'est ça le problème de se greffer sur une discussion qui n'a rien à voir, même si, à vos yeux le problème peut sembler proche. Dans le cas du fil, au départ, c'est qu'on n'avait pas informé le locataire d'une sujétion qui venait réduire la surface dont il dispose, par rapport à ce qu'il pensait louer. Il y avait un problème émanant du bailleur. Dans votre cas, vous vous apercevez juste après coup que votre local mesure moins qu'annoncé. Ca semble proche, et ça n'a rien à voir.

 

Donc, pour reprendre.

 

Déjà, au contraire de ce qui existe pour d'autres baux (la loi Boutin, pour l'habitation), il n'y a aucune obligation de mesurage pour un bail commercial. Le bail aurait donc très bien pu n'indiquer aucune surface et être pleinement valable.

 

Ensuite, pour l'indication d'une surface erronnée, dans l'hypothèse où il en est donnée une alors que celle-ci n'est pas obligatoire, le problème n'est pas la mauvaise exécution d'une obligation de délivrance, mais un problème de contenance.

Si je vous dis que je vous loue 80 m² d'un hangar qui en fait 400m², et que je ne vous laisse la jouissance que de 40m², je manque à mon obligation de vous faire jouir de la chose louée.

Si je vous dis que je vous loue tel local de trois pièces, que je vous indique que ce local mesure 80 m², mais qu'en réalité il n'en fait que 40m², je vous ai bien fait jouir de la chose promise, le problème est seulement de l'erreur sur la contenance de la chose louée.

 

Or, le problème, c'est qu'il est presque sûr (à vous de relire votre bail), que votre bail a stipulé, quelque part, que l'indication de surface est à titre indicative, sans garantie de surface de la part du bailleur. Auquel cas cette clause est licite, et vous prive de tout recours à ce titre contre le bailleur.

 

Reste après, les arguments auxquels on pense quand on a un peu plus rien comme argument : par exemple le vice du consentement pour erreur sur la substance. Mais, bon, faut pas trop rêver non plus. Et, à supposer que ce soit admis, votre préjudice ne sera pas calculé comme lorsqu'il existe une garantie légale. Il n'y aura pas de réduction rétroactive du loyer au prorata de la surface effectivement louée.

 

Enfin, il n'est même pas vraiment sûr que votre bail ait une vraie erreur de mesurage. Je suppose que l'agent a fait mesurer le lot au regard des règles applicables au mesurage Carrez (ou au mesurage Boutin).Dans l'un et l'autre cas, la loi explicite ce qui doit être pris en compte et ce qui ne doit pas l'être. Mais il n'est pas invraisemblable de penser que vous avez 15 m² d'espace en sus, non compté au titre de ces mesurages légaux (mais qui s'appliquent à d'autres situations), comme par exemple, un endroit avec un espace un peu bas de plafond ou sous un escalier : auquel cas, le bailleur sera fondé à répliquer qu'il n'y a pas d'erreur de mesurage, puisqu'il n'y a de toute façon aucune règle légal sur le calcul de la surface dans un bail commercial. Ce qui laisse une marge d'appréciation sur certains espaces au statut ambigü.

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