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Forum juridique de Net-iris

Trentenaire par possessions successives


kangourou13190

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Bonjour,

Une servitude de vue non actée existe depuis plus de trente an.

Seulement, les actes successifs la rejette en mentionnant "jour de souffrance".

Cette servitude de vue n'a jamais été possédée trente ans par le même propriétaire. Le propriétaire actuel (qui ne la possède que depuis douze ans) peut il bénéficier d'une servitude par prescription trentenaire ?

Merci.

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Ça dépend ce que vous appelez servitude de vue. Il y a une ouverture du voisin sur votre fonds, en limite de propriété ? En fait, on peut hésiter entre deux qualifications juridiques (et la jurisprudence n'est d'ailleurs jamais très claire à ce sujet) :

- soit on considère qu'une telle vue est une contradiction à la servitude légale de l'article 678 du Code civil, qui interdit des vues droits à moins d'une certaine distance du fonds.

- soit on considère qu'une telle vue est la possession d'un droit apparent et continu, donnant droit à établissement de la servitude par prescription de 30 ans, sur le fondement de l'article 690 du Code civil.

L'une ou l'autre analyse conduit à de subtiles différences. Dans la suite de mon message, je ferai référence au cas 1 et au cas 2.

 

Pour moi, le fait que les actes successifs mentionnent un jour de souffrance n'a pas grande importance, dès lors que, dans les faits, le voisin s'est octroyé un droit bien supérieur (je comprends le cas dans le sens que suggère Vero1901). Après, ce fait se qualifie différemment selon le type de vue :

- si on retient le cas 1, il faut considérer le fait comme un acte contraire à la servitude, conduisant à la prescription extinctive du droit du voisin qui subit la vue,

- si on retient le cas 2, il faut considérer qu'il y a possession de mauvaise foi, conduisant néanmoins, au bout de 30 ans, à la prescription acquisitive au profit de celui qui bénéficie de la vue.

 

Maintenant, est-ce que les 30 ans s’additionnent ? C'est plus subtil que ça, en fait.

- dans le cas 1, on raisonne comme en matière de prescription extinctive. C'est-à-dire que peu importe que celui qui bénéficie de la vue ne soit pas le même. L'acte contraire à la servitude fait partir le délai de 30 ans, conduisant à la perte de la servitude accordé par 678 du Code civil. Ce délai est un délai faisant perdre le droit par 30 ans de non-usage. Si, donc, pendant 30 ans, les propriétaires subissant la vue ne se manifestent pas, alors leur droit est perdu, et le voisin a le droit de garder sa vue.

- dans le cas 2, on raisonne comme en matière de prescription acquisitive. Ce qui veut dire que, celui qui possède la servitude devrait en avoir joui pendant 30 ans, par lui-même, pour demander à conserver le bénéfice de son droit. Par dérogation, on admet qu'on puisse additionner sa possession à celle d'un autre, afin d'arriver aux 30 ans requis. C'est ce qu'on appelle juridiquement la jonction des possessions, et cela suppose que le second possesseur soit l'ayant cause du premier. Dit en langage courant, cela suppose, par exemple, que la chaîne des possesseurs corresponde à une succession de propriétaires du fonds bénéficiant de la servitude (je vous passe l'hypothèse où il y a un locataire, qui possède le fonds pour le compte du bailleur, et permet aussi la jonction des possessions).

 

Bref, conclusion : si le voisin peut prouver que sa vue est là depuis plus de 30 ans, il me semble difficile de lui dénier ce droit, nonobstant le texte de vos actes.

 

Mon message m'apparaît déjà extrêmement subtil. J'espère que vous me dispenserez de multiplier les références pour justifier chaque affirmation, surtout que, pour bien faire, chaque phrase supposerait un arrêt ou presque pour la justifier.

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Caepolla, je me permets un petit insert... parce que la subtilité du raisonnement m'échappe et, surtout, me semble superflue à ce stade du dossier, au vu du moins des éléments dont nous disposons.

 

bien plus prosaïquement : est-ce une vue ? le voisin peut il démontrer son existence depuis 30 ans ?

 

si oui, la possession solo animo suffit à compter de l'ouverture dans le mur (récemment Cass3 n°11-25398) et dépasse évidemment le titre (récemment également Cass3, n°11-16.405)... à ce stade du moins !

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Bonjour et merci pour votre participation.

 

Aujourd'hui le jour de souffrance n'existent plus. Il y a une vue (vitrage clair et châssis ouvrant) en limite de ma propriété (qui ne respecte donc par 1,90m de retrait) qui est trentenaire. Mais cette vue a été exclue de la dernière vente du bien réalisée il y a 12 ans. Il semble que si la vue a été exclue de la vente, la prescription ne s'applique pas (jurisprudence ?).

 

Le notaire qui a rédigé l'acte m'a indiqué qu'à l'époque les acquéreurs (il y a 12 ans donc) n'avaient pas la preuve d'une acquisition trentenaire des vues. Ils ont accepté d'acquérir leur bien avec la mention "jours de souffrance" présente sur l'acte le plus ancien.

 

Ce qui me choque, c'est que j'ai pris soin de m'assurer que le bien que j'achetais n'était grévé d'aucune servitude (sachant que la vue du voisin existait), et pour ça je me suis procuré le titre de propriété de mon voisin qui ne mentionnant aucune servitude. J'ai l'impression que les titres de propriété ne servent à rien et que le voisin se dégage facilement de sa responsabilité (il a quand même signé et approuvé son titre de propriété sous les conseils de son notaire).

 

Merci

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Il semble que si la vue a été exclue de la vente, la prescription ne s'applique pas (jurisprudence ?).

 

Pour le fait que ce ne soit pas indiqué dans le titre de propriété du voisin, c'est logique. La servitude par prescription est une servitude occulte : elle n'apparaît ni dans les titres de propriété ni à la publicité foncière. Qu'elle soit mentionnée nulle part, ça n'a aucune portée. Il faudrait qu'il y ait une stipulation impliquant renonciation à la servitude, ou renonciation à la prescription, ou reconnaissance d'absence de possession, signé du propriétaire bénéficiant de la vue.

Par contre, les déclarations entre vendeurs et acquéreurs, dans les titres de propriété concernant la propritété qui subit la vue, ça n'a aucune espèce d'incidence.

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Quand je dis que la vue est trentenaire, c'est par rapport à maintenant, 2013. On sait par une vieille photographie datant de 1974 que la fenêtre existait. En revanche, mon voisin n'a pas prouvé que cette fenêtre était trentenaire lorsqu'il a acquit son bien en 1997. D'où la mention "jour de souffrance" sur son titre. Cette mention peut elle alors être considérée comme une renonciation à la servitude de vue ?

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Comme déjà dit, ce n'est pas le temps de propriété du voisin qui compte (il s'opère une jonction des possessions, de toute façon, comme j'essayais de l'expliquer dans mon premier message). C'est la fenêtre qui doit y être depuis plus de 30 ans. Ce que dit le titre, aucune importance à mon sens (c'est juste que le vendeur ne peut pas vendre plus de droits qu'il n'a encore, la prescription n'étant pas encore achevée à la date de la vente). Je doute qu'un juge analyse ça en renonciation.

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Oui l'article 2270 semble clair :

 

"On ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l'on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession."

 

Et l'article 2261 du code civil ne répond t'il pas à ma question initiale :

 

"Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire."

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Non, mais 2270, ça n'a rien à voir. Il est peut-être clair, mais vous le comprenez de travers.

 

Un locataire qui occupe un bien pendant 40 ans n'en devient pas propriétaire. Parce que son titre (le bail) le fait seulement détenteur, et pas possesseur. Pour pourvoir débuter la prescription, le locataire doit accomplir un acte (ce qu'on appelle une interversion de titre), permettant de montrer qu'il ne se comporte plus en détenteur mais en possesseur (par exemple, il cesse de payer le loyer et transforme les biens radicalement en autre chose). C'est l'application littérale de 2270 dans toutes ses dispositions. Et c'est l'hypothèse première que vise implicitement ce texte.

 

C'est la même chose, mutatis mutandis, pour une servitude. Quelqu'un dont le titre indique qu'il a un jour, mais qui s'ouvre une vue, réalise une interversion, puisqu'il va bien au-delà de ce que lui octroie son titre. Au bout de 30 ans de cette possession, il a son droit par prescription.

 

2261, je ne sais même pas pourquoi vous le citez. Je n'ose comprendre le lien que vous faites entre ce texte, et le problème initial. Ça a tellement rien à voir, que ça me laisse bouche bée en fait (2261 concerne la prescription acquisitive, votre cas concerne, à mon sens une prescription extinctive de 768 du Code civil) Inutile de me répondre, j'ai fait le tour de la question pour ma part, et je n'ai pas l'impression que vous lisiez ou cherchez à comprendre les réponses.

 

Si vous êtes tellement sûr de votre droit, prenez votre ciment et votre truelle, allez lui boucher son ouverture, ajouter une page du Code civil ouverte à la page de l'article 2270, et venez nous dire le résultat. Sait-on jamais, sur un malentendu, et avec un juge sympa, ça peut marcher.

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Désolé Caepolla, je suis novice en droit ! Et si je pose des questions aussi stupides qu'elles puissent paraitre aux yeux des initiés, c'est bien parceque pour moi (et je suppose beaucoup d'autres), la propriété est quelquechose de "sacré" que l'acte authentique été censé retranscrire des faits certains à dates certaines.

Je viens de recevoir les conclusions de mon avocat, j'étudie ça en détail et je vous fait part de son argumentation.

Quoi qu'il en soit, merci pour votre patience ...

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Pourquoi engagez vous une procedure ? :eek:

Votre voisin n'aura aucun mal a prouver que cette fenetre existe depuis plus de 30 ans (vous meme le dites puisque vous reconnaissez qu'elle apparait sur des photos de 1974)

Vous etes SUR de perdre car votre voisin peut invoquer la prescription trentenaire

 

C'est en 1997 qu'il aurait fallu demander la suppression de la vue puisque, de l'aveu meme des voisins, ces derniers ne pouvaient pas prouver la prescription trentenaire... maintenant, il est trop tard...

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Désolé Caepolla, je suis novice en droit !

 

Je suis désolé que vous l’ayez mal pris. Mon intention n'était pas d'être désagréable. Mais, des fois, on voit sur ce forum, des gens qui posent des questions, et puis, dans la suite du fil, viennent apporter des réponses à leur propre question, et critiquent les réponses qu'ils reçoivent. Si ces personnes sont si sûres de leur fait, on peut alors se demander à quoi bon venir poser des questions sur ce forum. Ce n'était pas contre vous en particulier, hein, mais, à lire votre dernière réponse, j'avais l'impression que c'était ce scénario déjà vu plein de fois ici qui redémarrait.

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Non Caepollla je ne l'ai pas mal pris (juste un peu secoué !) et je comprend très bien les explications de votre dernier message. J'apprécie vraiment votre implication, soyez en certain.

 

Pour répondre à Vero1901 : j'ai déposé une autorisation de travaux pour construire un abris de jardin ... accolé à la façade de mon voisin.

Les services l'urbanisme m'ont indiqué que j'avais le droit de construire sur tout le gabarit du mur pignon de mon voisin, car en limite avec ma propriété, sauf en effet si la vue était trentenaire, je n'avais alors pas le droit de l'obturer, ce qui ne les concernait pas.

 

Mon voisin a saisi le tribunal administratif mais n'a pas obtenu gain de cause, et a saisi le juge des référés qui a ordonné l'arrêt de mes travaux. J'avais ensuite proposé à mon voisin qu'il rétablisse un jour de souffrance (j'acceptais un oscilo battant pour qu'il aére sa pièce). Sa vue directe qui domine mon jardin créé une gêne sérieuse, d'autaut plus qu'il a un volet qui s'ouvre chez moi avec vue sur ma piscine. Il a refusé et voulais me racheter un bon morceau de mon terrain à un pris dérisoire, ce que j'ai refusé.

 

J'ai planté une haie vive qui cachera bientôt la vue, mais je reste prive du droit de construire en limite de propriété.

 

Ce qui m'a poussé à saisir la justice, c'est qu'en réalisant les travaux de la piscine, j'ai également trouvé des tuyaux enterrés qui servaient à évacuer les eaux usées de mon voisin. Il réclame aussi une serviture de tréfond, mais cette fois ci j'ai la preuve que ça n'est pas trentenaire, et de toute façon les servitudes continues et non apparentes ne s'acquierent pas par prescription (heu, c'est du moins ce que j'ai cru comprendre ;)).

 

C'est ce contexte de voisinage sans gêne et sans respect m'a poussé à saisir la justice.

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pour les canalisations :

Ok, vous avez raison

 

par contre, j'espere que la haie que vous avez plantée est bien a 1.90m minimum de la fenetre litigieuse

... car si tel n'est pas le cas, votre voisin obtiendra sans aucun probleme votre condamnation a la deplacer

 

Il aurait peut etre mieux valu accepter une negociation pour lui vendre une partie de votre parcelle afin que cette fenetre soit a 1.9m de votre limite et supprimer ainsi cette servitude

car, du fait de cette servitude, vous ne pouvez pas construire en limite devant la fenetre, ni a moins de 0.60m en vue oblique

Et, en fonction de votre PLU, vous risquez de ne pas avoir d'autre choix que de construire a x metres de la limite (puisqu'en general, les constructions sont autorisées soit en limite, soit a 2 ou 3 metres, voires plus... selon le PLU / POS)

 

Ensuite, derniere precision :

vous pouvez construire PRES du mur pignon du voisin (sans faire obstacle a la servitude de vue), mais PAS contre, ou prendre appui dessus puisque le mur pignon de votre voisin lui est PRIVATIF....

Cela signifie que vous devez monter VOTRE propre mur en limite, et combler l'interstice afin d'eviter les infiltrations et proteger votre mur et celui du voisin

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Pour la haie elle est reglementaire, à 2,10m de la façade. Mon voisin se permet d'ailleurs de la tailler car certaines branches touchent sa façade.

 

Et pour la construction, en effet je ne m'appui pas sur sa façade, il est prévu 5 à 10 cm de vide qui sera protégé pour éviter les infiltrations d'eau.

 

Une nouvelle question me vient à ce sujet : la vue de mon voisin est droite (car en limite avec ma propriété). En supposant qu'il obtienne une servitude de vue, ai-je le droit de construire au ras de sa vue, sans empiéter sur l'embrasure de la fenêtre ? Ou bien dois-je construire en retrait de 60cm ?

 

D'après ce document : Les vues, je me situe dans le cas 1. A vrai dire j'ai déjà construit comme indiqué sur le cas 1, sans obturer la vue (un local technique de piscine). Et mon voisin a obtenu que je demolisse le mur qui était construit à fleur de sa fenêtre (il a argué que j'avais obturé sa vue). L'auteur du document auquel je fait référence, m'a confirmé que mon mur à ras de la fenêtre du voisin était réglementaire.

 

Qu'en pensez vous ?

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