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Forum juridique de Net-iris

Revision loyer et charges


christine918

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Bonjour,

 

J'ai signé un bail de location au 20 novembre 2011, aujourd'hui le propriétaire me demande :

 

-> révision du loyer : il est indiqué dans le bail que le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année au 1er novembre - référence de l'indice 3eme trimestre 2011 ( dernier connu )

Mes questions :

1/le propriétaire me notifie la révision au 25 Mars 2013 avec la rétroactivité , a t'il le droit de le faire aussi tardivement ?

2/ l'indice est celui du 3eme trimètre de l'année et de l'année N-1, les indices du 4eme trimetre sont publiés, quel est l'indice que lequel il faut se référer

->charges de copropriété : lotissement de 3 maisons , mes charges couvrent l'enlèvement des ordures ménagères et les charges de l'associations syndicales libres ( ASL )

1/ le décompte des charges ainsi que les autres propriétaires me confirment que nos propriétaires ne paient pas leurs partie des charges depuis de nombreuses années. Ils nous demandent donc de nous acquitter de charges dont ils ne s'acquittent pas auprès de l'ASL - Ont ils le droit ?

Pour l'année 2013 ils estiment une augmentation des charges et nous l'appliquent dés à présent sur le loyer mensuel ....est-que cela est usuel ?

 

J'ai entendu parler d'une loi qui protège les locataires d'augmentations et de montant de loyer abusifs, comment cela fonctionne t'il ?

 

Nous avons toujours payé nos loyer, sauf celui de février 2013, retard dont nous avons prévenu le propriétaire et prévu de régulariser au plus tôt, et malgré des échanges de mail cordiaux et compréhensifs ils nous envoient un recommandé de mise en demeure + révision du loyer

Les autres loyers ont été payés sans retard

Que peuvent-ils contre nous ( " mise en demeure" ) avec un seul loyer de retard ?

 

Merci de vos réponses avec si possible des références car notre propriétaire est un avocat et elle pense que cela nous impressionne et que nous allons nous écraser sur tout !

 

merci

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  • Réponses 9
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  • Dernière réponse

1/ oui, il aurait pu attendre 4 ans et 364 jours pour le faire, ça restait valable,

2/ bail en novembre, indice novembre n+1

3/ charges : au bout d'un an, ils vous doivent le décompte. Comme ils ne paient pas, ils n'ont pas de justif, donc ils doivent vous rembourser

4/ loi qui protège les locataires contre les augmentations abusives, ben, vous la connaissez, c'est l'application de l'indice IRL, et seulement si une augmentation est prévue dans le bail

5/ recommandé, oui, ils ont le droit de réclamer dès le 1er jour de retard (enfin, les tribunaux estiment qu'il vaut mieux attendre une quinzaine, mais un retard reste un retard)

6/ avec un seul loyer de retard, ils ne peuvent pas grand-chose. Il faudrait que ça se renouvelle. Non renouvellement possible si ça se renouvelle souvent.

7/ mise en demeure, ils peuvent !!!

8/ Avocat !!! ah !! ah !! raison de plus pour rester dans le cadre strict de la loi...

 

:o j'ai peur.

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1/le propriétaire me notifie la révision au 25 Mars 2013 avec la rétroactivité , a t'il le droit de le faire aussi tardivement ?

Oui il a 5 ans pour le faire selon le Code Civil

 

2/ l'indice est celui du 3eme trimètre de l'année et de l'année N-1, les indices du 4eme trimetre sont publiés, quel est l'indice que lequel il faut se référer

C'est l'indice porté au bail donc si c'est celui du 3 ème Trim 2011 , c'est le 3 ème 2012

 

Calcul de l'augmentation : ancien loyer sans charges x 123,55 / 120,95

 

->charges de copropriété : lotissement de 3 maisons , mes charges couvrent l'enlèvement des ordures ménagères et les charges de l'associations syndicales libres ( ASL )

Donc copie de sa Taxe Foncière pour la TEOM 2011 au prorata puis 2012 entier

Et idem copie du rapport de charges de l'ASL avec le calcul au tantième et au prorata d'occupation

 

1/ le décompte des charges ainsi que les autres propriétaires me confirment que nos propriétaires ne paient pas leurs partie des charges depuis de nombreuses années. Ils nous demandent donc de nous acquitter de charges dont ils ne s'acquittent pas auprès de l'ASL - Ont ils le droit ?

Non uniquement pour votre période d'occupation au prorata

Donc vous avez eu le décompte ?

Non vous devez payer juste ce qui concerne votre logement pour 3 maisons cela ne doit pas être énorme !

Beaucoup d'espaces verts à entretenir ?

Par ailleurs tout n'est pas du locatif et récupérable !

Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixa

 

Pour l'année 2013 ils estiment une augmentation des charges et nous l'appliquent dés à présent sur le loyer mensuel ....est-que cela est usuel ?

Oui si le budget prévisionnel le prévoit ils peuvent augmenter les provisions en vous le justifiant par un avenant

 

J'ai entendu parler d'une loi qui protège les locataires d'augmentations et de montant de loyer abusifs, comment cela fonctionne t'il ?

Loi du 6 juillet 1989 article 17 d

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 | Legifrance

 

Nous avons toujours payé nos loyer, sauf celui de février 2013, retard dont nous avons prévenu le propriétaire et prévu de régulariser au plus tôt, et malgré des échanges de mail cordiaux et compréhensifs ils nous envoient un recommandé de mise en demeure + révision du loyer

Les autres loyers ont été payés sans retard

Que peuvent-ils contre nous ( " mise en demeure" ) avec un seul loyer de retard ?

Oui

Vous avez régularisé depuis ?

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Pour l'augmentation des charges, vous n'êtes pas obligé d'accepter.

 

... sauf bien sûr si la prévision d'une augmentation des charges est prévue dans le bail que vous avez signé ? (rare, mais puisque monsieur votre proprio est avocat, peut-être y a-t-il pensé ???) Merci de nous le dire.

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Pour l'augmentation des charges, vous n'êtes pas obligé d'accepter.

 

... sauf bien sûr si la prévision d'une augmentation des charges est prévue dans le bail que vous avez signé ? (rare, mais puisque monsieur votre proprio est avocat, peut-être y a-t-il pensé ???) Merci de nous le dire.

Bien sur mais au final la douloureuse sera au bout d'un an , si c'est justifié il vaut peut-être mieux revoir les provisions pour étaler

De toute façon si elles ont déjà augmenté cela va être revalorisé

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merci à tous pour vos réponses

petite précision : concernant les charges de le copropriété il a bien calculé au prorata mais j'ai confirmation par les autres propriétaires qu'il ne paye pas sa part à la copropriété pour des raisons qui le regardent

ce qui me gêne c'est donc qu'il me demande de payer quelque chose qu'il ne paye pas et sauf erreur les charges ne peuvent pas constituer un bénéfice mais uniquement être le reflet des frais réels!

Et toc Mr l'avocat ;-)

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bonjour

peu importe si de son coté Mr votre bailleur paye ou ne paye pas; je suppose que s'il ne paye pas , l'ASL l'a assigné ou va le faire pour recuperer les impayés.

si vous recevez une sommation d'un huissier, alors OUI vous devrez payer les charges et les loyers au syndicat ou à cette ASL. mais sinon NON vous lui payez a lui.

 

vous payez des provisions mensuelles ... il doit faire une regularisation des charges une fois par an, en vous donnant un document reprenant les charges de l'année.

commencez par lui reclamer ce document (a entete de l'ASL) par LRAR, ainsi que copie de son imposition fonciere (pour la TEOM).

 

Pour l'année 2013 ils estiment une augmentation des charges et nous l'appliquent dés à présent sur le loyer mensuel ....est-que cela est usuel ?

il ne faut pas confondre "indexation du loyer" : qui est normale et prevu sur le contrat - elle se calcule sur le loyer (hors charges)

et la provision de charges locatives; les locataires ne payent que les charges dites "locatives" - listée par un decret.

si les charges concernent la TEOM et les charges de l'ASL, cela ne devrait pas bcp augmenté : rappelz vous que les travaux ne sont pas locatifs.

donc la TEOM : est "privative" puisqu'elle est facturée par le CDI (les impots)

et les charges de l'ASL : eh bien ma foi vous demandez deja regul de l'an passé (avec les comptes de l'ASL) et le budget previsionnel pour cette année. vous verrez bien si la difference des postes concernant les charges locatives (uniquement) changent bcp.

par exemple, ca ne varie pas enormément (inflation ou nouveau service locatif eventuellement).

 

J'ai entendu parler d'une loi qui protège les locataires d'augmentations et de montant de loyer abusifs, comment cela fonctionne t'il ?

il y a eu recemment un projet de loi visant a ne pas augmenter les loyers lors du changement de locataire: ce n'est pas votre cas.

sinon Marieke vous a donné une reference plus haut, mais la non plus, elle ne s'applique pas à votre cas (uniquement si le loyer est sous-evalué).

 

vous devez payer l'indexation et eventuellement la regul de charges. c'est tout

 

Que peuvent-ils contre nous ( " mise en demeure" ) avec un seul loyer de retard ?

clairement ? rien du tout puisque vous avez regularisé. si jamais ca se reproduit, avisez de suite le bailleur par LRAR en proposant un echeancier pour apurer l'impayé.

 

Merci de vos réponses avec si possible des références car notre propriétaire est un avocat et elle pense que cela nous impressionne et que nous allons nous écraser sur tout !

si vous louez non meublé, les textes regissant cette forme de location se trouvent ici ==> http://forum-juridique.net-iris.fr/votre-immeuble/174083-location-vide-textes-de-loi-de-base.html

 

prenez le temps de les lire attentivement; vous verrez que ce n'est pas trop compliqué.

 

pour les charges locatives, voir ce topo : http://forum-juridique.net-iris.fr/votre-immeuble/108204-charges-locatives-appartements-non-meubles.html

 

qu'il soit avocat ou non, il doit respecter la loi (et il devrait le faire en commencant par payer ses arriérés de charges d'ASL ) :p

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sinon Marieke vous a donné une reference plus haut, mais la non plus, elle ne s'applique pas à votre cas (uniquement si le loyer est sous-evalué).

 

Ben alors GOLFY ;)

j'ai parlé du 17 d (révision annuelle suivant l'IRL ) pas du 17 c :p

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en complement, sachez que vous etes en droit d'exiger de consulter les JUSTIFICATIFS des charges reclamees (donc, d'avoir acces aux FACTURES)...

Vous disposez d'un mois a compter de la demande de regularisation pour en faire la demande

Le paiement de la regularisation annuelle, elle, n'est exigible qu'a l'issue de ce delai d'un mois (art 23 de la loi du 06/7/89)

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      D'autre part, lorsque j'ai réclamé à l'agence immobilière le remboursement du trop-perçu, dans un premier temps elle m'a proposé de le conserver au crédit de mon compte locataire pour m'éviter de futurs prélèvements. J'ai refusé et elle m'a donc dit qu'elle me rembourserait par chèque en le postant ce jour ou le lendemain. Or, dans un second temps, l'ai téléphoné à l'agence immobilière deux jours après pour savoir si elle avait bien posté ledit chèque de remboursement, celle-ci m'a rétorqué que non mais qu'elle allait le faire ce jour, je l'ai recontacté deux jours ensuite et le chèque n'était toujours pas posté et elle me promettait, comme au cours des appels précédents, de me le poster le jour-même...
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      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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