Aller au contenu
Forum juridique de Net-iris

Restitution appels de fonds suite annulation travaux ?


chondro

Messages recommandés

Bonsoir,

 

Je suis,membre du conseil syndical de mon immeuble, et suis à la recherche d'informations concernant le droit applicable en cas d'annulation de travaux.

 

Nous avons voté en 2012 des travaux très onéreux de réfection de façade censés débuter début 2013.

Quelques semaines avant le début théorique des travaux (50% des fonds pour travaux ayant été appelés à cette date), nous avons découvert qu'un nouveau copropriétaire disposant de beaucoup de tantièmes ne payait pas ses charges ni appels de fonds, mettant la santé financière de la copropriété en danger.

 

Nous avons donc réalisé une AG durant laquelle nous avons voté l'annulation des travaux.

 

Depuis, le syndic refuse de clôturer le compte travaux, en se basant sur l'attente d'une éventuelle demande d'indemnités de la part de la société qui devait réaliser les travaux (qui hormi une visite d'avant travaux, n'a strictement rien fait), qu'ils déduiront de ce compte avant de nous recréditer ce qui reste.

 

J'ai donc 2 questions :

- le syndic est il en droit de refuser de solder le compt travaux suite à l'annulation des travaux ?

- l'entreprise qui devait réaliser les travaux peut-elle demander des indemnités alors qu'elle n'a pas entamé le chantier ? Si oui, de quel ordre ?

 

Merci d'avance pour votre aide

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

  • Réponses 31
  • Création
  • Dernière réponse

Bonsoir,

A la 1° question : le syndic est à même de savoir dans quelles conditions a été établi le devis : payant ? (et donc payé). Si la commande de travaux n'avait toujours pas été effectuée par le syndic, l'entreprise en question ne peut se prévaloir d'aucune indemnité : à quel titre pourrait elle ?

Je vous conseille d'établir à l'encontre du syndic une mise en demeure afin qu'elle justifie de manière concrète le bloquage des fonds ( non pas "l'éventuelle" attente de demande d'indemnités ).

 

---------- Message ajouté à 22h54 ---------- Précédent message à 22h51 ----------

 

Désolé mais la seconde question appelle la réponse de la première: pas d'indemnisation sauf commande ferme. Et dans ce cas une clause au contrat (commande de travaux ), le prévoit et le chiffre précisément.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

+1 avec pat7794.

 

j'ai eu le cas pour une copro; ravalement voté. appels payés mais sur la totalité, pas assez recupéré (gros pbl d'impayés avec une SCI). nous avons voté l'annulation des travaux et le rbt, puis dans la foulée, le syndic nous a rbté totalement les acomptes payés.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Bonjour,

 

Merci pour ces réponses.

Dans notre cas, 50% des fonds ont été appelés (et partiellement honorés, cela dépend des copropriétaires), soit 160k€ (budget global de 330k€)

 

Le problème est que le syndic avait déjà envoyé le bon de commande signé à l'entrepreneur. Il y a donc bien une commande ferme, et selon le syndic et l'architect d'immeuble, la société est en droit de demander des indemnités légales pour le "manque à gagner" lié à l'annulation des travaux à la date où ils étaient censés débuter.

 

J'ai trouvé sur legifrance un article du code civil indiquant que l'entrepreneur est effectivement en droit de réclamer un montant compensant les coûts engagés.

 

Dans la mesure où hormis un rdv avant travaux, l'entrepreneur n'a pas réalisé le moindre début de chantier, je me demande quel montant il est en droit de réclamer...

 

J'ai d'ors et déjà demandé au syndic de consulter le conseil syndical avant d'honorer toute éventuelle demande d'indemnité.

 

QU'en pensez-vous ?

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

J'ai d'ors et déjà demandé au syndic de consulter le conseil syndical avant d'honorer toute éventuelle demande d'indemnité.

 

j''en pense que c'est au conseil syndical de se démener un peu plus que ca ! il aurait dû d'ailleurs être dans la boucle des négo depuis le debut : c'est le role du CS :cool:
Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Je suis justement membre du CS et essaie de me démener auprès du syndic :)

D'où mes questions ;)

 

A noter : le 2eme argument du syndic : ils doivent attendre d'avoir cloturer le compte "travaux" d'un point du vue comptable pour recréditer les comptes des copropriétaires. Et attendent l'éventuelle demande d'indemnités pour cela.

Savez-vous s'il y a un delai a respecter pour cloturer ce compte ? (l'AG a eu lieu il y a un mois)

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Bonsoir,

 

Le syndic vient de nous transmettre la lettre de demande d'indemnités légales de l'entrepreneur.

Il demande 10% du montant total (soit 26k€) en compensation des engagements pris auprès de ses fournisseurs et ouvriers.

 

Ce montant me semble énorme pour des travaux qui n'avaient pas débuté du tout. L'annulation ayant eu lieu juste avant le démarrage du chantier, je peux comprendre que cela ait pu générer quelques coûts... Mais 26000€ ??!!

 

Mon 1er réflexe va être de demander au syndic de demander à l'entrepreneur de justifier ces coûts de façon détaillée.

 

Savez vous qu'elles indemnités raisonnable l'entrepreneur est en droit de réclamer ? Et le montant au delà duquel nous avons plutôt intérêt à aller au contentieux auprès de la justice ?

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

A mon avis, mieux vaut accepter cette indemnité de 10% qui est (relativement) modeste

En effet, un devis accepté vaut contrat et donc, l'entreprise serait en droit d'exiger que vous respectiez le contrat ... et le paiement du devis en TOTALITE surtout si le devis prevoit expressement que les sommes payées sont versées a titre d'acompte

 

Par contre, je ne comprends pas trop la reaction du syndic :

lorsqu'il s'est rendu compte que l'un des coproprietaires ne payaient pas ses charges, POURQUOI n'a t il pas fait voté une resolution l'autorisant a recouvrer judiciairement ces impayés, par vente judiciaire des lots ni necessaire ???

Cette solution aurait au moins eu l'avantage de ne rien couter a la copropriete, meme si c'est long a mettre en place pour recuperer l'ensemble de la creance due ...

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Bonjour,

Merci pour votre réponse. Etes-vous certains que l'entreprise pourrait demander 100%?

Car l'entreprise demande ces indemnités en s'appuyant sur la norme nf p 03-001, qui est bien mentionné sur le contrat. Cette dernière évoque deux possibilités de résiliation de plein droit par le maître d'ouvrage :

  • sans indemnités en cas de force majeure : le fait de ne pas avoir les fonds, ainsi qu'un copropriétaire "de poids" ne payant pas" peut-il constituer une force majeure ?
  • avec indemnités : dans ce cas, la norme renvoi vers l'artice 1794 du code civil pour le calcul des indemnités : dans cet article il est mentionné que l'entrepreneur peut réclaer ce que lui a coûté l'annuation (y compris le manque à gagner) : dans la mesure où le chantier n'avait pas débuté, il pourrait vraiment demander 100%??

 

Concernant le copropriétaire débiteur, le syndic a fait voter durant l'AG qui a suivi exactement la résolution que vous proposez :)

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Non, le manque de fonds n'est pas un cas de force majeur

 

votre contrat prevoyant le cas de rupture, et les conditions d'indemnisation, non, l'entrepreneur ne peut donc pas vous reclamer la totalité pour un chantier qui n'a pas demarré ;)

Par contre, l'art 1794 est clair : l'entrepreneur pourrait reclamer en effet plus que 10 % si vous calculez bien (entre les differentes demarches commerciales pour trouver les sous traitants, la perte de sa marge beneficiaire etc....)

En cas de desaccord, il faudrait donc faire trancher le litige par le juge qui, a mon avis, accordera sans aucun souci les 10% reclamés...

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Un grand merci pour ces réponses.

Pensez-vous que dans ces conditions, j'ai malgré tout intérêt à demander au syndic de demander à l'entrepreneur de nous détailler sa méthode de calcul des indemnités demandées ?

 

Car en l'état nous avons simplement reçu une lettre de 6 lignes ne donnant plus plus de détails que ceux retranscrits dans mon message de hier soir... cela m'a semblé très léger sur le coup, surtout pour un tel montant :(

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Un grand merci pour ces réponses.

Pensez-vous que dans ces conditions, j'ai malgré tout intérêt à demander au syndic de demander à l'entrepreneur de nous détailler sa méthode de calcul des indemnités demandées ?

(

 

bien sur, vous pouvez parfaitement demander plus d'infos a l'entrepreneur

mais n'oubliez pas qu'en l'etat actuelle des choses, il s'agit d'une negociation AMIABLE pour trouver un "juste" dedommagement

L'entrepreneur peut donc parfaitement pretendre que les 10% correspondent a sa marge beneficiaire perdue...

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

OK.

Je vais donc discuter avec les autres membres du conseil syndical (car il y en a qui acceptent sans plus de détails, d'autres qui mettent en avant le fait que l'on travaille avec cet entrepreneur pour d'autres travaux du même montant que ces indemnités et qui souhaitent donc négocier plus fortement...).

 

Pour ma part, je pense que demander dans un 1er temps plus de détails sur les calculs ayant amené à ces 10% sans envisager d'aller au contentieux pour autant me semble le plus sage.

 

Un grand merci pour tous vos conseils (je suis novice au conseil syndical :) ).

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

je suis d'accord avec l'analyse de vero mais pourquoi est ce que le CS ne s'implique pas directement dans la discussion avec cet entrepreneur ? vous laissez le syndic faire, mais ce n'est pas son argent. pourqoui ne pas avoir une reunion avec entrepreneur, syndic, qq membres du CS et d'essayer de savoir les justificatifs de l'indemnité et surtout de faire un deal pour des travaux futurs. ca pourrait reduire la facture ... enfin c'est VOTRE argent, et pour 26.000 € ca vaut le coup de donner directement son avis ;)

 

je me demande aussi pourquoi le syndic n'a pas enclenché les procedures. est ce que ce copro avait des impayés AVANT le vote des travaux ? si oui, il aurait pu se douter qu'il ne paierait pas !!!

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Merci Golgy pour ton aide.

On va s'impliquer :) On attendait justement de voir si l'entrepreneur demanderai des indemnités ou non... la lettre est arrivée vendredi, et là je profite de votre aide pour étudier les tenants et aboutissants afin que nous soyons déjà tous bien d'accord sur la marche à suivre au sein du conseil syndical (pas évident).

 

Le copro mauvais payeur est nouveau, il nous avait paru de bonne fois l'an dernier lors du vote des travaux (il avait d'ailleurs voté pour). Sur ce sujet, je syndic gère bien, il ne nus a pas attendu pour déposer un dossier à l'avocat avant le début des travaux dès qu'il a constaté que l'on avait affaire à un mauvais payeur. Mais le délai des procédures, et la nature du copropriétaire (SCI qui héberge ses propres sociétés via une holding...) nous a poussé à être sécuritaire et à annuler ces travaux à forts coût tant que l'on n'aura pas réglé ce problème de mauvais payeur...

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

donc OK ca semble sous controle.

ca va pas etre facile : nous avons le cas avec une SCI qui loue son logement, ne manque pas de fonds, mais agissent uniquement pour em*****r la copro ! pourquoi je ne sais pas , personne ne le sit. on assigne, quand ca tourne entre 16 et 20 K € et là il paye directement : ca nous laisse les frais d'avocat sur le dos a chaque fois ... mais c'est la seule facon de recupérer les impayés ! on arrive a recupérer les frais sur la creance suivante mais croyez bien que c'est epuisant pour tout le monde: syndic et CS :mad: on a dû d'ailleurs aussi annuler les travaux de ravalement à cause de cet péquin - bravo ...

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Oui, le notre est aussi un sacré énergumène... :(

 

Je reviens sur la demande d'indemnités car un autre point m'est venu en tête : dans la mesure où ce montant n'a pas été budgété dans les charges courantes, sommes-nous (le conseil syndical) bien en droit de le valider ? Ne faut-il pas une AGE pour cela ?

 

50% des fonds ont été appelés avant l'annulation (mais probablement pas honorés), il y a peut-être "financièrement" de quoi honorer les 10% demandés, mais "juridiquement", avons-nous le droit de valider cela sans AGE ? Je ne trouve pas de texte sur ce sujet (uniquement sur le montant des marchés au-delà duquel le syndic doit consulter le CS, qui est bien largement dépassé dans le cas présent...).

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

  • 4 weeks later...

Bonjour,

Nous (le CS) avons demandé au syndic 2 choses :

  • appliquer les 10% sur le tarif HT et non TTC
  • tenter de ramener ce taux à 5% en mettant en avant la confiance que nous avons témoigné à cette entreprise en lui confiant d'autres travaux; ainsi que l'impayé probable qui aurait eu lieu vu le non-paiement des charges d'un copropriétaire "de poids", qui aurait été bien plus préjudiciable que l'annulation qui a eu lieu

Notre syndic nous a indiqué qu'il va aborder ces 2 points avec l'entreprise, mais nous indique qu'il est normal d'appliquer le taux sur le tarif TTC car l'entreprise aurait payé la TVA si les travaux avaient eu lieu...

 

Cela me surprend car :

  • sur la demande d'indemnités de l'entreprise, rien n'est précisé sur ce point (ni TTC, ni HT, ni avec ou hors TVA)
  • en revanche, la norme qu'ils citent sur le courrier renvoit vers l'article 1794 du code civil précédemment évoqué, qui indique que le calcul doit se baser sur :
    • les coûts engagés : or la TVA n'a pas été payée par l'entreprise puisque travaux annulés
    • le manque à gagner : or la TVA n'est pas un manque à gagner puisque reversée à l'état, comme l'a souligné notre syndic dans sa réponse à notre demande de négociation

 

Qu'en pensez-vous ?

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

j'en pense que le CS devrait assister a cette reunion entre le syndic et l'entreprise ! deja pour commencer.

par ailleurs, les 10% n'ont pas à etre payés sur le TTC :eek: c'est quoi encore cette histoire ???

si je me rappelle votre histoire, l'entreprise va vous facturer une penalité pour non suite à uen commande de travaux.

il va donc faire une facture pour 10% du montant au titre de penalité, ET ensuite uniquement, appliquer la TVA.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Je ne suis même pas sûr que le syndic envisage une réunion avec l'entreprise, à mon avis ils vont négocier par tel...

Mais si le résultat ne nous convient pas, nous monterons une réunion tripartite CS/Syndic/entreprise en effet, bonne idée :) !

 

Concernant la TVA, mathématiquement cela revient au même d'appliquer 10% d'indemnité sur le total travaux HT et ensuite ajouter la TVA, que d'appliquer 10% sur le total travaux TTC il me semble...

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

  • 3 weeks later...

La négociation est toujours en cours mais j'ai trouvé un texte sur la TVA indiquant qu'elle n'a pas à être appliquée : dans le BO des finances publiques du 15/11/2012 (la section 1 du chapitre 1 précisant les base d'imposition de la TVA)

TVA - Base d'imposition - Règles applicables à l'ensemble des opérations imposables - Frais divers inclus dans la base d'imposition

 

Et comme la TVA n'a ni été payée, et n'est ni un manque à gagner, elle n'a pas à renter dans l'assiette de calcul des 10% d'indemnités (article 1794 du code civil : Code civil - Article 1794 | Legifrance )

 

Je vous tiens au courant quand j'aurai du nouveau :)

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Au passage regardez ce qu'il advient des 7,8,9,10% d'honoraires du syndic sur les travaux ... Il y en a parfois qui manquent de grâce ...

Une autre piste : vous aurez surement à faire ce ravalement un jour prochain. Ce que vous n'obtenez pas en remboursement "cash", demandez-le en avoir sur travaux à venir ...

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

bonjour padpad,

Merci pour le conseils sur les honoraires syndic, je veillerai au grain :)

Concernant le fait de considérer l'indemnité comme un "avoir" pour les travaux à venir, noter syndic a spontanément proposé de négocier cela, bonne chose en effet ! :)

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Nouvelle question toujours suite à cette annulation de travaux...

Lors de l'AGO où les travaux ont été annulés (à cause du mauvais payeur qui aurait plombé les finances de la copro si maintenus), nous avons voté une résolution visant à saisir les biens du mauvais payeur : la dette était majoritairement constitué des appels de fonds pour travaux non honorés.

Notre syndic nous indique que les frais d'avocat (dont il est incapable de nous donner un ordre de grandeur) à qui ils avaient remis le dossier vont être facturés au syndicat des copropriétaires, et non pas au mauvais payeur seulement. Il justifie notamment cela en indiquant que c'est parce que les travaux ont été annulés en AGO et ne sont donc plus un argument... alors que le mauvais payeur était aussi débiteur pour ses charges, et l'est toujours d'ailleurs ( de 5 ou 6000€).

Cela me semble contraire à ce que j'ai pu lire sur le net et notamment à l'article 10-1 de la loi suivante : Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 FIXANT LE STATUT DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS | Legifrance

Qu'en pensez-vous ?

Merci d'avance pour votre aide

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Bonjour,

Le syndic répond à mes arguments en indiquant qu'il respecte la loi ENL de 2006 : LOI n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement | Legifrance

En la balayant, j'ai l'impression que cela n'a rien à voir ?

Le syndic renchérit en indiquant que conformément à cette loi, la procédure qu'il applique est toujours la même :

- 1ère étape : Les frais de relance par courrier simple, puis courrier AR de mise en demeure, puis la remise du dossier à l’huissier sont toujours imputés sur le compte du copropriétaire

- 2ème étape : la remise du dossier à l’avocat, est l’étape où c’est à la copropriété de prendre en charge les frais afférents

Qu'en pensez-vous ?

Qui a raison / qui est censé payer les frais d'avocats de la procédure avortée ? syndicat ou le copro mauvais payeur ?

Merci d'avance pour votre avis

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Archivé

Ce sujet est désormais archivé et ne peut plus recevoir de nouvelles réponses.

Invité
Ce sujet ne peut plus recevoir de nouvelles réponses.

© 2000-2021 NET-IRIS, une marque de JuriTravail, société du Groupe MyBestPro. Tous droits réservés.
×
×
  • Créer...