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division parcellaire


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Dans un lotissement créer 12/ 2002 (date du permis de lotir) composé de 10 lots. Lors de sa création ont étés créer un association syndicale, un cahier des charges,un règlement du lotissement avec définition des règles générales et plus particulièrement de zones aedificandi, avec distance de 4 m entre chaque zone .... Hors nous sommes 10 ans plus tard et le règlement du lotissement n'a pas été reconduit par les copropriétaires, donc nous tombons dans les règles de droit commun (sur notre commune pas de PLU ! ) du RNU. De ce fait, les zones aedificandi n'existent plus, les murs qui doivent être de 40 cm avec grillage et végétation de chaque coté peuvent montés jusqu’à deux mètres, on peut construire en limite de propriété en mur aveugle ou à trois mètres.... bref l'anarchie arrive.

MES QUESTIONS sont

1) Est il possible de construire en limite de propriété (bien sur en mur aveugle) sur les voies d'accès et de circulation du lotissement ?

2) Le propriétaire d'un lot (521 m2) peut il demander une division parcellaire et construire sur cette division sachant qu'elle était auparavant une zone aedificandi ?

3) sur cette future parcelle peut il créer un accès supplémentaire et modifié un rond point de circulation commun pour accéder plus facilement

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  • 2 weeks later...

Bonjour,

Dirigeant de COVALEM, la seule société experte en division immobilière à proposer aux particuliers une solution d’achat et de vente garantie d’un bien dans le cadre d’une opération de division, voici mon éclairage.

1) Est-il possible de construire en limite de propriété sur les voies d'accès et de circulation du lotissement ?

Tout d’abord, vous devez vérifier si le cahier des charges du lotissement prévoit des règles d’urbanisme ou tout au moins des contraintes en matière de construction.

Il faut savoir que contrairement au règlement (qui devient caduc s’il n’est pas reconduit au terme des 10 ans), les règles contractuelles du cahier des charges s’imposent à tous les colotis sans limitation de durée. Le cahier des charges peut donc prévoir le respect d’une distance minimale entre la construction et la voirie.

A défaut, c’est l’article R111-17 du code de l’urbanisme qui s’applique dans votre cas (commune ne disposant pas d’un document d’urbanisme). Cet article réglemente l'implantation des constructions par rapport à la voie publique (ou privée). La règle est la suivante : la hauteur d'une construction doit être au plus égale à la distance entre cette construction et la voie plus celle de la voie (c’est la fameuse règle Hauteur = Largeur).

CU, art. R 111-17 : « Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. (…) Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques. (…) »

 

2) Le propriétaire d'un lot (521 m²) peut-il demander une division parcellaire et construire sur cette division sachant qu'elle était auparavant une zone non aedificandi ?

En principe, si la zone non aedificandi a été prévue par une disposition du règlement, elle est devenue caduque puisque votre lotissement est désormais soumis aux règles de droit commun. A moins que la zone non aedificandi ait fait l’objet d’une contractualisation : par exemple, par incorporation dans le cahier des charges ou qu’elle soit mentionnée dans l’acte de vente du propriétaire du lot.

A défaut, vous devez encore vérifier le contenu du cahier des charges. Il peut en effet contenir des règles contrecarrant la possibilité de diviser son lot : interdiction stricte ou respect d’une superficie minimale de parcelle, par exemple.

Sachez aussi, que le propriétaire qui souhaite diviser son terrain doit, depuis le 1er octobre 2007, faire borner son terrain en vue de sa division (article L 111-5-3 du code de l’urbanisme). Réalisé par un géomètre-expert, le bornage fixe définitivement les limites et la superficie réelle du lot à détacher. Mais attention, il faut savoir que ce bornage doit être contradictoire… c’est-à-dire qu’il doit faire intervenir les voisins du terrain borné. Si les voisins s’y opposent, le propriétaire doit procéder à un bornage judiciaire.

 

3) Sur cette future parcelle peut-il créer un accès supplémentaire et modifier un rond-point de circulation commun pour accéder plus facilement ?

Concernant l’accès supplémentaire, sa création doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme délivrée par le service instructeur de la mairie. Mais cela n’a rien d’automatique car, en principe, l’accès de la nouvelle parcelle à la voirie doit se faire par l’accès existant. Et l’autorisation est toujours refusée si l’accès supplémentaire sur la voirie est dangereux.

Quant au sens de circulation du rond-point, il ne peut pas à lui seul le modifier et ce, qu’elle qu’en soit la raison. Seul les colotis réunis en assemblée générale peuvent le décider si la voirie est privée. En revanche, une autorisation de la commune est nécessaire si la voirie a été transférée dans le domaine public communal et/ou si la voirie privée est ouverte à la circulation publique.

 

J’espère sincèrement que ma contribution vous aidera à préserver votre cadre de vie.

Sébastien JOUËT

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Dirigeant de COVALEM, la seule société experte en division immobilière à proposer aux particuliers une solution d’achat et de vente garantie d’un bien dans le cadre d’une opération de division, voici mon éclairage.

Pub malencontreuse... si les infos sont imparfaites !

1) Est-il possible de construire en limite de propriété sur les voies d'accès et de circulation du lotissement ?

Tout d’abord, vous devez vérifier si le cahier des charges du lotissement prévoit des règles d’urbanisme ou tout au moins des contraintes en matière de construction.

Il faut savoir que contrairement au règlement (qui devient caduc s’il n’est pas reconduit au terme des 10 ans)

badaboum...

pas de caducité en RNU

, les règles contractuelles du cahier des charges s’imposent à tous les colotis sans limitation de durée. Le cahier des charges peut donc prévoir le respect d’une distance minimale entre la construction et la voirie.

A défaut, c’est l’article R111-17 du code de l’urbanisme qui s’applique dans votre cas (commune ne disposant pas d’un document d’urbanisme). Cet article réglemente l'implantation des constructions par rapport à la voie publique (ou privée). La règle est la suivante : la hauteur d'une construction doit être au plus égale à la distance entre cette construction et la voie plus celle de la voie (c’est la fameuse règle Hauteur = Largeur).

CU, art. R 111-17 : « Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. (…) Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques. (…) »

 

2) Le propriétaire d'un lot (521 m²) peut-il demander une division parcellaire et construire sur cette division sachant qu'elle était auparavant une zone non aedificandi ?

En principe, si la zone non aedificandi a été prévue par une disposition du règlement, elle est devenue caduque puisque votre lotissement est désormais soumis aux règles de droit commun.

ben non, rebelote
A moins que la zone non aedificandi ait fait l’objet d’une contractualisation : par exemple, par incorporation dans le cahier des charges ou qu’elle soit mentionnée dans l’acte de vente du propriétaire du lot.

A défaut, vous devez encore vérifier le contenu du cahier des charges. Il peut en effet contenir des règles contrecarrant la possibilité de diviser son lot : interdiction stricte ou respect d’une superficie minimale de parcelle, par exemple.

Sachez aussi, que le propriétaire qui souhaite diviser son terrain doit, depuis le 1er octobre 2007, faire borner son terrain en vue de sa division (article L 111-5-3 du code de l’urbanisme). Réalisé par un géomètre-expert, le bornage fixe définitivement les limites et la superficie réelle du lot à détacher

superficie... vous êtes sûr ?
. Mais attention, il faut savoir que ce bornage doit être contradictoire… c’est-à-dire qu’il doit faire intervenir les voisins du terrain borné. Si les voisins s’y opposent, le propriétaire doit procéder à un bornage judiciaire.

 

3) Sur cette future parcelle peut-il créer un accès supplémentaire et modifier un rond-point de circulation commun pour accéder plus facilement ?

Concernant l’accès supplémentaire, sa création doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme

non : de voirie
délivrée par le service instructeur de la mairie
non, par le gestionnaire de la voirie, qui peut être le département
. Mais cela n’a rien d’automatique car, en principe, l’accès de la nouvelle parcelle à la voirie doit se faire par l’accès existant.
aaaaarghhh.... A quel titre ?
Et l’autorisation est toujours refusée si l’accès supplémentaire sur la voirie est dangereux.

Quant au sens de circulation du rond-point, il ne peut pas à lui seul le modifier et ce, qu’elle qu’en soit la raison. Seul les colotis réunis en assemblée générale peuvent le décider si la voirie est privée. En revanche, une autorisation de la commune est nécessaire si la voirie a été transférée dans le domaine public communal et/ou si la voirie privée est ouverte à la circulation publique.

 

J’espère sincèrement que ma contribution vous aidera à préserver votre cadre de vie.

Sébastien JOUËT

bon, je sais a priori qui je n'irai pas voir :confused:

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