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Forum juridique de Net-iris

Début de calcul indemnité occupation


SAVERIOPOLI

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Bonjour à tous

J'ai un locataire qui ne me paye plus son loyer depuis le mois de novembre. Je lui ai fait adresser un commandement à payer daté du 10 décembre.

Il n'a pas acquitté dans le délai des deux mois ce qui fait que conformément à la clause résolutoire le bail est caduc.

Le passage au tribunal est prévu en mai et je dois préparer un état des sommes dues

Ma question est la suivante

Pour le mois de mars et d'avril dois je compter simplement le montant deu loyer ou une indemnité d'occupation aux conditions prévues dans la clause résolutoire (double du loyer)

Merci d'avance pour vos réponses

Saverio

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Vous ne pouvez pas décider qu'un bail est caduc après deux mois de loyers impayés : il n'y a que la justice qui peut prendre cette décision.

 

Jusqu'à l'échéance triennale du bail, les sommes dues par votre locataires sont bien des loyers impayés (et non une indemnité d'occupation).

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Bonjour Yooyoo

Merci de votre réponse.

Pourtant la clause résolutoire stipule pourtant que 'deux mois après un commandement à payer infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire" donc à mon sens depuis le 10 février le bail est caduc .

Saverio

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Bonsoir

Il y a toute une procédure à respecter pour faire appliquer la clause pénale seul un juge peut décider que le bail a pris fin comme l'indique YOOYOO

 

 

 

Article 24 Loi du 6 juillet 1989

Modifié par LOI n°2010-1609 du 22 décembre 2010 - art. 4

 

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

 

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.

 

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

 

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

 

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

 

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire.A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

 

Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

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C'est un détail, mais, juridiquement, votre bail n'est pas caduc, il est résolu. Je chipote, mais ça a son sens. Caduc, c'est un acte qui ne produit plus d'effet pour l'avenir, mais qui reste valable pour le passé. Résolu, c'est un acte anéanti, qui n'existe plus, ni pour le passé, ni pour l'avenir.

 

Votre bail a prévu une clause résolutoire de plein droit. Il n'y a pas besoin du juge pour prononcer la résolution. C'est tout l'intérêt de cette clause. Le bail relevant de la loi de 1989, l'effet de cette clause est toutefois soumis à condition. C'est le texte cité par Marieke. Le juge peut aussi décider d'en suspendre l'effet.

Mais, en tout cas, deux mois après le commandement de payer, le bail a été résolu, sans intervention judiciaire. Le juge constate la résolution (lorsqu'il est saisi pour prononcer l'expulsion ou pour obtenir le paiement des sommes dues), il ne la prononce pas. Depuis lors, votre locataire n'est plus locataire, mais occupant sans droit ni titre.

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