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Forum juridique de Net-iris

Convocation A.G


mamie59

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mamie

vous avez dû vouloir dire alors 16 mars et 11 mars ;)

Nous avons reçu notre convocation AG ce matin 16 avril

la date d'envoi sur l'enveloppe 11 avril

 

le point de depart de ces 21 jours est le lendemain du jour de la 1ere presentation de la lettre recommandée avec AR (= date avis de passage si vous etiez absente) : art 64, decret de 1967.

ici je considere quela 1ere presentation est ce jour (16 mars). donc 21 jours a compter du 17/3 et vous avez la date de l'AG :cool: ce qui vous amenerait au ... samedi 6 avril.

la date de l'AG au 4/4 n'est donc pas conforme a la loi, si le 16 mars est votre 1ere presentation.

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oui première présentation

reçu le 16 Mars pour AG le 4 avril

y a t'il obligation de passer par le syndic pour proposer des devis en AG

le conseil à mis des entreprises en place en qui il a parfaitement confiance, le syndic n'est pas d'accord,

les résolutions ne sont pas conformes à nos demandes faites à la réunion de préparation

nos travaux sont votés en AG c'est le conseil qui fait tout le travail, et le syndic demande 3% du montant des travaux le comble

il perçoit des honoraires de 5600€ et ne fait absolument rien depuis 4 ans aussi la direction ayant changé ils veulent que cela revienne comme avant

Nous pas car nos charges sont bloqués depuis 4 années , les travaux faits dans le cadre du budget et celui-ci n'a pas bougé d'un yota.

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y a t'il obligation de passer par le syndic pour proposer des devis en AG

 

non tout copro peut demander des devis mais il faut qu'ils soient envoyés au syndic de facon qu'il les joigne a la convocation de l'AG. sinon ils ne peuvent pas etre pris en consideration pour un vote.

 

 

le conseil à mis des entreprises en place en qui il a parfaitement confiance, le syndic n'est pas d'accord,

les résolutions ne sont pas conformes à nos demandes faites à la réunion de préparation

alors á tout le monde de voter CONTRE les propositions du syndic et surtout que le conseil syndical fasse le point en debut de seance (le president de seance doit se faire elire parmi les membres du conseil comme cela, c'est le president qui méne les debats (et pas le syndic) ).

 

 

nos travaux sont votés en AG c'est le conseil qui fait tout le travail, et le syndic demande 3% du montant des travaux le comble

vous pouvez refuser ou voter une baisse du %

 

il perçoit des honoraires de 5600€ et ne fait absolument rien depuis 4 ans aussi la direction ayant changé ils veulent que cela revienne comme avant

qui ca "ils". si vous n'etes pas contents du syndic, il faut le virer (ne pas renouveller son mandat) et surtout chercher un remplacement: ca demande du temps : environ 6 mois avant l'AG de renouvellement

 

Nous pas car nos charges sont bloqués depuis 4 années , les travaux faits dans le cadre du budget et celui-ci n'a pas bougé d'un yota.

pas compris : vous ne payez pas vos charges ???? :eek:

les travaux ne sont jamais compris dans le budget. ce budget ne tient compte que des entretiens ... les travaux sont votés à part durant l'AG.

 

un budget previsionel se prepare conjointement entre les membres du CS et le syndic

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pas compris : vous ne payez pas vos charges ????

les travaux ne sont jamais compris dans le budget. ce budget ne tient compte que des entretiens ... les travaux sont votés à part durant l'AG.

si bien sure nous payons nos charges, j"aurai du dire l'entretien est dans le budget, montant 50000€ depuis 4 ans ,le conseil ne fait aucun dépassement, il fait l'entretien au fur et à mesure si pas d'argent remis l'année suivante pas d'appel de fond car nous avons un fond de travaux.

un budget prévisionnel se prépare conjointement entre les membres du CS et le syndic

oui nous l'avons préparé ensemble mais la convocation ne tient pas compte des demandes et des devis du conseil

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donc ne pas approuver les comptes en AG

surtout !!! ne pas donner le quitus,

et encore et enfin ==> EXIGER que le budget previsionel comporte les frais suivants (a preparer).

 

rappelez vous mamie, que c'est l'AG qui decide : les copropriétaires doivent dire au syndic ce qu'il doit faire ... pas le contraire :)

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bonsoir Golfy

un grand merci le conseil est présent nous avons une réunion, ils ont enfin compris qu'il ne faut pas baisser les bras

Question:

si il nous plante là, car je pense que le contrat ne sera pas renouvelé, nous avons au conseil un expert comptable copropriétaire peut 'il se présenter comme syndic dans l'attente de faire une autre AG nous avions commencés à chercher un autre syndic et avons des devis mais il nous a pris de cours ( 48h)

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oui il peut se faire designer syndic non pro (autrement dit "benevole") si c'est un copropriétaire.

il faut d'abord que la question du renouvellement du syndic soit voté CONTRE bien sûr (faire un briefing avant aupres des copro), et dasn la foulée pour ne pas etre en carence de syndic, le president de seance prend la parole et demande si l'un d'entre vous veut se presenter comme syndic benevole.

ce Monsieur se designe et se faire elire lors du vote.

 

il faut bien sûr pour cela que la personne qui sera elue "president(e) de seance" soit une nature a bien diriger les debats, a prendre place des le debut a la table (et pas laisser le syndic faire ce qui lui plait, comme dans bcp de copro), et ce sera lui qui menera l'AG du debut a la fin.

il y a un grand risque que le syndic se voyant non renouvelé, arrete la seance et vous demande de sortir de ses locaux.

attention dasn ce cas, il faut que qq'un assure le poste de secretariat, en meme temps que le syndic pour prendre la suite apres.

 

aussi, recuperer des le debut la liste de presence signée par les participants presents : c'est important. ;)

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Bonjour Golfy

Merci pour votre réponse, nous avons déjà fait un sondage auprès des copropriétaire par écrit, 38 sur 40 demandes le changement, celui-ci était prés, l'ag ayant lieu le 4 Avril et le contrat du syndic se terminant le 30 juin nous pensions avoir le temps de refaire une AG extraordinaire un peu plus tard, si cela est impossible dans ce cas un propriétaire serait bénévole pendant la transition.

Avec 20 ans de moins nous l'aurions fait, mais il y a un temps pour tout.

J'ai déjà 2 contrats, mais pour trouver un bon syndic pas évident inutile d'échanger la proie pour l'ombre

merci pour votre présence sur le site, je n'ai jamais été déçue

mamie

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GOLFY - oui il peut se faire designer syndic non pro (autrement dit "benevole") si c'est un copropriétaire.

il faut d'abord que la question du renouvellement du syndic soit voté CONTRE bien sûr (faire un briefing avant aupres des copro), et dasn la foulée pour ne pas etre en carence de syndic, le president de seance prend la parole et demande si l'un d'entre vous veut se presenter comme syndic benevole.

ce Monsieur se designe et se faire elire lors du vote.

Certainement pas ! La possibilité de la désignation d'un syndic bénévole en remplacement du syndic professionnel doit impérativement avoir été préalablement inscrite à l'ordre du jour.

A défaut, l'assemblée sera frappée de nullité et un administrateur provisoire devra être désigné par le juge des référés du TGI (CA Paris - Pôle 4 - Chambre 2 - arrêt du 9 fév. 2011 - Administrer n. 443 mai 2011.)

La possibilité de désigner un autre syndic, fût-il bénévole, ne peut en effet être considérée comme implicitement comprise dans la question relative au renouvellement (et donc au possible non renouvellement ) du syndic en place.

Car la question relative à la désignation d'un candidat nommément désigné est une chose ; celle de la désignation d'un autre syndic, pro ou bénévole, en est une autre.

Selon les informations fournies par MAMIE59, la nullité de cette assemblée pourra être demandée, et obtenue, pour cause de non respect du délai de convocation qui est de 16 jours au lieu des 21 jours obligatoires.

C'est donc par ce biais qu'elle pourra se débarrasser de ce syndic, pour le cas ou son mandat serait reconduit.

Dans le cadre de cette procédure, l'initiateur (ou initiatrice s'il s'agit de MAMIE59) devra demander qu'au terme de celle-ci le TGI procède à la désignation d'un administrateur provisoire aux frais exclusifs du syndic fautif de l'irrégularité de la convocation.

Un conseil malin à MAMIE59 : si elle compte engager cette procédure qu'elle fasse en sorte de convaincre le CS de renouveler le mandat du syndic pour au moins 18 mois de façon à laisser le temps au TGI de se prononcer avant la prochaine assemblée et éviter ainsi d'avoir à la dénoncer également.

En effet, selon la doctrine de la Cour de cassation, dés lors qu'est demandée la nullité d'une assemblée ayant désigné le syndic et qui aura pour conséquence l'annulation rétroactive de son mandat, toutes les assemblées subséquentes à cette assemblée devront également être contestées dans le délai de 2 mois prévu par l'art. 42 de la loi du 10 juillet 1965, tant que son annulation ne sera pas prononcé

:)

 

---------- Message ajouté à 16h04 ---------- Précédent message à 15h42 ----------

 

MAMIE59 - Merci pour votre réponse, nous avons déjà fait un sondage auprès des copropriétaire par écrit, 38 sur 40 demandes le changement, celui-ci était prés, l'ag ayant lieu le 4 Avril et le contrat du syndic se terminant le 30 juin nous pensions avoir le temps de refaire une AG extraordinaire un peu plus tard, si cela est impossible dans ce cas un propriétaire serait bénévole pendant la transition.

1/ Il semblerait-donc que la grande majorité des copropriétaires seront contre le renouvellement de ce syndic

Dans ce cas, gardez sous le coude, au cas où, la possibilité de dénoncer l'assemblée au motif de l'irrégularité de la convocation.

2/ Le contrat de mandat du syndic se terminant le 30 juin, il y a donc la possibilité de lui imposer de convoquer une nouvelle assemblée avant cette date sur la base de l'article 25/1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ce qui permettra ainsi de pouvoir proposer d'autres candidatures avec la prochaine convocation.

Si le syndic venait à s'y opposer et menacer de quitter l'assemblée, précisez lui bien qu'alors il sera responsable d'une rupture abusive de son contrat et devra assumer à ses frais exclusifs toutes les conséquences de la désignation d'un administrateur provisoire ainsi qu'à d'éventuels dommages et intérêts au bénéfice du SDC.

Cela devrait largement suffire à le faire réfléchir.:p

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hyacinthe: je ne vous apprendrai rien que cette possibilité existe surtout quand il y a unanimité des copro comme mamie nous l'explique. 38 copro sur 40, on peut logiquement penser que aucun des 2 copro (non consultés ou pas d'accords sur le changement) ne vont pas engager d'importants frais et saisir le TGI pour invalider la décision ;)Cette possiiblité existe bel et bien surtout si les membres du CS peuvent justifier que leurs propositions de resolution a l'AG n'ont pas éte prises en compte. certes la législation precise bien que l'election d'un syndic doit être prevue a l'ODJ mais ce serait un monde ideal si tout le monde respectait la legislation, a commencer par les syndic .... il y a tellement de copro qui tournent sans syndic, sans AG et personne ne conteste.

 

pour le reste, les 16 j sont bien sûr un motif de nullité comme je l'ai deja signalé au debut. ce sera plus sûr mais je persiste à penser que le risque de contestation de la solution ci-dessus est vraiment plus que minime.

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GOLFY - on peut logiquement penser que aucun des 2 copro (non consultés ou pas d'accords sur le changement) ne vont pas engager d'importants frais et saisir le TGI pour invalider la décision .

Mais qu'en savez-vous ? Et de quelle logique parlez-vous ?

certes la législation precise bien que l'election d'un syndic doit être prevue a l'ODJ mais ce serait un monde ideal si tout le monde respectait la legislation, a commencer par les syndic .... il y a tellement de copro qui tournent sans syndic, sans AG et personne ne conteste.

Il ne m'étais pas apparu que les demandeurs attendaient des intervenants sur NET-IRIS des conseils pour les conduire à violer la loi.

 

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Bonjour

ne vous fâchés pas pour moi

non les deux copros n'ayant pas répondus n'engageront pas de frais

l'un est fauché et doit 2 trimestres pour un montant de 790€ + 2 fonds de travaux soit 260€

l'autre est "moi je"

je vous tient au courant suite à cette AG je suis certaine qu'avec tout les éléments fournis je vais mettre mon petit gringalet au pas

aucune inquiétude j'en ai dressé d'autres

Dites moi :

les contrats vmc, toiture etc.... doivent il être voté art.25?

merci à vous

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Dites moi :

les contrats vmc, toiture etc.... doivent il être voté art.25?

merci à vous

la VMC etant un entretien normal dans une copro, il doit logiquement faire partie du budget prévisionel. de facon generale, les travaux d'entretien courants sont votés à l'art 24.

quant à la toiture, de quel contrat parlez vous ?

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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