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Forum juridique de Net-iris

contestation du refus d'une AG d'effectuer des travaux sur parties communes


B92400

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Bonjour,

j'ai acheté il y a un an les combles de mon immeuble afin de les habiter. Ces combles sont situées au-dessus de trois copropriétaires (moi y compris).

Nous avons soumis à l'AG cette semaine les travaux affectant les parties communes.

Ces parties communes sont les suivantes :

- charpente (modification de poutre pour permettre un passage plus facile, les combles sont inhabitables sinon)

- toiture (pose de vélux)

- une tête de mur pignon modifié (90 cm démolis pour permettre un meilleur accès)

- trémie

- accès à une colonne d'eau pour évacuation WC.

Notre projet prévoit les éléments suivants :

- un maître d'oeuvre professionnel (avec une assurance professionnelle),

- un architecte (je précise architecte d'intérieur et non DPLG),

- un bureau d'étude qui a validé la résistance du plancher, et donné ses préconisations sur les modifications (charpente, trémie et mur pignon), qui a évidemment une assurance pro,

- une assurance dommage ouvrage (nous étions en cours de devis) mais de toute façon le syndic aurait veillé à ce qu'on l'ait obtenu avant de commencer les travaux.

- notre projet ne prévoit absolument pas de toucher aux parties privatives des copropriétaires du dernier étage.

- nous avons prévu la visite d'un huissier afin de pouvoir obtenir plus faciliement réparations des désordres éventuels liés à nos travaux.

 

L'AG a refusé nos travaux, sans nous faire une proposition d'astreindre son éventuel accord à la réalisation d'études complémentaires. J'ai proposé par exemple d'avoir un avis de l'architecte de l'immeuble ainsi qu'un second avis du bureau d'étude mais cela n'a pas été retenu.

Le syndic a pourtant confirmé auprès des copropriétaires que le dossier était complet et qu'il comportait tous les éléments nécessaires à la réalisation de ces travaux.

 

Dans l'hypothèse où je souhaite contester la décision de l'AG auprès du juge du tribunal de grande instance, j'ai qlq questions à soumettre à votre perspicacité :

- faut-il respecter le délai des deux mois de contestation de l'AG ? Certaines décisions de tribunaux exigent le respect de ce délai mais je crois qu'un arrêt de cour de cassation a indiqué qu'il ne s'agissait pas d'un action en nullité contre l'AG mais d'une autorisation demandée au juge et donc délai applicable de 10 ans,

- sur quoi le juge va-t-il fonder sa décision ?

- peut-il exiger des indemnités pour les copropriétaires à mon étage ? Ceux-ci ont reçu leur quote part du prix de vente mais le juge peut-il reconsidérer le montant de la vente ?

- quels sont les délais avec lesquels le TGI va rendre sa décision ?

- que faut-il prouver auprès du juge du TGI ?

 

Je vous remercie par avance pour votre aide, car aujourd'hui je suis propriétaire d'un charmant grenier que je ne peux aménager.

Fabrice

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Si la décision a été parfaitement voté et à la bonne majorité (vote à quel article? ) vous ne pourrez rien faire. Quand bien même vous avez un BET, un archi, une assurance ou autre.

 

Pour ce genre de chose, particuliérement lourde, en général, on demande un pré-avis à lors d'une AG ou un accord sous conditions, avant de véritablement lancer le projet. Sinon on risque de se retrouver dans votre situation. Beaucoup de frais, pour rien, et rien à y faire.

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Voyez avec un avocat, sérieusement. Mais, en gros, il y a deux voies possibles :

- soit l'annulation de la décision de refus de l'AG, pour irrespect de la loi, ou parce qu'il y a eu abus de majorité. Mais, ça vous fait une belle jambe, parce que l'annulation du refus ne vaut pas autorisation.

- soit la demande d'autorisation au juge, pour pouvoir réaliser votre aménagement de parties privatives impliquant travaux sur des parties communes. Et là, ce n'est plus deux mois pour le recours, mais bien dix ans.

 

Je vous passe le détail des conditions : il faut que les travaux relèvent de l'article 25b (ce qui me semble le cas de vos travaux du grenier), qu'il en résulte une amélioration, qu'il y ait eu un refus de l'assemblée, que vous n'ayiez pas démarré vos travaux, etc. Il y en a plusieurs dizaines de pages sur le sujet dans les ouvrages spécialisés. Mais, si les conditions sont remplies, le juge va bien pouvoir aller au-delà du strict contrôle de la légalité, et pouvoir donc apprécier l'opportunité du refus qui vous est opposé, et donc autoriser les travaux.

Et, oui, il peut y avoir indemnisation du préjudice subi par vous (hausse du coût en raison du retard, par exemple). C'est pas gagné quand même. Ce qui devrait vous aider c'est que, si j'ai bien compris, la copropriété vous a vendu un lot de grenier à aménager, par prélèvement sur les parties communes. Sauf si votre projet est fantasque, c'est un peu fort de toucher un prix, et de vous empêcher de réaliser votre projet ensuite.

 

Je ne détaille pas : le recours se fait au Tribunal de grande instance. Donc avocat obligatoire. Je vous renvoie donc à ce que je disais au début de mon message.

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Je n'ai pas évoqué la possibilité, mais effectivement, quelquechose qui vous simplifierait la tâche, serait que dans l'acte de vente, ou la résolution de l'AG visant la vente du grenier, vous ayez spécifié votre projet.

 

Dans le cas inverse, vous n'êtes pas prêt de démarrer vos travaux si les membres du syndicat sont obtus...

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ca ne changerait pas grand chose puisque les autres copro n'ont pas participé a l'acte d'achat ...

Je n'ai pas évoqué la possibilité, mais effectivement, quelquechose qui vous simplifierait la tâche, serait que dans l'acte de vente, ou la résolution de l'AG visant la vente du grenier, vous ayez spécifié votre projet.

 

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Merci pour vos réponses.

Il a toujours été prévu que nous achetions ces combles pour les aménager et faire une notamment une troisième chambre suite a la naissance de notre second fils.

J'ai fait plusieurs présentations en ce sens a la copropriété.

Je n'avais pas conscience que les délais étaient si longs pour le TGI, êtes vous sûrs de ces délais ? Les critères sur lesquels le juge va fonder sa decision sont assez simples, ils sont au nombre de trois :

- pas d'atteinte a la sécurité de l'immeuble (on ne fait qu'une chambre principalement et le BET a validé la résistance du plancher),

- pas de changement de destination de l'immeuble (immeuble d'habitation bourgeoise selon le règlement de copropriété),

- pas d'atteinte aux lots des autres copropriétaire (nos travaux ne nécessitent pas de passer par les appartements des autres coroprietaires).

 

Sans être juriste il me semble que nous respectons ces critères avec en plus le fait que la copro n'a pas motivé son refus ni ne nous a laissé d'alternatives (accord a condition de l'avis d'un autre BET par exemple ...).

 

Est ce qu'il est possible de représenter le même projet en AG ou doit-il être différent (et a quel point différent, genre un avis de l'architecte de l'immeuble et un second BET suffiraient ils ?)

 

Merci pour vos avis

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En relisant l'avis de Caepolla, j'ai pu voir que la justice autorise ce genre de travaux, si cela participe à l'amélioration de la copropriété.

 

Comme il a dit, il existe énormément de jurisprudence valisant ou refusant de tels travaux. Un avocat est absolument indispensable. J'ai vu passer une jurisprudence sur le fait qu'ouvrir une fenêtre aller rendre dis-harmonieux l'esthétique de l'immeuble, le juge ayant donc rejetté la demande judiciaire de travaux. C'est pourquoi votre avocat devra reprendre point par point votre projet et montrer leur innocuité tant structurelle qu'esthétique (et d'autres facteurs), sur l'immeuble. C'est tout sauf simple et rapide. Surtout si le syndicat des copropriétaires est tenace dans sa volonté de vous nuire (si cette volonté existe)

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Ok merci pour ces infos complémentaires.

Frustration et jalousie alimentent effectivement leur motivation.

Peut être que le plus simple est de convoquer un AG extraordinaire et de convaincre les indécis.

Le voie judiciaire me semble compliquée et trop longue mais un premier courrier d'avocat pourrait aussi faire bouger les lignes et les forcer à nous faire des propositions.

Il faudra sans doute manier les deux options.

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OK

le problème c'est que ce n'est pas toujours très rationnel.

exemples de reproches à notre projet :

- on nous a objecté que les dommages survenaient après 10 ans et que donc l'assurance dommage ouvrage ne servait à rien ....

- on nous a reproché de mettre bcp trop de vélux et que les vélux entraînaient des fuites ....

- l'isolation thermique allait rendre les appartements en dessous des combles invivables en été ....

- le plancher n'est pas suffisamment solide, le bureau d'étude n'y connais rien ....

 

Je respecte les avis et choix des autres, mais la mauvaise foi n'a pas de limite en copropriété ...

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Bonjour,

 

Si vous voulez simplement créer une troisième chambre, pourquoi avez vous besoin :

- d'installer plusieurs fenêtres de toit (combien ?) ?

- de démolir une tête de mur pignon ?

- d'accèder à une colonne d'évacuation pour les WC ?

 

Quelle est la surface des aménagements prévus pour s'étendre au-dessus de 3 appartements ?

 

Doit-on comprendre qu'il n'y a pas de dalle béton, mais un simple plancher ?

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Bonjour,

j'aménage des combles de l'immeuble situés au-dessus de mon appartement et des deux autres appartements situés au même étage que le mien.

Ces combles ne sont pas aménagés, il faut faire qlq travaux de charpente (rien d'extraordinaire mais cela peut faire peur), toucher sur moins d'un mètre à un mur pignon qui gêne le passage dans les combles et mettre des vélux car je ne vis pas dans le noir :)

Ces combles ont une disposition particulière et comportent des conduits de cheminées que nous ne pouvont modifier. Ce qui fait que la surface habitable après isolation et prise en compte de la trémie sera d'environ 35 m² répartis en une pièce de 10 m² et le reste étalé dans les combles (dont un long couloir qui ne profitera que d'un mètre de largeur mais avec possibilité d'aménager un peu la sous pente).

Le plancher est en bois. Il n'y aura pas de dalle béton car le plancher est en très bon état.

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