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Forum juridique de Net-iris

Lieu du paiement du loyer...


Ilola

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Re-bonjour, j'ai encore une question s'agissant des clauses à mettre dans le bail, et même deux :

- je lis dans la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports bailleurs/locataires, qu'on doit faire figurer dans le bail "les modalités de paiement"... Pourtant, il me semble qu'on n'a pas le droit de faire figurer comment le paiement doit intervenir, le locataire gardant la liberté de choix (chèque, liquide ou brouette de pièces...) ?

Je m'interroge d'autant plus que je trouve sur un site proposant une aide à la gestion le conseil d'inscrire, par exemple, "paiement par chèque"... Légal ???

Sinon, qu'est-ce qui faut entendre par "modalités" ? Simplement la périodicité ?

 

- je lis dans quelques témoignages de bailleurs malchanceux que leur locataire exigerait qu'ils viennent récupérer les loyers chez lui... (!) Alors là, je découvre... Il semble que ce soit légal... Seulement dans le silence des parties ? Ou de toute façon ?

 

Sachant que j'habite à 400 km de l'endroit où j'ai des locations, et qu'un de mes locataires s'en va – j'en profite pour revoir un peu la rédaction de mon contrat de bail – il est clair que, si je tombais sur ce genre de locataire, la vie serait dure dure pour moi !

 

Y a-t-il un moyen – une phrase à ajouter dans le bail – pour se prémunir de cela ?

 

Dans mon bail figure que le loyer est payable "dans les mains du bailleur" et... j'avoue que je ne sais pas trop ce que cela veut dire...

 

Quelqu'un peut-il m'éclairer ? J'ai beau chercher, chercher, je ne trouve rien, hormis un seul site sur lequel j'ai trouvé que le principe prévaut que le loyer est payable au domicile du preneur... Aïe, aïe, aïe !!!

 

Merci pour votre aide...

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modalités de paiement : veut dire que le paiement du loyer doit se faire pour le ..... (date)

vosu discutez avant du moyen de paiement : demandez leur s'ils sont prets a faire des virements mensuels (bien mieux pour tout le monde) et alors vous indiquez le numéro de votre compte (RIB)-

les loyers portables et querables ne sont plus d'actualité depuis longtemps ! c'etait bon quand le bailleur de l'immeuble passait de porte en portes pour reclamer les sous.

 

vous feriez bien mieux d'investir qq euros dans une version nouvelle de bail non meublé ; ce sera plus sûr surtout que la loi a changé regulierement, qu'il faut faire apparaitre la clause penale, des penalités en cas de retard, ou bien une indemnité d'occupation superieure au loyer mensuel si le locataire se maintient dans les lieux ...

 

Droit des contrats : immobilier et baux, catalogue de modèles et de lettres (Contrat-Expert)

 

enplus vous avez modeles de EDL, et les textes de loi a jour (surtout les decrets).

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Merci, Golfy. Le rêve serait que les rédacteurs de baux (et des lois) manient le français aussi bien que la langue juridique... "Modalités de paiement", ça ne veut pas dire, normalement, uniquement la date, bien sûr, mais bien plutôt "comment se fait le paiement, selon quelles règles", ce pourquoi je m'interrogeais... Tout en sachant qu'on ne peut imposer au locataire le moyen de paiement, j'avais donc vaguement, en découvrant ce mot de "modalités" dans al loi, l'espoir que cela ait pu changer à mon insu !

Hélas, pour le moment, je n'ai jamais eu de chance quand j'ai proposé le virement automatique, mais... je ne désespère pas. D'ailleurs, vous me donnez une idée : je vais mettre mon RIB en annexe, systématiquement... On peut toujours "demander" au preneur du bail "s'il est d'accord" pour le virement automatique, il peut très bien vous dire "oui" pour vous faire plaisir, et, dès le lendemain, changer d'avis... C'est la vie...

 

Je sais bien que les loyers portables et quérables "ne sont plus d'actualité" (à vrai dire, je ne connaissais pas le mot "quérable" jusqu'à il y a quelques heures, étant tombée par hasard sur le témoignage d'un bailleur qui racontait, justement, que son locataire lui tenait la dragée haute, en lui disant de venir chercher son loyer chez lui... – Ça m'a fait tilt, j'ignorais ce risque !), mais ma question tendait à me prémunir d'un locataire ch... de même type, donc, qui pourrait trouver drôle de m'imposer une loi de 1804, sous prétexte qu'elle ne serait pas abrogée... Or il semble qu'elle ne le soit pas, dans les textes, même si l'usage est tombé en désuétude – je viens de trouver une discussion à ce sujet qui ne me rassure pas trop (pardon, sur un autre site : Quérabilité du loyer / Le loyer )

J'y lis notamment une intervention qui semble prouver que la quérabilité serait encore POSSIBLE, juridiquement, si le locataire est de mauvaise foi. Quitte à ce que le juge, ensuite, tranche pour la modernité, mais... j'aimerais mieux éviter de devoir supporter une procédure pour avoir le droit de me faire remettre un chèque, banalement, chez moi et par la poste plutôt que d'aller le chercher au bout de 400 km qui me séparent de mon locataire.

 

Je vais donc encore une fois "améliorer" le bail que j'ai acheté tout fait il y a deux-trois ans (et pas au XIXe siècle, je vous rassure !), dont j'ai déjà passablement transformé pas mal de clauses... avec des pincettes, car je ne suis pas juriste, je risque donc d'introduire des erreurs fatales – mais il semble que je puisse préciser, plutôt que "dans les mains du bailleur" (dont je ne suis pas sûre que cela exclue la quérabilité, justement), "au domicile du bailleur" – là, mon locataire même pénible aura le choix entre me l'envoyer par la poste ou m'apporter son loyer à pied, et même dans une brouette si ça lui chante :-)

 

UNE FOIS que... j'aurai bien mis dans mon bail TOUT ce que je veux y trouver, vous avez raison : je ferai l'acquisition d'un bail "tout fait" plus récent quand même, car... on n'est jamais trop prudent, et je pourrai refaire ma tambouille avec une trame réactualisée...

Mais, selon ce que j'ai pu constater maintes fois, chaque fois que j'ai acheté un bail tout fait, il y manquait des choses que j'estime importantes, on y trouvait des formulations soit imprécises, soit risquées sur le plan de l'interprétation juridique (comme me le prouvent mille discussions sur Internet qui, heureusement, vous mettent la puce à l'oreille) – "professionnel" ne signifie pas toujours "parfait" et sans faille ! Par exemple, pour le moment, je n'en ai pas encore trouvé un seul qui inclue, à la suite de la clause pénale concernant le retard de loyer, une autre clause pénale, exposant la "contre-partie" du bailleur – c'est pourtant essentiel si on ne veut pas se faire accuser de clause abusive... A croire que les experts auteurs ne consultent pas Internet ! (Bon, je reconnais, je n'ai pas encore vu les baux proposés ici...) Donc, je l'ai rédigée moi-même, cette clause-là, plus quelques autres, et j'en ai récrit certaines, visiblement foireuses... ! Faut c'qui faut, mais... j'essaie de blinder en amont,,e pèse et soupèse chaque mot, pour, ensuite, être une bailleuse "sereine" autant que faire se peut. J'apprends, je progresse... en crabe, certes, parce que c'est chronophage, mais... pour 3 ans de "bons" rapports bailleur/locataire, ça vaut le coup de s'y coller :-) Avec l'aide de sites comme Net-Iris, merci, merci : que de fois, déjà, j'ai reçu des réponses, ici, à des problèmes épineux, soit de copropriété, soit de procédure avec un marchand de biens escroc, soit, maintenant, de rapports locatifs... !

J'ai beau baguenauder beaucoup, c'est ici que je trouve le plus de réponses pertinentes, précises et fondées... qui aident drôlement les non-professionnels comme moi qui se mêlent de vouloir s'occuper tout seuls de leurs affaires, et, même, de se faire le moins arnaquer possible ! Allez, je le redis : MERCI !!!

 

Cela dit, je ne parviens toujours pas à savoir avec certitude si je peux remplacer le terme "indemnité de retard" (que donne mon bail "pro") par "majoration de loyer"... ni si cette somme payée en surplus peut être considérée comme du loyer... Service-public.com dit "majoration de loyer", mais l'ADIL précise que cette "indemnité" n'est pas constitutive du loyer, et ne saurait servir pour la clause résolutoire, son statut étant celui de dommages-intérêts : qui dit vrai ? Impossible de trouver la réponse... Même sur Net-Iris, alors, là... ! Le droit français, c'est pire que le Talmud... Même ceux qui le "disent" ne sont pas sûrs de le comprendre !

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      ****
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      - absence de détecteur de fumée et disjoncteur général en dehors du logement dans le hall d'entrée au rez-de-chaussée)
       
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      Pour l'état de l'appartement, j'ai effectué un Relevé d'Observation du Logement (RLO) que j'ai transmis au Plan Départemental de Luttre contre l'Habitat Indigne (PDLHI), j'attends la suite.
       
      Je soupçonne mon agence immobilière d'être volontairement malhonnête à plusieurs sujets et je m'en explique :
       
      [;..]J'ai fait l'état des lieux et suis rentrée dans mon appartement le 16 juillet 2018 or je constate, sur l'historique de mon compte locataire, que pour mon loyer du[année date] L'agence a décompté, sur le prêt qui m'était alloué, un prorata de loyer de 17/31 jours.. Or [...] il y a 16 jours [...] et non 17 jours.
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      [...]
       
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      [or en 2 mois après], l'agence immobilière a prélevé sur mon compte bancaire [...]ce prélèvement abusif a fini par mettre mon compte bancaire en situation de découvert non-autorisé (en effet, il n'était pas prévu dans mon budget que cette somme soit débitée) ce qui, d'une part, m'a empêché de retirer de l'argent, de payer quoi que ce soit et donc de vivre alors que je sortais à peine d'un centre d'hébergement (et l'agence immobilière le savait !) et, d'autre part, ce prélèvement abusif, mettant mon compte bancaire en situation de découvert non-autorisé, a généré des frais bancaires : rejet de chèques, agios.... Dès que je me suis rendue-compte de cette situation, j'ai contacté l'agence immobilière qui m'a confirmé qu'elle avait effectivement bel et bien perçu mon aide au logement mais qu'elle n'avait pas été informée des dates de prélèvement de la CAF et que les prélèvements automatiques des loyers étaient paramétrés en fin de mois précédent...Or l'agence immobilière savait pertinemment que j'allais probablement percevoir l'aide au logement en Septembre 2018 puisque c'est elle-même qui me l'a dit et pouvait donc paramétrer un prélèvement de 97€ quitte à ce que je régularise ensuite si le versement de l'aide au logement n'avait pas été effectuée !
       
      D'autre part, lorsque j'ai réclamé à l'agence immobilière le remboursement du trop-perçu, dans un premier temps elle m'a proposé de le conserver au crédit de mon compte locataire pour m'éviter de futurs prélèvements. J'ai refusé et elle m'a donc dit qu'elle me rembourserait par chèque en le postant ce jour ou le lendemain. Or, dans un second temps, l'ai téléphoné à l'agence immobilière deux jours après pour savoir si elle avait bien posté ledit chèque de remboursement, celle-ci m'a rétorqué que non mais qu'elle allait le faire ce jour, je l'ai recontacté deux jours ensuite et le chèque n'était toujours pas posté et elle me promettait, comme au cours des appels précédents, de me le poster le jour-même...
      Comprenant que cette situation allait certainement volontairement perdurer et accentuer mon découvert non-autorisé par des frais engendrés par la situation et étant dans l'impossibilité de retirer le moindre argent depuis plusieurs jours, j'ai envoyé un e-mail à l'agence immobilière exigeant le remboursement immédiat du trop-perçu et par virement en lui rappelant mon contexte de vie à ce moment-là ainsi que les conséquences du prélèvement abusif de loyer, et j'ai également demandé, sur présentation d'un justificatif établi par mon conseiller bancaire, le remboursement des frais bancaires générés par la responsabilité de l'agence immobilière. Celle-ci m'a bien remboursé, par virement, le trop-perçu de loyer mais a toujours refusé de me rembourser les frais bancaires.
       
      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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