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Forum juridique de Net-iris

Demande de provision excessive suite à une fuite d'eau


kitty57

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Bonjour

 

L'année dernière je me suis trouvé débitrice auprès de mes copropriétaires à cause d'une fuite d'eau chaude qui était passée inaperçue pendant quelques temps.

 

J'ai proposé au syndicat de régler la dette par 4 mensualités d'environ 250 € sans obtenir une réponse. D'autre part, le syndic avait établi des facture de provisions sur charge en fonction de ma consommation en eau chaude pour l'année écoulée, à savoir 64 mètres-cube - c'était une grosse fuite ! Evidemment, j'ai demandé qu'on rétablissât les facture pour refléter ma consommation réelle. Toujours pas de réponse.

 

Même une lettre recommandée, proposant un échancier de paiements ainsi qu'une reqûete d'une facture revisée est restée sans réponse.

 

Or, j'ai reçu cette jour une lettre recommandée de l'avocat engagé par le syndic me réclamant la totalité de la somme sous huitaine. J'en suis d'autant plus bouleversée que j'ai essayé à plusieurs réprises de régler ma detter enver la copropriété, sous réserve d'avoir des factures plus réalistes. On me menace d'une action judiciaire, mais à mon avis - étant donné mes efforts de régler cette affaire - le tribunal me donnerait raison.

 

Qu'en pensez-vous ?

 

Merci d'avance de vos réponses.

 

Bon Weekend

 

---------- Message ajouté à 14h21 ---------- Précédent message à 13h40 ----------

 

Excusez-moi, j'ai fait une erreur. Je voulais dire que ma consommation en eau chaude était de 136 mètre-cube.

 

Bon journée

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  • Réponses 10
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Bonjour, cette hostilité manifeste du syndic est incompréhensible et surtout irrégulière car il n'est nul besoin d'un avocat dans cette affaire.

En effet le recouvrement des charges et la fixation d'un échéancier pour régularisation d'un arriéré constitue exactement le travail normal du syndic qui est payé pour cela. Recourir à un avocat , probablement payé par le syndicat des copropriétaires, pour écrire une lettre recommandée à un copropriétaire débiteur ( Kitty57) exige une résolution d'assemblée générale , laquelle normalement devrait être refusée par l'AG si les copropriétaires comprennent ces choses...

Il se pourrait qu'il existe certains griefs du Syndic ou du SDC contre Kitty57, ce qui expliquerait cette action, mais ne l'excuserait pas.

Quelle est la situation financière du SDC ? y-a-t-il de nombreux copropriétaires débiteurs, ce qui expliquerait l'empressement du syndic à recouvrer les impayés ... Montre-t-il le même empressement pour les recouvrement des impayés des autres copropriétaires ?

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Bonsoir

 

En effet, il y a quelques propriétaires largement plus endettés que moi - une dame doit plus de 28 000 euros à la copropriété. C'est peut être pour cela qu'ils cherchent à "donner des exemples". Mais ceci dit, ça fait des années qu'elle n'a rien payé, malgré les 1000 euros versés à un avocat l'année dernière. J'ai vu le compte-rendu de la dernière AG, et il n'y avait aucune mention de la manière de recouvrir ma dette.

 

Je ne crois pas que mes copropriétaire aient des griefs contre moi, comme je suis plutôt calme, pas fêtarde et jusqu'à cette histoire de fuite j'ai réglé mes charges rubis sur ongle. Peut-être s'en prend-t-on à moi parce que je suis étrangère.

 

De toute façon je vais voir le syndic demain, leur précisant que les preuves de mes tentatives de régler cette dette - restées sans réponse - convaincront le juge de ma bonne volonté.

 

Merci de votre réponse.

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un "truc" me chiffonne :

vous dites que vous etes seule a payer cette surconsommation

 

mais, a QUEL niveau a eu lieu cette fuite ?

apres compteur individuel ?

et surtout, la fuite a t elle eu lieu dans votre partie privative ou dans les parties communes (ex : canalisation encastrée dans le plafond qui fuit)

si fuite sur canalisation, est ce une canalisation commune ou privative (cf a votre RC) ?

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Pour le moment il n'est pas question de procédure ni de juge ... Pour cela il faudrait déjà que le SDC représenté par le syndic décide d'assigner Kitty57 , ce qui suppose une décision de l'AG dans ce sens . Et même dans ce cas il n'y aurait aucun problème puisque Kitty57 aura payé l'arriéré entre temps et même dans le cas contraire ( si elle n'arrive pas à payer le solde ) elle obtiendrait facilement un échéancier qui serait convenu avec le juge ... Mais il est pratiquement impossible que cette question fasse l'objet d'une procédure , ou bien Kitty57 pourrait même demander un indemnisation pour procédure abusive .

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Mais il est pratiquement impossible que cette question fasse l'objet d'une procédure , ou bien Kitty57 pourrait même demander un indemnisation pour procédure abusive .

 

Et sur quoi vous basez vous affirmer une telle chose ?

En effet, le syndic a parfaitement le droit d'engager une procedure sans autorisation de l'AG pour les impayés des charges

cela entre parfaitement dans son role de gestionnaire de la copropriete

Le recouvrement des charges par le syndic - Copropriété : Tout savoir sur le recouvrement des charges par le syndic | De Particulier à Particulier - PAP

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ce n'est uniquement au stade de la saisine du tribunal (ex pour vente forcée du lot en question) que le syndic doit passer par l'AG.

 

aviez vous recu LRAR ou mise en demeure du syndic avant cette lettre d'avocat ? et là seuls les interets de retards legaux sont facturables - par ailleurs en cas d'intervention d'un avocat, la Cour d'appel de Paris considère que cela fait partie d'actes elementaires de gestion dont le coût n'a pas à etre supporté par le copropriétaire. (CA Paris du 23.2.2006, n° 05/09182 - IL est donc important de regarder quelle a été la procédure depuis le debut. de plus le fait que le syndic n'ait pas "entendu" votre demande, ni y à même reagit de qq maniere que ce soit, le met en tort.

 

enfin il faudrait reclamer que l'AG prenne position quant à la dette de cette dame (qui doit plomber serieusement le budget de la copro) et de mettre la resolution de vente forcée du lot en question ... c'est important car s'il ne le fait pas, il met en danger la copro et son mode de financement. et lá c'est une faute de gestion.

 

voir le conseil syndical aussi de votre coté pour qu'il fasse un meilleur suivi de la gestion du syndic.

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Merci de vos réponses.

 

J'ai déjà effectué un règlement partiel.

 

En effet, je crois que certains copropriétaires m'en veulent car j'ai refusé de participer à la vendetta contre notre ancien gardien, que certains avaient voulu licencier. C'était la seule fois que j'aie assisté à une AG - jamais plus ! Il est bien rare de trouver autant de bêtise et de méchanceté dans la même salle ! En fin de compte, le gardien est parti et maintenant un petit vieux, membre du CS, arrondit ses fins de mois en faisant quelques petits travaux d'entretien - sans pour autant déneiger le parking ...

 

Bonne soirée

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En fin de compte, le gardien est parti et maintenant un petit vieux, membre du CS, arrondit ses fins de mois en faisant quelques petits travaux d'entretien - sans pour autant déneiger le parking ...

 

mais c'est totalement illegal s'il n'a pas de contrat ! sans compter la responsabilité de la copro s'il se blesse ... :eek:
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Je crois qu'il facture la copropriété au fur et à mesure. Mais, il doit avoir 80 ans ... De toute façon, le départ du gardien l'a bien arrangé. Je m'étonne que la loi permise qu'une copropriétaire puisse être prestataire de la copropriété car le conflit d'intérêt est évident.

 

Bonne soirée

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Bonjour et merci pour vos réponses.

 

J'ai appris que le président du CS et son pote ont une réunion avec la soi-disant comptable du syndic suite à la réception de la facture d'eau pour la copropriété, vers la mi-mars. Or, je n'aurais rien su de cette surconsommation d'eau chaude qu'en juin 2102 lors de l'édition des comptes.

 

Il me semble plus que bizarre qu'un comptable n'ait pas trouvé bizarre que ma consommation annuelle d'eau chaude passe de +/- 17 cm3 à 136m3 ! Je ne suis pas comptable, mais quand je constatais une anomalie semblable, je faisais une petite enquête. Pire encore, ni le président du CS ni son copain ne m'ont parlé de cette insuffisance. Bien entendu, il y aura toujours un petit écart entre la prévision et la consommation actuelle, mais une telle différence pourrait indiquer une fuite non réparée, dans lequel cas elle aurait continué à "fuire" pendant deux mois ou bien un compteur défectueux.

 

Je me sens particulièrement lésée par cette manque de communication, car si j'avais su, j'aurais pu prendre contact avec le syndic pour régler la surconsommation et évité qu'elle soit "enterrinée" dans le budget pour l'année à venir. Pire encore, dès que j'ai su que ma dette envers la copropriété résultait d'une fuite, j'ai parlé souvent à quelques membres du CS qui sont quand même mes voisins, de la difficulté d'avoir une réponse du syndic. Et par recompense ils ont lancé leur avocat à mes trousses.

 

A mon avis, c'est la syndic qui a mal établi ses comptes.

 

Qu'en pensez-vous ?

 

Merci d'avance

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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