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Forum juridique de Net-iris

frais d'agence et de notaire en cas d'acte caduque


ymadajews

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Bonjour,

 

Nous souhaitons acheter une maison, mais il s'est avéré que les propriétaires actuels étaient en fait saisis par leur banque suite au non-remboursement de leur prêt immobilier.

Les différents frais afférents à la procédure étant, suivant les nouvelles dispositions, à notre charge, nous avons fait inclure dans le compromis que nous avons signé aujourd'hui, une clause suspensive si ces frais dépassaient une certaine somme.

Seulement, le créancier refusant une résolution amiable, ces frais ne seront établis définitivement qu'au cours de l'audience de rappel dont la date n'est pas encore fixée.

Or les actuels propriétaires doivent présenter l'acte authentique de vente au cours de cette audience, et nous ne sommes donc pas certains qu'elle n'ait pas lieu dans 6 mois ou plus.

 

Nous ne voulons pas vivre avec la menace de devoir régler une somme dépassant nos capacités de financement, nous aimerions donc inclure dans l'acte authentique une clause similaire à celle du compromis, stipulant qu'en cas de dépassement d'une certaine somme, la vente serait annulée.

 

Une des questions que nous nous posons est de savoir ce qu'il advient dans ce cas des frais de notaire et d'agence immobilière.

Nous nous sommes fait la réflexion que, là vente étant annulée, le contrat deviendrait caduc, et que ces frais ne seraient pas dus, l'acte authentique n'existant plus d'une certaine manière.

 

Merci de vos conseils

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de quelles nouvelles dispositions parlez vous ?

Si le bien est hypothequé (ce qui est le cas), les frais de levée d'hypotheque sont a la charge du vendeur

Idem pour tous les frais relatifs a la procedure de recouvrement engagée par le creancier

 

cela ne vous concerne pas et ce n'est pas a vous de payer !

 

le prix de vente couvre t il au moins le montant dû au preteur ?

Avez vous votre propre notaire pour cet achat ?

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de quelles nouvelles dispositions parlez vous ?

Si le bien est hypothequé (ce qui est le cas), les frais de levée d'hypotheque sont a la charge du vendeur

Idem pour tous les frais relatifs a la procedure de recouvrement engagée par le creancier

 

cela ne vous concerne pas et ce n'est pas a vous de payer !

Voilà ce que nous avons sur le compromis:

« en application de l’article R.322-24 du code des procédures civiles d’exécution », dit que les dépens afférents à cette procédure « seront à payer directement par l’acquéreur en sus du prix ».

Peu des professionnels que nous avons contactés (notaires, impôts...) ont l'air d'être au courant de cette manière de procéder; ce genre de cas se règle souvent à l'amiable et la banque semble vouloir pousser la procédure jusqu'à son terme.

 

le prix de vente couvre t il au moins le montant dû au preteur ?

Oui, le prix de vente est diminué des frais de procédure (environ 10000€); seulement l'avocat du créancier a fait une provision et n'a pas donné ses frais définitifs; il a communiqué au notaire des vendeurs une somme de quelques centaines d'euros qui serait couverte par la provision. Mais rien ne nous dit que le jour de l'audience de rappel il ne réclame pas des sommes beaucoup plus importantes.

 

 

Avez vous votre propre notaire pour cet achat ?

Oui, nous avons choisi d'avoir un notaire. Celui-ci semble positif concernant cette vente (et il nous a été recommandé par des amis comme quelqu'un qui ne laisse rien passer ). Seulement personne ne peut nous garantir à 100% qu'il n'y aura pas "d'explosion" des frais et donc nous souhaitions savoir comment nous prémunir de cette situation après signature de l'acte authentique.

 

Cette question nous est venue hier soir, mais nous avions déjà signé le compromis; c'est pourquoi nous nous permettons de poser ces questions sur le forum afin d'avoir de quoi faire avancer la discussion lundi.

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il s'agit donc d'une vente amiable sur autorisation judiciaire pour eviter une vente aux encheres suite a saisie, ce qui est totalement different d'une vente a l'amiable "classique"

 

voici ce que j'ai trouvé :

frederic.kieffer - LA VENTE AMIABLE SUR AUTORISATION JUDICIAIRE

 

il semblerait donc que vous n'ayez pas a payer les depens, mais la taxation , et que c'est le juge de l'excecution qui calcule le montant de cette taxation (en se basant sur le prix de vente et les frais de poursuites a la demande du creancier)...

 

qu'indiquait le cahier des charges relatives a cette vente ?

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Je n'ai pas sous la main le jugement qui a été prononcé, je ne peux donc pas vous répondre sur le cahier des charges de la vente (si c'est toutefois bien ce que vous vouliez).

 

Peut-être que cette partie du compromis peut vous aider:

exposé préalable

 

Préalablement à la vente conditionnelle objet des présentes, le VENDEUR expose que :

- le XXXXXXXX a exigé de sa part le remboursement d’un prêt assorti de garanties hypothécaires grevant le BIEN ci-après désigné, aux termes d’un commandement délivré le XXXX 2011 et publié au service de la publicité foncière de XXXXX le XXXX 2011, invoquant la déchéance du terme dudit prêt ;

- aux termes d’un jugement de Monsieur le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de NANTES en date du XXXXX janvier 2013, ledit juge a notamment :

> « par référence aux dispositions des articles R.332-15 et R.332-20 du code des procédures civiles d’exécution » autorisé la vente du BIEN dont s’agit ;

> « en application de l’article R.322-24 du code des procédures civiles d’exécution », dit que les dépens afférents à cette procédure « seront à payer directement par l’acquéreur en sus du prix ».

Une copie de la grosse dudit jugement est demeurée ci-annexée.

 

En outre, pour parfaire l’information de l’ACQUEREUR, il est ici précisé :

- que les sommes dues à Maître XXXXXX, conseil du XXXXXXX, s’élevaient au jour du jugement à un montant de TROIS MILLE HUIT CENT SOIXANTE SEPT EUROS ET QUARANTE TROIS CENTIMES (3.867,43 €) ;

- que ledit Maître XXXXX a toutefois requis une nouvelle taxation par voie de requête auprès du juge de l’exécution, pour la somme totale de SEPT MILLE QUATRE CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS ET QUATRE VINGTS CENTIMES (7.474,80 €), laquelle sera examinée lors de l’audience du XXXXXX, à laquelle l’affaire sera rappelée ;

- que les frais susvisés, non encore arrêtés définitivement, doivent en conséquence être provisionnés à la somme de HUIT MILLE EUROS (8.000,00 €) ;

- que les sommes dues à Maître XXXXXXX, conseil du VENDEUR, s’élèvent à la somme de MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS ET QUATRE VINGT QUATRE CENTIMES (1.791,84 €).

 

L’ACQUEREUR déclare être parfaitement informé que lesdits frais seront à sa charge exclusive, par application de l’article R.322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Il s'agirait donc bien de la taxation qui nous est réclamée ("que ledit Maître XXXXX a toutefois requis une nouvelle taxation") à hauteur de 9800€.

 

---------- Message ajouté à 12h40 ---------- Précédent message à 12h33 ----------

 

de quelles nouvelles dispositions parlez vous ?

 

J'ai trouvé l'article en question:

 

Article R322-24

Créé par Décret n°2012-783 du 30 mai 2012 - art.

 

Le notaire chargé d'établir l'acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l'élaboration du cahier des conditions de vente.

Les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente.

 

(je ne peux pas poster de liens vers le site legifrance, désolé)

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comme tout compromis de vente vous disposez de 7 jours de droit de rétractation ; en cas de doute , et je vous comprends , faites en usage !

 

Nous avons signé en tenant compte du droit de rétractation, mais le problème pour nous est que nous aimons vraiment cette maison, et donc nous ne voudrions pas passer à côté pour une histoire de procédure qui a, à priori, toutes les chances de bien se dérouler. Seulement nous voulons avoir tous les paramètres en cas de problèmes.

 

---------- Message ajouté à 23h10 ---------- Précédent message à 22h56 ----------

 

Donc, le compromis mentionne bien les frais de taxation que vous devrez payer, soit environ 13660e..

 

Oui, mais la phrase "non encore arrêtés définitivement" nous inquiète un peu.

En potassant un peu le code des procédures, il nous semble que l'article r322-21 impose des délais raisonnables (4 mois après l'audience de rappel) à la procédure, ce qui aurait tendance à nous rassurer.

 

D'après l'assistance juridique de notre assurance, les frais de notaire et d'agence ne seraient pas dus en cas d'annulation de l'acte de vente.

Reste à voir avec notre banque ce qu'il advient du prêt dans ce cas.

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Vous ne voulez pas passer à côté de cette maison qui vous plait : à vous de voir si le prix de vente + les frais liés à cette acquisition font que le prix reste encore intéressant ou si cela dépasse le prix du marché et que dans ce cas, il est préférable d'utiliser le droit de rétractation....

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