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Validité de renouvellement de bail avant terme initial


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Bonjour,

Actuellement locataires et dans une situation critique car notre congé pour vente se termine le 30 mars 2013 et que nous sommes menacés d'expulsion.

Je me permets de soumettre notre soupçon face au dernier bail fourni par notre propriétaire.

En effet, notre bail initial date de mars 2005, il a été donc reconduit tacitement en 2008, or, en avril 2010 nous avons reçu un projet de renouvellement de bail pour réévaluation de loyer par courrier, bien avant le terme de notre bail en cours à cette époque, en effet, notre bail d'alors courait jusqu'en mars 2011.

Par maladresse et totale confiance, nous l'avons signé et renvoyer à notre propriétaire en juin 2010 je crois, dans un flou de formes assez conséquent, pas d'AR de leur part quant au projet, bail anti-daté au 10 Avril 2010, pas de congé mais un simple kit, pas de double exemplaire, aucune notification notariée.

Sur ce bail figure que le propriétaire à cette date, donc en avril 2010, avait 88 ans, et donc que ce bail comporte des conditions particulières qui peut le limiter de 1 à 3 ans en raison de l'âge du bailleur.

Depuis, le logement est gérer par les enfants des propriétaires et donc par une indivision, nous avons donc change de propriétaires.

Un des parents étant décédé en 2011, les enfants décident de le mettre en vente et donc de le récupérer, à la fin du préposé bail établi en 2010, donc en 2013 après les trois ans de celui-ci.

Nous pensons pouvoir faire valoir nos droits quant au bail initial, c'est a dire que notre fin de bail serait en mars 2014, ce que semble confirmer notre avocat, mais nous avons un doute quant aux closes particulières que peuvent représenter le renouvellement d'un bail avant son terme pour raisons particulières ou familiales.

Notez que nous avons tout de même essayer de négocier un délai supplémentaire face au problème de relogement que nous rencontrons.

Auriez-vous un avis sur ce sujet ?

Merci d'avance

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en effet, les clauses "particulieres" de votre bail sont illegales

 

Faites valoir (egalement) que la "reconduction" du bail etablie en 2010 ne repondait pas (non plus) a la loi du 06/7/89 et qu'en l'etat, votre bail initial est toujours valide

Que par consequent, a defaut d'accord amiable, vous engagerez une procedure pour faire constater la nullité du congé recue, ou tout au moins, qu'il ne peut pas s'appliquer avant mars 2014...

 

Puisque vous avez un avocat, demandez lui de rediger lui meme ce courrier pour exposer le probleme a vos bailleurs...

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Bonjour,

 

Non, vous ne pouvez pas aujourd'hui contester ce congé ; si vous n'étiez pas d'accord avec ce bail émis en avril 2010, il ne fallait pas le signer : en le signant, vous avez accepté qu'il annule et remplace le bail initial.

De plus, si vous n'étiez pas d'accord, il fallait le contester dès que vous avez reçu le congé et non juste avant sont échéance : les héritiers ont peut-être déjà trouvé un acheteur.

 

Je doute que si le congé vous avait été donné pour un départ en mars 2014, vous n'auriez pas ressorti le bail d'avril 2010 pour contester ?

 

En revanche, ce qu'il faudrait vérifier, c'est si le congé a bien été donné dans les formes légales : réception au moins 6 mois avant l'échéance du bail, congé donné a Mr et à Mme si le bail est au deux noms, respect de votre droit de préemption.

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bonjour

le pbl est ce renouvellement que vous avez signé. donc accepté. MAIS quelle date d'effet porte t-il ? je ne parle pas de la date de signature ou de retour, je parle de la DATE D'EFFET qui doit etre mentionné dans le document.

 

je fais des commentaires sur votre texte:

 

En effet, notre bail initial date de mars 2005, il a été donc reconduit tacitement en 2008, or, en avril 2010 nous avons reçu un projet de renouvellement de bail pour réévaluation de loyer par courrier, bien avant le terme de notre bail en cours à cette époque, en effet, notre bail d'alors courait jusqu'en mars 2011.

effectivement ils sont de 3 ans. tacitement renouvelables ce qui veut dire que personne ne doit rien signer a la reconduction.

etait ce une reevaluation de loyer prévue par l'art 17 d de la loi de 89 ? ceci doit bien etre mentionné sur le renouvellement.

il serait bon que vous nous donniez des elements sur ce document, ou eventuellement le mettre en annexe en supprimant bien sur les noms et adresses.

 

 

Par maladresse et totale confiance, nous l'avons signé et renvoyer à notre propriétaire en juin 2010 je crois, dans un flou de formes assez conséquent, pas d'AR de leur part quant au projet, bail anti-daté au 10 Avril 2010, pas de congé mais un simple kit, pas de double exemplaire, aucune notification notariée.

quel dommage .... :( il faut toujours bien se renseigner avant, de facon a savoir quelle est l'etendue de cet engagement -

 

 

 

Sur ce bail figure que le propriétaire à cette date, donc en avril 2010, avait 88 ans, et donc que ce bail comporte des conditions particulières qui peut le limiter de 1 à 3 ans en raison de l'âge du bailleur.

 

que neni: aucune condition speciale a prevoir pour un bailleur agé de 20 ans, 60 ou 90 ans ... ! le bail est d'une durée de 3 ans. point.

cette mention n'est absolument pas valide.

 

 

Depuis, le logement est gérer par les enfants des propriétaires et donc par une indivision, nous avons donc change de propriétaires.

pourquoi ? du fait du decès du proprio ?

 

Un des parents étant décédé en 2011,
si l'un des parents - proprio de l'appartement - décède, l'autre continue d'etre proprio en partie, avec les heritiers du conjoint decedé.

 

 

 

les enfants décident de le mettre en vente et donc de le récupérer, à la fin du préposé bail établi en 2010, donc en 2013 après les trois ans de celui-ci.

enfants + le conjoint survivant. ou bien les 2 parents (proprios au depart, sont'ils tous 2 decedés ) ?

si les enfants sont bien les proprios, oui ils peuvent vendre. mais là, intervient de nouveau ce "nouveau bail" que vous avez signé, car il faut vraiment verifier s'il est bien valide ou non.

 

Nous pensons pouvoir faire valoir nos droits quant au bail initial, c'est a dire que notre fin de bail serait en mars 2014, ce que semble confirmer notre avocat,

 

mais nous avons un doute quant aux closes particulières que peuvent représenter le renouvellement d'un bail avant son terme pour raisons particulières ou familiales.

 

je suppose que vous parlez de ce fameux nouveau document signé ? vous disiez plus haut que c'etait pour une reevaluation de loyer, maintenant vous dites pour raisons particulieres (et lesquelles ?) - est ce que votre avocat est specialisé en baux immobiliers ? quelles raisons donne t-il pour etre de cet avis ?

 

 

Notez que nous avons tout de même essayer de négocier un délai supplémentaire face au problème de relogement que nous rencontrons.

Auriez-vous un avis sur ce sujet ?

 

 

 

d'abord il faut verifier ce foutu docu que vous avez signé en 2010. sans une analyse complète de celui-ci, il est difficile de vous repondre.

la loi de 89 impose un formalisme pour la reconduction du bail pour motif de reevaluation (voir l'art 17 et 19 de ladite loi).

 

c'est le 1er point. le 2eme point est que votre demenagement (ou congé) depend bien sûr de ce document. contactez les vendeurs (bailleurs) en disant que vous n'avez pas trouvé de logement encore et que vous cherchez toujours .... mais qu'il est impossible de partir pour le 31 mars. ca sera donc chose faite de les avertir (etes vous surs qu'ils ont mis en vente ???, des visites dejà pour l'achat ???).

 

en attendant il serait important de donner des precisions exactes sur ce foutu document recu. pour info je vous mets l'art 17 en ligne et vous pouvez consulter l'ART 19 a partir du lien source.

 

 

 

Article 17 En savoir plus sur cet article...

a) .......

b) .......

c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

 

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

 

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

 

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

 

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

 

La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.

 

d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

 

e) ........

 

NOTA:

Loi n° 2008-111 du 8 février 2008 article 9 III : l'article 9 I de la présente loi est applicable aux contrats en cours

source: Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 | Legifrance

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Merci de vos réponses !

Nous sommes dans un énorme flou...

En tous cas, notre dernier congé pour vente, celui de 2012, à été fait dans les formes, il n'y a rien à redire dessus.

 

Mais si les formes n'ont pas été respectées lors de ce projet de renouvellement datant de 2010...

Congé pour renouvellement 6 mois avant la date de fin de bail.

Lettre en accusé de réception, bail en double exemplaire.

Comment se peut-il qu'il soit valable ??

 

Nous avons, d'ailleurs, par courrier, demandé notre exemplaire de ce bail en 2011, que nous n'avons jamais reçu.

De plus, nous avons indiqué depuis 2011 que notre bail courait jusqu'en 2014, et non 2013, ce à quoi ils n'ont jamais donné suite...

 

Merci.

 

---------- Message ajouté à 15h21 ---------- Précédent message à 15h07 ----------

 

Bien, je donne des précisions...

 

Nous avons reçus une lettre de notre propriétaire en Mai 2010, daté bizarrement du 30/06/2010, nous disant qu'il fallait faire une révision du loyer, et que donc, il allait nous soumettre un projet par courrier..

Nous l'avons reçu, c'était un KIT de location habitation vide ou meublé, sur lequel ne figure aucunement de closes concernant la révision du loyer, c'est juste un bail, avec comme conditions particulières, le fait que notre propriétaire à 88 ans, et que sa durée initiale peut durer de 1 à 3 ans, dont la date de prise d'effet est au 1er Avril 2010, et qui est censé avoir été signé au 10/04/2010.

Or nous avons une lettre spécifiant la réception de ce projet datée de Mai 2010...

Sur celui-ci figure notre nouveau loyer.

 

D'autre part,

Le logement appartient à 2 personnes séparées, dont l'une est décédé en 2011.

Nous apprenons ensuite en 2011 toujours que le logement est passé en indivision, soit 5 personnes, qui sont les enfants des propriétaires.

 

Nous nous sommes déjà entretenus avec eux, ils ne veulent pas d'arrangements et démarrent une procédure d'expulsion au 1er Avril 2013.

Nous ne souhaitons pas rester, puisque nous ne trouvons pas d'arrangements quant au prix de cet appartement, mais ne trouvons pas pour l'instant d'endroit pour nous reloger.

 

Merci.

 

---------- Message ajouté à 15h36 ---------- Précédent message à 15h21 ----------

 

Pour précision,

 

Dans le contrat de bail initial, celui de 2005, ne figure pas de close indiquant la révision du loyer tous les ans...

Et je me permets d'insister sur le fait qu'aucune des formes quant à ce renouvellement n'ont été respectées...

 

Il aurait du nous parvenir 6 mois avant la fin de notre bail en cours, sous forme de congé, que nous n'avons jamais eu, nous avons directement reçu ce KIT, et nous l'avons reçu en Mai 2010.

Pas d'accusé de réception, pas de double exemplaire.

Et enfin, anti-daté puisque daté pour la prise d'effet au 01/04/2010 et en fin de dernière page au 10/04/2010 ( Nous avons sûrement signés avec ces dates déjà indiquées, ayant totale confiance )...

 

Merci.

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"car notre congé pour vente se termine le 30 mars 2013 "

De toutes façons, le propriétaire vous doit six mois pour déménager, si vous avez bien reçu votre courrier en AR de mise en vente de votre location, avec priorité d'achat pour vous. A savoir que la mise en vente d'un bien par le propriétaire annule le bail tel qu'il soit.

Vous ne pouvez donc pas rester dans cette location et vous le saviez il y a six mois. Inutile de tenter quoi que ce soit, Ca ne marchera pas.

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