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Vice-caché d'humidité après achat maison ancienne


Potenzzza

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Bonjour,

 

Mon amie et moi venons de faire l'acquisition d'une ancienne maison de village (3 niveaux, 2 faces) dont l'acte de vente stipule "acquisition en l'état".

Nous avons visité cette maison 2 fois avant de prendre notre décision, les 2 visites ont été faites en période sèche, beau soleil, etc... Tout paraissait correct sauf l'installation électrique vieillissante et l'état de la porte d'entrée secondaire donnant sur la cour arrière de la maison. Nous avons négocié un peu le prix en tenant compte de ces "problèmes".

 

Nous avons emménagé la maison il y a une dizaine de jours durant lesquels de fortes pluies se sont abattues sur le département. Suite à ces événements, nous avons constaté un grave problème de ce qui pourrait être des remontées capillaires sur les murs du rez-de-chaussée (tâches sombres humides, crépis qui cloque, qui s'effrite, salpêtre...) jusqu'à près d'1m50 de hauteur. En y regardant de plus près, on a pu constaté que le problème avait sans nul doute déjà dû arriver aux anciens propriétaires (stigmates sur les murs,, peinture par-dessus d'anciennes tâches...). Lors de nos visites de la maison, l'agent immobilier n'a jamais, au grand jamais, fait mention de ces problèmes d'humidité à grand coup de : "la maison est vraiment saine, il lui suffit juste d'un petit rafraichissement"... J't'en foutr#$% !

 

Nous avons peur de connaître le coût de l'intervention que cela va impliquer et surtout nous n'avons aucunement les moyens d'y faire face.

 

Ma question est :

 

Puis-je me retourner contre l'ancien propriétaire pour vice-caché ? Et, qui a le plus de chance de devoir supporter le coût des travaux ?

 

Merci de vos réponses.

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bonjour à tous

Mon amie et moi venons de faire l'acquisition d'une ancienne maison de village (3 niveaux, 2 faces) dont l'acte de vente stipule "acquisition en l'état".

Nous avons visité cette maison 2 fois avant de prendre notre décision, les 2 visites ont été faites en période sèche, beau soleil, etc... Tout paraissait correct sauf l'installation électrique vieillissante et l'état de la porte d'entrée secondaire donnant sur la cour arrière de la maison. Nous avons négocié un peu le prix en tenant compte de ces "problèmes".Nous avons emménagé la maison il y a une dizaine de jours durant lesquels de fortes pluies se sont abattues sur le département. Suite à ces événements, nous avons constaté un grave problème de ce qui pourrait être des remontées capillaires sur les murs du rez-de-chaussée (tâches sombres humides, crépis qui cloque, qui s'effrite, salpêtre...) jusqu'à près d'1m50 de hauteur. En y regardant de plus près, on a pu constaté que le problème avait sans nul doute déjà dû arriver aux anciens propriétaires (stigmates sur les murs,, peinture par-dessus d'anciennes tâches...). Lors de nos visites de la maison, l'agent immobilier n'a jamais, au grand jamais, fait mention de ces problèmes d'humidité à grand coup de : "la maison est vraiment saine, il lui suffit juste d'un petit rafraichissement"... J't'en foutr#$% !Nous avons peur de connaître le coût de l'intervention que cela va impliquer et surtout nous n'avons aucunement les moyens d'y faire face.

Ma question est :

Puis-je me retourner contre l'ancien propriétaire pour vice-caché ? Et, qui a le plus de chance de devoir supporter le coût des travaux ?

 

Hélas ce n'est pas un vice caché car ceela ne vous empêche pas de jouir de la maison...comme le précise l'article 1641

 

CODE CIVIL - Article 1641

 

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

 

ainsi que

 

Article 1642

Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

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bonjour,

J'ai eu un peu le mème problème que vous il y a quelques années, et on m'a répondu: "vous avez acheté par acquisition en l'état"!! mais je préfére quand mème que des pros vous conseillent!!

bon courage!!

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Bonjour !

 

Avez vous une assistance juridique habitation ? Si oui, faites appel à eux pour qu'ils prennent en charge ce problème.

Si non, (vérifiez sur votre contrat) prennez en une (sans parler du problème) et vous l'activerez dans quelques semaines !(il ne faut pas qu'ils est connaissance du litige avant, sinon, il vous diront que le litige est antérieur à la souscription et qu'il ne prennent pas le problème en charge.

 

Une fois ce détail règlé (des fois, il faut insister un peut pour qu'ils acceptent de couvrir), vous ferez une déclaration de Dégat des eaux, pour qu'une expertise soit faite. A partir de là, le problème de conception ou difiltration ou autre, sera officiel.

Vous prendrez contact avec le vendeur pour exiger qu'il prenne en charge le cout de la réparation du désordre. Problème qu'il n'acceptera certainement pas de prendre à sa charge sous prétexte que vous avez signé dans l'acte de vente "dans l'état".

Cela n'a pas de valeur, et l'expertise confirmera que les désordres étaient anterieurs, connu des vendeurs, et camouflés par certaines réparations de fortune.

Le dol sera constitué et vous pourrez mettre la pression sur le vendeur en le menacant d'une procédure que vous serez certainement obligé de faire.

Attendons l'avis d'autres intervenant, qui ne manqueront pas de vous donner de plus amples précisions !

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re re

Merci Dompp, je n'ai pas de couverture juridique dans mon assurance habitation. Ta solution m'obligerais à "tromper" mon assurance, c'est délicat...
et surtout le début d'une source d'emm****ment qui rajouté aux réparations à effectuer ne fera qu'alourdir la facture ... Mais bon c'est vous voyez !!! l(les conseilleurs sont rarement les payeurs)
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re re et surtout le début d'une source d'emm****ment qui rajouté aux réparations à effectuer ne fera qu'alourdir la facture ... Mais bon c'est vous voyez !!! l(les conseilleurs sont rarement les payeurs)

 

Comme le dit Krisparis ! je ne serais pas le payeur.

de toute façon, vous voyez pourquoi il est essentiel de prendre cette option d'assistance juridique ! cela vous servira peut-être pour une autre histoire.

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en effet, faites une declaration de DDE a votre assureur afin qu'un expert soit nommé

parallelement, vous adresserez une LRAR a vos vendeurs (copie au notaire) pour les informer de "vos" decouvertes, et en leur demandant d'etre presents lors de l'expertise que vous demandez a votre assureur

 

Je confirme que la clause "vente en l'etat" n'est pas applicable concernant les vices caches et le dol

Il vous appartiendra donc de PROUVER que ces vices vous ont ete sciemment cachés

Donc, surtout, ne faites AUCUNE reparation tant qu'une expertise contradictoire n'a pas eu lieu

 

Et si les vendeurs refusent de se presenter a l'expertise, il vous faudra obligatoirement passer par une expertise JUDICIAIRE (avocat obligatoire)...

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Juste pour nuancer ce que dit Vero1901 : la clause de vente en l'état a justement pour but d'exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés. Et c'est tout à fait licite. Par contre, les juges considèrent que l'exonération de l'acte ne joue pas pour les vices dont le vendeur avait connaissance, et qu'il aurait dû déclarer à l'acquéreur. Le vendeur est présumé les ignorer, il faut donc prouver que le vendeur savait nécessairement. Difficile à faire sans expertise judiciaire.

 

Il vous faut prendre conseil auprès d'un avocat pour savoir si le jeu en vaut la chandelle ou pas. Difficile à dire, là.

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En même temps du salpêtre jusqu'à 1m50 de hauteur, il sera impossible de nier connaitre ce vice.

 

Attendez le plus fort des pluies, et faites un constat huissier. Si vous avez du salpêtre et des remontées humides sur plusieurs murs...croyez nous, la clause de vente en l'état ne courra pas.

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re re

Nous venons de faire l'acquisition d'une ancienne maison de village .Nous avons visité cette maison 2 fois avant de prendre notre décision, les 2 visites ont été faites en période sèche, beau soleil, etc...

Nous avons emménagé la maison il y a une dizaine de jours nous avons constaté des remontées capillaires sur les murs du rez-de-chaussée (tâches sombres humides, crépis qui cloque, qui s'effrite, salpêtre...) jusqu'à près d'1m50 de hauteur. En y regardant de plus près, on a pu constaté que le problème avait sans nul doute déjà dû arriver aux anciens propriétaires (stigmates sur les murs,, peinture par-dessus d'anciennes tâches...).

A la lecture de votre 1er message, il est clair que vous avez sous estimé l'état des murs de la maison, mais surtout qu'il n'y a pas eu de la part de l'ancien proprio, une volonté de cacher ce problème, comme installer du lambris ou refaire les murs en BA13 .... pour masquer la misère...

Depuis combien de temps la maison était vide ?

Y a t-il un système de chauffage ?

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re re

Si le désordre est d'une importance majeure, il faut que le vendeur le précise dans l'acte pour s'en exonérer.

 

N'oubliez pas qu'il a acheté en été.

Qu'en savez vous ? il est indiqué dans son 1er message : l'acte de vente stipule "acquisition en l'état".

 

les jours de soleil ne sont pas réservés aux seuls mois d'été ....

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re re re

C'est pas faux.

j'ai toujours eu un problème de compréhension avec la "double négation" comme par exemple " vous n'êtes pas sans savoir" .....

autre exemple : Dans votre avant dernier message, je ne comprends si vous considérez qu'il y a volonté du vendeur de cacher un problème d'humidité ou au contraire considérer qu'il est de bonne foi ?

En même temps du salpêtre jusqu'à 1m50 de hauteur, il sera impossible de nier connaitre ce vice.

 

Merci de bien vouloir m'éclairer ...

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Il faut caractériser le fait que le vendeur avait connaissance de ce vice et a omis de le dire/l'a caché etc, cela a été dit plus haut. Mais même pour un vice dont le vendeur n'avait pas totalement connaissance ( ce qui sera entre autre sa défense), si les experts conclus à une ampleur du vice tel que le vendeur ne pouvais l'ignorer, la présomption de connaissance sera inévitablement établie par la juridiction du fond et donc la responsabilité de l'omission à l'acquéreur retenue.

 

En complément, si des bons de visites ont été signés, ou des messages échangés, il sera trés facile de retrouver les dates de visites, afin de déterminer le climat à ce moment là. En effet, des problémes d'étanchéités structurels peuvent apparaître que lors d'un temps pluvieux par exemple.

 

Sur les faits en eux-mêmes, l'humidité et le salpêtre sont évidemment des vices sanitaires qui diminuent notablement l'usage d'une piéce, conformément à l'article 1641 du code civil.

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Juste pour nuancer ce que dit Vero1901 : la clause de vente en l'état a justement pour but d'exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés. Et c'est tout à fait licite. Par contre, les juges considèrent que l'exonération de l'acte ne joue pas pour les vices dont le vendeur avait connaissance, et qu'il aurait dû déclarer à l'acquéreur. Le vendeur est présumé les ignorer, il faut donc prouver que le vendeur savait nécessairement. Difficile à faire sans expertise judiciaire.

 

sauf erreur de ma part, il s'agit bien de la definition du vice caché, non ?

 

Or, la jurisprudence est constante a ce sujet :

la clause d'exoneration de responsabilité du vendeur ne s'applique pas pour les vices caches qu'il a tus a son acquereur

... et, comme vous l'indiquez, une "vente en l'etat" equivaut bien a une telle clause ; le vendeur ne pourra donc pas s'en prevaloir pour exonerer sa responsabilité en cas de vices caches averes et prouvés...

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Bonsoir

J'émets tout de même des doutes concernant l'humidité présente dans une vieille maison et des remontées capillaires suite à un épisode de fortes pluies et les vices cachés

C'est souvent le cas suivant les murs en torchis en particulier il fait faire des drainages extérieurs dans ce cas

Il vous appartenait de faire visiter par un pro avant l'achat

Seule une expertise contradictoire via les assurances des 2 pourra démontrer s'il y a vraiment eu volonté de camoufler un problème récurrent qui relève du vice caché

 

Ici il n'est pas question d'avoir caché la misère sous des lambris ou placo !

Voyez via votre Notaire pour une expertise amiable et là vous verrez

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Il s'agit d'une vieille maison , certainement même antérieure à 1949 ; en conclusion vous avez dû avoir pris connaissance de l'intégralité des diagnostics obligatoires ! Lors de la réalisation de l'acte authentique chez le notaire , vous avez même dû avoir des exemplaires de ces diagnostics ! relisez les biens , il se peut même que les diagnostiqueurs aient abordé les problèmes de salpêtre(notamment dans la recherche plomb et sur la recherche termites) ; si oui , vous n'avez pas de recours formel car vous avez logiquement émargé chaque page des diagnostics donc vous ne pouvez pas vous retrancher derrière le principe de vice caché! si non , appelez en premier lieu le notaire , exposez lui le problème et demandez lui conseil ! il demeure lié à la réalisation de l'acte authentique et doit donc vous représenter au mieux de vos intérêts . Enfin , faites appel à un huissier pour venir constater le problème .

 

je ne suis pas avocat mais travaille dans l'immobilier depuis très longtemps ; pour répondre à certains les remontées capillaires peuvent déjà apparaître pour un simple changement de fenêtres ( de simple à double vitrage !)! installer une ventilation double flux résout le problème rapidement , au pire un simple drainage le long des murs touchés. Pas de quoi annuler une vente déjà conclue qui plus est .

j'espère juste pour vous que vous n’êtes pas situé sur une source ou un puits le problème serait alors plus grave et persistant.

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  • 1 an plus tard...

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    • Par anne-sso
      bonjour je voudrais avoir quelques conseils , regles de droits ou toutes autres suggestions ...
       
      nous avons installé deux box pour chiens DEMONTABLE en 2007 , nous avons fait une demande de " construction" auquel nous n avons jamais eu de reponse.
      - un box de 4x3m a 1m50 de la cloture du voisin
      - un box de 3x2m a plus de 5m de la route
      superficie totale 18m²
       
      DESCRIPTION des box : panneaux de bois accroché par des vis posé sur 6 parpaings ,un sol en plusieurs planches de bois, et toit en toles vissées .Tous est tres facilement demontable.
       
      PROCEDURE (+3ans apres pose des box):

      *septembre 2010 : controle de l hurbanisme pour " construction illicite"
      *avril 2011 : controle gendarmerie avec prise de photos sur demande de la sous prefecture " service urbanisme"
      *14 mai 2011 : courier AR de la mairie pour effectuer controle par "service Contentieux de l urbanisme " direction departemental des territoires et de la mer suivant l article L.461-1 DU CODE DE URBANISME.
       
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      - la legalité de nos construction ?
      - quels risques ( amendes , demonter les box ...) ?
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      PS : les problemes viennent surtout d une denonciation du a un mauvais voisinage qui as le bras long ... grace aux " menaces" emmissent.
       
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      - les gendarmes pour non respect des horaires de debroussaillage ( non concerné c etait le voisin )
      - service urbanisme
      - controle DSV: pour maltraitance de chiens
      - et au tribunal penal ( ou elle a été debouté).
       
      MERCI de votre reponse, n arrivant pas a mettre la photo du box
      tapé sur google image : chenil residence junior difac
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      Bonjour à tous,
       
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      Nous en sommes aux dernières conclusions
       
      Un des copropriètaires a assigné tout seul en demandant l'annulation de la vente.
       
      Qu'en pensez vous ?
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