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délais préavis ???


kernfusion69

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Bonjour

 

Je suis propriétaire d'un appartement dont le bail arrive a échéance le 30/10/13

J'ai informé mon locataire il y a 4 mois de la mise en vente et lui ai proposé le bien comme la loi le demande

Il a refusé l'achat par courrier comme il en a le droit

Je m'apprétais ds les jours qui viennent à lui envoyer un courrier lui donnant congé au 30/10 prochain soit 6 mois avant la fin du bail

 

Il m'informe ce jour de son départ le 27 mars c'est à dire à peine 1 mois de préavis

 

Quelle est la durée légale du préavis ds ce cas là ??

je précise bien que je ne lui ai pas encore adressé de courrier recommandé lui signifiant le non renouvelement du bail

 

merci pour votre aide

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Bonjour

Vous n'avez pas fait les choses tout à fait dans l'ordre. Si vous êtes en location vide, voici ce à quoi vous oblige la loi de 89 :

Soit vous vendez votre bien occupé, à tout moment du bail, et dans ce cas, le locataire n'a aucun droit de préemption. Il est "vendu" avec le bien et l'acheteur devient son bailleur.

Soit vous désirez vendre vide, et dans ce cas, vous devez donner congé dans les formes (voir dans la loi de 89 les formes exactes) à votre locataire, 6 mois au moins avant la fin du bail, soit ici avant le 30 avril. Dans ce congé, vous faites offre de vente, que votre locataire peut accepter ou refuser dans les 2 mois. Pendant ce temps, il est prioritaire. Au bout de 2 mois, vous pouvez vendre à qui vous voulez, si votre locataire n'a pas accepté l'offre. Si vous baissez le prix, vous devez refaire une offre à votre locataire, qui a toujours 2 mois pour y répondre, etc.

Votre locataire, s'il refuse doit donc quitter les lieux à échéance du bail, ou quand il le veut durant les 6 mois du préavis.

 

Quelle était la teneur de votre courrier d'il y a 4 mois ? Juste l'information de la vente et offre de vente à votre locataire ? Si oui, il vous doit toujours un préavis de 3 mois, également dans les formes de la loi.

 

Cordialement,

Alouest.

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A votre place je serais content qu'il s'en aille et ne pinaillerait pas pour deux mois de plus. En effet, d'une part un appartement vide se vend mieux, d'autre part, s'il part de lui-même, vous n'avez pas vraiment d'obligation à le mettre réellement à la vente. Enfin, avec son droit de préemption, le locataire peut vraiment VRAIMENT vous retardez la mise en vente effective du bien si cela ne se concrétise pas alors qu'il a préempté.

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Dans la mesure ou vous n'aviez pas encore donné congé pour vente (mais simplement informe votre locataire de cette possibilité), le locataire qui souhaite mettre fin a son bail doit respecter un preavis de 3 mois en vous en informant par LRAR (date de reception faisant foi pour le debut du preavis)

s'il entend se prevaloir d'un preavis reduit, il doit (au minimum) vous en informer

 

Comment votre locataire vous a t il informé de son depart ?

par telephone ? ou par LRAR ?

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tout d'abord merci pour vos réponse !!!

 

ds ma lettre d'il y a 4 mois , j'informais simplement le locataire de la vente selon l'article de loi en question lui proposant d'acquérir le bien

il a refusé ds les 2 mois

Sinon , il m'a informé de son départ par l'intermédiaire du syndic et uniquement par mail pour ma part et par courrier simple au syndic

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Vous avez donc 2 possibilités :

Vous indiquez a votre locataire que son congé n'est pas valide et qu'il doit vous le faire parvenir par LRAR imperativement

Qu'a defaut, il restera redevable du loyer puisque vous ne lui avez pas donné ENCORE congé pour vente, congé qui (dans tous les cas) ne debutera qu'au 29/04

 

Maintenant, je vous conseillerai de laisser "couler" et d'accepter ce depart pour la fin du mois

En effet, si VOUS lui donnez congé pour vente, le locataire devra etre informe si vous vendez a un prix inferieur et pourra invoquer un nouveau droit de preemption ... et le locataire pourra (en outre) partir A TOUT MOMENT sans AUCUN preavis de sa part a partir du 29/4

 

Alors qu'en le laissant quitter les lieux sans probleme, vous eviterez ce droit de preemption :

vous perdrez 3 ou 4 semaines de loyer... mais eviterez tout risque de preemption par la suite !

... sans compter, que le droit de preemption de votre locataire debutera a partir du 30/04 jusqu'au 30/06/13

Pendant cette periode, il vous sera difficile de finaliser une vente avec un quelconque acheteur...

.

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merci pour votre reponse

oui en effet vous avez raison , je vais laisser filer pour éviter tte complication quitte à m'assoir sur 1 mois de loyer , cela evitera pas mal de complication si les

locataires décident de mettre des battons ds les roues :-)

merci encore

kern

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confirmez par LRAR a votre locataire que vous avez bien receptionné son mail du xx/xx vous notifiant son depart pour le 27/3 et que vous serez bien present pour l'edl.

Proposez lui deux ou trois horaires pour le RDV en vous demandant de vous indiquer au plus tot sa preference par ecrit

 

Et, si le 27, le locataire n'est pas parti, la, vous n'aurez plus le choix :

il vous faudra donner congé pour vente vous meme...

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Maintenant, je vous conseillerai de laisser "couler" et d'accepter ce depart pour la fin du mois

En effet, si VOUS lui donnez congé pour vente, le locataire devra etre informe si vous vendez a un prix inferieur et pourra invoquer un nouveau droit de preemption ... et le locataire pourra (en outre) partir A TOUT MOMENT sans AUCUN preavis de sa part a partir du 29/4

 

Alors qu'en le laissant quitter les lieux sans probleme, vous eviterez ce droit de preemption :

vous perdrez 3 ou 4 semaines de loyer... mais eviterez tout risque de preemption par la suite !

... sans compter, que le droit de preemption de votre locataire debutera a partir du 30/04 jusqu'au 30/06/13

Pendant cette periode, il vous sera difficile de finaliser une vente avec un quelconque acheteur...

.

Désolée , j'avais mal lu

Le préavis démarre donc en fin Avril mais la réponse au droit de préemption ne devait être donnée qu'en fin Juin (fin des 2 premiers mois du préavis)

 

Il serait un peu mal venu de lui faire faire un préavis alors qu'il a répondu avant et part !

En plus il n'y a pas eu de congé par LRAR de donné et qu'il a compris après ce courrier qu'il devait partir et donner sa réponse pour l'achat dans les 2 mois !

 

 

Article 15 Loi du 6 juillet 1989:

Modifié par LOI n°2011-525 du 17 mai 2011 - art. 12

 

I.-Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

 

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

 

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

 

II.-Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

 

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

 

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

 

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

 

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

 

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

 

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

 

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

 

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

 

III.-Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

 

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

 

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

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