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Forum juridique de Net-iris

Modification règlement de copropriété


virginie13

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Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement depuis 5 ans dans une copropriété gérée par un syndic bénévole qui "invente" chaque jour de nouvelles interdictions et règelementations.

Lors de mon acquisition le notaire m'a remis un règlement de copropriété datant de 1990 sur lesquelle la règelementation est vraiment succincte.

Je luis ai récemment demandé les textes validant ces décisions mais il me répond que certaines ont été prises en Assemblée Générale avant mon arrivée dans la copro.

Je voulais savoir si des modifications ou des ajouts régissant les "règles de vie" à l'intérieur de la copro votés en AG devaient faire l'objet d'une modification du reglement de copropriété pour être valables (dans l'affirmative ces décisions ne seraient pas valables). Sinon, comment puis je récupérer les PV des AG ? Comment les nouveaux propriétaires peuvent ils se conformer aux règles de vie s'ils ne les connaissent pas ? Le syndic ne me les donne pas malgré mes demandes (je pense que ses interdictiobns sont arbitraires et nn votées). A noter qu'il n'y a pas de conseil syndical. Merci d'avance

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de toute facon, toute modification du RC doit etre enregistrée aupres du service des hypotheques

A defaut, ces modifications ne sont pas opposables aux nouveaux coproprietaires...

 

Je doute donc que, a chaque AG, ces "modifications" aient ete votées (unanimité requise) et, encore moins enregistrées (au vu du cout que cela represente pour la copropriete) ;)

 

Vous pouvez donc adresser une LRAR de MISE EN DEMEURE a ce syndic de vous JUSTIFIER ses dires concernant les modifications de votre RC, en vous fournissant copie des AG ayant valider ces changements... et en precisant qu'a defaut de reponse sous 15 jours, vous considererez que ces "modifications" ne vous sont pas opposables puisque non mentionnées sur le RC en votre possession...

 

Par acquis de conscience, vous pouvez egalement demander au service des hypotheques, la copie de votre RC actuellement en vigueur...

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Des interdictions fleurissent de part et d'autres, notamment dans un tableau d'affichage qu'il a gentillement fixé la semaine passé sans l'accord de personne et qu'il est seul à avoir la clé. Ces interdictions concernent : interdiction de garer des camping car dans la copropriété (2 jours après notre acquisition d'un camping car); interdiction de garer un scooter entre les batiments (amende de 2 €) alors qu'il y a toujours eu des motos mais que l'on vient d'acheter un scooter.... interdiction de se garer dans le chemin d'accès à la copro (alors que depuis 22 ans tout le monde se gare à droite et à gauche)..... interdiction aux invités d'aller à la piscine....

Voilà, il faut dire qu'il est en retraite depuis 2 mois et semble passablement s'ennuyer....

Mais je veux rester dans les "clous" c'est pourquoi je lui ai dmeander les règlements

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sympa, le "syndic" :rolleyes:

 

Sachez que, deja, les "amendes" sont illegales...

Quant a limiter l'utilisation des parties communes, c'est illegal (je pense a la piscine, par ex)

 

Faites lui la LRAR comme indiqué precedemment, en lui precisant qu'il s'agit de "regles" abusives et que, si elles ont bien ete votées en AG, vous vous reservez le droit d'en contester la legalité devant le TGI puisque s'agissant principalement de clauses ABUSIVES portant atteinte a vos droits de coproprietaires

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décidement, il est grand temps de le virer ce synidc ... á la lecture de vos autres fils, il fait n'importe quoi.

ne lachez pas la prise et tachez de rassembler du monde autour de vous, car être la brebis galeuse d'un troupeau n'est pas de tout repos. par contre si vous etes plusieurs (entre autre elus au conseil syndical), vous pourriez remettre de l'ordre par ce canal.

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Merci beaucoup pour votre soutien, je n'en dors plus la nuit... La date de l'AG approche, et j'ai pris une à une les résolutions de l'ordre du jour pour les démonter toutes car elles sont illégales, du coup j'ai préparé un document de 4 pages que je vais tramettre à mes voisins pour qu'on essaie de le faire "éjecter" - nous sommes 3 à l'avoir signé (ce qui représente à peine 3 000 / 10 000 eme : on est encore loin de la majorité).

Mais comme il y a énormément d'irrégularités (et notamment un arragement financier concernant une servitude de passage) si la majorité vote pour renouveler son mandat de syndic, je fais un recours au TGI dans les 2 mois suivants la réception du PV.

C'est un incapable et en plus un escroc mais comme il est controleur aux impots, il fait controler tous ceux qui ne sont pas de son avis (pour ma part c'est déjà fait...) donc certains le craignent.

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rappelez bien aux autres copropriétaires que le Syndic représnete la copropriété et qu'il commet des irrégularités il engage en premier lieu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et qu'en conséquence il vaut mieux ne pas voter pour lui

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surtout incitez les autres a ne pas voter le quitus ... ;)

 

le quitus n'a rien à voir avec l'approbation des comptes (que vous pouvez approuver partiellement si vous contestez des factures); il suffira que le PV mentionne les factures non acceptées que le synidc doit payer lui même (si frais engagés sans accord de l'AG) ou qu'il doit ventiler autrement.

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En vue de cette Assemblée Générale, vous auriez dû proposer que soit inscrit à l'ordre du jour la désignation d'un syndic professionnel avec proposition de devis.

 

Car si vous votez majoritairement contre lui, la copropriété sera dépourvue de syndic.

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combien de coproprietaires y a t il ?

Un coproprietaire est il majorité a lui seul ?

Car si tel est le cas, il faudra reduire ses tantiemes au total des autres... ce qui pourrait permettre de "reduire" la majorité, et obtenir un "blocage" ne permettant pas la re-election du syndic...

 

---------- Message ajouté à 11h53 ---------- Précédent message à 11h51 ----------

 

Car si vous votez majoritairement contre lui, la copropriété sera dépourvue de syndic.

 

absolument pas :

il sera possible de recourir a la "notion des incidents de seance" pour designer un nouveau syndic au sein des coproprietaires

Le changement de syndic - Conseils aux copropriétaires par la CLCV

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Merci pour votre aide, on est un peu perdu... A priori on ne sera pas la majorité contre lui, mais compte tenu du fait que c'est notre avocat qui va venir parler pour nous et exposer les nombreuses anomalies relvées, le syndic risque de partir !

L'orre du jour prévoit "la nomination d'un syndic" même s'il est certain qu'en notant cette résolution il se considérait réélu, peut-on décider de nommer un nouveau syndic (pro celui là) dans la mesure où nous aurions 3 devis ?

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Bonjour:)

VIRGINIE13 - La date de l'AG approche, et j'ai pris une à une les résolutions de l'ordre du jour pour les démonter toutes car elles sont illégales,

Le syndic est libre de porter à l'ODJ du jour les questions qu'il veut. Ce ne sont pas elles qui seront illégales mais les décisions qui seront prises par le SDC.

VERO 1901 absolument pas :

il sera possible de recourir a la "notion des incidents de seance" pour designer un nouveau syndic au sein des coproprietaires

Le changement de syndic - Conseils aux copropriétaires par la CLCV

Cette solution proposée par la CLCV est totalement fantaisiste. La désignation d'un syndic bénévole, ne peut avoir lieu que si sa candidature a été préalablement inscrite à l'ordre du jour. (Cour de cass. 2ème ch. arrêt du 9 fév.2012 - RG 09/17735).

 

VIRGINIE 13 - Merci pour votre aide, on est un peu perdu... A priori on ne sera pas la majorité contre lui, mais compte tenu du fait que c'est notre avocat qui va venir parler pour nous et exposer les nombreuses anomalies relvées, le syndic risque de partir !

Votre avocat ne pourra donner son avis sur la licité de certaines résolutions qu'à la condition EXPRESSE que l'assemblée générale autorise à la majorité des présents et représentés sa présence. Si l'assemblée refuse, il devra quitter les lieux.

L'orre du jour prévoit "la nomination d'un syndic" même s'il est certain qu'en notant cette résolution il se considérait réélu, peut-on décider de nommer un nouveau syndic (pro celui là) dans la mesure où nous aurions 3 devis ?

Impossible si ces devis de contrat de mandat n'ont pas été transmis avec l'ODJ (art. 11 du décret du 17 mars 1967).

Votre seul espoir de virer ce syndic réside donc dans l'éventualité d'une faute majeure propre à entrainer l'annulation de l'assemblée.;)

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Votre avocat ne pourra donner son avis sur la licité de certaines résolutions qu'à la condition EXPRESSE que l'assemblée générale autorise à la majorité des présents et représentés sa présence. Si l'assemblée refuse, il devra quitter les lieux.

 

Il suffit qu'un copropriétaire lui donne un pouvoir pour qu'il reste à l'AG. Ce que peut également faire Virginie13 en se désignant comme copropriétaire taisant, ce qui lui permettrait aussi de rester à l'AG

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Merci infiniment pour vos éclaircissements, je comptais effectivement laisser mon mandat à mon avocat. Je comprends bien le problème concernant le syndic pro, ça ne serty donc à rien que j'apporte des devis. Mon avocat voit les choses de cette façon : La 3eme résolution étant l'approbation des comptes, nous avons de nombreux points qui sont irréguliers (notamment le fait que le syndic bénévole se rémunère sur des travaux tels que jardinerie, changement d'ampoules.... pour plus de 1000 € alors que son contrat inclus le "minimum" de défraiments et que nous n'ayons pas les annexes financières prévues par le décret de 2005 alors que notre budget de fonctionnement atteint les 50 000 €/ an). De plus il ne veut pas donner les comptes à la personne du CS qui gère cette affaire "de notre coté" - donc à mon avis il risque de s'énerver lors des remarques mentionnées à cette résolution et quitter la séance. Je pense que nous aurons tous les copro contre nous, et que nous devrons déposer un recours au TGI par la suite.... Ce qui m'ennuierais c'est que le TGI nomme un syndic judiciaire car i lparaît que c'est couteux et les autres copros vont nous attendre "au virage".

J'attends un RV avec mon avocate pour avoir plus d'informations. Encore merci

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En référence à l'article 1992 du Code Civil qui stipule que 'le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire'

 

Dans les 2 cas de figure, votre syndic engage sa responsabilité qui serait moindre si celui-ci ne perçevait aucun salaire.

 

Or, d'après vos dires, ce syndic perçoit, de manière déguisée, des indemnités sur les différentes prestations, ce qui pourrait s'apparenter à un salaire.

 

Dès lors, sa responsabilité entre dans les dispositions de la Loi de 1970 qui dicte la déontologie des syndics professionnels.

 

Je suppose que lesdites 'indemnités' apparaissent dans votre comptabilité.

 

La faute en droit ne se présume pas, elle se caractérise.

 

Ce qui veut dire qu'il faut pointer chaque grief en répondant par un point de droit.

 

Si vous donnez le pouvoir à votre avocate de vous représenter lors de l'AG, il faudra bien sûr que vous soyez taisante lors du déroulement de celle-ci.

 

J'espère que votre avocate est suffisamment ferrée en droit immobilier. Dès l'ouverture de la séance, elle se fait élire présidente de l'assemblée, ainsi elle y notera ses réserves en fin de séance relativement au déroulement de l'AG.

 

Mais quoi qu'il en soit, elle doit faire mentionner ses réserves pour chaque résolution.

 

Enfin, votre avocate à qui je suppose vous avez porté à sa connaissance la convocation à cette Ag, n'a-t-elle pas réagi sur la rédaction des projets de résolutions ? Car, la simple rédaction 'nommination d'un syndic' n'est pas satisfaisante dès lors que le candidat n'est pas identifié.

 

L'assemblée des copropriétaires ne peut se prononcer sur un point équivoque.

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La résolution s'appelle "élection du syndic" - rien d'autre n'y est mentionné mais sans surprise il se présente chaque année et est élu depuis 22 ans !!! L'avocate est rentrée hier de vacances.... je l'ai eu au téléphone, c'est sur la gestion financière qu'elle a commencé à se pencher car il y a de gros soucis. Concerannt les irrégularités : il y en a tellement ! Les PV ne sont signés que par le syndic qui assure le secrétériat et la porésidence (malgré l'élection honorifique d'un président).

Votre réponse concernant le point équivoque engendre un e nouvelle question de ma part : en 2009 le syndic avait convoqué une AG extraordinaire afin d'obtenir un mandat pour vendre un terrain appartenant à la copro. Il y a avait prévu une rémunération pour ce travail : 1 % du prix du terrain. Ses "amis" ont voté 5 % (sur un terrain qui s'est vendu 380 000 € donc 19 000 € de émunération. L'argent du terrain est arrivé enb novembre 2012 - les 19 000 euros n'apparaissent nul part dans la compta (ni même l'argent de l'alienaton du terrain ainsi que sa redistribution) - L'AG avait elle le droit de transormer 1 % prévu dans l'ODJ en 5% ? A mon avis cet argent s'apparente à du travail au noir, qu'en pensez vous ? Désolée mais vous avez l'air de vous y connaître et je crains un peu la facture de l'avocate !!! Merci

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Puisque vous évoquez les honoraires de l'avocate, personnellement, je ne donnerais pas suite à ses conseils. Avez-vous signé une convention d'honoraires ?

 

Je pense que vous pourrez tirer de chacun des intervenants sur ce post des informations propices à vous 'initier' aux pratiques en matière de droit immobilier.

 

Il semblerait bien que toutes les AG et concomitamment les procès-verbaux d'assemblées soient entachées d'irrégularités.

 

Vous aurez besoin de vos deniers pour faire annuler cette AG par votre avocate.

 

Mais il faut avant tout lors de cette AG contester tous les points sombres de telle sorte de mettre en exergue la pratique coutumière frauduleuse de ce syndic.

 

A quelle date est programmée votre assemblée ?

 

Car vous auriez pu, au préalable, envoyer une lettre en A.R. au syndic commençant par "Au regard des mentions exigibles conformément à l'article 9 du décret de 1967, de nombreux points au regard de la validité de votre convocation sont entachés d'irrégularités"

 

Et vous détaillez chaque point qui vous semble irrégulier.

 

A bientôt,

Gertraüde

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Non je n'ai pas signé de convention d'honoraires, je me suis adressée à un cabinet spécialisé en droit de l'immobilier ayant une avocate fiscaliste.

L'AG doit avoir lieu le 14 mars prochain. Mon but est de faire "sauter" le syndic en place, le problème étant qu'il a le soutien de nombreux copropriétaires.

Il était donc prévu que l'avocate énumère les irrégularités durant l'AG afin soit qu'il ne soit pas réélu par les copropriétaires (ce dont je doute), ou que nous allions déposer un recours au TGI pour son incapacité à gérer dans le cas il serait réélu.

En tous les cas merci. Il y a tellement de choses que je ne sais par quoi commencer, c'est pour celà que je prenais les conseils d'un avocat à savoir qu'elles sont les fautes les plus graves.

Dans un premier temps elle nous a conseillé d'envoyer un RAR pour demander à voir les comptes car il a répondu dans la négative à notre demande téléphonique.

Nous avons déjà décortiqué l'ODJ en pointant chaque irrégularité, nous pensions le porter à la connaissance des copropriétaires mais l'avocate préfère l'effet de surprise....

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Désolé VERO 1901, je me suis trompé en invoquant la cour de Cass. alors qu'il s'agissait en fait d'un arrêt de la Cour d'Appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, du 9 fév.2011 paru dans la revue ADMINISTRER n)443 de mai 2001.:confused:

Depuis votre arrêt de la Cour de cass. du 18 mai 1971 que vous citez, la jurisprudence a complètement changée.

Par le fait notamment de la loi SRU 2000 qui a introduit l'article 25/1 dans la loi du 10 juillet 1965 ainsi que par le décret du 27 mai 2004 qui a modifié l'article 13 du décret du 17 mars 1967 en stipulant que l'assemblée ne pouvait prendre de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 I du décret.

C'est d'ailleurs sur la base de cet art. 13 que la CA de Paris a fondé son arrêt.

Par le fait également des art.46 du décret du 17 mars 1967 introduits par le décret du 9 juin 1986 et qui fixent les dispositions à prendre dans le cas d'un défaut de syndic.

Dans votre arrêt de Cass. il est précisé que c'est du fait de la démission soudaine du syndic en pleine assemblée que celle-ci a du réagir devant un événement imprévu, d'ou l'incident de séance, car il ressort bien de la lecture dudit arrêt que la question de renouvellement du mandat du syndic ne faisait pas partie de l'ODJ.

Nous ne sommes pas du tout dans cette configuration, puisque la question du renouvellement étant posée, il existe donc l'éventualité que le contrat de mandat du syndic ne soit pas renouvelé, pour quelques raisons que ce soit, et dans le cas ou ce non renouvellement se ferait du fait d'une révocation, il ne pourrait être invoqué un incident de séance mais bien une faute du SDC qui aurait du prévoir que le syndic pouvait ne pas être renommé et prendre ses dispositions en conséquences.

 

MATT31 - Ce que peut également faire Virginie13 en se désignant comme copropriétaire taisant, ce qui lui permettrait aussi de rester à l'AG

Non. La personne taisante ne peut pas être le copropriétaire mais le tiers au SDC qui éventuellement pourrait l'accompagner et à la condition impérative que l'assemblée accepte sa présente.

A ce sujet, j'ai commis une erreur en indiquant que la présence d'une tierce personne (avocat ou autre) devait être acceptée à la majorité des présents et représentés, ce qui supposerait ainsi un vote sur une question non inscrite à l'ODJ.

 

En fait le refus un seul copropriétaire s'opposant à la présente d'une tierce personne au syndicat suffit pour que celle-ci soit obligée de quitter l'assemblée.:cool:

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GERTRAUDE - J'espère que votre avocate est suffisamment ferrée en droit immobilier. Dès l'ouverture de la séance, elle se fait élire présidente de l'assemblée ainsi elle y notera ses réserves en fin de séance relativement au déroulement de l'AG.

Ce qui signifierait donc que VIRGINIE 13 ne soit pas présente à l'assemblée et que son avocate soit sa mandataire.

 

Cependant, selon un arrêt de la Cour de cass.3ème du 6 mars 2002, le président de l'assemblée ne peut être choisi que parmi les copropriétaires ou les associés d'une société d'attribution membres du syndicat.

 

Seul un arrêt très contestable, selon les juristes, de la CA de Montpellier du 28 mars 2006, a reconnu ce droit à un mandataire d'un copropriétaire extérieur à la copropriété.

 

Par ailleurs, en supposant que VIRGINIE13 se pointe à l'assemblée avec son avocate, le syndic bénévole faisant parti des copropriétaires, à la différence d'un syndic professionnel, il lui suffira alors simplement de s'opposer à cette présence pour qu'elle ne puisse rester.

 

VIRGINIE13 -

Il était donc prévu que l'avocate énumère les irrégularités durant l'AG afin soit qu'il ne soit pas réélu par les copropriétaires (ce dont je doute), ou que nous allions déposer un recours au TGI pour son incapacité à gérer dans le cas il serait réélu.

Si c'est votre avocate spécialiste en droit immobilier qui vous a suggéré cette idée, c'est elle qui faut révoquer dans les plus brefs délais.

On ne peut absolument pas faire annuler une assemblée générale sur des allégations de cette nature.

Dans la mesure ou une majorité a reconduit son mandat, il ne vous restera qu'à vous incliner ou alors trouver une irrégularité permettant d'obtenir l'annulation de l'assemblée.

Quant à vos accusations, êtes vous bien sure de pouvoir en apporter toutes les preuves probantes qui pourraient vous éviter de vous retrouver devant un tribunal correctionnel pour accusations diffamatoires ?

Pour ma part, laissez plutôt l'AG se dérouler, notez bien les conditions de vote du bureau en n'intervenant surtout pas si vous constatez une irrégularité, comme par exemple, c'est souvent le cas, l'élection du président, du secrétaire de séance et des scrutateurs par un vote global, ou dans les conditions de vote du renouvellement du mandat du syndic et revenez ensuite sur le forum pour nous en faire part.

 

Quant à la présence de votre avocate à l'assemblée, si toutefois elle est acceptée, avez-vous songé à ce que cela risque de vous coûter au tarif horaire prohibitif que son cabinet semble pratiquer.

Bon courage ;):D

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Bonjour Hyacinthe,

 

Pourriez vous approfondir cette phrase et sur quels textes m'appuyer, cela m'intéresse trés fortement.

 

une faute du SDC qui aurait du prévoir que le syndic pouvait ne pas être renommé et prendre ses dispositions en conséquences.

 

Personnellement j'aurais aussi (ou d'abord) vu une faute du syndic via la rédaction de lODJ, qui a empêcherait le SDC de choisir librement son syndic (en inscrivant uniquement son propre renouvelement). N'y a t'il donc pas une faute du syndic également?

 

Merci

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ALMAS - Personnellement j'aurais aussi (ou d'abord) vu une faute du syndic via la rédaction de lODJ, qui a empêcherait le SDC de choisir librement son syndic (en inscrivant uniquement son propre renouvelement). N'y a t'il donc pas une faute du syndic également?

On n'a jamais vu un syndic porter de lui même à l'ODJ une candidature d'un autre syndic. et aucun texte ne saurait l'y contraindre. Il ne commet donc aucune faute en n'inscrivant que son propre renouvellement si son mandat en cours arrive à échéance.

C'est au Conseil syndical qui, depuis l'arrêté du 19 mars 2010, doit impérativement être associé avec le syndic à l'établissement de l'ODJ qu'il appartient de le faire ou aussi à tout copropriétaire qui peut librement faire parvenir en temps voulu toute candidature d'un syndic de son choix.

Par contre si ce syndic a refusé d'inscrire à l'ODJ une candidature concurrente qui lui aurait été régulièrement transmise par LRAR, et en temps voulu, par un copropriétaire l'assemblée sera alors tout simplement annulable sur la demande de celui-ci.

:)

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