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bail association et travaux à faire


patrickdavid

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dans le cadre d'un bail à loyer, il était prévu dans un immeuble ancien et possiblement vétuste mais accepté en son état, que le locataire s'obligerait à effectuer des travaux de mise en conformité indispensables à l'exercice spécifique de son activité. 7 mois plus tard, ce preneur devenu plus conscient de la réalité de son engagement , notifie un congé en alléguant les dispositions de l'article 1720 au prétexte que l'immeuble aurait nécessité de nombreux travaux de remises aux normes ne relevant pas des réparations locatives...

question: un locataire peut il dans un tel contexte se faire justice en se prévalant dans un congé de la non conformité de la chose louée, de surcroît après avoir omis d'effectuer les travaux de mise aux normes.

autre question: comme le bail prévoit que l'immeuble doit être restitué en bon état de réparations locatives, le locataire n'est il tenu non seulement aux travaux de mise aux normes qui avaient été prévues mais aussi aux réparations locatives?

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Il s'agit d'un bail à loyer au bénéfice d'une association qui gère un établissement scolaire . Il ne s'agit donc pas d'un bail d'habitation. s'agissant d'un établissement scolaire, le bail aurait du normalement être un bail commercial 3 6 9 mais c'est un bail hors statut pour le bénéfice d'une association qui a été conclu.

Le bail prévoyait une clause travaux qui autorisait le locataire à transformer l'immeuble pour le mettre en conformité avec la règlementation requise en matière d'enseignement , travaux qui a priori auraient du aboutir à une refonte totale de l'immeuble ( norme de sécurité, normes d'accessibilité, normes sanitaires etc...),

Le bail prévoyait encore que l'immeuble devrait être restitué en bon état de réparations locatives.

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le souci, c'est que le bail AUTORISAIT le locataire a effectuer les travaux necessaires a son activité

il n'y a donc pas OBLIGATION pour lui de le faire

 

Maintenant, dans la mesure ou le locataire a pris les locaux EN L'ETAT et que VOUS n'aviez pas a prendre en charge les travaux de mise aux normes,le locataire ne peut pas se prevaloir de l'art 1720 du CC pour se desengager aussi facilement

Donc, si le bail prevoyait une duree de location minimum (ou une indemnité en cas de resiliation anticipée), vous etes en droit d'en exiger le respect

 

Par precaution, faites etudier votre bail par un avocat (ou scanner le sur le forum, en l'anonymisant)

 

Pour les reparations locatives : il est tenu de les prendre a sa charge (cela est independant des "gros" travaux)

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    • Par enikay
      Bonjour,
       Existe pas d'organisation pour porter garent ?
      merci de  votre éponce d'avance .
    • Par anonyme2
      Mlle C. m’a loué un studio qui s’est révélé insalubre et refuse de me rendre ma caution malgré les deux mois légaux écoulés.
      Ayant obtenu un CDD de 2 mois, le 3 janvier 2011, je devais commencer le 11 janvier 2011 à [ville]. J’ai trouvé la location de Mlle C. sur internet, indiquant que la location pouvait se faire au mois, idéale dans ma situation.
      J’ai donc visité le dit studio le samedi 8 janvier 2011. Il était encore en travaux mais Mlle C. s’est engagée à finir les travaux pour le lundi 10 janvier 2011. J’ai donc consenti à la location le jour même. Or le samedi 8 janvier 2011, Mlle C. a exigé deux chèques de caution, correspondant à deux mois de loyer AVEC les charges, soit deux chèques de 650 euros, ainsi que le loyer pour le mois de janvier, sinon elle ne me louait pas le studio. Du fait de l’urgence de la date de mon début de contrat, je lui ai fourni les trois chèques. Elle m’a aussi fait signer un contrat de location en trois exemplaires mais qu’elle n’a pas signé.
      J’emménage et acquière les clefs le lundi 10 janvier 2011 au soir mais les travaux ne sont pas finis comme promis. Je lui demande de bien vouloir remplir l’état des lieux ainsi que de signer mon contrat de location et ma demande d’APL, mais elle préfère reporter à plus tard.
      Le jeudi 13 janvier 2011, Mlle C. encaisse mon loyer de janvier ainsi qu’un des deux chèques de caution.
       
      Aux fils des jours, je constate l’insalubrité du lieu : les travaux de tapisseries prévus ne sont pas effectués mais remplacés par de la peinture et je dors dans de très fortes odeurs incommodantes qui m’irritent les yeux. Suite à l’utilisation de l’eau, de nauséabondes odeurs d’égouts remontent la nuit dans ma salle de bain. Le chauffage ne fonctionne quasiment pas. Le matelas du clic clac est inconfortable m’empêchant de dormir et il n’y a plus d’eau chaude quand tous les locataires sont présents. La robinetterie est entartrée au maximum, et il y a des insectes morts qui jonchent le sol en permanence.
       
      Par conséquent, j’ai sollicité un entretien avec Mlle C. afin de remplir les papiers et lui signaler l’insalubrité de mon logement, par mail le 17 janvier 2011 .
      Je rencontre Mlle C. le mercredi 26 janvier 2011 où je lui expose les faits et où je lui explique que je ne peux pas rester dans ce studio pour les raisons citées ci-dessus mais aussi pour des raisons financières. Mlle C. m’explique qu’elle comprend très bien ma situation et accepte de me faire visiter, le lendemain, le studio au dessus qui se libère le samedi 29 janvier 2011. Le lendemain, je constate que Mlle C. s’est introduite chez moi. Je visite le studio mais Mlle C. ne veut pas me le louer car les moisissures présentes dans le studio l’obligent à faire des travaux. Je lui explique que je ne peux rester. Nous décidons d’un commun accord, que je déménage vendredi 28 janvier 2011 et de venir lui rentre les clefs en échange de mes deux chèques de caution.
       
      Je déménage vendredi 28 janvier 2011 comme convenu mais Mlle C. ne se présente pas au rendez vous convenu. Faute de nouvelles de sa part, je lui envoie un recommandé le lundi 31 janvier 2011 exprimant les raisons de mon départ et lui proposant un rendez vous afin de lui rendre les clefs en échange de ma caution.
      Je n’ai, à ce jour, pas de nouvelle de Mlle C., qui a, par contre, encaissé tout mes chèques (le dernier chèque de caution a été encaissé le 1 février 2011), alors que je ne réside plus là bas depuis le vendredi 28 janvier 2011.
       
      Le préjudice financier et moral est certain. L’encaissement des chèques a manqué de me mettre à découvert mais m’a aussi empêchée de prendre un autre logement, m’obligeant à effectuer la route de l'Essonne en Picardie deux fois par jour en voiture. Ces longs trajets m’ont empêchée d’accepter le renouvellement de mon contrat.
       
      J’estime être victime d’une escroquerie. Je n’ai ni mon contrat de location signé par elle ni d’état des lieux d’entrée et de sortie de fait. De plus la loi du 8 février 2008 prévoit que le montant du dépôt de garantie, exigé par le propriétaire, ne peut être supérieur à un mois de loyer SANS les charges.
       
      Le 28 mars 2011, donc deux mois après mon départ, je l’ai recontacté par mail, lui rappelant que les deux mois légaux pour détenir ma caution se sont écoulés et lui demandant de me la restituer, mais ce mail est resté sans réponse.
      Merci pour votre aide.
    • Par Elyze182
      Bonjour,
      Je suis propriétaire d'un local commercial avec un grand parking qui est loué suivant bail de 9 ans à la société X.
      Il y a quelques temps, un publiciataire me propose de poser un panneau sur une partie du parking moyennant un loyer annuel.
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      J’apprends aujourd'hui que mon locataire a bénéficié d'un avantage en nature par le publicitaire, mais il me réclame toujours la moitié du loyer.
      Le droit à la jouissance du parking lui ouvre t'il le droit de percevoir la moitié du loyer ? Si non,quels arguments puis-je invoquer afin de ne plus lui verser ce loyer ?
      En vous remerciant pour vos réponses !
    • Par sténie
      bonjour à tous.
      J'ai vu sur le net que l'action pour lésion (règle des 7/12ème du prix de départ) doit:
      être entrepris dans un délai maximun de 2 ans suivant la date du compromis de vente (jurisprudence):
      1) Est-ce exacte ?
      2) Y a t'il des exceptions à cette règle ?
      3) Si dépassé de 1 mois, est-ce trop tard ?
      un grand merci à ce forum et à ceux qui prendrons le temps de me répondre ! :D
       
      ---------- Message ajouté à 14h49 ---------- Précédent message à 14h33 ----------
       
      je préscise que le litige porte sur un terrain à bâtir (dont la zone constructible s'est agrandie ensuite)
    • Par Jar Jar Binks
      Décret n°77-742 du 30 juin 1977 pris pour l'application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation

       
       
       
       
       
      Article 6
       
       
      Lorsque le locataire ou l'occupant est mineur sous tutelle ou majeur protégé, les notifications le concernant lui sont personnellement adressées. Sauf en cas de curatelle, les mêmes notifications sont faites au représentant dudit mineur ou majeur protégé.
       
      Bonjour, un sujet de réflexion dans lequel respect d'une éthique et respect du droit sont en contradiction:
       
      Dans le cas ou il s'agit de délivrer un congé pour vendre à une locataire sous tutelle souffrant de trouble psychiatrique avec un délire de la persécution, est il obligatoire d'envoyer l'huissier au locataire en plus de l'envoyer au tuteur ? Envoyer un huissier à un paranoiaque est le meilleur moyen d'aggraver son état.
       
      Avez vous une idée sur un moyen pour respecter l'éthique sans risquer la nullité du congé?
       
      Un majeur sous tutelle agé de 55 ans bénéficie-il d'une protection particulière en temps que locataire?
       
      En crise, ce locataire a tendance à occasionner de nombreux troubles de voisinage, son bail pourrait déja ne pas être renouvellé pour ce motif, mais la solution la plus radicale semble le congé pour vendre, suivi de la mise en vente effective. Y a t'il incomptatibilité entre les deux procédures, dans l'hypothèse ou le voisinage mettrait le propriétaire en demeure de faire cesser le trouble du voisinage en usant de l’article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs modifié le 5 mars 2007 : Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
       
      Merci par avance de vos conseils
       
      ---------- Message ajouté à 17h37 ---------- Précédent message à 16h44 ----------
       
      Je viens de voir qu'une jurisprudence contraint de réaliser les diagnostics avant de délivrer le congés: La non-réalisation de diagnostics et bilans techniques obligatoires par une société propriétaire d’un immeuble qu’elle souhaite vendre par lots, entraîne la nullité de congés de vente notifiés aux locataires (Cass. Civ.3, 20 février 2008, n°06-21.122)
       
      Le locataire ou le tuteur a t'il le droit de s'opposer à l'entrée des diagnostiqueurs dans son domicile ?
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