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Forum juridique de Net-iris

Demander un accompte chez le notaire lors de la vente de notre maison : sécurité?


sandyli

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Bonjour,

 

Je vais vendre ma maison. Ce qui m'inquiète le plus est le désistement de l'acheteur à la dernière minute alors que j'aurai déja organisé mon déménagement (la cata si ça arrive).

 

Bien entendu je parle de désistement non prévu dans le compromis (hors refus de prêt, etc)

 

Je sais qu'il y a des pénalités de prévues dans ces cas-là, mais avant de les percevoir il faut assigner l'acheteur en justice, et c'est très long (parfois 1 à 2 ans d'après ce que j'ai lu pour certains jugements) et pendant ce temps on ne peut pas remettre en vente le bien.

Autant dire que je n'irai pas en justice si ça arrive, pour pouvoir remettre le bien en vente immédiatement.

 

Du coup je me demandais si le fait de demander un acompte à l'acheteur chez le notaire lors de la signature du compromis pouvait me protéger de cela. C'est à dire que si l'acheteur se désiste cela aurait 2 avantages:

 

1. je conserve l'acompte sans avoir à aller en justice pour les pénalités et perdre du temps.

2. le fait pour l'acheteur de poser un acompte le dissuadera de se désister à la dernière minute car il sait qu'il perdra cette (grosse) somme.

 

 

J'ai bon ou pas?

 

Merci à vous

 

Cordialement

Sandy

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Bonjour

Vous pouvez prévoir une indemnité d'immobilisation de 10 % maximum au compromis et des pénalités aussi , ce n'est pas considéré comme un "acompte" au départ car si condition suspensive puisqu'en cas de refus de prêt c'est restitué, lorsqu'elles sont levées oui

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merci Marieke, mais ce n'est pas vraiment mon interrogation...

Ok pour l'acompte, qui n'en est pas un (je ne connais pas le terme exact mais d'après vous on appelle ça une immobilisation, c'est noté).

 

Evidemment si l'acheteur n'a pas son crédit il n'y peut rien et dans ce cas je remets le bien en vente et son immobilisation est restituée. Aucun problème c'est normal.

 

Ce qui m'interroge, c'est si l'acheteur décide "de lui-même" de ne plus acheter la maison, là je conserve automatiquement l'immobilisation de 10% c'est bien ça? La somme m'est virée sur mon compte de suite, sans avoir à aller en procès et interrompre la mise en vente d'autant de temps?

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Ce qui m'interroge, c'est si l'acheteur décide "de lui-même" de ne plus acheter la maison, là je conserve automatiquement l'immobilisation de 10% c'est bien ça? La somme m'est virée sur mon compte de suite, sans avoir à aller en procès et interrompre la mise en vente d'autant de temps?

Non déjà il ne vous est pas versé, il est sous séquestre chez le Notaire et cela n'est pas automatique non plus donc cela peut mettre un certain temps

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d'accord, je suis conscient que ce genre de procédure puisse prendre du temps.

 

Mais ma question c'est de savoir si cette somme va m'etre versée après un jugement (qui peut donc s'étaler sur des mois/année) ou bien automatiquement dès rupture de la vente par l'acheteur (je suis consciente que cela prenne du temps, pas de soucis, cela doit pouvoir être réglé en quelques jours/semaines s'il n'y a pas de procès)?

 

Mon seul soucis étant de savoir si cette immobilisation aura pour effet de dissuader l'acheteur de ne pas honorer son contrat.

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d'accord, je suis conscient que ce genre de procédure puisse prendre du temps.

 

Mais ma question c'est de savoir si cette somme va m'etre versée après un jugement (qui peut donc s'étaler sur des mois/année) ou bien automatiquement dès rupture de la vente par l'acheteur (je suis consciente que cela prenne du temps, pas de soucis, cela doit pouvoir être réglé en quelques jours/semaines s'il n'y a pas de procès)?

 

Mon seul soucis étant de savoir si cette immobilisation aura pour effet de dissuader l'acheteur de ne pas honorer son contrat.

Si le refus n'est absolument pas justifié oui

Il faut surtout "blinder" le compromis

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ah c'est parfait alors, si l'on peut remettre en vente la maison en encaissant ces 10% sans avoir à attendre l'issue d'une longue procédure c'est super.

 

L'immobilisation d'une somme lors de la signature du compromis est donc bien un moyen de limiter les risques de désistement pour "convenance personnelle" de l'acheteur.

Merci Marieke.

 

PS : on m'a dit que cette fameuse immobilisation de 10% s'appelait clause pénale et qu'il fallait absolument la faire figurer noir sur blanc dans le compromis.

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PS : on m'a dit que cette fameuse immobilisation de 10% s'appelait clause pénale et qu'il fallait absolument la faire figurer noir sur blanc dans le compromis.

C'est ce que j'entendais par "blinder" le compromis , avec aussi des indemnités supplémentaires en cas de refus de signature à la date prévue

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EDIT : Bon apparemment ce n'est pas exact Marieke, il faut bien une décision de justice pour que le notaire débloque les 10% ce n'est pas à lui de disposer des fonds comme il le souhaite il ne fait que les placer sous sequestre.

Souce : jurisprudentes.net/phorum/read.php?3,809,809

 

>Reste à savoir si en attendant cette décision de justice on peut tout de même remettre le bien en vente ou bien cela bloque t'il tout....

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: Bon apparemment ce n'est pas exact Marieke, il faut bien une décision de justice pour que le notaire débloque les 10% ce n'est pas à lui de disposer des fonds comme il le souhaite il ne fait que les placer sous sequestre.

C'est ce que je vous ait dit la somme est sous séquestre chez le Notaire

Tout dépend des circonstances et il y a une procédure à respecter , il faut mettre en demeure l'acquéreur de venir réitérer l'acte authentique lorsque les clauses suspensives sont levées et la date de signature prévue arrivée et là s'applique la clause pénale

il y a 2 cas :

Soit un règlement amiable : l'acquéreur est en tort et le reconnait , l'indemnité vous est remise par le Notaire avec son accord

Soit un règlement judiciaire s' il conteste et attente du jugement

C'est tout de même rare qu'on en arrive là

 

Reste à savoir si en attendant cette décision de justice on peut tout de même remettre le bien en vente ou bien cela bloque t'il tout....

Non pas moyen

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Je viens donc de passer d'une réponse à son contraire :)

 

Bon apparamment cela bloque la remise en vente, donc autant tirer un trait sur les 10% si l'on veut revendre rapidement (même si l'on est dans son bon droit...).

 

Si l'on choisi tout de meme d'aller en justice, certains juges accordent la remise en vente du bien avant la décision de justice, on doit en faire la demande. Après c'est à l'appréciation du juge...

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EDIT : des nouvelles d'après d'autres recherches, il faudrait faire le distingo entre Clause pénale (qui nécessiterait une décision de justice pour être appliquée en faveur du vendeur) et Dépot de garantie (ou Acompte) qui lui ne nécessiterait pas de procédure pour être versé. Donc lors de la rédaction du compromis, mieux vaut privilégier le dépôt de garantie, même s'il est moins élevé que les 10% de la clause pénale.

Tout ceci est bien sûr au conditionnel, à confirmer (ou infirmer)...

 

Par ailleurs je suis surpris de tout le flou qu'il règne à ce sujet, alors que c'est qqch de très important lorsqu'on vend un bien.

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Je viens donc de passer d'une réponse à son contraire :)

Non à des précisions, c'est différent !

Je vous ai dit dès le départ que la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation ne vous était pas acquise mais placée sous séquestre

Ensuite tout dépend de la levée des clauses suspensives pour devoir la restituer (ou pas) et cela se fait soit à l'amiable car il faut l'accord des parties pour le faire, soit par voie judiciaire si refus

 

On a plus souvent le refus du vendeur qui refuse de rendre le DG car problème de prêt non conforme au compromis délai non respecté pour l'obtenir ...etc

Le cas de l'acquéreur qui ne veut plus acheter sans motif valable est tout de même rare !

Il a ses 7 jours de réflexion pour renoncer c'est là en général que cela se fait

 

C'est la clause pénale qui doit prévoir que le DG est acquis à la partie qui est en faute en refusant de poursuivre la vente, c'est pour cela que le compromis doit être très bien rédigé !

Voir ce lien :

http://avocats.fr/space/gabriel.neu-janicki/content/promesse-de-vente---indemnite-d-immobilisation-et-clause-penale_255E8F6E-3D65-4140-98AB-DFAFCC1DD2D1

 

Faites vous expliquer tout cela par votre Notaire , ce sera plus simple

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adressez vous à VOTRE notaire qui a un devoir de conseil.

il vous redigera la clause de la maniere la plus precise que ce soit, de facon á eviter au maximum la procedure judiciaire.

mais .. passez par ce professionel pour la redaction du compromis.

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